安永：2022大灣區房地產科技白皮書（49頁）.pdf

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1、Written by存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型大灣區房地產科技白皮書2022年9月1.概要42.關于本報告6調研背景6數據來源及分布情況83.房地產科技概念界定與價值生態11房地產科技概念界定11大中華區房地產科技投資市場版圖13房地產科技生態概覽154.大灣區房地產行業發展趨勢19存量時代，領先房企積極提升科技創新應用及數字化能力19應用房地產科技和實現數字化轉型的主要原因235.大灣區房地產科技與數字化轉型成熟度現狀24大灣區企業聚焦戰略轉型，房地產科技應用已提上議程24科技應用浪潮已至，近半大灣區企業步入實施階段25企業管理是主流科技應用領域26單點采購方式受到大灣區企業

2、青睞27把握企業組織能力，提升科技實施水平29科技釋放企業潛能，挖掘行業隱藏價值326.大灣區重點房地產科技創新與數字化領域34智慧規劃與設計35智慧建造37智慧樓宇與空間運營40智慧資產管理437.未來展望與建議46制定完善的數字化創新戰略46重塑與創新戰略適配的運營模式47建立廣泛的科技合作生態圈498.關于我們50ULI與安永大灣區團隊50目錄存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型4房地產科技作為新一輪房地產行業變革和企業轉型的主要驅動力量，一直受到公眾的廣泛關注。從宏觀背景來看，房地產進入存量運營時代，在“穩住房”的政策管控以及成本上升雙高壓下，企業需要從管理和運營方面尋求新的增長

3、點；與此同時，疫情之后的室內防疫、遠程辦公、線上線下數據融合等需求有了新的增長，為房地產科技的高速增長帶來了更多的催化因素。在這種“新常態”下，企業有了更大的數字化轉型動力。包括香港、深圳和廣州等中心城市在內的粵港澳大灣區（以下簡稱“大灣區”）城市作為我國以房地產行業為推動力拉動內需收益最早的一批城市，地產行業在歷史沿革中開發早、發展快、存量大，如何運營好現有存量資源成為行業重要議題。此外，大灣區肩負著驅動科技創新的政策使命，新技術和新理念在這里緊密結合與落地，在人工智能、物聯網、區塊鏈等新興科技應用的浪潮之下，具備以科技賦能房地產行業的巨大機遇。對于房地產科技可能帶來的機遇和效益，很多企業的

4、了解還不夠充分。本白皮書旨在通過聚焦粵港澳大灣區的房地產科技創新與數字化轉型探索，深入研究大灣區企業對當前挑戰和機遇的應對實踐。城市土地學會(Urban Land Institute，以下簡稱“ULI”)與安永企業財務服務有限公司(以下簡稱“安永大灣區”)通過問卷調研和互動工作坊為編制本白皮書一共收集到98家企業的反饋，并且與企業高管進行了21場一對一訪談，以下是本次調研結果的要點總結。房地產科技成為企業管理層的熱點話題79%參與調研的企業回應稱，房地產科技對企業的戰略重要性很高，其中在受訪的企業最高級管理層中，認為房地產科技重要性很高的比例達88%。通過橫向比較調研結果，我們發現在房地產科技

5、應用方面越是領先的企業，高層的主導和推動作用越是深入。近半數受訪大灣區企業實施了至少一種房地產科技,資產和投資組合管理工具是主流應用受訪的企業中，大約44%的企業已采用了至少一個房地產科技解決方案，還有約23%的企業處于就緒階段，正在進行技術方案評估或者試行階段,科技工具和解決方案正獲得行業廣泛接受，但還沒有過度到大眾市場的全面采用階段。從調研中了解到，60%的受訪企業都應用了企業管理工具，反映了科技對于企業內部流程自動化以及優化資產和投資組合管理的明顯作用。但另一方面，在諸如建造施工、樓宇管理等項目管理領域的科技滲透稍顯不足，企業還未完全發力。新舊系統整合和相關人才短缺是企業目前面臨的主要實

6、施挑戰從調研了解到，新舊系統的整合是房地產科技實施中遇到的最大挑戰。由于目前市場上還缺少明確的行業標準以及包容性強的產品，新舊系統如何整合成為了各大企業的實施難題。此外，企業面臨著房地產科技人才短缺的困局，其普遍性僅次于新舊系統整合問題。在科技創新和數字化轉型的浪潮中，企業期望能有更多諸如科技與商業復合型人才、項目管理人才的加入，共同推進房地產行業轉型升級。概要存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型5“信息及網絡安全”和“數據管理”是大灣區企業最重視的數字化組織能力約有85%的受訪企業表示，信息及網絡安全對于實現房地產科技應用起重要作用，其次是數據管理能力，有78%的企業認可其高度重要性。

7、然而對比現狀水平，基于企業組織能力競爭性自評，在這兩項組織能力上，僅有約4成（信息及網絡安全）和3成（數據管理）的企業認為自身達到了高于行業平均水平的競爭力。這說明大灣區企業在建設數字化轉型的過程中，除了技術基礎設施外，還需積極提升企業軟實力，以保障房地產科技的順利實施。未來5年，人工智能技術、大數據分析以及5G技術將持續影響房地產行業變革在技術層面，大部分企業預計人工智能技術、大數據分析和5G技術將在未來5年內對房地產行業產生重要影響。結合大中華區房地產科技投資市場情況，人工智能和大數據分析技術在投資市場的熱度在近年來也保持著領先位置，尤其是人工智能技術，近3年來相關投資力度持續加速。大部分

8、企業期待通過房地產科技實現運營提效和優化商業決策普遍受訪企業對于科技對房地產行業帶來的影響持積極態度，具體表現在約有46%的企業期待科技未來能夠進一步推動運營效率的提升，實現更好的資產管理效益。還有約22%的企業表示得益于大數據分析，未來商業決策將基于廣泛的市場信息和用戶行為數據研究而被優化。存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型6近年來中國城鎮化進程趨于頂峰并呈放緩趨勢，以增量開發業務為主的房地產行業將逐步向存量資產運營轉型。2021年，國務院頒布的“十四五”數字經濟發展規劃指出，需促進數字技術向經濟社會和產業發展各領域廣泛深入滲透，推進數字技術、應用場景和商業模式融合創新。該政策的出臺

9、也為房地產行業的數字化發展奠定政策基礎。以房地產科技為主題房地產行業市場價值體量龐大同時涉及關聯的上下游企業較多，是國民經濟總量的重要組成部分，因此，推進房地產的數字化轉型是積極落實國家數字經濟建設的重要舉措。5G、人工智能、區塊鏈、大數據、數字孿生等先進技術正滲透于房地產行業各個領域內，以促進企業降本增效與提升自身競爭力。然而縱觀房地產全鏈條，行業數字化變革仍處在初步階段，面臨著價值生態不明確、科技應用現狀不清晰的問題，房地產科技的應用標準也待完善。因此，現階段較多企業仍對房地產科技持有觀望以及較為保守的態度。本報告將致力于展現房地產科技應用生態，提煉領先從業者觀點，打破行業知識和信息壁壘。

10、聚焦粵港澳大灣區世界知識產權組織（WIPO）發布的2021年全球創新指數報告指出，全球前100科技城市集群中，深圳-廣州-香港集群蟬聯第二位，僅次于日本東京-橫濱地區。在大灣區智慧城市建設過程中，房地產科技機遇巨大：如何能把傳統城市在短時間內、快速地打造成為具有國際化服務水平的城市，實現大灣區1小時生活圈的理念成為房地產科技應用的時代機遇。另外，為吸引國內優秀人才在大灣區就業、發展高新技術和數字經濟產業，大灣區城市的建設將會出現越來越多的新型居住、辦公和商業空間業態模式。為提升終端用戶的居住質量和企業對空間的高效運營能力，物理空間與科技的結合會趨于加深，大灣區將成為房地產科技應用先行先試高地。

11、因此，城市土地學會(ULI)聯合安永大灣區共同制定本白皮書，以大灣區房地產行業的科技創新與數字化轉型為主題，呈現房地產科技行業的發展現狀和未來機遇，助力傳統房地產行業從業者在存量時代下實現數字化與智能化變革。關于本報告調研背景存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型7觀點、經驗、自評與建議我們為本次調研一共收集了約98家企業的線上問卷調查和互動式工作坊結果以及21場一對一高管訪談，結合案例研究分析，整理出大灣區房地產科技應用現狀，包括戰略重要性、實施領域及應用階段、企業認為的成功實施房地產科技所需要的組織能力以及面臨的挑戰。根據整合的數據，我們明確了大灣區房地產科技的整體水平、重點數字化和智

12、能化領域以及未來可能提升的空間。直接來自企業高管為深度了解領先企業對房地產數字化、智能化與可持續發展等話題的專業意見和收集應用實例，我們邀請了房地產行業相關企業高管（包括首席執行官、首席戰略官、首席財務官、區域總經理等）進行一對一定性訪談。調研結果顯示，科技在房地產行業的應用潛能巨大，從房地產生產、交易到運營的全價值鏈為管理端和用戶端提供卓越體驗以及打造全面提升業績的運營方式。與此同時，為了激發房地產科技潛能，推動數字化轉型與科技創新戰略所需的領導力變得尤為重要，各受訪企業在這方面競爭力差距較大。感謝受訪企業的合作與貢獻由衷感謝各位受訪企業高管對大灣區房地產科技應用現狀以及未來趨勢所發表的觀點

13、與見解。通過調研，我們感受到大灣區房地產企業、科技企業以及投資者們等對房地產科技的關注度越來越高，通過積極勾勒科技應用和合作藍圖，為推動房地產科技創新與數字化轉型營造了更好的行業生態環境。存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型884家企業管理層的問卷調研數據本次問卷調研的參與者主要來自所屬企業總部在大灣區或是所屬企業在大灣區有重要業務布局的中到高級管理層，旨在收集行業領導者對大灣區房地產科技與房地產數字化成熟度的專業見解。問卷調研內容包含企業對房地產科技的重視程度與成熟度自評、房地產數字化解決方案在全鏈條業務領域的應用現狀與挑戰、企業落實房地產科技戰略的實施方式、企業各項組織管理能力在行業

