2021年9只公募型REITs的產品要素和投資價值分析報告（39頁）.pdf

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1、“寬貨幣”環境下，短中期高等級信用債收益保持在 4%以下，10 年期 AAA信用債收益率保持在 4%左右，REITs 收益率略高于國債和高等級信用債。從派息率來看 9 只公募 REITs 的現金分派率區間為 4%-12%，其中以產業園和倉儲物流為基礎資產的 REITs(產權類 REITs)現金分派率范圍為 4%-5%，以收費公路、市政設施和垃圾處理及生物質發電為基礎資產的 REITs(經營權類 REITs)現金分派率范圍為 5%-12%。3 只在招募說明書中公布了 IRR，分別是國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎設施證券投資基金、浙商證券滬杭甬高速封閉式基礎設施證券投資基金和富國首創水務封閉式

2、基礎設施證券投資基金，其基礎資產均為經營權類，公布的 IRR 均在 6%-7%之間。 首批 REITs 投資者結構:保險、公募配置為主REITs 的投資者分為戰略投資者和專業機構投資者。從目前參與人員來看，戰略投資者以保險機構、產業投資和銀行理財為主，符合其中長期資金的偏好。專業機構投資者比較多元，由于初期熱購熱情高漲，以證券自營等為主。REITs的專業投資者指的是證券公司、基金管理公司、信托公司、財務公司、保險公司、合格境外投資者、符合規定的私募基金管理人、銀行理財子公司、社?；?、基礎設施投資機構、政府專項基金、產業投資基金等。在預期收益率和久期匹配方面相對契合保險資管、養老金、

3、理財子公司等配置型資金的投資需求。險資將 REITs 歸類為不動產投資大類，保險資金與養老金配置積極性相對較高。保險資金及養老金與公募 REITs 契合度最高，REITs 將成為保險公司高度關注的標的，保險公司自身可以借助債權、股權計劃等渠道參與到基建投資中，且相關運作模式已較為成熟，基礎設施公募 REITs 相當于標準化融資渠道，險資會有一定的參與需求?？紤]到首批基礎設施型 REITs 的基礎資產質量較為優質，目前看來保險資金及養老金或成為最主要參與機構。銀行理財戰略性參與。銀行理財子公司成立后拓寬投資配置方向的需求增加。目前銀行資產端整體收益率下降較快，投資端理財資產端配置及收益來源主要是

4、固定收益類產品。當前各家理財子公司積極完善產品線布局、增強大類資產配置的訴求較強。由于理財產品久期沒有保險資金長，且投資端對回撤問題較為敏感，所以目前銀行理財的參與主要以戰略性配置為主。未來主要還是看資產質量及市場的成熟情況。 首批上市的 9 只 REITs 產品詳解 東吳蘇州工業園區產業園項目情況詳解東吳蘇園基礎設施項目位于蘇州市蘇州工業園區，主要由兩部分組成：1)國際科技園五期 B 區項目;2)2.5 產業園一期、二期項目。其中前者的建筑面積合計約 33 萬平方米，截至 2020 年末其出租率達 90%以上，平均租金為 41 元/平方米/月，租戶主要行業集中在信息技術(

5、56.44%)、專業服務(8.22%)、集成電路(5.25%)、金融機構和人工智能等，前十大租戶租賃面積占項目總可租面積比例為 21%。租戶的租賃期限一般為 1-3 年，已簽租約中有 41%的租約為 2021 年末前到期，27%的租約為 2021 年至 2022 年末之間到期，32%的租約為 2023 年及以后到期。后者的建筑面積合計約 23 萬平方米，截至 2020 年末其出租率為 70%，平均簽約固定租金為 61.2 元/平方米/月，租戶業態集中在信息科技產業(29.42%)、電子電器產業、生物醫藥產業、物流產業和新材料產業等，前十大租戶合計租賃面積占項目總可租面積約 25.58%。已簽約租戶主要租期為 3-6 年，目前已簽租約中有 25.37%的租約在 2021 年到期，22.93%的租約在 2022 年到期，30.54%的租約在 2023 年到期，剩余 21.16%的租約在 2024 年及以后到期。