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1、行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課研究報告 中國|2023序言建筑資產是城市和企業的名片，是中國空前的城市建設和高質量發展的縮影，其運營與管理既需要翔實、落地的管理方案，也需要高屋建瓴的視野與眼界。過去幾十年間，中國經濟已由高速發展轉向高質量發展，伴隨著城市建設發展的不同階段，物業與資產管理行業一直面臨著新需求和新挑戰，科技智控的不斷進步也為物業管理提出了更高的要求。從超高層建筑到城市更新，仲量聯行在每一輪資產管理升級過程中，都持續引領行業的成長，重新定義了資產管理價值。當下，行業面臨的最大變革就是“碳”。2020年9月22日，中國首次提出“雙碳”目標及時間表，對建筑和房地產行業提出了新的要

2、求。這也為資產管理和樓宇運營增加了一個全新的考量維度，并切實影響到了鏈條中的每一個環節。在雙碳時代下，物業與資產的雙碳管理和綠色升級是大勢所趨，且迫在眉睫。我們的一線團隊在日常管理服務過程中發現，資產持有人、投資人和其他行業從業者關于碳的主要問題，不是雙碳的概念和理念，而是“干什么”和“怎么干”。因此，基于仲量聯行豐富的一線實操經驗，我們決定撰寫一份行業通用的參考性文件，幫助大家真正了解如何推進雙碳管理、實現雙碳目標，并推動整個行業主動擁抱雙碳時代的到來。李從越中國區物業與資產管理部總監仲量聯行行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課2仲量聯行行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課3仲量聯行行舟綠水

3、前 物業與資產雙碳管理必修課4仲量聯行目錄1頂層架構：低碳轉型迫在眉睫52地產行業：從行政驅動到市場驅動10 碳排放：雙碳管理迫切性日益凸顯11 碳配額：逐年下降是大勢所趨12 碳履約：配額缺口幾乎必然存在13 碳交易：碳價格持續上漲14 誰排放誰負責：成本角度推動多方合作163綠色實踐：清晰有效的路線圖18 路徑1：碳排查及履約管理20 路徑2：運行管理系統性優化21 路徑3：節能減排改造22 路徑4：擁抱綠色能源23 路徑5：抵銷機制降低履約成本244雙碳管理：不是選修課，而是必修課251行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課5仲量聯行頂層架構：低碳轉型迫在眉睫行舟綠水前 物業與資產雙碳管理

4、必修課6仲量聯行隨著中國2030年碳達峰目標的日益迫近，控制碳排放、探索碳減排成為全社會各行各業的關注重點，碳排放權也成為了全新的生產要素。這期間，市場和行業必然將面臨碳排放相關監管政策大幅收緊、實施條例加速細化和落地的過程。全球碳排放量占比近40%的房地產行業更是首當其沖，轉型之路迫在眉睫。不論是開發商、投資人還是終端使用者（企業）都亟需在這個緊迫的時間窗口期內，充分理解政策規范，尋求高效、可落地的“碳”解決方案，適應“雙碳”時代的新常態。我們預計政策監管收緊及行政處罰的強化，將以始為終，倒逼市場尋求解決方案。因此，最先行動的市場參與方有望對變革初期的規則制定形成影響，并獲得先發優勢。當前，

5、各級、各省市的雙碳行動具體情況和優先側重均有不同，因此對房地產行業的要求也不盡相同。北京和中國碳市場發展的關鍵節點2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030“十二五”開始碳市 場的試點工作探索“十三五”逐步建立全國性的碳市場“十四五”碳達峰的關鍵期、窗口期碳達峰我國在北京市、天津市、上海市、重慶市、廣東省、湖北省及深圳市開展了碳排放權交易試點。中國在第75屆聯合國大會上首次提出2030年前碳達峰、2060年前碳中和目標。中國碳市場正式啟動線

6、上交易，一躍成為全球覆蓋碳排放量最大的碳市場。我國開始建立自愿減排交易市場，其減排量稱為“CCER”。我國組織發電、石化、化工、建材、鋼鐵、有色、造紙、航空“八大行業”企業開展碳排放數據報送與核查。巴黎協定達成，確立了2020年后全球應對氣候變化制度的總體框架。我國自愿減排交易信息平臺上線，CCER開始進入交易階段。多省市明確到2025年單位生產總值能源消耗比2020年下降14%的目標。國家發改委發布公告稱，暫緩受理溫室氣體自愿減排項目備案申請。全國碳市場第一個履約周期開始，以發電行業為首個重點行業。國家發改委發布全國碳排放權交易市場建設方案（發電行業）。來源：仲量聯行整理上海的低碳管理行動方

7、案最為嚴格上海重點發力公共機構綠色發展；而北京的行業覆蓋面則相對更大，對商務樓宇的低碳監管也相應地更為嚴格。未來，隨著雙碳目標時間表推進，我們認為全國主要城市在建筑和房地產領域的監管要求必然會逐步統一，向當前已成型的、相對嚴格的細則看齊。相比于傳統的行政手段，中國實現雙碳目標的重要抓手之一是通過建立配額管理制度下的碳市場，充分發揮市場配置資源的作用，并將碳排放管理的責任壓實到企業。中國碳市場的建設從地方試點起步，從2011年起國家發展和改革委員會先后同意上海、北京、廣東等8個省市開展碳排放權交易試點，到2021年7月16日全國碳市場上線交易，中國碳市場的運行機制已基本建立，并且在過去十年的發展