14、內的競爭力水平自評等，此外，還涉及對政府相關引導與推動措施等建議。本報告將對行業領導者對此問卷調研內容的見解進行全面的分析。與21家企業高管進行深入的定性訪談此外，我們還進行了深度訪談，定性了解大灣區行業領袖對創新科技在房地產全鏈條應用的經驗與感受。通過對話，我們了解到企業根據自身業務需求，積極通過自行研發以及與創新科技企業合作等方式，開發出各類技術解決方案，以提高企業的業務實施效率和為終端用戶帶來更多增值服務。此外，在“雙碳”政策的引導下，企業加大能源管理力度與可再生能源利用、提升綠色建筑新材料采購以及綠色建造技術的投入，積極落實節能減排和促進產業可持續發展。與此同時，本調研報告對眾多大灣區

15、本地民企、國企以及跨國企業進行集中案例分析，探索與對比他們在房地產科技實施方面的共性與差異，包含其實施該戰略措施的初心與考慮因素、挑戰與解決措施。數據來源及分布情況開展互動式線上工作坊除了對企業高級管理者進行問卷調查和一對一訪談以外，我們還組織了線上互動式工作坊，收集大灣區參與者對房地產科技價值的理解，就房地產科技應用帶來的挑戰以及技術驅動的機遇等話題進行了深入探討。專有房地產科技投資數據作為對企業問卷調查以及訪談的數據補充，本報告使用了安永Embryonic房地產科技領域的投資數據及洞察，包括大中華區（含香港和澳門）房地產科技的投資情況，近10年房地產科技領域的投資頻數和金額，希望可以通過投

16、資數據了解房地產科技投資市場的發展情況。存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型9通過定性與定量兩個角度分析收集行業領袖對大灣區房地產科技應用現狀以及未來發展趨勢的深刻洞察，其中71%的受訪者數據來自問卷調研，而高管定性訪談和互動式工作坊收集到的受訪者數據分別占25%和12%，充分體現了該調研報告數據來源的多樣性。受訪者聚焦大灣區從業者在本次調研中，從企業總部地理位置來看，所屬企業總部在大灣區城市的受訪者數量占比高達58%，其余為總部在大灣區之外，但在大灣區有重要業務布局的相關從業者。從主營業務來看，覆蓋從地產投資、規劃設計、建造到運營等關鍵房地產開發價值環節的相關從業者，旗下業務涵蓋多種房

17、地產業態，包括商住地產、寫字樓、酒店、工業園區等。過半受訪者在其任職企業中擔任中到高級管理層職位為了從更加戰略性的角度研究房地產科技市場，本次調研中30%的受訪者擔任企業最高級管理層，32%的受訪者來自企業中級管理層，他們憑借著多年的從業經驗與總結，對創新科技、房地產全鏈條項目、企業戰略部署、未來房地產數字化轉型愿景以及對終端用戶需求理解，有著深刻且長遠的認知。受訪者主要來自投資和金融以及房地產開發本次受訪行業涉及廣泛，分別有投資與金融領域、房地產開發商、頭部科技公司及初創創新型公司、城市規劃、咨詢顧問、政府和非營利組織等，其中32%的受訪者來自投資與金融領域，受訪者來自房地產開發企業和科技企

18、業分別占29%和12%，受訪者職能的多樣性使得本調研報告內容廣度與豐富度得以拓寬。71%25%12%多樣的調研報告數據來源本報告受訪者數據來源分布32%地產投資和金融專業人士29%房地產開發商12%科技公司前3類受訪者職業角色占比受訪者主要來自投資和金融、房地產開發以及科技公司互動工作坊問卷調研高管定性訪談存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型1040%42%18%總部位于粵港澳大灣區內地城市總部位于香港總部位于粵港澳大灣區之外的城市，但在大灣區有業務布局過半受訪者在其任職企業中擔任中到高級管理層職位受訪企業涵蓋總部在大灣區或者在大灣區有重要業務布局的企業受訪企業總部所在地的分布情況受訪者

19、所處的職位級別占比30%32%23%15%非管理層中級管理層最高管理層初級管理層存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型11足夠高的選擇靈活性，包括何時、何地進行相應的學習或工作活動空間打造注重人的體驗感，更快的需求響應速度和解決速度與周圍人們的連接更加緊密和及時，隨時隨地可以拓展視野范圍產品和服務形式更加創新，能便捷地獲取最前沿的信息和實踐線上線下、不同平臺獲得一致的、無縫的產品和服務體驗產品和服務的交付能基于個人偏好有所調整，提供個性化方案隨著城鎮化進程加深以及科技高速發展，產業經濟、人民的行為習慣以及對空間的需求都發生了改變。在這個過程中，房地產作為與人們衣食住行關系密切的行業，和金融

20、、醫療、教育、大健康等板塊跨界融合機會多，因此擁有足夠多的需求場景來應對一切技術創新。此外，房地產行業信息不對稱、碳排放量高等問題有礙于行業向高質量發展，利用技術解決行業發展壁壘勢在必行。本報告所探討的房地產科技概念包含了兩個維度：一是指房地產生態圈的數字化，從企業自身業務價值鏈維度來看，包括從拿地開發、地產銷售到物業服務等一系列業務活動的數字化；以及供應鏈維度，諸如建筑材料的生產、供應及各種專業服務提供的數字化；二是指軟件科技和硬件科技的創新開發，旨在以技術驅動房地產行業升級。從應用角度來看，房地產科技的核心價值包括：在用戶端創造價值，利用科技或數據，為房地產行業價值鏈創造增值服務場景；在企

21、業端創造價值，提升企業內部數字化能力，支撐空間和流量運營的要求。房地產科技的核心價值靈活性個性化體驗性連接性創新性一致性房地產科技概念界定與價值生態創造增值服務場景提升企業管理能力房地產科技用戶端企業端房地產科技概念界定用戶空間需求的發展趨勢存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型12“實行數字化實行數字化”“實現數字化實現數字化”數字化項目在組織內部獨立實施與企業戰略僅有微弱聯系數字化項目組合在業務中大規模實施項目負責人由部門或業務線主管擔任挑戰既有商業模式以創造新的價值在業務和生態圈范圍內實現工業化創新創造一種追求不斷迭代和改進客戶體驗的企業文化企業運營具有敏捷性獨立項目獨立項目“數字化

22、聚焦數字化聚焦”項目組合項目組合“數字化投資數字化投資”運營模式運營模式“數字化基因數字化基因”數字化轉型的范圍涵蓋從IT現代化到數字化優化，有助于釋放企業員工潛力，幫助加速形成組織中更好的新工作方式。此外，數字化意味著了解客戶的行為和期望，并在業務內外開發解決方案。因此，數字化轉型是關于：在解決問題的方法中保持敏捷性和創造性重新思考如何利用新的技能去提升客戶服務以開放的心態去評估既有工作方式和業務模式并提出改善投資新的價值領域本白皮書所探討的數字化轉型，將聚焦在企業通過積極的數字化戰略實施形成“數字化基因”，并且創造出新的業務價值。從“實行”數字化到“實現”數字化存量時代，大灣區房地產科技創

23、新與數字化轉型13051015200501001502002012201320142015201620172018201920202021近五年交易占主導，投資階段由早期向中期轉移縱觀過去10年，從披露投資類型的782起投資事件來看，發生在2017年至今的房地產科技交易事件占據了十年來總交易事件的60%。十年來，A輪以及天使輪/種子輪投資分別占投資事件總數的19.2%和16.6%，其原因在于房地產科技行業企業早期融資金額相對合理，且初創期投資門檻對投資者們來說相對較低。2015年之前天使/種子輪和A輪的投資事件累計占比逐漸升高，最高分別達到20.6%和36.4%，2015年之后逐漸下降至不高于

24、20%的水平。與此同時，B輪和C輪融資穩步上升，從2015年B輪占比7.9%和C輪占比1.7%上升到2021年分別為10.9%和4.3%，房地產科技投資階段由早期逐漸向中期轉移?；诎灿繣mbryonic數據庫，我們可以通過觀察房地產科技投資數據，了解房地產科技發展現狀以及市場對該領域的發展預期。此外，分析投資事件發生的所在地，能夠有助判斷不同地區相關資本市場和企業活躍度。過去十年房地產科技投資頻數與金額波動上升，2018年達到高峰后有些回落2012年至2021年，不包括未被披露交易金額的投資，大中華區共累計發生約1100起房地產科技(Prop-tech)投資事件，交易金額累計達約679億美元

25、。值得注意的是，2019年之前單筆投資金額約為千萬美元級別，而到2019年和2020年，單筆投資金額突破1億美元。2021年開始，房地產科技投資市場降溫。交易金額0%10%20%A輪天使/種子輪B輪C輪收并購孵化/加速成長股權IPOD輪房地產科技投資類型(單位：%）（2012年至2021年)單位：十億美元來源:安永 Embryonic來源:安永 Embryonic2012年至2021年，大中華區房地產科技投資情況單位：交易事件交易數量大中華區房地產科技投資市場版圖存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型1431.5%27.9%9.5%5.3%4.5%4.1%25.6%16.1%14.8%云計

26、算、大數據分析最受投資者青睞，人工智能技術投資數量增速最快在過去10年，投資者活躍在不同房地產科技類型領域，涉及云計算技術的投資交易數量占總交易事件高達25.6%，領先其他科技領域。近5年來，隨著大數據分析和人工智能在房地產全鏈條的廣泛應用，相關領域投資交易數量占比均超10%。值得注意的是，從2018年開始，基于人工智能的房地產科技投資力度加快，占近3年新增投資事件總數的約18%，僅次于云計算，這與人工智能技術近年來的快速發展密切相關。北京和上海的投資熱度最高，粵港澳地區（香港、深圳和廣州）總投資熱度排名第三從披露的951起房地產科技領域投資事件來看：過去十年，發生在北京地區的投資事件數量占比

27、約為31.5%，排名首位，上海緊隨其后，占比為27.9%。從前6名來看，粵港澳大灣區城市占了三席，發生在香港、深圳和廣州區域的投資事件數量總占比為13.9%。其中，香港與深圳的房地產科技投資熱度較高，累計投資事件占比分別為5.3%和4.5%。北京和上海在房地產科技投資事件數量上更為領先的原因可能包括：北京和上海擁有更成熟的創業生態和活躍的創投市場，市場資金流壓力下，北京聚集了大量國有企業因而風險資本實力更為雄厚。1,100起投資事件被投房地產科技類型累計占比（單位：%）（2012年至2021年)來源:安永 Embryonic云計算人工智能物聯網機器人流程自動化智能家居/智慧城市其他大數據分析移

