康養地產-三個皮匠報告百科

康養地產是什么

康養地產是指以“健康、養老、養生”產業為核心，以中國傳統的養生理念，建立在健康產業、休閑產業、文化產業、旅游產業及養老產業板塊之上，照顧老人的心理需要和人身安全，將多元化功能融為一體的復合型房地產開發業態。

康養地產模式

(1) 康療型養生養老：嫁接專業醫療資源，強調提供專業化的健康管理服務，采取會員制方式，主要面向對健康格外關注的中高端老年群體。典型案例：臺灣長庚養生文化村、北京太申祥和山莊、北京燕達國際健康城

(2) 家居型養生養老：居住用地，一般通過市場化的出讓方式獲取，通常位于城郊，有一定的生態資源，空氣清新自然；實質上是養老主題地產，往往以在郊區大盤中配建針對老年人的養老公寓、養老別墅的形式推出，大部分仍停留在概念面，僅為老年人提供基本的社區服務。典型案例：綠地21世紀孝賢坊、萬科幸福匯中的養老公寓

(3) 異地養生養老：非主流養老方式，健康且具有一定經濟實力的老年人通過異地購房，異地旅游和養老相結合，靈活性強。以海南冬季養老基地和北方濱海低區的夏季避暑養老基地為主，通過異地購房方式，使老年人可進行異地旅游和養老

(4) 農家休閑養生養老：結合農業經營活動、農村文化及農家風情生活，借鑒分時度假模式，將農業休閑旅游和生態養老相復合，提供養老居住、瓜果采摘、綠色農家餐飲等功能，基本無其他配套設施。典型案例：江蘇生態農莊、浙江城仙居

(5) 立體化養生養老：大型綜合養老社區，包括住宅、購物中心、老年大學、酒店、醫院、康體娛樂等多種業態，提供滿足居住、休閑娛樂、學習交流、親子、醫療護理、康體養生等需求的豐富多元配套設施。綜合性強、功能多元復合、面向全齡段老人的全方位需求，采取租售結合的運營方式，對開發商的資源整合能力和持續經營能力要求較高。典型案例：北京太陽城、上海親和源^[1]。

康養地產開發模式

國內康養模式可按運營主體分為三大開發模式：政府福利型、政府收益型、企業盈利型。

(1)政府福利型：由政府為低收入的高齡、獨居、失能等養老困難的老年人群提供社會公益性養老服務的老年機構，即傳統的養老院和福利院。解決這部分老年人養老支付能力不足的問題，其保障對象明確、擁有良好的基礎設施、關愛服務體系較為完善，配備專業護理人員，開展日常的體育健身運動，豐富老年精神文化生活。

(2)政府收益型：由政府相關部門與社會企業聯合組織開發和經營，服務對象為有社會養老基本保障、身體較為健康活躍的老年群體，采取養老地產出租、養老配套持有經營的盈利體系，此類投資資金投入較大，持有業態后期需要持續的經營管理和投入；投資回收期較長，收入以出租和營運的形式收取相應費用。

(3)企業盈利型：由企業投資開發建設及運營的大型綜合型養老社區，國內健康老人都會幫助子女照顧下一代，由于生活習慣差異，老人和子女更愿意分開但臨近居住，服務對象為：有一定養老金收入、身體較為健康活躍的老年群體和部分年輕人群，形成集合式全齡社區。此類老年服務設施綜合功能強、規模不大，融入醫療機構、養老設施、教育服務、商業地產等配套產業，配置老年服務站、社區醫療中心、膳食配送中心、便捷超市等，從而較好地滿足社區養老的服務需求^[2]。

康養地產盈利模式

(1)“全部銷售”模式

以老年住宅概念，基于項目自然資源和人文稟賦，出售房屋產權為主，圍繞目前中國社會以兒童為中心的三代人出行消費行為特征，加以區域性的大市政配套和社區配套。主要定位養老和準養老人群：生活可以自理、較為活躍的退休老年人，總體層次較高。依據旅游“吃、住、購、娛、行”五大要素，開發適合一家三代的旅游度假產品，提供多層次、多元化的旅游度假產品，創造豐富的消費環節，延長游客的逗留時間，提升項目的經營盈利能力，構筑旅游度假區老年住宅產品體系。以老年住宅產品銷售為盈利載體，資金回籠能夠做到短平快，加速資金周轉率，降低項目快速發展帶來的資金壓力。土地使用權通過招拍掛的方式，無法享受到政府的土地優惠政策，對企業來說，土地成本和前期土地貸款資金壓力也是相當大，項目成功與否的關鍵之舉在于能否取得土地使用權；全部銷售能夠滿足項目合理的現金流，降低前期投資風險，同時也無法得到養老地產升值收益和通過后期運營獲得的長期穩定收益。

