貝殼控股有限公司

貝殼控股有限公司(簡稱“貝殼”)由鏈家網升級而來，是中國最大的線上線下一體化房屋交易和服務平臺。不同于鏈家網垂直自營模式，貝殼通過ACN模式聚合和賦能全行業的優質服務者，打造開放的品質居住服務生態，為用戶提供包括二手房、新房、租賃、裝修和社區服務等全方位居住服務。上市公司體內包括“貝殼找房”平臺、房地產經紀自營品牌“鏈家”、加盟品牌“德佑”以及貝殼金控、如視等衍生服務主體(但不包括長租公寓品牌“自如”)。

2021年貝殼實現平臺總交易額(Gross Transaction Value，簡稱GTV)38535億元，同比增長10.1%，在中國居住行業市占率9.7%。公司旗下活躍經紀人40.6萬人，活躍門店4.5萬家，月活躍用戶數量3740萬人次。根據灼識咨詢(下稱CIC)，貝殼不僅是中國GTV最大的房產交易和服務平臺，同時也是全球第三大商業平臺。

2001年9月，貝殼前身“鏈家”在北京成立，開始經營房產交易服務業務；2008年，率先推出樓盤字典，現已成為中國最大、最全的房源數據庫；2011年，公司在行業內引入并倡導“真房源”標準，并推出首個ACN網絡；2013年，鏈家發布“四大安心服務承諾”；2014年，鏈家與萬科簽訂戰略合作；2014年，鏈家終止與搜房網合作，鏈家網正式上線。2015年，鏈家合并上海德佑地產、伊誠地產、杭州盛世管家等多家地產中介機構，與靜安孚瑞不動產，大連好旺角，廣州滿堂紅達成戰略合作。2016年。旗下品牌“自如友加”宣布獨立，成立北京自如生活資產管理有限公司2017年，覆蓋全國29城市座。全國化的布局初具規模；2018年，利用鏈家積累的資源優勢，公司成立貝殼平臺，正式轉型成為居住產業的互聯網平臺，并于2020年順利登錄紐交所，成為中國居住服務平臺第一股。2022年5月11日，貝殼以介紹上市的形式在港交所完成雙重主要上市

彭永東和單一剛兩位聯合創始人合計持有公司全部1.58億股B類普通股，加上兩位創始人所持1.26億股A類普通股，以及左暉家族信托授予其持有的8.85億股A類普通股所代表的17.0%的投票權，兩位創始人代表的核心管理層合計掌握公司49.7%的投票權。股權結構穩定

彭永東：董事會主席兼首席執行官。貝殼聯合創始人之一，為公司數字化工作的主導規劃者，帶領集團實現多個關鍵里程碑

單一剛：聯合創始人兼執行董事。貝殼聯合創始人之一，北京鏈家董事，深入參與北京鏈家的所有戰略決策

徐濤：執行董事兼首席財務官，先后擔任達科信息、滴滴無限科技、商湯科技等公司首席財務官

徐萬剛：執行董事兼首席運營官，創立四川伊誠房地產經紀有限公司并擔任總經理，加入貝殼后負責西部戰區整體運營管理

李朝暉：非執行董事。騰訊副總裁兼并購部主管，騰訊投資管理合伙人

陳小紅：獨立非執行董事。H Capital的創始人及管理合伙人，曾任Tiger Global董事總經理

朱寒松：獨立非執行董事。曾任擔任高盛集團經理、執行董事及合伙人，退休后擔任中國投資銀行部聯席主管等職務

武軍：獨立非執行董事。北京鐳場景科技有限公司的創始人等職務

貝殼目前的業務主要包含存量房業務、新房業務以及新興業務三大業務板塊。

(1)存量房業務：對通過自營品牌鏈家完成的二手房交易及房屋租賃收取傭金、對其他經紀公司收取傭金分成、對其他經紀公司收取平臺服務費、對加盟品牌旗下的經紀公司收取加盟費、以及通過提供簽約及簽后服務(如實地勘探、經紀人招聘和培訓服務)等其他增值服務收取額外費用；