28、動客戶端應用增強現實機器人區塊鏈各城市房地產科技領域投資事件數量（單位：%）(2012年至2021年)951起投資事件來源:安永 Embryonic南京成都其他北京杭州深圳上海香港廣州天津長沙存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型15中國房地產科技價值鏈生態（方框內僅為代表性細分業務）大灣區領先科技公司與房企活躍領域數據監測與分析城市/商圈/產業大數據可視化地產投資決策分析零售選址與評估智慧規劃與設計BIM設計VR設計3D設計AI審圖智慧采購與招標AI供應商預審招投標云平臺供應商云管理精準營銷O2O房源信息平臺AI營銷拓客VR看房、AI講房數字化經紀人管理營銷渠道管理房屋交易與金融服務租金

29、分期在線置業智慧施工建造無人機土方測量BIM施工管理物聯網巡檢建筑機器人及自動化綠色建筑科技IoT能源管控數字化裝配式建筑環保建筑材料智能光儲智慧樓宇與空間運營人流監測能源監測室內定位智慧辦公/園區智慧教室智能家居智能家電智能寵物喂食全屋智能軟件智慧資產管理智慧物業智慧安防/門禁智慧停車智慧運維創新空間共享辦公地產科技企業加速器房地產科技生態概覽規劃設計建造施工營銷與交易空間管理與運營存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型16為展示房地產科技行業在不同地區的發展現狀，我們制定出基于房地產價值鏈的中國房地產科技行業的代表性細分業務，并通過桌面研究與訪談總結得出大灣區領先房企與科技巨頭活躍的市

30、場領域，得出以下行業觀察：中國市場受“房住不炒”政策影響，重視以科技驅動的居住和實體屬性中國政府部門對房地產金融杠桿管控嚴格，中國央行和銀監會頒布多條有關房企融資的政策（如下表）以加大對房地產市場的監管力度，在存量時代對房地產行業去金融化以及杠桿化。頒布時間發布文件相關內容2021年3月關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知加強貸款審核：銀行業金融機構加強對借款人的資質核查、信貸需求審核以及貸款期限管理等；房地產中介機構不得為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經營貸等金融產品的咨詢和服務，不得誘導購房人違規使用經營用途資金2021年3月中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2

31、035年遠景目標綱要堅持“房住不炒”定位：讓全體人民住有所居、職住平衡，穩定地價、房價和預期，加強房地產金融調控，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求2020年12月關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知限制房貸占比：人民銀行、銀保監會根據銀行業金融機構資產規模及機構類型，分檔對房地產貸款集中度進行管理，限定房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限（占比即貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例）存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型17中國房地產科技價值鏈多元，尤其在行業上游出現更多細分領域受房地產項目銷售利潤下行影響以及國家宏觀政策的推動，地產從業者不斷探索智慧化方案以提

32、升企業經營表現，同時也催生出一系列新興的市場參與者。因此，中國的房地產科技行業價值鏈更加多元，尤其體現在房地產項目開發前期階段，在智慧招采、綠色建筑科技領域市場活躍度較高。頭部房企依托過豐富經驗建立智慧化招采平臺，制定供應商評價標準，探索供應鏈資源整合，實現更高的合作效率與效益。此外，許多企業積極響應“雙碳”政策，開展新材料、新能源以及裝配式建筑等綠色建筑科技業務，引領房地產數字化變革與綠色可持續發展相融合。住房和城鄉建設部在今年3月出臺的“十四五”建筑節能與綠色建筑發展規劃明確指出，到2025年全面執行綠色建筑標準、重點推廣超低能耗建筑工程，加強建筑電力系統的建設以及加大新型功能環保建材產品

33、的應用。在政策推動下，相信未來會有更多的綠色建筑技術產品以及相關從業者出現。中國市場競爭較為分散，供應商包括科技公司和房企，產品集成性和標準化有待提升中國房地產科技市場整體處在發展初期，市場競爭較為分散?？v觀中國房地產科技價值鏈，從前期規劃設計、建造施工、到后期營銷與交易以及空間管理與運營，都有頭部或初創科技企業以及房地產商參與各細分領域中。得益于人工智能、大數據以及云計算技術的不斷完善與成熟，地產數據監測與分析、智慧規劃與設計、智慧施工建造以及精準營銷相關領域的科技公司表現活躍。領先房企尤其是在規劃設計和建造施工階段的引領作用明顯，出現該現象的可能原因是，此領域下的產品研發需依托于大量項目數

34、據規模，行業知識壁壘較高，同時需要一定的硬件資產投入（例如建筑機器人等），因此獲得了實力雄厚的領先房企的投資青睞。而對于營銷與交易、空間管理與運營階段來說，科技公司依托其既有的數字化基因更容易出現脫穎而出。然而，目前行業內的標準規范還沒有建立。例如智能家居的維修響應速度還沒有形成行業統一標準，建筑機器人政策標準體系也還沒有明確，這將有礙相關行業朝著高質量發展。2020年7月，中央網信辦、工業和信息化部等部門發布了國家新一代人工智能標準體系建設指南，指出2023年初步建立人工智能標準體系，重點研制數據、算法、系統、服務等重點急需標準。另一方面，房地產科技行業上下游還未形成有效聯動，有代表性的集成

35、類產品還未出現，尤其集BIM技術應用、智能建造、綠色施工、智慧運營為一體的綜合性優質科技產品還比較少見。存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型18新理念和新技術在大灣區緊密結合，涌現出新的細分市場和更廣泛的科技應用縱觀大灣區房地產科技圖譜，得益于大灣區重視新技術和新理念相結合的創新基因，業務場景豐富多元。值得注意的是，大灣區涌現出諸如地產科技創新加速器等新的細分市場,為地產科技生態圈打造新的一環，為有潛力的地產科技企業提供加速服務。除此之外，大灣區從業者依托本地科技創新優勢，不斷拓展新技術在地產行業的應用邊界：例如某大灣區科技公司開發出基于區塊鏈的房地產交易系統，通過上鏈解決交易周期長、交

36、易方信任程度低以及信息碎片化問題。此外，不少從業者在地產行業上下游集成和協同管理方面積極探索，憑借人工智能、大數據和BIM技術，打造覆蓋產業全周期的智能設計與管理平臺，助力地產投前決策與投后管理數智化。大灣區領先房企具備很高的科技創新與數字化轉型參與度大灣區為領先房地產企業總部聚集地，各大領先房企在大灣區積極布局各類業態房地產項目，為房地產科技實施落地提供了豐富的潛在需求市場和應用場景。此外，頭部房地產企業以設立房地產科技業務板塊或成立子公司的形式參與在地產科技價值鏈的各個環節，積極推動房地產科技創新與數字化轉型。某大灣區領先房地產開發企業將數字化轉型作為企業戰略重點，結合業務現狀制定出指導業

37、務革新和戰略落地的實施路徑。改革范圍包括：更新升級公司業務及職能的整體管理體系，為數字化改革提供管理和流程支持；推動科技創新，利用裝配式設計、BIM系統和綠色供電等技術賦能從建筑規劃設計到建造施工的全流程階段；重視空間智慧化運營，打造高科技含量的豐富業態空間，為創新科技提供了多維度的應用場景，并滿足用戶多樣化需求；通過對數據資源進行收集整理分析，持續服務業務革新和價值創造。在此過程中，企業將累積的成功經驗逐步產品化并上市，向外部企業提供有競爭力的市場產品及服務。大灣區擁有包括“智慧城市”、“數字經濟”、“智能制造”、“可持續發展”等政策紅利，均與房地產行業聯系緊密，從設計、生產到運營對房地產行

38、業未來數字化轉型起到宏觀指導和催化作用。在粵港澳大灣區智慧城市建設過程中，如何能把傳統城市在短時間內、快速打造成為具有國際化服務水平的城市將成為房地產科技應用的時代機遇。存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型19存量時代，物業運營能力革新成為關鍵在近年來房地產宏觀調控下，大灣區房地產需求市場維穩發展。受新冠疫情等因素影響，以寫字樓為例，香港、廣州和深圳的甲級寫字樓年度平均月租金變化呈波動下降趨勢，新增甲級寫字樓體量也在逐年降低。該現象一方面反映了市場供需的動態變化，另一方面也反映了大灣區產業結構的調整，對于寫字樓的需求正在向其他辦公業態轉移。另一方面，總部在大灣區的主要A股上市房企的房地產

39、開發業務收入增速下降，企業核心利潤增長明顯低于收入增長，“慢增長”成為行業發展常態。房地產行業步入存量市場后，銷售市場競爭日趨激烈，因此聚焦精益運營和管理，尋求新的利潤增長點成為許多房企的重要發展手段。房地產開發業務收入：是指區別于物業管理和物業出租的收入，包括商品房銷售收入、建設場地及配套設施銷售收入、代建收入等大灣區房地產行業發展趨勢存量時代，領先房企積極提升科技創新應用及數字化能力香港、深圳和廣州等大灣區中心城市作為我國以房地產行業為推動力拉動內需收益最早的一批城市，地產行業在歷史沿革中開發早、發展快、存量大，如何運營好現有存量資源成為行業重要議題。房地產運營的關鍵是對空間和流量的運營：

40、空間即場景，需關注人們居住、工作和娛樂的場景需求；流量代表客戶，應考慮如何運用數據提升現有服務質量，并且創造新的增值服務。在市場壓力和企業發展需求的雙重驅動下，領先房企積極尋求業務創新和企業轉型。存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型20領先房企主要以四種方式協同實施房地產科技戰略我們通過研究領先房企科技創新和數字化轉型案例，從資本介入以及業務影響深度進行劃分，總結得出以下四類主要的房地產科技戰略實施方式：(1)直接采購與戰略合作對于成熟技術的應用，房企通常采取與科技或互聯網公司展開戰略合作的方式實現快速技術落地和雙贏：地產開發商基于具體業務場景，引進先進的技術解決方案，解決數字化痛點；與