8、中積累了豐富經驗，為實現雙碳目標奠定了堅實基礎。行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課7仲量聯行來源：仲量聯行完善的政策體系是中國碳市場穩健發展的基石。在經濟發展和碳減排并行的基礎上，通過碳配額總量控制原則，由國家生態環境部制定全國碳排放權市場的管理規則，省級生態環境部門在此基礎上因地制宜，根據各自的發展強度和市場特點制定執行細則，并負責在本行政區域內組織開展相關活動。中國碳市場的基本政策框架配額分配采取免費發放 和有償發放 兩種方式。配額管理制度全國碳市場管理的重要制度，以充分發揮市場配置資源的作用?！罢l排放誰負責”以獨立法人為邊界?；趶姸瓤刂撇扇⌒袠I基準線法（也稱為先進值法或標桿法）、歷史

9、強度法和歷史排放法（也稱為歷史總量法）確定各納管企業的碳配額。通過登記系統履行清繳義務，為減輕配額缺口較大的重點排放單位履約負擔，第一個履約周期設定20%配額缺口上限等柔性管理規定。碳配額總量實行總量控制原則。核算邊界包括化石燃料消費產生的直接排放和購入電力產生的間接排放。碳排放權交易可以采取協議轉讓、單向競價或者其他符合規定的方式。協議轉讓包括掛牌協議交易和大宗協議交易。第三方數據核查是碳排放核查制度中確保數據質量穩定可靠的重要手段。重點排放企業可以通過使用國家核證自愿減排量（CCER）、碳普惠核證減排量等抵銷碳排放配額清繳。行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課8仲量聯行目前，全國碳市場以發

10、電行業為突破口，率先推動能源體系改革，未來將逐步擴大覆蓋范圍到更多高排放行業。與此同時，各試點城市或省份正積極探索除發電行業以外的其他重點行業的地方化碳市場監管體系，為助力企業低碳轉型打下基礎。目前，在行業監管范圍、納入門檻、配額核算、配額發放等不同政策層面，各級各地的標準和細則均有差異，充分考慮地區差異性和協同性的同時，與全國碳市場的發展相互銜接。低碳轉型迫在眉睫，中國已有15個省市陸續發布了地方雙碳行動方案，涵蓋社會經濟的方方面面，但進度和側重各有不同。北京、上海、廣東等地均明確提出到2025年單位生產總值能源消耗比2020年下降14%的目標。在實施細則上，各省市自2013年前后陸續出臺了

11、一系列指導性文件，并在近幾年內逐步完善了政策體系。各級各地政策中履約邊界*差異全國26,000噸二氧化碳（僅覆蓋發電行業）北京市5,000噸二氧化碳（含）上海市13,000噸二氧化碳（含）廣東省10,000噸二氧化碳（或年綜合能源消費量5,000噸標準煤）深圳市基準碳排放篩查年份期間內任一年度碳排放量達到3,000噸二氧化碳天津市20,000噸二氧化碳重慶市基準碳排放篩查年份期間內任一年度碳排放量達到13,000噸二氧化碳（或綜合能源消費量約5,000噸標準煤）湖北省基準碳排放篩查年份期間內任一年度綜合能源消費量達到10,000噸標準煤來源：各城市或省份生態環境相關部門發布文件（截至2023年

12、5月），仲量聯行整理*履約邊界指各級各地政策中納入重點碳排放企業（也稱為納管企業、控排企業等）的年度二氧化碳排放量的邊界值，凡超過該排放量的企業需要開展碳排放核查和配額清繳等履約工作。北京政策文件市場建設2014年7月北京市碳排放權交易管理辦法（試行）2022年9月北京市碳排放權交易管理辦法（修訂）2022年10月 北京市碳達峰實施方案2023年4月北京市生態環境局關于做好2023年本市碳排放單位管理和碳排放權交易試點工作的通知履約邊界2021年1月二氧化碳排放核算和報告要求，包括：熱力生產和供應業(DB11/T1784-2020)石油化工生產業(DB11/T1783-2020)水泥制造業(D

13、B11/T1782-2020)道路運輸業(DB11/T1786-2020)電力生產業(DB11/T1781-2020)服務業(DB11/T1785-2020)民用航空運輸業(DB11/T2056-2022)其他行業(DB11/T1787-2020)配額分配2014年4月關于發布行業碳排放強度先進值的通知2023年4月北京市重點碳排放單位配額核定方案數據核算2023年4月 北京市企業（單位）二氧化碳排放核算和報告要求數據核查2023年4月 北京市碳排放報告第三方核查程序指南 北京市碳排放第三方核查報告編寫指南抵銷機制2023年4月 北京普惠型自愿碳減排項目要求來源：仲量聯行整理上海政策文件市場建

14、設2013年11月 上海市碳排放管理試行辦法2022年1月上海市公共機構綠色低碳循環發展行動方案2022年7月上海市碳達峰實施方案配額分配2023年5月上海市2022年碳排放配額分配方案數據核算2012年12月 上海市溫室氣體排放核算與報告指南（試行）數據核查2021年3月 企業溫室氣體排放報告核查指南（試行）配額清繳2021年11月上海市生態環境局關于做好本市全國碳排放權交易市場第一個履約周期碳排放配額清繳相關工作的通知2022年12月上海市碳普惠體系建設廣東政策文件市場建設2020年5月廣東省碳排放管理試行辦法2022年5月深圳市碳排放權交易管理辦法2022年6月廣東省碳達峰實施方案配額分

