舊城改造

從概念上來講，狹義上的舊城是指已經衰敗的，不能滿足現代城市功能要求和人民生活水平需要的早期的城市中心區或繁華區；廣義上的舊城是指包括城中村、棚戶區、功能衰敗的老城區等在內的不能滿足未來城市發展要求的區域。改造是根據某一方面的需要，針對城市現存環境中內部功能、建筑、空間、環境等進行的必要的調整和改變，是有選擇的保存、保護并通過各種方式提高環境質量的綜合工作。

舊城改造是城市發展到一定階段必然的選擇。因為新區的建設、公共交通的變化等原因引起的舊城的衰敗，是在城市發展過程中必然經歷的階段。對舊城改造廣義上的理解是：以改善區域內的居民的生活條件為目的，對行政范圍內的已建成區采用保護、修繕、拆除或重建等手段，系統性的干預到該區域的規劃、建設、社會、經濟和文化等領域。該定義涵蓋了社會、經濟、文化等多領域、多元化的背景，所針對的研究對象也從傳統意義上的大中型城市變為所有一切有人類居住的場所。對舊城改造狹義上的理解是：對城市物質環境不適應經濟、社會發展需要的部分進行改造，改善和提高城市的整體功能^[1]。

在西方國家的城市發展史中，舊城改造這一概念所包含的內容主要經歷了以下變化：第一個階段被稱為“城市重建(Urban regeneration)”，這一概念名稱主要源于上世紀五十年代對戰后受到嚴重摧毀的城市進行快速的恢復與重建，如英國城市斯旺西(Swansea)。第二階段則被稱為“城市復興(Urban Renewal)”，這一階段的“舊城改造”旨在對受到高速工業化而帶來的弊端影響而衰退的城市進行重新規劃與改建，以改善城市的物質空間環境，提高城市經濟活力。到了第三階段，“舊城改造(Urban Regeneration)”的內涵逐漸轉向城市歷史文化的保護與傳承以及對人們公眾價值觀的塑造方面。

舊城改造的內容主要包括：一是改造城市規劃結構，在其行政界限范圍內，實行合理的用地分區和城市用地的規劃分區；二是改善城市環境，通過采取綜合的相互聯系的措施來凈化環境，減輕污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；三是更新、調整城市工業布局；四是更新、完善城市道路系統；五是改善城市居住環境，提供完整的公共服務設施建設，把舊街坊改造成功能全面完整的居住區^[2]。

具體而言，舊城改造的內容主要有再開發、整治、保護三個方面。

(1)舊城再開發：在布局混亂，城市功能完全喪失，城市環境質量嚴重惡化的城區，按照城市總體規劃，拆除全部建筑物和構筑物，拓寬城市道路，新建各種必要的城市設施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高環境質量，徹底改變原有地區景觀的大規模城市改造建設。

(2)舊城整治：在城市功能部分喪失，城市環境質量正在惡化的地區，拆除不良建筑物和構筑物，對尚可使用或具有保留價值的城市建筑物和構筑物進行保護性修繕、改造，新建各種必要的城市設施，部分改變原有地區景觀的中等規模城市改造建設。

(3)保護：在現狀良好，具有保留價值的建筑物、構筑物、街區進行保護性維護修繕，基本不做改變的小規模改造建設

(1)改造方式：城市更新的改造方式是重建或再開發、綜合整治、功能改變；舊改的改造方式是綜合整治、功能改變、拆除重建；棚改的改造方式是拆舊建新

(2)改造周期：城市更顯的周期長短視具體類型而定；舊改的周期較長；棚改的周期較短

(3)改造主體：城市更新的改造主體是地方政府部門、土地使用權人、市場主體等；舊改的改造主體是村集體經濟組織或其他市場主體；棚改的改造主體是地方政府或地方政府委托的企業

(4)改造對象：城市更新的改造對象是舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等；舊城改造的改造對象是舊城鎮、舊廠房、舊村莊等；棚改的對象是城鎮中不符合整體居住水平的危舊住房

(5)改造目的：城市更新的目的是完善城市功能，優化產業結構，改善人居環境，推進土地、能源、資源的節約集約利用，促進經濟和社會可持續發展；舊改的目的是局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境；棚改的目的是旨在消除危舊住房，改善片區居住環境，完善基礎設施配套和公共服務設施配套

(6)推進速度：城市更新一般情況下平均5-8年；舊改的推進速度企業積極推進下5-8年；棚改是政府積極推進下2-3年

(7)強制程度：城市更新相關政策文件中沒有具體的強制性條款；舊城改造完全遵循自愿原則，100%或高比例同意方可實施；棚改對于少數不服從改造的，可以通過行政征收、行政處罰等程序強制執行

(8)改造原則：城市更新的改造原則是政府引導、市場運作、規劃統籌、節約集約、保障權益、公眾參與；舊改的改造原則是政府引導、市場運作、公眾參與；棚改的改造原則是政府主導、國企實施、人才住房