41、此同時，大型房企多樣化的應用場景，也為技術供應方實施新技術提供了優秀的實踐案例，打造更大的品牌影響力。(2)自行研發或合作共建對于定制化要求較高的業務需求或企業自身技術部門能力較強的情況下，房企會傾向于采取自行研發或者合作共建的模式進行產品開發，實現內部經驗累積并創造產品化商機。自行研發：某大灣區房企為全方位提升工程安全和質量，建立創新工程建造體系、管理體系以及檢查體系。為支持創新體系落地，該房企自行研發工程數字平臺實現工程管理數智化，經由平臺及時識別工程隱患，解決工地管理不透明的問題以及實現質量風險預警。合作共建：某大灣區房企積極響應智慧工地的發展趨勢，與研究院和科技企業合作研發基于邊緣計算

42、的工地智慧管理系統，將研究院的技術研發成果產業化，幫助實現建筑施工全方位監測和管理。(3)戰略投資及孵化為了擁抱一些還未成熟的新興科技市場或拓展企業自身經營，房地產企業通過設立內部創新投資基金，設立一套科技公司加速/孵化的創投體系，為地產科技創新企業提供試驗田。例如，某大灣區領先地產企業基于智慧生活戰略，對某智能物聯網科技公司進行戰略投資，雙方共同致力于構建智慧地產與智能家居生態圈?？萍脊緸榉科笃煜碌淖≌椖刻峁┤悄芗揖游锫撓到y，提升居戶的居住舒適度與便捷性。此外，一些頭部房企通過設立孵化空間培育以技術驅動的創新型企業，不僅通過提供空間服務增加營收，還能識別潛在投資對象和建立更廣闊的合作

43、伙伴生態，進而促進創新技術企業、房企、投資方和政府等多方共同交流房地產行業的數字化轉型。(4)成立獨資或合資子公司對于那些與企業戰略高度協同的機會市場，部分房企選擇成立下屬企業實現業務板塊的獨立運營，通過設立全資子公司，整合母公司的優質資源以及響應集團頂層戰略部署；或是通過與其他公司成立合資公司，形成資源互補與整合。獨資方式：某大灣區開發商看好機器人技術在未來建筑行業的應用前景，通過設立建筑機器人全資子公司切入賽道，子公司聚焦機器人研發與制造以及基于BIM的智能施工協同平臺。該公司的機器人產品利用AI測量算法和圖像處理技術減少人工測量造成的誤差，實施建造難度較高的任務以提升建造效率，同時替代需

44、要大量人員的重復性工作。合資方式：某大灣區房地產運營商為賦能其物業運營業務，旗下空間運營服務子公司與某領先的視頻物聯網和數據運營服務商成立了合資公司，專注樓宇安防科技業務，通過硬件部署以及建立與公安聯網的數字化控制中心，提升實時樓宇監控和安全預警功能。存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型21某領先房企為順應房地產數字化變革，基于業務賦能和成本考慮，建立了“同心圓”式差異化科技戰略實施計劃。該房企通過與科技公司不同程度的合作，為合作企業帶來場景賦能、品牌賦能與投資賦能。如下圖所示，該同心圓由里到外展示出不同實施方式與企業業務緊密性從高到低的變化。案例研究：某領先房企基于業務協同性與成本考慮

45、，制定出差異化房地產科技戰略實施策略內圈：與自身業務緊密性高外圈：與自身業務緊密性低來源：安永訪談“同心圓”實施策略CACDB成立子公司：通過獨立運作的子公司更深入和高效地擁抱新市場機會，對外部客戶提供智慧能源、建筑科技、智慧物業等全流程服務，同時助力母公司主業務A創新技術孵化與加速：構建與初創科技企業形成緊密連接關系的生態合作圈，舉行沙龍、加速營以及研討會等活動共同探索前沿技術與未來趨勢C戰略投資：以注資或股權入股的方式投資與企業頂層戰略協同的創新科技企業，共同挖掘新興技術在城市運營場景中的具體應用，滿足房企的業務發展需求，同時合作企業受益于獲得更大市場份額B采購與戰略合作：基于成本和適配性

46、考慮，與擁有成熟技術的科技企業進行直接技術方案采購D存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型22為適配戰略實施，頭部房企建立關鍵的數字化實施團隊，為科技戰略實施保駕護航。從某大灣區領先開發商的案例來看，隨著企業數字化戰略的逐步深化，IT團隊的職責定位歷經了數字化和智能化的變革過程。案例研究：為適配數字化戰略實施，某大灣區領先房地產開發商的IT部門歷經多次職能升級IT部門流程信息部數智中心團隊定位團隊職責來源：安永訪談支持集團流程優化與信息化戰略落地以數據資產為核心，提供流程服務和數據服務，將一線數據收歸到管理層與決策層使用內部賦能和服務性部門以流程為核心，維護特定業務系統（例如財務）的使用，

47、提升單個部門的運行效率支持集團智能化運營和業務創新以客戶運營和企業經營為核心，促進傳統業態升級和數字化商業模式創新，定義新的地產產品團隊性質存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型23通過廣泛的大灣區行業參與者調研和企業高層定性訪談，越來越多的企業通過科技創新和數字化轉型來實現精細化運營和多元發展，其背后深層的動因主要來源于以下方面。提效降本房地產宏觀調控及傳統“跑馬圈地”商業模式下，近年來房地產資金鏈趨緊。目前，房企利潤空間受成本上升和收入下降雙向擠壓：一方面，受金融去杠桿的影響，房地產企業融資成本明顯上升；另一方面，房價受到嚴厲調控，上漲趨勢受到抑制。此外，國家管控政策的不確定性為房地產

48、企業帶來流動性壓力及更多不確定性因素。從房地產企業長期的持續健康發展角度出發，數字化轉型為企業以精細化運營盤活存量資源和長期由圈地變現向項目可持續發展兩方面提供發展動力。龐雜的房地產數據以及項目管理工作，需要運營方提升商業運營決策效率。數據時代的背景下，信息和數據來源的多樣化深刻影響了房地產行業的價值鏈各環節。除了傳統的行業數據信息，包括如客戶信息、房產信息、交易數據等，當前行業的數據信息還包括互聯網瀏覽痕跡、搜索關鍵詞、手機位置信息等。數據的多樣性和復雜性催生了對算法和機器學習技術的需求，這些均可以幫助房地產公司更好地利用各種數據，更準確地估計房地產價值，做出更明智的投資決策。應用房地產科技

49、和實現數字化轉型的主要原因提升用戶體驗中產階級的崛起和消費升級使得用戶需求更加多元化。從用戶角度出發，國民經濟的發展和消費水平的提升，疊加房地產行業存量時代背景下更注重用戶體驗的趨勢，多元化、定制化、智能化的用戶需求對房地產行業提出新的要求。房地產企業通過引入數字化科技手段可以從運營角度增強用戶體驗，為企業在行業平穩發展的新周期，更好實現從增量市場向存量市場的穩健轉型。房地產行業將更注重“以用戶為中心”的發展模式。當前，大型房企通常以多業態運營布局，各業態擁有豐富的會員資源，然而目前大多數業態之間的會員數據沒有打通和共享。實現會員數據互通互聯能夠促進用戶導流，進行更精確的客戶行為數據分析，實現

50、各業態融合協同，包括服務協同、產品協同和運營協同等?？沙掷m發展政策推動全行業低碳發展。在國家“雙碳”政策及粵港澳地區強調綠色生態文明和可持續發展的大背景下，房地產行業向綠色轉型對國家低碳目標的實現至關重要。房地產行業作為碳排放的主要行業之一，全行業的低碳發展勢在必行，而數字科技可以大力幫助房地產企業擁抱可持續發展的新趨勢。存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型24企業的哪些階層在討論房地產科技?為了了解大灣區對房地產科技的看法，我們針對企業中房地產科技議程的推動者來自何種階層進行了調研，主要分為企業高級管理層、中級管理層、初級管理層和非管理層。房地產科技是中高層的熱點話題在本次調研中，各行

51、業受訪者普遍認可房地產科技作為企業戰略的重要性，約有79%的受訪企業認為將采用房地產科技作為企業戰略具有很高的重要性。同時房地產科技議題也已經滲透到了組織各個層面，無論是企業高層還是作為企業數字化轉型執行者的員工，房地產科技都引起了廣泛關注。除了極少數企業認為房地產科技目前還不是企業的重要戰略議題，絕大多數企業都表示，無論企業本身是否是數字化轉型先行者，房地產科技對于公司未來的整體戰略規劃都是一個重要議題。企業最高管理層普遍重視房地產科技應用在調研的所有企業最高管理層之中，有88%的企業最高層對于房地產科技有很高的重視度，對于推動房地產科技來說，企業最高層的作用十分重要。高級管理層的積極參與有

52、助于企業形成數字化文化，用戰略性眼光去看待房地產科技，更關注科技與業務需求的結合，而不是停留在技術本身。79%18%3%企業普遍認為房地產科技具有很高的戰略重要性88%8%4%大灣區房地產科技與數字化轉型成熟度現狀大灣區企業聚焦戰略轉型，房地產科技應用已提上議程對貴公司來說，將采用房地產科技作為企業戰略重點有多重要?企業高層對于房地產科技尤其重視企業高級管理層對于房地產科技作為企業戰略重點的態度?一般重要很重要不太重要一般重要很重要不太重要存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型2544%11%12%16%17%房地產科技在大灣區企業中的應用階段?通過受訪企業的科技應用成熟度評估，得以一窺大

53、灣區房地產行業從業者的科技應用現狀。近半數受訪企業已有地產科技實施案例在受訪的企業當中，有大約44%的企業已采用或實施了至少一個房地產科技解決方案。分別有11%、12%、16%的受訪企業處于方案試行階段、方案評估階段和市場研究階段，房地產科技應用已成為企業藍圖的一部分。雖然科技工具和解決方案正在獲得行業廣泛接受，但還沒有從早期應用過渡到大眾市場的全面采用，大多數公司仍處于技術之旅的早期階段。約17%的受訪者表示，他們知道技術可能有助于解決企業問題，但還沒有開始考慮如何應用技術來解決這些問題。房地產開發、投資及金融行業領跑房地產科技應用賽道目前在受訪的大灣區企業中，在房地產科技應用方面較為領先的