15、配2022年12月 廣東省2022年度碳排放配額分配方案數據核算2023年2月廣東省企業（單位）二氧化碳排放信息報告指南（2023年修訂）數據核查2023年2月 廣東省企業碳排放核查規范(2022年修訂)抵銷機制2022年4月 廣東省碳普惠交易管理辦法2023年2月 廣 東 省 控 排 企 業 使 用 國 家 核 證 自 愿減排量（CCER）省或級碳普惠核證減排量（PHCER）抵消2022年度實際碳排放的工作指引全國性政策文件生態環境部市場建設2020年12月 碳排放權交易管理辦法（試行）配額分配2020年12月 2019-2020年全國碳排放權交易配額總量設定與分配實施方案（發電行業）202

16、3年3月2021、2022年度全國碳排放權交易配額總量設定與分配實施方案（發電行業）數據核算2022年11月 企業溫室氣體排放核算方法與報告指南發電設施數據核查2021年3月 企業溫室氣體排放報告核查指南（試行）登記、交易與結算2021年5月 碳排放權登記管理規則（試行）碳排放權交易管理規則試行）碳排放權結算管理規則（試行）配額清繳2021年10月關于做好全國碳排放權交易市場第一個履約周期碳排放配額清繳工作通知2022年2月 關于做好全國碳市場第一個履約周期后續相關工作的通知抵銷機制2012年6月 溫室氣體自愿減排交易管理暫行辦法2012年10月溫室氣體自愿減排項目審定與核證指南行舟綠水前 物

17、業與資產雙碳管理必修課9仲量聯行 國家及主要地方碳市場政策梳理2行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課10仲量聯行地產行業：從行政驅動到市場驅動來源：仲量聯行整理行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課11仲量聯行二氧化碳排放量核算界定+=二氧化碳排放直接排放化石燃料燃燒等導致的二氧化碳排放間接排放電力消耗所隱含的電力生產時化石燃料燃燒的二氧化碳排放碳排放：雙碳管理迫切性日益凸顯基于多年來管理樓宇運營、代理碳核查經驗，仲量聯行物業與資產管理部發現，每個樓宇的碳排放量水平差距極大，涉及樓宇節能減碳綜合管理和技術提升的邊際效能，其具體的計算過程更是一個復雜的函數。從結果而言，同一區域不同樓宇間的碳排放差

18、異甚至可以達到3-5倍，單體建筑平均排放量每年大致在3,000-1.5萬噸之間。全球建筑建設聯盟報告公布，建筑業能耗占全球36%，碳排放量占全球的39%。而仲量聯行全球研究部數據顯示，在全世界主要城市中，樓宇所產生的二氧化碳平均占城市總排放量的60%。建筑及房地產行業是全球能源消耗及碳排放的主力。因此，樓宇的雙碳管理和減排就成為了所有資產管理團隊的必修課。房地產項目二氧化碳排放量核算涉及的主要能源類型電-建筑樓宇最主要的碳排放來源-電網平均供電排放因子根據發電效能逐年有所調整燃氣供熱：如有燃氣供熱，如直燃機等供冷油含燃料油、汽油、柴油、煤油及其他油品項目公司或物業公司法人主體供熱公司目前不在房

19、地產物業法人層面結算熱力行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課12仲量聯行碳配額：逐年下降是大勢所趨碳排放配額的核定及分配體現出，排放權已經成為一種稀缺的資源。中國目標在2030年以前，單位GDP二氧化碳排放比2005年下降65%以上，并實現碳達峰目標。隨著相關政策框架逐步搭建和完善，包括房地產在內的許多行業都已經感受到國家宏觀雙碳目標對自身項目經營運行的直接、切實的影響。從2020年開始，碳排放核查、配額發放等相關政策舉措和操作要求開始進一步從嚴、從緊。在地方層面，以北京市為例，每年4月中下旬北京市生態環境局會發布年度 本市碳排放單位管理和碳排放權交易試點工作的通知。北京市碳配額總量實行總量控

20、制原則，2022年度碳排放交易市場配額總量為4,400萬噸，配額發放呈現適度從緊趨勢。從2021年到2023年，各行業既有設施的二氧化碳配額控排系數逐年下降其中，在建筑、物業及房地產服務所屬的服務業類別項下，其碳排放控制系數在過去三年間逐年下調0.5個百分點，當前為97.5%。換言之，這代表著對于一個既有房地產項目而言，其2023年碳配額為歷史基準年排放量的97.5%（基準年為2016-2018年）。北京市碳排放單位管理政策發展趨勢來源：仲量聯行2016-20182020至今學習階段申報監管相對寬松；鼓勵及獎勵申報及出具碳排放報告政策管理持續收緊；碳排放配額發放遞減排查緊縮階段行業碳排放控制系

21、數2021年 2022年 2023年石化重點企業85.0%80.0%75.0%其他行業（含其他石化）91.0%90.0%89.0%交通公共交通-移動91.0%90.0%89.0%公共交通-固定98.5%98.0%97.5%軌道交通固定和移動98.5%98.0%97.5%其他服務業98.5%98.0%97.5%2021-2023年度碳排放控制系數表來源：北京市重點碳排放單位配額核定方案，2023年；仲量聯行整理北京碳排放配額核定計算方法：以在北京的建筑及房地產行業為例，二氧化碳配額總量（T）采用歷史總量法核定，包括既有設施配額（A）、新增設施配額（N）、配額調整量（）三部分，單位為噸。T二氧化碳