(9)改造程序：城市更新對程序有大致規定，其中拆建類城市更新項目包括計劃立項、專項規劃報批、實施主體確認和土地獲??；舊改對程序有明確規定，包括意愿征集、城市更新單元規劃審批、實施方案、搬遷補償安置協議的簽訂、實施主體確認、回遷安置等；棚改沒有明確規定，現實情況是參照城市更新或者政府征收程序進行，棚改項目的確定、權利人信息公示、異議處理等內容并無章可循

(10)三者聯系：城市更新包括舊城改造、棚戶區改造，舊城改造是城市更新的一種形式，棚戶區改造歸屬于廣義的舊城改造范疇

(1)上海新天地舊城改造

上海新天地舊城改造算是我國開始較早并且較為成功的舊城改造項目。在新天地開發之前，這里曾是擁有近一個世紀的歷史的石庫門里弄建筑群。90年代初期，上海開始大規模的拆遷和重建，大量石庫門建筑消失，保護傳統建筑迫在眉睫。1999年，這里開始了新天地的開發項目，在保留石庫門特色建筑舊區風貌的基礎上，改造開發成一個既反映上海歷史文化又融合現代都市餐飲購物等工程的國際化休閑娛樂中心。

新天地開發借鑒了國外經驗，秉承“環境先行”的理念，采用保留建筑風貌、改造內部結構和功能、并引進新生活方式，使生態環境和人文環境和諧的融合在一起，將場地整體商業價值提升。一方面，新天地選擇先保護傳統建筑群再將其進行開發。首先保留場地內的里弄格局并對建筑進行保護性改造，對公共設施進行修補，使之能夠滿足商業、文化和辦公的功能使用。另一方面，將傳統特色元素的提取與整合，融入現代都市居民色生活方式，利用石庫門弄堂的海派文化風韻吸引游客，注重歷史與未來的和諧共生，將歷史感與新生活的形態文化品味結合，使文化享受達到一個新的境界，保證新天地的文化活力。上海新天地通過讓上海石庫門建的筑煥發新生的同時，也營造了一個歷史、現代、商業、文化彼此交織的城市氛圍，是舊城改造的成功范本。

(2)廣州永慶坊舊城“微改造”自2006年起，廣州便啟動了舊城改造的工作，2009年出臺“三舊”改造政策，成立“三舊”改造辦，主要為城中村和一些老舊廠房為主，歷經十年左右的規劃改造與經驗研究，于2016年提出“微改造”的城市舊城改造的模式，由大規模的拆遷建設轉化為小規模的場地保護更新和利用，強調多元主體參與，保護歷史文化，提高土地和建筑的有效利用率。其中永慶坊便是廣州舊城改造“微改造”模式下的優秀范本。永慶坊位于有百年歷史的恩寧路中段，前身是永慶大街，作為廣州老城的中心地帶，有著極具廣州都市人文底蘊的西關舊址。永慶坊片區內保留大量傳統民居和文物保護單位，如八和會館、李小龍祖居、詹天佑故居等。在舊城改造前期大拆大改的階段，政府已經完成了區域內老舊建筑的拆遷和改造，進入了保護與修補階段。首先對永慶坊街道的基礎環境進行現代化的修整，在保護原有歷史風貌的基礎上翻修道路，整理掛在半空中的雜亂電纜，將其埋入地下，增加基礎設施建設，改善社區衛生、照明、排水等多個方面，保證居民的基礎生活環境；隨后運用“微改造”的方式，保持街道兩側建筑外側輪廓不便，保留建筑而原有的嶺南傳統民居特色，將建筑的外立面進行修繕和更新，凸顯傳統的城市歷史肌理；然后將場地原有的廢料進行再利用，保留場地內原有的瓦片、青磚、木材和麻石等，設計成景觀小品和用作街道內裝飾，在新工藝的基礎上增加古老元素，營造古樸的空間；最后，在完成街道社區整體風貌改造之后，更新業態，邀請新產業入駐，激發出老舊街道新的活力。永慶坊的舊城“微改造”模式，是舊城改造進程中一次較為成功的嘗試，也為其他城市的舊城改造提供了新思路和示范作用。

參考資料：

[1]城市更新視角下舊城改造效益評價研究——以南昌市為例.pdf

[2]許峻.張掖市舊城改造中明糧倉片區保護與利用研究

舊城改造相關報告：

天健集團-深圳舊改排頭尖兵建筑全產業鏈協同-220510（28頁）.pdf

【研報】建材建筑行業：2020年中國市場前瞻—新冠病毒“?！迸c“機”基建托底及舊改催生結構性機會-20200505[32頁].pdf

【研報】建材建筑行業2020年基建投資展望及相關投資機會梳理： 基建春來發新枝舊改更著消費花-20200419[58頁].pdf

【研報】建筑材料行業塑料管道工程龍頭：全裝修、舊改趨勢下迎來新機遇-20200312[38頁].pdf

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