54、行業依次為房地產開發以及地產金融及投資服務業。分別約有39%的房地產開發商以及35%的投資及金融人士表示在企業內部已實施至少一種房地產科技。結合高管訪談結果可以得知，對于房地產開發商來說，應用房地產科技來提升持有項目的全生命周期表現是在房地產存量時代的重要手段。而地產投資人士更多考慮的是應用地產科技來優化投資決策。已采用已采用或實施了至少一種房地產科技解決方案試點階段技術的使用仍然處于早期試點階段評估解決方案正在評估各種房地產科技解決方案，但尚未采用任何方案評估相關市場努力更好地了解房地產科技市場以及可能帶來的好處未開始知道技術可能有助于解決企業痛點，但還未開始考慮如何應用技術來解決問題近半受

55、訪企業已采用至少一種房地產科技貴公司在房地產科技應用方面處于什么階段?35%地產投資和金融39%房地產開發其中，科技滲透率最高的非科技類行業為：科技應用浪潮已至，近半大灣區企業步入實施階段存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型2660%50%49%39%44%38%5%25%33%33%27%33%28%18%15%17%18%34%23%34%77%企業管理工具客戶體驗管理數據與分析建造施工可視化樓宇管理其他領域大灣區企業主要在哪些領域實施房地產科技?房地產科技實施聚焦在企業管理工具和客戶體驗管理從實施領域來看，在受訪的企業中，為各種資產或投資組合工作流程或公司系統提供全部或者部分自動化

56、的企業管理工具是目前的主流應用領域。已采用至少一種企業管理工具的企業達60%，可見企業管理工具是最受企業青睞的房地產科技領域?？蛻趔w驗管理領域方面，已有50%的企業采用至少一種技術，緊接著是數據與分析以及可視化技術，分別受到49%和44%企業的青睞。稍微落后的是建造施工和樓宇管理領域，大約只有39%和38%的企業已經有了實施案例。調研結果得出，房地產行業的技術應用和數字化轉型大多與企業管理和客戶管理等與提升效率和增加營收的環節緊密相關。超過60%的企業目前還未曾考慮過在建造施工和樓宇管理領域應用科技產品，而這些領域有望隨著相關產品質量的不斷提升，能夠被更多企業所采納。產品和服務質量還未完全滿足

57、企業需求當受訪企業被問到希望目前市場上提供的哪些領域產品或服務的質量能進一步提升時，排在前列的依然是企業管理工具、客戶體驗管理和數據分析。這反映出目前市場需求還未被完全滿足，房地產科技產品和服務質量還有待進一步提升，尤其是在企業管理工具方面，部分受訪者表示目前鮮有能高度匹配企業內部業務需求的產品出現，因此會傾向于選擇定制化或者自行研發相關解決方案。企業管理工具是大灣區企業的主要科技應用領域貴公司主要在哪些領域采用了房地產科技?1.企業管理工具企業管理工具2.客戶體驗管理客戶體驗管理3.數據與分析數據與分析目前市場上提供的哪些領域的數字化產品或服務還能進一步提升以滿足用戶需求?企業管理是主流科技

58、應用領域已采用技術工具試點、評估方案或評估市場階段暫未考慮存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型27大灣區企業以何種方式實施科技戰略?單點采購是最常用的戰略實施方式針對特定痛點，采購單點技術解決方案成為最普遍的房地產科技實施方式，使用該方式的受訪企業占比約51%。開發內部技術工具次之，占比約為23%?？梢钥闯?，大部分企業會以問題解決為目標導向，在遇到具體業務痛點時傾向于針對性地尋求外包技術解決方案。結合高層訪談可以得知，目前大部分企業認為自身企業在數字化轉型仍處于初級階段，隨著行業整體數字化水平的提升，一體化的數字化方案有望成為企業追求的目標。與此同時，采用基金類方式的合計占比約為23%。

59、創建基金也是房地產企業投身房地產科技領域的重要途徑之一，通過出資入股，將科技項目納入自身的綜合業態當中，對傳統房地產公司來說有利于業務的多元化，同時更好地應對未來的行業轉型。作為股東，地產企業可以利用自身的經驗優勢、平臺資源為科技項目的長期發展注入自身的經驗。51%23%10%8%5%2%針對特定痛點，采購單點技術解決方案開發內部技術工具與其他公司合作創建基金建立公司內部基金投資第三方基金其他方式大灣區企業傾向于針對特定痛點，采購單點技術解決方案貴公司正采取或打算采取何種方式來實現房地產科技戰略？單點采購方式受到大灣區企業青睞存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型28新舊系統整合和人才短缺

60、是目前面臨的主要挑戰新舊系統整合和人才短缺是目前面臨的主要挑戰企業在實施房地產科技過程中，有34%的受訪企業認為他們面臨的首要挑戰是新舊系統的整合，需要對信息技術活業務流程進行重大改變以實施新技術；從行業維度來看，約有71%的受訪房地產企業和50%的受訪科技企業認同這個觀點。在企業普遍采用單點技術解決方案的情景下，此問題有了存在的前因，即許多公司正在加強他們現有的平臺，而不是系統性地發展技術基礎。此外，與企業內部組織相關的挑戰，例如房地產科技相關人才的短缺，房地產科技戰略與其他企業戰略相比不夠重視分別占27%和22%。與此同時，還有14%的受訪企業指出現有企業文化不支持變革也是他們遇到的挑戰之

61、一?？梢钥闯?，除了解決原有系統的功能缺陷與現有技術目標之間的壁壘之外，在實施房地產科技戰略的過程中，如何調整企業組織架構和運行機制，使之與科技實施相適配，是企業需要長期思考的話題。這其中包括但不限于：如何將科技創新融入企業長期發展的戰略，如何吸引和培養數字化領域人才來推動轉型，以及企業內部如何能夠逐步提升數字化思維，增強對于數字化轉型重要性的認知，從而循序漸進利用科技賦能逐步改善管理模式和企業文化。需要既對科技有理解，需要既對科技有理解，又對數據敏感的復合型人才又對數據敏感的復合型人才某大灣區開發商高管某大灣區開發商高管需要具備對新鮮事物善于需要具備對新鮮事物善于觀察和思考，并且轉化為觀察和思

62、考，并且轉化為商業模式的能力商業模式的能力某大灣區商業地產高管某大灣區商業地產高管需要項目管理人才，需要項目管理人才，了解用戶方和地產方的需求，了解用戶方和地產方的需求，具備房地產行業知識，具備房地產行業知識，同時對技術高度敏感同時對技術高度敏感某大灣區地產投資戰略高管某大灣區地產投資戰略高管34%新系統與已有系統的整合并不容易27%缺少房地產科技相關內部人才22%房地產科技戰略優先級沒有其他戰略高14%現有企業文化不支持相關變革房地產科技實施過程中遇到的主要挑戰以及地產科技人才需求存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型29企業需要具備哪些組織能力才能成功應用及部署房地產科技?本小節將重點

63、討論，企業需要具備哪些能力才能成功應用和部署房地產科技。在調研的過程中，受訪企業將各項組織能力進行重要性和競爭力的自評排序。九項組織能力主要圍繞人為因素和技術因素在這九項組織能力中，圍繞人為因素的包括：科技領導力、開放的企業文化、企業創新管理、敏捷開發和外部聯盟；圍繞技術因素的能力包含：數據管理、高級數據分析、新興技術利用、信息及網絡安全。信息及網絡安全、數據管理和科技領導力重要性最高，然而大部分企業目前還不具備較高行業競爭力調研結果反映，為了實現成功的房地產科技應用，約有85%的企業認為信息及網絡安全能力非常重要；數據管理次之，認同其重要性的企業占比為78%。數字化轉型過程中，將產生大量的業

64、務和非業務數據，網絡環境的抗風險能力和數據管理能力成為支撐數字化轉型的重要基礎。然而就現狀來看，只有40%的受訪企業認為自身具有很高的信息及網絡安全競爭力。此外，大部分受訪企業的數據管理能力不強，約70%的企業認為在數據管理方面僅具備行業平均水平或低于行業平均水平。結合高管訪談了解到，解決系統孤島問題，提升數據捕獲能力和保障數據質量成為大灣區企業擁抱科技創新和數字化轉型的重點考慮議題。與此同時，約有62%的企業表示高級數據分析能力對于實現房地產科技應用也相當重要。然而，調研數據得出，行業中僅有不到3成企業認為自身具備高競爭性的數據分析能力。1.科技領導力領導層闡明愿景，設定目標，部署戰略，以積

65、極和支持的態度自上而下地引導房地產科技的應用和部署2.開放的企業文化企業內部跨部門合作意愿高，愿意承擔風險，具備敏捷工作的文化氛圍3.企業創新管理企業在維持已有主營業務收入和商業模式的同時，具備開發新的收入來源的能力和機制4.敏捷開發跨職能團隊采用迭代，循序漸進的方法共同協作，以一種實驗性的方式進行開發5.數據管理具備捕獲、儲存、標記和治理數據的能力，搭建數字化轉型的基礎架構6.高級數據分析對大量的數據進行分析，根據可視化分析和數據挖掘做出預測性判斷，以數據驅動業務洞察能力把握企業組織能力，提升科技實施水平存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型30信息及網絡安全、數據管理和科技領導力被認為

66、是推動房地產科技應用的重要組織能力以下各項組織能力對企業成功實現房地產科技應用有多重要?企業各項組織能力的競爭力如何?注：各項能力根據其重要性進行排序該組織能力對推動房地產科技應用的重要性具備高競爭力的大灣區企業比例除了以上技術因素相關的組織能力，受訪企業對于高層領導力在推動科技實施方面的重要性給予了高度肯定（認為該能力非常重要的企業占比達到75%），說明房地產科技推動應該是從上至下的部署，與業務發展緊密結合。然而從實際情況來看，僅有30%的受訪企業表示他們在這一方面具備很高的行業競爭力。盡管房地產科技在企業中被高度討論，但是還沒有提升至企業戰略部署的重要位置，大部分企業還處在觀望市場的態度。