22、配額總量計算公式為：T=A+N+A既有設施二氧化碳配額E為歷史基準年排放量（噸二氧化碳）,基準年為2016-2018年，f為控排系數計算公式為：A=EfN新增設施二氧化碳配額計算公式為：N=QN-min(5000，20%E2018）)Q2018/E2018BQN為新增設施活動水平，包括產量、產值、建筑面積等Q2018為重點碳排放單位2018年度活動水平E2018為重點碳排放單位2018年度排放量（噸二氧化碳）B為重點碳排放單位所屬行業的二氧化碳排放強度先進值，依據關于發布行業碳排放強度先進值的通知*2013年北京市發改委發布的 關于發布行業碳排放強度先進值的通知，確定了23個行業41個細分行業

23、的碳排放強度先進值。因此，碳排放單位所屬行業，決定了其獲取配額的系數。舉例而言，在房地產領域：物業管理類：484.73（kgCO2/萬元營收）百貨零售業：79.24（kgCO2/m2）房地產及商務服務業：29.13（kgCO2/m2）在此基礎上，以不同法人主體或以物業管理公司為碳排放核算報告和配額核發單位，將對項目核算配額產生顯著影響。碳排放權交易是激勵碳排放單位采取措施減少碳排放、推動減污降碳協同增效、積極應對氣候變化的重要政策工具。北 京 市 生 態 環 境 局 關 于 做 好 2 0 2 3 年 本 市 碳排 放 單 位 管 理 和 碳 排 放 權 交 易 試 點 工 作 的 通 知 ，

24、2023年04月21日二氧化碳配額調整量核增或核減假設一棟辦公樓宇碳排放超出配額許可范圍20%，其未履約排放量達到3,000噸二氧化碳，若僅按上述2022年碳配額有償競價的基準底價估算，該法人需要罰款150-180萬元，此外仍需花費約35萬元在綠交所購買碳配額完成履約。行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課13仲量聯行碳履約：配額缺口幾乎必然存在根據仲量聯行近年來的實操經驗，單棟樓宇年均碳排放量一般情況下會分布在3,000-1.5萬噸區間不等，受到體量、供熱機制、出租率、租戶行業、工程改造等多方面影響。在此基礎上，部分樓宇所獲得的碳配額虧缺或可達到20%左右，具體情況各不相同，實際碳足跡管理和追

25、蹤復雜度很高。根據北京市綠色交易所2022年碳排放配額有償競價的基準底價（117.54元/噸）來簡單估算，部分樓宇單項目最高約額外支出50-70萬元，以購買碳配額完成清繳履約。在此之上，去年碳排放配額最高成交價達到150元/噸左右，且2023年同期交易單價仍在持續走高。因此，對于很多北京項目而言，碳排放配額虧缺問題已經等同于或將變成一筆可觀的經濟成本。此外，未按時報送碳核查報告或未如期完成碳排放配額履約的重點排放單位，將面臨通報批評和行政處罰，影響企業信用及違法記錄，并帶來大額罰款。因此，碳排注：市場均價為立案前6個月北京市碳排放權配額（BEA）公開交易成交均價來源：仲量聯行整理10%北京違反

26、碳排放權交易規定行政處罰裁量基準未報送碳排放或核查報告1020%20%10%0%20%逾期未改正的，處以5萬元的罰款按市場均價的3-3.5倍對未履約排放量予以罰款按市場均價的3.5-4.5倍對未履約排放量予以罰款按市場均價的4.5-5倍對未履約排放量予以罰款放核查、碳配額獲取及清繳履約已經成為了影響房地產企業和樓宇運營的重要一環，在中短期內理解和走通碳排放權交易流程，在長期內尋求節能減排的長效解決方案，將是所有資產持有人和物業管理人的必修課題。案例一：某辦公樓宇在2016-2018年租賃進度較慢，空置率約在30-50%水平。因此，其2016-2018歷史基準年平均排放量既定值較低。2021年以

27、后，該樓宇入駐率超過80%，實際能耗及碳排放量顯著提高，但基于歷史總量法計算發放的碳排放配額遠低于當前年度碳排放水平。案例二：某地標性辦公樓宇近期開啟改造工程。在改造期間，該項目能耗提高，但因公區和部分租區受到影響，其出租率顯著降低，物業管理相關營收大幅下降。因此根據行業碳排放強度先進值規定，該樓宇所獲碳配額也隨營收下降相應減少。行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課14仲量聯行碳交易：碳價格持續上漲自2013年起，我國啟動了北京、上海、天津、重慶、湖北、廣東、深圳以及福建等八省市的碳排放權交易試點工作。在累積了八年地方試點經驗后，全國碳市場于2021年正式開啟，首批覆蓋企業的碳排放量超過40億

28、噸二氧化碳。中國碳排放權交易市場一躍成為全球覆蓋溫室氣體排放量規模最大的碳市場。碳交易市場體系是政府監管能耗企業排放溫室氣體的市場化工具。如果企業排放量高于配額，即需要到市場上購買配額；而部分企業也可以通過節能減排技術改造，降低最終碳排放量，通過碳交易市場出售多余配額。雙方一般通過碳排放交易所進行交易。在全國碳市場，發電行業是參與交易的第一個試點行業，共有2,225家高排放發電企業成為首批交易主體。未來不久，全國碳排放權市場預計將進一步擴容，覆蓋石化、化工、建材、鋼鐵、有色金屬、造紙和民航等在地方碳市場已納入核查的行業。有交易需求的企業持續增多，勢必推動全國碳市場的交易價格上漲。根據2022年