(2)“會員制管理”模式

會員制加管理費，實為變相的銷售和持有營運的結合模式，通過將養老產品使用權的會員制管理，收取長期或者短期的積分營銷、會員儲值及管理費，同時也是養老公寓的運營模式，收取管理費作為項目日常服務運營費用，會員費滾動投入到下批次的地產開發。會員制模式能夠留住客戶，與老人建立長期穩定的關系，通過體驗會員制的價值，在會員人群里頻繁宣傳，從而吸引更多的新客戶，建立強大的數據庫，有針對性地提供運營服務。

(3)“只租不售”模式

當前國家發展租賃市場的節奏加快，只租不售模式也是土地出讓的一種方式，地塊內租賃住房和商業用房在出讓年內自持，此類項目土地成本能有效地得到降低，前期資金投入巨大，以持有經營為盈利載體，能夠通過使用配套用地、行政劃撥用地等靈活的手段，在不取得土地所有權的情況下快速展開建設，后期營運結合物業、醫療、康體鍛煉等多種配套設施和服務，實現一定的穩定收入。

(4)“銷售+持有”模式

住宅銷售與老年公寓等養老配套設施持有運營相結合方式，項目多趨于在城市總體規劃中重點發展的城鎮區域，規劃配套老年公寓和民用住宅的業態，項目客戶群呈現多元化，主流客戶還是面向市場大眾人群及部分老年人，為老年住宅配套專業的老年物業服務。以住宅銷售+持有經營為盈利載體，當地財政和民政部門劃撥部分資金，與開發企業及物業服務企業共同合作開發運營。其中住宅銷售通過招拍掛取得土地使用權，實現資金的快速回籠，具有良好的現金流；后期經營性物業可以不取得土地所有權或則通過其他性質的土地，降低前期土地成本及資金壓力，從而后期持有經營，獲得項目營運帶來的溢價收益^[2]。

康養地產典型案例

(1)愛晚太陽城

大體量，綜合服務類養老項目

大愛城(香河國家養老示范基地)是國家“愛晚工程”的典型示范性項目、河北省環首都綠色經濟圈重點工程、住建部綠色建筑示范工程?！皭弁砉こ獭笔怯蓢颐裾恐袊鐣ぷ鲄f會牽頭發起，旨在建設完善中國社會化養老服務體系的重大民生工程。

主要實行居家服務、社區照顧、機構養老相結合的服務模式。養老中心除為入住養老公寓的老人提供專業、貼心的服務外，還為所有社區居民提供個性化、定制化健康養老服務，實現社區養老全覆蓋。

1.項目概況

大愛城養老中心總建筑面積7.5萬平米，設置養生會所和666套居住單元，有開間、一居、二居、三居等多種戶型供老年客戶選擇。

其最終目標是打造成為市場化、全齡層、全配套、自循環的中國新型健康養老社區。

2.項目配套

國際醫療健康中心(包括愛晚醫院、愛晚國醫院、醫療專家樓、老年護理單元)、養老中心、體育中心、文化教育(包括國家開放大學社工學院、老年大學、中小學、幼兒園)、養生會所、休閑公園、生態健康農場、繽紛商業、高端酒店。通過倡導親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實現“中國首席親情健康城”的造城理想。

(2)雙井恭和苑

北京市首個“醫養結合”試點養老機構

北京率先推出“喘息服務”的養老院，國內首推個性化照護的養老服務機構。

1.項目概況

地理位置：雙井恭和苑位于北京CBD核心，交通便利，鬧中取靜。周邊文化、藝術、教育、商業、生活氣息濃郁，讓現代老年生活與現代文明完美融合。

2.服務模式

長住，提供醫養結合持續照料的老人提供長期生活照料。

短住，提供一站式的專業短期照料。

喘息服務，讓老人享受一段幸福安康的生活，也讓長期照顧老人的子女或老伴喘口氣。

服務人群：有失智、臥床老人長期照護，在主要照護人有臨時安排不能照護的家庭，或長期照護老人所伴生的壓力需要舒緩的家庭。

(3)綠城烏鎮雅園

項目特點:學院式服務

作為烏鎮國際旅游區的重要組成部分，綠城烏鎮雅園所處的綜合性健康養生養老園區占地面積約1平方公里，規劃養生養老、健康醫療和休閑度假三大主題，集養生居住區、頤樂學院、養老示范區、醫療公園、特色商業區和度假酒店區六大板塊于一體。

綠城烏鎮雅園總建筑面積約為50萬方，采用新民國建筑風格，以原生態自然景觀加以江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。項目規劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產品類型，主力戶型以56平方米、72平方米、90平方米和128平方米為主，全部綠城精裝品質，營造舒適雅致居住氛圍，輕松實現拎包入住^[3]。