67、信息及網絡安全數據管理科技領導力開放的企業文化敏捷開發高級數據分析新興科技利用企業創新管理外部聯盟重要性/競爭力0分5分10分存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型317.信息及網絡安全具備完善的信息系統管理架構、網絡安全部署和應急響應機制，為企業數字化轉型提供穩定可靠的網絡環境8.新興科技利用在企業范圍內持續發現、探索新興技術，識別企業內部應用場景，并通過應用各類技術平臺和解決方案創造價值9.外部聯盟識別外部合作伙伴，通過例如學術合作、企業合作等建立外部合作聯盟基于企業自評，受訪大灣區企業的關鍵組織能力還有待提升基于受訪企業對關鍵數字化組織能力水平的自評，受訪香港企業（企業總部在香港）的

68、總體競爭能力略微高于大灣區內地企業，但差距不大，受訪大灣區企業的整體組織能力還有待提升。香港房地產企業較內地企業更早進入房地產存量運營階段，深耕項目運營方面累計了成熟的經驗。在人為因素相關的組織能力中，尤其是在開放的企業文化、外部聯盟方面的表現優于大灣區內地企業；而對于技術因素相關的組織能力，數據管理能力、高級數據分析能力等方面也小幅領先內地企業。然而，大灣區內地企業在科技領導力和敏捷開發能力方面的發展超過香港企業?？傮w來看，香港企業和內地企業在企業組織能力的發展差距不大，如果有針對性地提高相關能力，有望在未來房地產科技推動上可以形成優勢互補，實現合作共贏?；谄髽I自評，香港及大灣區內地企業的

69、數字化組織能力情況大灣區內地企業香港企業在該項能力中，具備很高及中等競爭力的企業比例信息及網絡安全數據管理科技領導力41%41%41%42%43%39%開放的企業文化敏捷開發高級數據分析42%45%39%36%37%38%新興科技利用企業創新管理外部聯盟39%41%41%42%32%38%存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型32未來五年房地產科技將對企業產生何種影響?人工智能、大數據分析和5G技術將驅動大灣區房地產行業革新在調研過程中，當問及未來5年認為會深刻影響房地產行業的關鍵技術時，排名前三的回答分別是人工智能、大數據分析和5G技術。隨著5G技術的進一步發展，會有越來越多的數據被收集

70、，對捕獲到的數據進行分析，將助力業務洞察，結合日漸成熟的人工智能技術，將驅動更智能化的商業決策。房地產行業的數字化轉型有望在大灣區數字經濟的蓬勃發展中起到助推作用。企業普遍認為科技將持續推動運營效率提升、驅動商業決策和加速可持續發展大部分受訪企業對于科技推動房地產業務藍圖落地的積極作用給予了高度肯定。約有46%的企業認為科技應用將進一步提升運營效率，實現更好的資產管理，這說明目前大灣區企業對科技的應用更多是從經濟和成本角度考慮。此外，驅動商業決策方面，有21%的企業認為運用收集到的市場信息數據和用戶行為數據，可以幫助做出更好的商業決策。還有約11%的企業認為，在未來五年，科技將助力業務的綠色可

71、持續發展。大灣區企業對科技助力實現商業藍圖的期待在未來5年，您認為科技可以如何幫助貴公司實現房地產相關業務藍圖?您認為未來5年，哪些關鍵的新興技術將對房地產行業產生重要影響?1.人工智能技術人工智能技術2.大數據分析大數據分析3.5G技術技術46%提升運營的整體效率，實現更好的資產管理21%商業決策將基于市場信息和用戶行為數據而決定11%加速業務的綠色可持續發展7%提升建筑安全性，創造更健康的工作和居住環境科技釋放企業潛能，挖掘行業隱藏價值存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型33房地產行業上游階段的科技應用潛力還有待挖掘受訪企業表示期望在土地規劃、招投標和地產投資場景看到更多的科技產品出

72、現。受增加營收和提升客戶粘性驅動，目前市場上大部分的房地產科技產品集中在行業中下游階段，而上游市場的價值還待繼續深挖。在房地產行業上游階段涉及到政府部門、規劃設計公司、咨詢顧問、投資公司、開發商等多個相關方的參與，如何讓相關方的協作更加高效，讓項目投資研判能力持續提升成為該領域升級的未來機遇。與此同時，大灣區城市空間日益密集，老城區等城市更新需求越來越高，運用科技手段提升大灣區城市規劃水平、減少同質化的建筑開發勢在必行。期待更多人才、資金和知識產權保護相關的政策落地除了企業內部相關的考慮，約有40%的大灣區企業認為政府的推動作用也是影響房地產科技發展的重要外部因素。對于政府支持方面，受訪企業普

73、遍希望政府能從人才、專項資金和知識產權（IP）保護方面給予相關支持。此外，在高層訪談中，我們還了解到大灣區企業期待政府能主導設立房地產科技應用示范區，并在此區域鼓勵創新技術在房地產項目的應用，為大灣區房地產科技的發展帶來標桿示范作用。1.土地規劃土地規劃2.項目招投標項目招投標3.地產投資地產投資您認為還有哪些房地產價值環節目前缺少或尚未充分提供相應的數字化產品或服務?約有40%受訪者認為除了企業相關因素外，政府的推動對房地產科技的發展十分重要，尤其是在以下領域：1人才相關政策政府專項資金知識產權(IP)保護23存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型34智慧樓宇與運營利用物聯網、智能硬件、

74、5G、大數據分析、云平臺、移動互聯網技術提升空間運營者的管理效率以及空間使用者的體驗智慧規劃與開發利用人工智能(AI)、建筑信息建模(BIM)以及大數據賦能項目投前決策、項目可行性分析、建筑設計與設計合規性評估等工作，提高效率與減少投入成本來源：問卷調研、企業訪談、互動工作坊、安永分析大灣區重點科技創新與數字化領域智慧建造利用機器人技術、遠程可視化技術賦能提升建筑建造領域的建材供應效率、施工效率與安全性以及實現綠色減碳的目標智慧資產管理基于SaaS(軟件即服務)平臺，為資產持有者提升所持項目的效益進行實時追蹤，提升投資決策可靠性大灣區重點房地產科技創新與數字化領域聚焦四大重點科技創新應用與數字

75、化轉型領域為實現房地產行業提效降本、提升用戶體驗以及實現可持續發展的一系列目標，行業從業者擁抱科技創新與數字化轉型勢在必行。綜合調查問卷定量分析，以及互動式工作坊以及企業高管訪談等定性研究結果，我們總結得出了以下四項大灣區未來數字化房地產領域的重點發展領域。存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型35傳統“瀑布流”工作模式：來源:安永訪談二次迭代二次迭代三次三次迭代迭代最終方案最終方案客戶需求提案庫提案庫方案決策方案決策可視化技術、云技術等分析需求初始方案二次方案修改意見反復修改直反復修改直至最終方案至最終方案客戶需求將客戶選擇與評價前置，實現方案價值最大化和投前決策效率提升房地產項目的前期

76、規劃與設計作為上游環節，產生的一系列數據將被應用在后續投資、工程、營銷等相關活動中。因此如何更好地生產、編輯、分析和共享相關數據以期實現項目價值最大化是這一領域的重點發展方向。傳統的項目設計需求溝通常常采用“瀑布流”模式，設計方根據客戶高階需求或者主流的案例經驗來進行設計，客戶基于作品進行選擇和評價，然后設計方再多次往復修改，這樣冗長的流程非常耗費時間與精力。此外，這樣的傳統工作模式是建立在客戶需求一定時間不變的基礎上。隨著營商環境的快速變化，對市場需求和政策要求的及時響應是項目規劃和設計階段必須要考慮的因素。隨著數字化應用的加深，可通過應用人工智能、云技術、可視化等技術，在虛擬空間中實時看到

77、和預測所有方案情況，讓客戶的選擇和評價前置，及時調整設計方案。另一方面，項目投資決策過程中，數字化精準投資能夠幫助企業的成本核算和精準投資。在當前保守的投資環境下，房企需要將項目前期研判做得更加精細、準確，過程中需要大量的數據完成城市研究、客戶研究，利用大數據、人工智能等科技從多維度和細顆粒度進行研究，形成以數據驅動決策的投資體系。敏捷迭代模式：智慧規劃與設計存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型36項目投后相關指標的持續管理，強化房地產上下游價值鏈的連接項目投后相關指標的持續管理，強化房地產上下游價值鏈的連接設計方案確定后，設計數據將同步推送給投資、成本、營銷、工程、采購等相關部門，轉化

78、為成本數據、投資測算數據，打通業務之間、組織之間的數據瓶頸。同時，測算邏輯等數據調整時會反饋到設計部門，設計方會進行相應的修改工作。依托智能化賦能，企業可借助人工智能技術對設計圖進行智能審查，協助設計方迅速找出不合規問題。此外，在工程圖制定階段，企業可依據算法實現多方案自動生成，對建筑性能和建造周期進行多維度判斷，為后續施工方案提供初步判斷依據。另外，項目規劃與設計階段產生的數據將接入集團的評估體系，生成項目交付評估模板的前期數據，支持后續任何階段對設計指標的回顧，實現房地產項目開發全流程的可回溯，同時還將沉淀為標準資料，實現連接集團內知識與人、知識與知識的學習參考體系。案例研究：大灣區某領先

79、建筑設計AI解決方案提供商，助力建筑項目投前決策與投后管理數智化來源：安永訪談需求設計拿地投拓測算客戶需求與分析城市數據調研設計指標量化分析方案客戶及各部門意見反饋分析方案優化設計修改意見反饋實時輸送優化后的方案給投資、成本、采購、建造等部門進行相應的業務調整投前決策投前決策投后數智化管理投后數智化管理AI、大數據分析、BIM、云端共享平臺賦能設計智慧化和數據信息同步化存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型3750.6%28.0%建材生產階段占比1.0%建筑施工階段占比21.6%建筑運行階段占比建筑全過程占比來源:廣東省統計局 中國建筑節能協會建筑能耗與碳排放數據專委會發布的2021年中國

80、建筑能耗與碳排放研究報告2017-2021年廣東省建筑業房屋建筑施工面積增長變化（單位：%）10.6%22.7%14.5%8.9%15.3%20172018201920202021建材生產將朝著綠色化發展建材生產將朝著綠色化發展縱觀近年來廣東省房屋建筑施工面積情況，得益于粵港澳大灣區城市群發展，盡管增長速度放緩，建筑施工面積還在繼續上升。目前，大灣區城鎮化率已超70%，隨著城鎮化持續加深，未來將會有更多的建筑項目落地，在大灣區可持續發展號召下，降低未來新建筑的碳排放勢在必行。中國建筑節能協會公布的最新研究數據顯示，2019年中國建筑全過程碳排放總量占全國碳排放的比重約為50.6%，其中建材生產