29、11月發布的 2021、2022年度全國碳排放權交易配額總量設定與分配實施方案，全國碳配額發放規模將逐年降低，免費發放配額的收緊趨勢得到印證。其次，全國碳排放盈虧平衡基準值也將逐期下調，未來企業可以獲得的免費配額發放將持續減少?？梢灶A見，在接下來一段時間里，節能減排進度不佳的企業所面臨的碳配額購買需求缺口將持續擴大，而隨著全市場配額總量收緊，有盈余的企業的出售意愿也將進一步降低，碳配額將“有價無市”。雙碳政策下碳交易價格上漲趨勢來源：仲量聯行 碳市場價格 上漲未來碳市場擴容碳配額逐年下降需求擴大供應收縮行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課15仲量聯行與國際碳市場相比，中國碳市場的發展仍處于起步

30、階段，碳價也處于相對低位。歐盟碳市場2022年的平均碳價為81歐元/噸，在2023年初突破100歐元/噸，比中國碳價高出10倍有余。隨著中國碳市場持續發展成熟，且全國及各地碳配額發放收緊，國內碳價上漲為大勢所趨。碳市場建立和運行的根本邏輯在于控制能耗及碳排放，最終實現碳中和目標，而非促進碳排放權的交易和2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年020406080100120140160成交均價（元/噸）來源：北京市碳排放權電子交易平臺歷史交易價格走勢，仲量聯行整理1數據來源：各地方試點碳市場交易所，IIGF2022中國碳市場年

31、報全國碳市場在2022年進入了第二個履約周期，交易價格較2021年有所上漲，但整體走勢相對平穩。而在各個地方試點碳市場中，2022年的交易價格全面上漲，各地漲幅均不低于15%。其中，深圳碳市場碳價漲幅最高，達286%；而北京碳市場單價則保持在全國最高位。2022年北京開展有償競價的基準底價為117.54元/噸，而在已采用150元/噸為價格上限的價格穩定機制下，成交均價仍一度高達149元/噸1。買賣。在房地產領域中，部分樓宇已經不得不開始學習應對碳配額虧缺及碳交易等相關問題，而未來，大部分建筑物業都將面對愈加稀缺的碳配額和高漲的碳價格。因此，加速節能減排步伐是房地產項目和企業在中長周期的必經之路

32、，提前布局技術改造、優化節能運行、利用綠色能源，將顯著降低碳排放所帶來的經濟成本和管理壓力。北京碳交易市場價格歷史走勢行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課16仲量聯行誰排放誰負責：成本角度推動多方合作承租企業在租區內的排放是辦公樓宇中最主要的碳排放來源。依據仲量聯行2023年 綠色租賃2.0 白皮書所公布數據，在中等-較冷氣候下，基礎建筑和辦公租區的碳排放占比為45%和55%；在中等-較暖氣候下，基礎建筑和辦公租區的碳排放占比分別為25%和75%。因此，隨著國內碳排放政策逐步收緊、碳中和行動逐步成熟，樓宇業主方未來的節能減碳戰略中將必須引入租戶共同參與機制，形成相關技術改造和運營工作的成本分攤

33、架構。而從租戶方而言，我們已經看到國外一些案例中業主將碳稅和其他碳相關費用通過運營成本轉嫁到租戶端，做出碳中和承諾的企業更有必要提前介入樓宇減排策略制定中，以滿足自身節能環保目標，并降低未來潛在需額外支付的減排成本。樓宇業主和承租企業間基于綠色租賃策略所形成相互依存、穩定合作的關系，將引領建筑物業提高能效、減少排放及成本把控邁向全新的管理高度。原則：誰耗能排放、誰核算報告、誰承擔成本樓宇業主設施所有者為當前碳排放責任方承租企業樓宇中碳排放的主要來源方物業管理公司碳排放管理方和戰略設計方不同氣候下，一棟辦公樓宇的基礎建筑和辦公租區的碳排放占比45%55%25%75%基礎建筑碳排放辦公租區碳排放中

34、等-較暖氣候中等-較冷氣候來源：仲量聯行綠色租賃2.0白皮書，2023年辦公樓宇場景中，碳排放涉及三個角色：行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課17仲量聯行小結建筑物作為碳排放大戶，在“雙碳”進程中肩負重大使命。隨著中國雙碳相關政策框架的搭建和完善，仲量聯行認為建筑及房地產行業已經到達第一個關鍵轉折點：碳排放核查及碳配額清繳開始成為部分建筑物業必須完成的工作職責 相關政策自2020年起越發從嚴，各地碳配額的發放或將進一步收緊 碳中和費用必然將隨碳價上漲、配額收緊而逐漸增加 在“雙碳”背景下，提高可持續發展水平、盡早開展碳合規管理，對企業、尤其是重點排放單位來說迫在眉睫以仲量聯行物業與資產管理部