(2)新房業務：通過提供鏈家、貝殼平臺上的貝聯門店、或新房交易專門銷售團隊的營銷渠道，向房地產開發商收取銷售傭金；

(3)新興業務：收入主要來源家裝家居服務和金融等多種居住相關服務。

貝殼自2009年開始搜集房屋信息、構筑樓盤字典，截至2020Q1末樓盤字典擁有2.26億套真實房屋信息。依托樓盤字典底層基礎數據，結合業主、客戶、經紀人、平臺之間深度連接產生的海量交互數據，貝殼找房打造和升級了全生命周期的真房源驗真系統，可對房源的上架、展示、下架進行全生命周期管理，7×24小時實時比對房源特征，捕捉房態信息進行辨別，經過智能數據模型測算，對全量房源進行精準打分等。目前貝殼找房的真房源率可以達到95%以上。

(1)真實存在：即每一套房子，都會對應到唯一的物理地址，在貝殼找房平臺上錄入一套房子，也都會對應到具體的物理地址，并且與樓盤字典匹配、識別，確認錄入平臺的房源真實存在。

(2)真實價格：要求錄入報價與委托協議一致，并及時對價格進行更新和調整。

(3)真實在售：即有真實委托意向和真實委托動態，不錄入無委托意向的房源，如果委托意向變更需及時核銷。

(4)真實圖片：要求房源圖片及信息準確真實，并對房源圖片及信息的變動進行及時維護。

貝殼平臺是面向住宅房地產行業和生態系統參與者的開放平臺，連接房地產市場的供需方(購房者，賣方，房東和租戶)和經紀商(房地產經紀品牌、門店和經紀人)，幫助所有參與者高效完成多種場景下的房屋交易服務。貝殼平臺以ACN為基礎，通過促進經紀品牌、門店和經紀人之間的合作，規范真實房源清單，并標準化和簡化房屋交易流程，實現交易效率的提升。SaaS、客戶前端、線下門店、交易中心、金融服務等各類功能模塊與ACN一起構成了平臺的基礎設施。

ACN(Agent Cooperate Network)，即經紀人合作系統，類似于美國的多重上市服務(MLS，Multiple Listing System)，是貝殼平臺的操作系統，通過傭金分配機制規定房屋合作交易中經紀人的角色、權利和義務，來重新定義行業參與者之間的關系，使得同一品牌和不同品牌的經紀人可以按照其機制進行合作完成房屋交易，并取得對應的提成，提高信息獲得和交易效率。

(1)SaaS系統

1.智慧房源清單：系統自動將房源信息與“房屋詞典”中的現有數據進行比較，并根據當地房地產定價政策向價格過高的經紀人發出警告。SaaS系統還安排自動回訪，與業主確認有關房源的信息。

2.潛在顧客推薦：SaaS系統跟蹤經紀人與客戶的互動，以確保及時溝通。經紀人始終可以在SaaS系統中積極尋找新

客戶，包括瀏覽共享池并與平臺分配的客戶進行互動。

3.經紀人合作和智能客戶關系管理：經紀人可以通過SaaS系統記錄、管理、搜索房屋客戶信息，并發起與其他經紀人的合作。SaaS系統基于對客戶瀏覽行為的智能分析，將某些客戶標記為“高潛力”，以便經紀人可以有效地確定優先級。

4.標準化交易程序：SaaS系統實現交易流程數字化和標準化，許多環節的工作都可以由系統自動生成?？梢暬慕灰坠芾硐到y，使經紀人可以跟蹤、管理和完成從在線合同簽署、付款、代管、抵押、產權清算、轉讓和抵押的交易過程。