81、階段碳排放占全國碳排放的比重為28%，超過建筑施工階段以及建筑運行階段的碳排放量。利用綠色建筑材料，降低建材生產階段的碳排放，是智慧建造的重要機遇。數智化浪潮襲來，實現從“工地”到“工廠”的轉變數智化浪潮襲來，實現從“工地”到“工廠”的轉變打通從建材供應到工程施工階段的數字化也是企業布局數字化建造的重點方向。從建材采購來看，以往建材品質不達標，供應商資質良莠不齊的問題讓開發商需要花費大量時間找到合適的合作方；而對于中小建材供應商來說，如何快速連接到采購方也是業務痛點之一。采購之后，將采購信息實現跨部門同步，觸發自動的內部審批流程，也是數字化改革的重點。工地環境復雜、工人移動不可控等因素導致工地

82、場景的管理難度較大，需要運用新的作業方式和科技手段來提升施工質量、安全和效益?；谥圃鞓I智慧工廠轉型的成功實踐，如何把“工地”變成“工廠”，實現標準化和自動化運作，減少人工介入是建造施工領域未來的發展重點之一。2019年全國建筑全過程碳排放量，以及分階段碳排放量占全國碳排放總量的比重智慧建造分階段占比存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型38擁有行業協會領先專家團隊為落實建材采信機制的建立提供可靠支持，建立綠色認證標準并頒發認證證書。優化申報工作流程，加速從咨詢、申報書編制及專家審閱等一系列步驟，提高辦事效率和降低申報成本。運用云計算和大數據為入駐平臺的建材企業提供數字化精準營銷服務，開辟

83、綠色建材采購專區，推廣綠色建材應用。行業專家團隊背書高效認證申報流程精準營銷及專區推廣認證企業將獲得集團集中采購和聯采招標評的額外加分，助力企業優先獲得采購訂單。招標加分及采信依據數字化綠色建材認證來源:安永訪談案例研究：某大灣區領先開發商基于過往建材供應鏈管理經驗，響應建筑行業低碳發展，推廣綠色建材認證與采購目前，房地產開發行業致力于利用基于人工智能的建筑機器人，搭配新型材料和裝配式建筑技術來提升現場施工作業的精準度和自動化，實現施工環保和降低人工成本等效益。從高層定性訪談了解到，在建筑機器人方面，領先房企正積極攻克智能硬件以及SaaS等軟件技術的相關壁壘，尤其是加大起到“大腦中樞”作用的軟

84、件技術研發投入力度，以期實現對工地復雜作業環境的及時調度和精確管理。此外，從建材估算、工期計算到機器人進場的整個項目管理角度來看，上游規劃數據的精確性將影響后期施工作業的管理效果。因此，為帶動行業的整體革新，BIM技術的發展不可忽視，為助推智能施工建造的發展，領先房企也正在對BIM技術持續關注和進行投資。與此同時，為解決工程管理不透明以及工程質量管控滯后等弊端，行業內已涌現出領先技術解決方案，旨在通過移動互聯網、云技術、大數據分析、可視化等技術賦能工程建造環節，讓整個施工流程朝著全流程在線化以及可視化發展。存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型39案例研究：某大灣區領先房地產科技企業利用基

85、于云的工程管理平臺實現施工流程的透明化管理來源:安永訪談123654運用BIM工程管理平臺實現多部門協同與聯動，有效監測施工全進度；運用人工智能精準測量與分析工程項目成本建立智能化房屋缺陷分析模型，利用大數據分析預警房屋質量問題，提升房屋交付質量運用大數據實時分析各項質量標準指標，為企業提供定制化的施工質檢體系及為多場景提供安全預警系統實時記錄防疫專項數據，智能生成復工準備報告設立統一的供應鏈數據中心，方便多元產業集中性采購和企業內多組織協同設立全天在線服務和滿意度調研，實時管控工程全生命周期的風險智能驗房智慧客服供應鏈管理工地防疫智慧工程管理質量與安全監控存量時代，大灣區房地產科技創新與數字

86、化轉型40以學校場景為例，未來智慧樓宇的打造將不僅限于物理空間的智能化提升，而是加強使用場景的物理空間和虛擬空間的無縫融合最大化利用可再生能源：通過外層建筑設計，綜合利用風能、太陽能等可再生能源為建筑內設施如智能傳感器等設施供能，建立可再生能源供能智能化設備、智能化設備敏態供能的低碳閉環。構建智能化空氣檢測：通過智能控電系統操控，聯動空氣凈化器，實現空氣監測與防污一體化的智能管理。構建智能電控：利用數字化技術，通過數據實時采集分析判斷用電需求，實現操控自動化，實時控制建筑內供電設備，如門禁、教學設備和照明設備，提升教育工作者使用和校管理者管理供電設備的效率，減少人員浪費、用電浪費，提供環境友好

87、、使用便利的智能供電。自動管理：綜合運用物聯網、大數據等數字化新技術，實現安防管理智能化，樓宇設備管理自動化等。管理端管理端資源集約：實現建筑內教育資源服務供給的集約化、數字化，如樓層內會議室、教室等教學資源占用狀態動態顯示更新，便利師生預約使用。智慧樓宇是實現物理空間和虛擬空間的無縫融合和智慧化打造智慧樓宇旨在實現管理端和用戶端的雙向賦能。管理端通過能源智能監控、智能設施運維、實時人流可視化與監控等技術手段提升管理效率并節約成本，同時為以后空間拓展提供決策支持；從用戶端來看，通過建立單一用戶界面，集成包括室內導航、室內自動控溫、智慧停車等多個空間功能來綜合性提升用戶在空間中的舒適度、便利度，

88、打造人性化的空間環境。大灣區較為完整的軟、硬件研發及生產供應鏈和高速發展的5G商業應用將為智慧樓宇提供堅實的技術基礎，同時在智慧城市建設的相關政策推動下，大灣區有望基于具體應用場景，進一步實現物理空間和虛擬空間的深度融合。智慧樓宇與空間運營存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型41互動教學：強化網絡等基礎設施，綜合運用AR/VR等數字化新技術，推動虛擬仿真實驗室、智慧教室等場景落地，構建多屏互投等交互式應用，促進線上與線下相融合。推動跨學院、跨區域協作互動，構建一個全信息化、網絡化、立體式的教室教學環境，同時滿足全班交互式教學、小組協作學習、學生個性化學習等需求。智慧空間：打破傳統的空間限

89、制，模糊正式教學空間和非正式教學空間的界限，結合物理空間和虛擬空間，推動空間場景化、體驗化和個性化。打破傳統建筑的時間限制，將“7*24小時”新理念引入智慧建筑，讓其在各個時間段發揮相應作用，將教學、午餐、會議、休息、娛樂、健身以及居住融合其中，建立高利用率的社區式校園。用戶端用戶端存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型42未來空間運營要重視用戶的主要需求和衍生需求，并進一步打造客制化產品空間運營需要以用戶為中心，滿足用戶空間使用的主要需求和衍生需求。此外，隨著疫情防控常態化，無接觸式空間互動成為了趨勢。以寫字樓為例，寫字樓中辦公人群的主要需求為提升辦公效率，因此需要通過集成一系列智能化辦

90、公設施，例如智能會議室、智能化燈光管理等滿足便捷化、感應式的辦公需求。而對于辦公人群的衍生需求，通過在辦公空間中增加舒適睡眠艙、24小時無人便利超市以及智能健身房等功能滿足休憩、用餐和健身運動需求。大灣區年輕勞動人口眾多，如何滿足新一代職場人士在精神和社交層面的需求，打造有溫度的鄰里辦公文化也將成為未來空間運營的重要考慮因素。此外，在粵港澳大灣區發展綱要和廣東省“十四五”規劃等政策的助推下，大灣區高新技術產業快速發展，未來相關產業人口進一步聚集，了解新興產業價值鏈環節和關鍵生產要素，為產業發展提供專業化、定制化產業空間載體，將有利于進一步提升對企業類客戶的服務質量，提升高收益的增值服務，為城市

91、打造差異化產業空間。通過高管訪談，我們了解到部分領先房地產開發商通過積極與高校、研究機構開展合作，對客戶企業所在產業鏈深入研究，識別產業發展關鍵環節中的空間需求（諸如中試生產空間），并與科技公司合作開發產品，提升物理空間與科技的結合。來源:安永訪談案例研究：某大灣區房地產開發商開展廣泛合作，為旗下產業園區企業提供定制化產業服務構建不同領域研究體系洞察產業發展需求投資頂尖高校研究中心建立客戶需求數據庫跨區域分享需求變化共享客戶需求數據與科技公司合作，共同研發科技解決方案為租戶提供定制化產業服務建立科技創新小組存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型43以數據智能驅動存量資產價值增長，關注適應性

92、強的智慧以數據智能驅動存量資產價值增長，關注適應性強的智慧資管產品資管產品資產管理涉及物業持有者對所持資產收益情況持續關注，并作出運營提升等相關決策。在大灣區房地產行業步入存量時代的今天，存量資產的精益化管理成為了投資者們重點關注領域。在內部資產管理方面，行業主流進行資產測算評估工作時依然采用傳統手動方式，數字化程度還待提升?；谛袠I高管訪談得知，面對物業運營產生的越來越多海量財務數據以及商場人流等非財務數據，從業者們期盼通過整合所持各個業態物業的相關數據，經由統一的操作界面，實現物業全生命周期的可視化追蹤和分析，搭建智能風險預警機制，多維度管理資產風險、運營風險、財務風險和客戶風險。智慧資產