35、實操案例為例，北京部分高端辦公樓宇去年的年度碳中和費用已經達到50-70萬元。在此之外，如果違反碳排放規定，企業或將面臨100-200萬元罰款，造成數百萬元支出?？紤]到樓宇未來所需承擔的碳相關經濟成本、運營管理及合規要求，業主及早開展有效的碳中和解決方案顯得極為重要。行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課18仲量聯行3綠色實踐：清晰有效的路線圖18仲量聯行行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課19仲量聯行房地產雙碳戰略和樓宇低碳運行如何從理念轉化為實操，在落地的過程中具體做什么、怎么做，市場中是否已有成功經驗或成型方案，是許多資產持有方、樓宇運營方以及承租企業的疑問。我們整理了建筑樓宇雙碳管理的幾

36、個主要的解決方案，即碳排放核查履約管理、樓宇運行管理優化、節能減排改造、綠色能源運用及碳抵銷機制。我們將通過五樓宇雙碳管理解決方案個案例，詳細解析不同方案的：實際工作細項及流程計劃 能耗成本及改造資金量級 政策支持及利好 項目收益及回收周期為建筑樓宇達成低碳轉型、落地雙碳戰略提供清晰有效的解決路徑。碳排查碳抵銷 排查履約管理 運行管理優化 CCER碳減排 節能減排改造 使用綠色能源來源：仲量聯行4月底前追蹤法規發布5月中旬完成仲量聯行所有管理項目現場核查工作6月中旬排放報告及第三方核查報告正式提報6月底前配額增加申請10月期間碳排放配額清繳履約8月底前碳排放配額發放5月底前完成能耗數據初報9月

37、期間政府核查質詢接受第四方機構核查9月底前完成碳配額交易年度碳核查與履約工作 推動計劃來源：仲量聯行物業與資產管理部行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課20仲量聯行路徑1碳排查及履約管理知其然，知其所以然詳盡的梳理排查和流程化的履約管理，將是資產持有方展開有效雙碳管理的第一步。前文中，我們已詳盡闡述了項目碳排放計算、配額核定及履約清繳等相關內容，可以看出這是一項繁雜而精細的工作，管理者需要持續追蹤政策變化和監管要求、保證及時準確地報送響應、完成碳排放履約清繳及配額交易、分析歷史能耗和排放趨勢、制定當年及未來能源管理控制目標，并將碳排查履約管理工作納入資產管理年度工作流程中。仲量聯行在北京為樓宇

38、進行碳排查及管理的工作案例：政府監管申報響應-北京市發改委：北京市重點用能單位能耗數據報送-北京市生態環境局：北京市應對氣候變化數據填報-統計局：能源利用責任考評 碳排放梳理核查-明確重點排放單位及一般排放單位責任-及時、嚴格推進項目碳排查-引入第三方、第四方核查-承租重點排放單位及居民用電扣減-分析能源消耗趨勢及排放量歷史趨勢-制定當年度及未來能源管理控制目標 碳排放管理及履約-申請抵銷、注銷與碳中和-碳排放配額發放、有償競價、調增及調減-單位賬戶履約明細-北京碳排放權電子交易平臺BEA買入及賣出-預留資金計劃-風險預估及應對措施來源：仲量聯行物業與資產管理部路徑2 運行管理系統性優化在開展

39、節能減排改造之前，日常運行管理工作中的優化調整，就能為建筑節能降耗、減少碳排放帶來可觀空間。當前，更換LED照明、應用變頻技術等簡單有效的基礎設備提效方案，已經普遍應用在了絕大部分優質樓宇中。進一步推進樓宇設施運行過程中的節能提效，則需要精細化、系統性的全鏈條解決方案。在上述基礎方案之上，系統性優化樓宇運行管理的年均減排量約為2%但這是在無需額外資本投入和開展工程改造、保證樓宇形象品質及舒適體驗的基礎上，僅通過運行優化控制即可落實的減排比例。以北京為例，重點排放房地產項目碳排放配額的年降幅為0.5個百分點，運行管理系統性優化的減排量已經可以幫助業主有效應對監管收緊要求。在實際操作中，資產管理方

40、需要通過樓宇運行數據分析，實現設備設施的智能監測及測量，在樓宇維持合理運行的大小環節中梳理可優化項目，從日常管理的方方面面助力樓宇邁向“碳中和”。以仲量聯行對辦公樓宇的公共設備設施日常運行維護及進行系統優化的項目為例（實際項目并不局限于此列表）：以仲量聯行管理的新華保險大廈為例，物業團隊借助實時、動態的可視化能源管理平臺，在對用電、燃氣、市政供暖等化石能源使用情況進行“碳盤查”及核查的基礎上，通過對空調、供暖和照明等負荷進行節能降碳的改造、購買綠電（光伏風電等清潔能源）、最終通過購買中國自愿減排項目產生的碳減排量（CCER）并注銷現有的碳排放，實現“碳中和”，并將獲頒相關證書。這將成為仲量聯行

41、探索“碳中和”、打造節能建筑、落實ESG理念的有益嘗試和成功案例。排風系統空調系統熱力站采暖冷水機組中水系統生活水系統LED屏幕電伴熱電梯照明租戶獨立空調標示燈箱生活熱水系統熱風幕運行管理系統性優化,可減少年碳排放量約2%以北京為例,建筑、物業等服務業,年碳排放配額逐年下降0.5個百分點行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課21仲量聯行路徑3節能減排改造常見節能減排改造項目實際案例2分布式能源地源熱泵冷凝水回收系統浸沒式儲能冰蓄冷系統某大型房地產綜合集團企業近年來大力推動可再生能源的使用，并在地下水儲能系統達標的部分項目中運用了地源熱泵技術，從而打造超低能耗建筑。據仲量聯行了解，該企業在某園區項