交易完成后由系統自動分配傭金。

5.門店激勵機制通過SaaS系統，門店經理可以查看經紀人的操作數據、各類記錄、信用積分，促進門店內部激勵。

(2)客戶前端

客戶前端包括ke.com網站、貝殼APP、貝殼微信小程序，可為住房客戶提供住房交易資源?？蛻艨梢酝ㄟ^前端：

1.查找二手房、新房和租賃的房源，了解房屋相關信息和經紀人評價等。系統根據客戶行為為客戶推薦合適的房源；

2.查看經紀人信息，選擇經紀人進行咨詢；

3.查看房地產相關的綜合數據庫，了解房地產市場新聞動向。

(3)以社區為中心的門店網絡

貝殼專注于線下社區的參與，以社區為中心的門店可作為本地客戶的便捷訪問點，也是貝殼平臺的有形線下接觸點。通過貝殼的在線平臺，客戶與經紀人之間的聯系使客戶可以在線下快速找到門店和經紀人，從而高效地提供本地服務。

(4)專業培訓與支持

貝殼為經紀人提供專業培訓和支持以提高其專業素質和競爭力。該體系包括線下培訓系統、華僑學院、貝殼博學考試、在線公開課程和貝殼經紀人學院。

(5)全過程交易支持和金融服務

貝殼提高線上和線下交易中心與金融服務業務部門的合作，為客戶提供了從簽字到成交的全過程交易支持和金融服務。這些服務包括安全付款、房產托管、抵押服務、產權清算和擔保等。2014年建立eHomePay線上支付平臺，提供住房交易中的數字支付處理服務，eHomePay還充當托管服務，解決了中國住房交易中的信任問題，以確保買方和賣方履行義務。

(6)數據服務

基于歷史數據的海量積累，貝殼開發了專有的數據處理系統，為平臺上的產品和服務提供了數據支持，主要包括：

樓盤字典。樓盤字典包含了從鄰里、社區、建筑到樓層和房間的大量相關信息。根據CIC報告，截至2020年6月30日，樓盤字典覆蓋了中國33個省約332個城市的54.9萬個社區，約2.26億套房產、450萬幅景觀地圖、480萬棟建筑和1020萬套建筑單元，是中國最全面的房地產數據庫。經紀人可以通過SaaS系統在樓盤字典中瀏覽與自己城市相關的信息、提供新信息或修改。通過樓盤字典，核實房源清單的真實性，在貝殼的平臺上補充房源信息，并根據房源

數據和過往交易歷史提供房產估價服務。收集客戶數據進行建模和分析；收集經紀人活動數據，為經紀人進一步構建各種數據模型，包括信用分數，貝殼分數，技能發展模型，顯示模型等；收集有關住房客戶，經紀人和房地產清單之間的拓撲關系的大數據，挖掘潛在的關聯功能，優化匹配和推薦算法。

(7)AI應用程序

貝殼平臺上的AI應用程序包括：

智能搜索和預測，對房地產交易概率進行預測。經紀人行為預測，預測哪些經紀人更有可能辭職，降低離職率。貝殼選房。貝殼選房的評級基于物業功能、房源帶看記錄等因素的評級系統，向住房客戶推薦高質量的房源，預測顧客的房源興趣，發送給經紀人。文字和語音助手。房源監控。分析和標記可疑房源清單以進行手動檢查。

(8)金融信用分析和信用評分。

VR房源展示：允許客戶使用VR遠程訪問房源，提高決策效率。2019年，VR物業展示的瀏覽量約為4.2億次，房產客戶在VR物業展示上總共花費了2300萬小時。2020年4-6月，平均每天有大約15.9萬次由經紀人指導的VR房產展示，2019年同期的次數為1.1萬次/天。家庭裝修實現系統：允許顧客觀看3D 房屋裝修效果、自動生成家庭裝修計劃等。

參考來源：

【研報】房地產行業： 從貝殼上市深度研究房地產經紀行業洞察居住生態共譜經紀未來-20200817（35頁）.pdf

【研報】房地產行業經紀系列專題一：從貝殼上市到阿里入局經紀行業將何去何從？-20201013（48頁）.pdf

貝殼-投資價值分析報告：周期拐點在望刷新估值視角-220522（24頁）.pdf

貝殼-深度報告：產業互聯網平臺龍頭周期拐點復蘇可期-220613（34頁）.pdf