93、管理此外，對于頭部資管企業來說，大灣區業務涉及到跨境（例如深、港兩地）房地產資產的管理和運營，因此市場提供的產品是否能提供多語言界面、統一的數據標準、個性化數據報告、隨時可觸達的產品運維服務等功能成為了大灣區房地產資產管理從業者對智慧資管產品的關注重點之一。存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型442021年大灣區物流行業發展在中國處于領先地位來源：國家郵政局、各市郵政局21%55%22%大灣區9市國際及港澳臺快遞業務量占全國比重大灣區9市快遞業務收入占全國比重大灣區9市快遞業務量占全國比重受政策推動，商業和物流地產將迎來資產運營的數字化和綠色化浪潮如何提升現有資產的運營狀況也是從業者的關

94、注重點，大灣區尤其是在商業地產和物流地產方面有望進一步發展成為全國領先的實力。從商業地產來看，今年2月中旬深圳市商務局發布的深圳市關于加快建設國際消費中心城市的若干措施提出要以數字化賦能消費場景，釋放更大的消費潛力。數字化商業場景的建設將帶來更多數據量，依托大量的消費數據，企業可以建立客戶長期運營模型，幫助提升企業客戶的忠誠度和用戶粘性，同時，激活現有會員，提升會員活躍度，統一會員檔案并構建會員標簽體系為個性化客戶服務提供基礎，其次利用地產集團多業態的特征，充分融合各體系的會員數據池，實現統一的全生命周期運營管理和會員導流。從物流地產來看，大灣區物流樞紐優勢明顯。隨著大灣區物流信息互聯互通、金

95、融市場互聯互通以及智慧港口等一系列基礎建設加快落地，大灣區在物流技術創新和跨境互聯方面將持續加碼。2021年國家快遞行業統計數據顯示，大灣區內地9市快遞業務量和業務收入均在全國處于領先位置，對外經濟活躍度高，尤其是在國際及港澳臺快遞業務方面占領高地。存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型45案例研究：某領先物流地產運營商依托專業資產運營經驗，提供物流園區全生命周期的碳管理服務來源:安永訪談碳排放信息披露綠色建筑認證環境產品申明認證企業減排策略節能方案及實施綠色及可再生能源使用能源監測碳足跡計算碳指標可視化碳核算碳減排碳認證碳交易碳金融SaaS碳核算平臺碳目標科學管理企業碳資產運營碳匯管理、

96、碳價格預測、碳交易預測等碳資產投資策略的制定人工智能與大數據、環境數據庫、物聯網技術、區塊鏈技術等隨著2021年5月關于推進廣東省郵政快遞業高質量發展的實施方案的出臺，未來大灣區物流產業將進一步向數字化、智能化、綠色化和國際化目標發展，大灣區將建設成為世界寄遞樞紐。從物流地產的綠色化發展角度來看，基于高管訪談了解到，目前部分物流行業領先者已先行一步，依托過往大型物流園區運營的專業經驗，提供市場化的園區全生命周期碳排放管理服務，推動物流產業的綠色低碳管理。存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型46未來展望與建議如何確保數字化轉型實施的持續推進和落地？數字化愿景企業定位及目標關鍵業務組合和目標

97、資產相關業務客戶需求管理業務機會型投資業務產品體系數據治理技術平臺數字化組織新興技術（如AI,、自動化）實施數字化轉型的原因?數字化能力提升后，將實現何種企業定位及發展目標?數字化轉型實施的范圍？主要包含哪些數字化領域或主題?轉型路徑以及如何定義成功?數字化轉型將如何影響企業內部相關人員的日常工作活動?頂層設計支撐體系數字化戰略設計要素為保障數字化轉型實施，制定從上至下的房地產數字化創新戰略的重要性不言而喻?；诎灿来鬄硡^過往經驗，許多企業因為缺乏成熟的數字化創新戰略錯失先機。數字化戰略制定主要包含以下兩部分工作：制定頂層設計：包含數字化愿景、數字化戰略以及實施路徑。企業需要清楚定義為什么想要

98、推動數字化、數字化轉型的范圍、想要通過數字化發展哪些競爭優勢、需要彌補哪些能力差距、轉型路線圖以及如何定義成功?構建支撐體系：包括建設兼顧內部信息化管理與外部輸出能力的技術平臺，保證數據的標準化管理；探索新興技術應用，提升業務運作效率；建立數字產品或服務體系，并由此為基礎建設對應的品牌體系；突破傳統組織運行方式，形成適配的數字化運營模式。制定完善的數字化創新戰略支撐體系存量時代，大灣區房地產科技創新與數字化轉型47傳統的企業組織運作模式難以適配企業數字化變革。在調研中，過半的受訪企業對科技領導力、敏捷開發模式、企業創新管理等組織能力對數字化轉型的推動作用給予很高的肯定。數字化運營模式是數字化戰

99、略、人員和技術之間的紐帶，以確保有效執行并與戰略保持一致，旨在回答企業如何在數字化場景下工作、投資和足夠快地適應要求。這需要企業管理層“以終為始”地思考企業目前需要怎樣的運營模式支撐數字化創新戰略，建立完整的涵蓋組織、資源、制度、治理管控的保障體系，確保支撐技術應用。重塑數字化場景下的運營模式以下為企業運營模式調整的重點設計方向：創建數字化場景下新的工作方式和敏捷開發流程以便實現更好的跨部門合作清楚定義數字化流程的負責人和部門之間的交接界面，推動流程的平穩運轉重新梳理各部門的業績評估體系和激勵機制，提升人員的變革主動性調整管理模式以保持其有效性，保證管理層在數字化轉型中的推動作用創造一個開放、

100、合作、不斷試驗的企業文化，以支持企業內部更多的創新想法出現明確用戶角色和訪問權限通過這些方式提升人才能力：職業輔導、培訓與發展、招聘新的人才制定統一的數據管理機制更新主數據所有權和支持流程更新企業內部政策更新職責變更后的管理流程重新描述新的職位匹配資源與角色就變動進行溝通獲取新的相關知識設計工作過渡期測試新的組織架構定義新的業績評估模式明確定義客戶溝通渠道讓客戶積極參與數字服務交付和管理之中流程組織架構人才在數字流程中嵌入新的工作方式定義哪些工作應該停止/開始/多做/少做舉出新的工作流程典型示例調整企業管理方式更新對內對外溝通方式更新客戶合作方式重塑與創新戰略適配的運營模式存量時代，大灣區房地

101、產科技創新與數字化轉型48基于高管采訪，我們發現在優化組織運營模式的過程中，以下兩個關鍵能力的構建需要企業管理層特別注意：統籌數據管理標準，打通數據資產孤島通過調研結果得知，超過50%的受訪大灣區企業表示在房地產科技實施方面通常采取針對痛點采購單點解決方案的方式?？梢酝茰y，大部分企業依然是基于經濟角度考慮采用科技手段，而非系統性地部署和實施數字化轉型。從數字化實施現狀來看，超過1/3的受訪企業都遇到了新舊系統整合的挑戰，這也反映了這種痛點切入式/局部式技術應用方式的弊端。以綜合性大型房地產開發企業為例，在數字化轉型過程中面臨的陣痛主要來自兩個方面：一是數據收集方式缺乏標準化。前期集團旗下各子公

102、司和子業務基于自身業務發展需求進行數據收集或者由于數字能力層次不一，導致數據收集和儲存的標準差異較大，因此，后期從集團層面進行數據打通時會遇到層層困難；另一方面，各子公司或業務部門之間存在信息差或者數據共享的意愿較低，造成跨部門或跨子公司的數據交互困難。從長遠發展來看，在企業數字化變革的過程中，通過設立集團層面的數字化相關職能部門，從上而下梳理集團數據資產，建立統一的數據管理機制，打通數據資產孤島是實現數字化轉型的重要考慮。積極發展數據科學類人才房地產行業場景下的數據科學指的是：結合統計、IT和房地產行業知識，通過大量數據分析來預測未來業務發展趨勢或需求變化的技術領域。在企業沉淀大量數據資產后

103、，如何將數據價值轉化為業務價值是數據科學的關注重點。企業需要積極發展數據科學相關的專業人才，以便從集團頂層角度管理和把控數據收集方式、制定標準化的數據管理和應用流程，為集團前端的業務活動產出前瞻性洞察，提升已有業務價值或者挖掘新的價值場景。從人才培養來看，企業可以通過全面的人才能力評估，識別數字能力差距，制定數字化工作場景下的新的人才績效考核標準，并借助外部職業輔導或建立內部培訓與發展計劃等一系列措施幫助實現內部人才技能的轉型。此外，從項目管理模式來看，需要提升企業內部對IT人員的重視，可以通過“雙經理”制管理模式，即業務人員為項目經理，IT人員為項目副經理，推動業務和技術的緊密結合。存量時代

104、，大灣區房地產科技創新與數字化轉型49核心數字化能力建設模式認知以物業服務為例，一種能夠滿足房地產行業后端價值鏈所有需求的“資產管理者”將逐步出現在明確戰略設計之后，通過何種方式構建核心數字化能力是企業高層需要重點考慮的議題。在高層定性訪談中，我們了解到進行優勢互補、資源整合的生態合作是大部分大灣區領先房地產企業會選擇的途徑。領先企業通過戰略聯盟、投融資、兼并購等方式打造自己的創新生態圈，充分運用生態圈資源，賦能智能運營與數據驅動決策、優化客戶體驗、保障信息技術與數據安全，同時推動新的數字化業務模式的創造。此外，從終端用戶/客戶的角度出發，為提升產品和服務體驗和提供更多增值服務，未來的解決方案

105、將向著集成性發展，跨界合作和行業整合有望持續深化。積極尋求合作伙伴，快速獲取專業能力多途徑整合資源，搶占市場先機自行投入智能設備優勢優勢劣勢劣勢投資需求量大：投資需求量大：部分硬件設備，難以在多個項目同時獨立承擔投入大量硬件設備投入使企業逐步向重資產方向偏移自主選擇度高：自主選擇度高：不受第三方約束，在設備供應商選擇上自由度較高自行搭建軟件平臺專業能力缺乏：與成熟的軟件供應商相比，沒有相關基礎，人才引進至平臺搭建周期相對較長，容易失去市場先機自主管理度高：自主管理度高：無第三方公司合作模式等問題牽扯，體制機制明確社區教育社區金融社區餐飲社區醫療社區商業社區旅游社區養老招商運營顧問咨詢房屋經紀二次裝修空間租賃社區廣告能源管理客戶保安保潔保綠保修家政服務建立廣泛的科技合作生態圈社區娛樂