42、目中通過地源熱泵工程有效達成采暖節能，具體數據如下：成本對比：地源熱泵系統的價格通常比普通中央空調系統高出30%-50%投資回收：每年省下的能源費用支出，3-4年即可抵消安裝費用（初期投資）能耗成本：在提供等量熱能的前提下，熱泵能耗成本約為燃煤的15%-20%1來源：仲量聯行 綠色建筑原則：凈零碳建筑行動計劃，2021年2來源：仲量聯行物業與資產管理部節能減排相關的綠色改造和大修升級，是樓宇最大化降低碳排放量、最終實現運行凈零碳的主要選項。對既有建筑而言，業主方可以從當前行業中領先的綠色建筑、能源提效等認證中獲取節能減排提效方式的參考1。節能減排改造作為“治本”的方案，將大幅減少樓宇物業整體碳

43、抵銷的成本，推進宜早不宜遲。從資產管理的角度而言，通過資本性支出對樓宇和設施進行升級改造，也是加速節能降碳、增進資產價值的重要途徑。一線物業管理團隊可以憑借日常工作的豐富積累，對樓宇能耗情況、運行效能和流程數據“全盤掌握”，整合內外部工程設計等優質資源，在樓宇運行的關鍵節點為項目提供技術顧問和決策建議。2022年，仲量聯行物業與資產管理部推出資本性支出專項服務，協助業主梳理樓宇潛在的減排改造等方面的改造策略及具化方案。同時，仲量聯行工程及營運方案團隊（EOS）作為介紹國際性最佳實踐和標準的泛亞太區域知識技能中心，也可以在合規、工程和可持續性領域內為資產業主提供全方位支持。行舟綠水前 物業與資產

44、雙碳管理必修課22仲量聯行來源：仲量聯行路徑4 擁抱綠色能源在樓宇的日常運營中，綠色能源的應用正得到廣泛認可。樓宇運營方實施可再生能源的三種主要方式包括直接投資新能源發電基礎設施、綠電交易和綠證交易，而較多企業選擇三種方式組合運用。1.屋頂分布式光伏在地產領域的應用場景日漸豐富在各種新能源發電端的應用場景中，屋頂分布式光伏與地產領域的結合最為普遍和成熟，其優勢在于：2.綠電交易為樓宇低碳轉型提供了市場化有效補充在樓宇碳排放管理的市場化操作方面，除了購買碳排放配額（CEA）和國家核證自愿減排量（CCER）以外，購買綠電也是減少碳排放量的有效路徑。北京和浙江已明確認可了綠電的零碳屬性，當CEA和C

45、CER的價格高于綠電價格時，通過碳電價格傳導機制使購買綠電的經濟效益得以凸顯。從2018年至2021年5月，某大型互聯網企業通過張家口的“四方協作機制”共交易綠電約4.5億千瓦時，累計減排二氧化碳近40萬噸，使該數據中心成為行業內首個碳普惠試點項目。除此之外，購買可再生能源電力消費的憑證（綠證）也是獲得綠色價值補償的一種途徑。目前綠電交易和綠證交易之間尚處獨立，且綠證交易存在市場間的流通性小和認證不統一等問題，市場機制的完善和成熟尚需時日。光伏發電在辦公樓宇的應用140萬元15%-30%20%3150噸行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課23仲量聯行路徑5抵銷機制降低履約成本我國碳排放權交易市

46、場另一個重要部分就是碳抵銷機制，在履約過程中，企業可以通過購買額外的自愿減排量來抵銷自身的碳排放量。國內的抵銷機制中最主要的產品就是國家核證自愿減排量（CCER）。不同于強制配額機制，碳抵銷是為減輕企業履約成本建立的自愿機制，但由于近年來CCER市場暫停新增項目備案后供不應求的情況逐漸顯現，其價格已接近同期碳排放配額的價格。因此，國家和試點城市均設置了CCER可抵銷量占應繳碳排放配額的比例上限。發展林業碳匯所產生的經濟效益和生態效益正日益得到國家層面的重視和推廣，或將成為未來CCER的開發熱點。除CCER以外，各試點城市還積極探索地方碳抵銷機制，如北京溫室氣體核證自愿減排量（BCER）、上海碳

47、普惠減排量（SHCER）、福建林業碳匯（FFCER）、廣東碳普惠核證減排量（PHCER）、重慶“碳惠通”項目自愿減排量（CQCER）等。目前，CCER項目主要包括兩種類型：可再生能源項目和碳匯項目。由于技術較為成熟完善，且同等條件下產出的減排量較高（通常單位上網電量碳減排量約為0.6-0.8tCO2e/MWh），選擇CCER項目中可再生能源的減排量成為市場主流。在CCER已備案項目中，以風電和光伏為代表的可再生能源項目占比超過70%。以植物碳匯功能開發的林業碳匯項目由于開發技術復雜、周期長，雖然現階段在已備案項目中占比較小，但來源：仲量聯行行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課24仲量聯行除碳抵

48、銷機制以外，碳普惠是對深化碳市場建設的又一重要探索。各試點市場中的碳普惠政策主要針對小微企業、社區家庭和個人的節能減碳行為進行具體量化，并有望廣泛參與到碳交易體系中。在多地政策中，已明確根據復旦碳價指數，2021年11月-2 0 2 3 年 5 月，CC E R 價 格 從33-37元/噸漲至54-74元/噸，其中北上廣的CCER價格明顯高于全國平均水平。價格上漲上海：3%全國、北京：5%重慶：8%廣東、深圳、湖北、天津：10%可抵上限截至2021年12月31日，發電行業在 第 一 個 履 約 周 期 內 累 計 使 用CCER約3,273萬噸用于配額清繳抵消，約占當年碳缺口總量（1.88億噸

