房地產融資方式有哪些？監管政策一覽

房地產融資方式

一、內部融資方式

1、預收賬款：指的就是開發商依據合同規定預先收取購房者的定金，以及委托開發單位開發建設項目，依據雙方合同規定預收委托單位的開發建設資金。

2、企業自有資金：包括企業設立的時候各出資方投入的資金，在經營一段時間之后，從稅后利潤當中提取的盈余公積金，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成)等資本由企業自有支配、長期持有。

二、外部融資的主要渠道和融資工具

1、商業抵押擔保證券：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款當中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。

2、上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現在已經成為了非常重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。

3、房地產投資信托：是采取公司或商業信托的形式，集合多個投資者的資金，收購并持有房地產(通常是收益性房地產)或者是為房地產進行融資，并且享有稅收優惠的投資機構。

4、房地產開發債券：發行債券能夠聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用于土地開發和房地產項目投資等。

5、銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。

6、其他：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等。

房地產融資監管政策文件

2019年5月17號《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》禁止信托公司向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資;直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。

2019年7月4日銀保監會要求控制地產信托業務規模：(1)被要求“自覺控制地產信托業務規?！?(2)被要求“三季末地產信托業務規模不得超過二季末”;(3)個別公司被要求“全面暫停地產信托業務”。

2019年7月6日銀保監會約談警示部分信托公司，要求：1.今年房地產信托規模不得超過6月末的規模;2.已備案項目不影響發行及成立，未備案項目一律暫停;3.符合432的通道類業務也算房地產項目，全部暫停;4.地產公司并購類也算房地產項目，也受窗口指導影響，全部暫停;5.城市更新類舊改項目暫時不受此次窗口指導影響。

2019年7月9日《國家發展改革委辦公廳關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》要求“一、房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務”——重申外債資金的用途。

2020年4月9日《關于進一步明確區域性股權市場可轉債業務有關事項的函》要求停止為房地產、類金融、異地企業以及有限公司、城投公司、政府融資平臺等主體發行可轉債，現有存量確保到期兌付。

2020年6月27日銀保監會重點監管以下行為：未嚴格執行房地產信托貸款監管政策，向不滿足“四三二”要求的房地產開發項目提供貸款;直接或變相為房地產企業提供土地儲備貸款或流動資金貸款;以向開發商上下游企業、關聯方或施工方發放貸款等名義將資金實際用于房地產開發，規避房地產信托貸款相關監管要求;對委托方信托目的合法合規性審核不嚴，為各類資金違規流入房地產市場提供便利;人為調整房地產業務分類、規避合規要求或規模管控要求。

2020年8月20日中國人民銀行和住建部提出房企融資的“三條紅線”標準：剔除預收款后的資產負債率大于70%; 凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍。根據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實施差異化債務規模管理。

2020年10月30日《關于開展新一輪房地產信托業務專項排查的通知》要求繼續嚴控房地產信托規模，按照“實質重于形式”原則強化房地產信托穿透監管，嚴禁通過各類形式變相突破監管要求，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道。

2020年12月31日《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》要求根據銀行業金融機構資產規模及機構類型，分檔對房地產貸款集中度進行管理，并綜合考慮銀行業金融機構的規模發展、房地產系統性金融風險表現等因素，適時調整適用機構覆蓋范圍、分檔設置、管理要求和相關指標的統計口徑。

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