《房地產行業地產論道系列之價值篇（十四）：逆轉價值毀滅重塑遠期估值-210811（34頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產行業地產論道系列之價值篇（十四）：逆轉價值毀滅重塑遠期估值-210811（34頁）.pdf（34頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。
1、遠期部分的估值中樞為總市值的10%左右，底線應該為0市場給予地產股的遠期估值較低，意味著市場認為房企難以持續創造超額收益或者遠期超額收益難以預測，主要原因在于房企幾乎沒有護城河、商業模式中土地的非標準化導致業績難展望及高杠桿易放大虧損。1)長期的超額收益來自于較深的護城河，地產行業不具備。由于住宅項目的開發和銷售過程均相對簡單，地產行業僅有的護城河也只剩下融資渠道及拿地能力：過去部分房企可以憑借較強的融資能力快速提升財務杠桿，并通過良好的背景關系較為便捷地拿地實現快速崛起。但 2018 年資管新規后，融資能力被較大限制，過去融資能力強、杠桿高的房企反而去杠桿的壓力更大;而土地出讓更為市場化后，
2、通過勾兌關系勾地的能力也被大幅抑制，“兩集中”供地進一步加強了土地出讓的透明性。從結果來看就是行業集中度一直較低(CR5 僅僅 25%，資管新規后行業集中度提升放緩)。對應的經濟學含義就是，激烈的競爭會使行業的超額收益必然快速收斂至 0，所以地產行業遠期難給高估值。2)即使存在一定遠期超額收益，對于單個房企來說也難以展望。與多數行業生產標準化產品不同，房企主要是由一個個項目構成，當項目開發銷售完，房企則重新拿地再投資，而地塊本質上是非標品，新項目的收益則完全獨立于老項目，按拿地到結算的 3-4 年周期算(對應存貨周轉率也為 0.3 左右)，3 年后作為房企最主要資產的存貨，幾乎是全換一遍，市場對于 3 年后的超額收益難以預測。對于較難預測的業績，即使存在一定超額收益，市場也難以估測。3)較高的負債率，也讓遠期展望的風險收益比較低。由于地產公司的資產負債率普遍在 80%以上，意味著一旦資產端出現預期外的虧損，就會通過乘數效應極大侵蝕所有者權益，面對不確定性帶來的極高
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