49、）的17%。需求量大可再生能源項目是目前主要的CCER類型，碳匯項目未來或成CCER開發熱點。表示碳普惠核證減排量可用于各自碳市場抵銷。在成都市推出的“碳惠天府”綠色公益平臺上，已有四家企業認購碳減排量7,900噸，用于抵銷各自的碳排放量。4雙碳管理：不是選修課，而是必修課25仲量聯行行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課25仲量聯行學習政策規范和適應新的監管環境，必然需要一個思想和行動轉變的過渡期。從早期階段就引入雙碳管理專家、組建專業的全生命周期團隊，將是加速學習適應過程、避免額外“交學費”、達成節能降碳目標的有效路徑。仲量聯行作為房地產領域可持續發展的倡導者和踐行者，已經幫助數十棟樓宇根據

50、不同城市的管理規范執行碳轉型，并累積的豐富的行業經驗。作為市場中最專業的團隊，我們有決心與行業同仁一道，幫助更多的項目和企業將雙碳理念與承諾，落地為高效可行的方案及成果。雙碳時代下的全生命周期專業團隊來源：仲量聯行 綠色租賃2.0 白皮書，2023年中國房地產行業的雙碳管理已經邁入了新的階段，能源管理、碳運營和碳中和已是樓宇持有和運營者的必修課，而非可選項。當前，全國范圍內各省市優先側重不盡相同，北京在商務樓宇方面雙碳相關管理要求最細、最嚴，并在過去三年左右持續趨緊。接下來，這一趨勢必然將拓展至其他試點城市乃至全國整體市場。在北京最初迎來雙碳管理政策收緊時，一些房地產企業和項目未能快速追上政策

51、步伐，承擔了相應的罰責和額外的履約成本。以此為鑒，尚未被納入履約邊界的非重點排放單位，及全國其他重點城市的建筑物業及開發企業，有必要開始學習和考慮將“雙碳”管理納入樓宇大修改造和日常運行的核心管理工作范疇，這也將是房地產行業資產管理的新常態。行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課26仲量聯行資產/物業管理經理運行管理團隊項目開發團隊資產持有方承租企業方招商租賃團隊/資本市場部團隊法務及合規可持續發展專家主要作者：龐溟首席經濟學家及研究部總監大中華區米陽中國區辦公樓市場研究負責人及華北區研究部總監紀明研究部董事華北區陳晨研究部董事華北區黃嘉佩研究部經理華北區業務聯系人：李從越中國區物業與資產管理部

52、總監王宏杰華北區物業與資產管理部副總監張啟威華東區物業與資產管理部總監李燦興華南區物業與資產管理部總監關展翔華西區物業與資產管理部副總監行舟綠水前 物業與資產雙碳管理必修課27仲量聯行仲量聯行仲量聯行2023年版權所有。保留所有權利。此處所載所有信息來源于我們認為可靠的渠道。但我們不對其準確性做出任何保證或擔保。仲量聯行大中華區分公司北京北京市朝陽區針織路23號國壽金融中心8層郵政編碼100004電話+861059221300成都四川省成都市紅星路3段1號成都國際金融中心1座29層郵政編碼610021電話+862866805000傳真+862866805096重慶重慶市渝中區民族路188號環球

53、金融中心45樓郵政編碼400010電話+862363708588傳真+862363708598廣州廣東省廣州市天河區珠江新城珠江東路6號廣州周大福金融中心2801-03單元郵政編碼510623電話+862023388088傳真+862023388118杭州浙江省杭州市上城區新業路228號杭州來福士中心T2辦公樓802室郵政編碼310000電話+8657181965988傳真+8657181965966南京江蘇省南京市中山路18號德基廣場辦公樓2201室郵政編碼210018電話+862589660660傳真+862589660663青島山東省青島市市南區香港中路61號遠洋大廈A座2308室郵政編

54、碼266071電話+8653285795800傳真+8653285795801上海上海市靜安區石門一路288號興業太古匯香港興業中心一座22樓郵政編碼200041電話+862163933333傳真+862163933080沈陽遼寧省沈陽市沈河區北站路61號財富中心A座21層郵政編碼110013電話+862431958555深圳廣東省深圳市福田區中心四路1號嘉里建設廣場第三座19樓郵政編碼518048電話+8675588266608傳真+8675522638966天津天津市和平區南京路189號津匯廣場2座3408室郵政編碼300051電話+862259011999武漢湖北省武漢市硚口區京漢大道688號武漢恒隆廣場辦公樓3908-09室郵政編碼430030電話+862759592100傳真+862759592155西安陜西省西安市雁塔區南二環西段64號凱德廣場2202-03室郵政編碼710065電話+862989329800傳真+862989329801香港香港鲗魚涌英皇道979號太古坊一座7樓電話+85228465000傳真+.hk澳門澳門南灣湖5A段澳門財富中心16樓H室電話+85328718822傳真+.mo臺北臺灣臺北市信義路5段7號臺北101大樓20樓之1郵政編碼11049電話+886287589898傳真+.tw仲量聯行微信號仲量聯行小程序