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1、厚積薄發，重塑韌性中國商業地產物業與資產管理白皮書市場研究中國2024年10月前言在過去幾年間，物業管理行業經歷了一個從講故事到回歸業務的 過程。近年來，物業管理行業一度在資本領域和投資市場中備受追捧。很多大型物業管理企業成為了潛在的優質投資標的，市場和投資人開始用更大的聲量，不斷講述物業管理的故事。這也引導了一批物企在這個過程中，一味地追逐擴張在管面積和業務規模，以追求體量增長作為主要甚至是唯一的發展目標。資本浪潮褪去、投資人回歸理性后，很多物企業績增長動能不足，難以支撐此前的高估值，市值持續縮水。當前，物業管理行業估值回歸價值本性，收并購活動持續降溫，步入冷靜期。行業需要從“講好故事”的急

2、速擴張邏輯，回歸到“做好服務”的穩健發展邏輯。在這樣的變化中，行業必然面臨一個洗牌、淘沙、優中擇優的過程，只有做到“篤實”和“創新”的物業管理機構才能領航穿越領先的物業管理機構須在夯實傳統物管服務的基礎上，持續探索行業新的增長點、深化物業管理服務對資產持有人不可或缺的價值。我們常說，決定房地產價值的因素是“地段、地段、地段”，但在項目建成或投資落定后，它的地理位置就已經不會改變了，這個時候就需要考驗持有人的資產保值能力。物業管理并不是資產鏈條中最末端的一段，而是項目生命周期中存在時間最長、最重要的一環。中國商業地產物業與資產管理行業正處于多個關鍵脈絡轉變的交叉路口除了面對資本市場的冷卻，行業也

3、同時面臨著租賃市場下行和建筑資產樓齡增長的挑戰。此時此刻，正是我們做出思考和沉淀的時機?；谪S富的業務經驗、最佳實踐及國際視野，仲量聯行將致力于引領商業地產行業在不確定的環境中塑造資產韌性，探索革新路徑，尋求破局之道?！袄顝脑街袊鴧^物業與資產管理部總監仲量聯行1厚積薄發，重塑韌性目錄03服務客戶的客戶：從個體體驗到資產收益的傳導鏈 19馬斯洛需求層次理論在物業中的應用 20降本方案不能壓縮租戶體驗及風險安全管理 22真實管理場景中的實踐 2404行業蛻變的思考與啟發 26綠色雙碳：從一到零的歸元之路 27地產科技：從“錦上添花”到“務實去華”28輕量升級：從職能直管到網絡協作 3001資管邏輯

4、領航物業管理升級 3識別市場與樓宇的雙重生命周期 4前介顧問：將實際運營思維嵌入項目規劃設計期 6租務管理：以經營者視角拓展物業管理服務邊界 7一組對照案例：優質的物業管理與標桿資產表現互相成就 902資本性改造：項目生命周期中的重要課題 10市場迫近第一次“大修”時點 11維修保養與升級改造的長周期計劃 13資本性改造的經濟賬 15電梯的故事 17結語 332中國商業地產物業與資產管理白皮書資管邏輯領航物業管理升級01物業管理的內涵早已遠遠超出“三保一維”，專業機構已開始代入資產管理視角拓寬物業管理的服務邊界。在市場波動下，資產價值不再簡單地水漲船高了，而是需要穩健、可持續的現金流作為支撐，

5、因而需要長周期、高品質的資產與物業管理護航。因此，本文開篇將先聚焦資產管理的邏輯，我們相信做出這樣的思考和討論恰逢其時?！霸谑袌鱿滦信c存量時代的雙重影響下，物業管理在資產全生命周期中提升價值和提供長期戰略支持的重要性凸顯?！?厚積薄發，重塑韌性識別市場與樓宇的雙重生命周期當前市場環境充滿挑戰，全國各商業地產領域基本均處于橫盤或下行階段，也對物業與資產管理提出更高的要求物業管理的概念開始向資產管理邏輯延伸，向資產管理鏈條的上下環節拓展，對資產價值的影響力凸顯。市場中也開始有一些資產持有人，試圖通過壓縮資管和物管方面的相關成本來應對下行市場壓力。但我們認為，引入具備資管邏輯的成熟物業管理戰略才是根

6、本答案。物業管理機構和專家需要在傳統物管功能的基礎上，增加資產管理的思維模式，即以經營視角下的業務邏輯反推自身管理服務功能，拓展有利于項目現金流收益、超出傳統物管服務范疇的工作，對資產進行全局性的、長周期的規劃。從市場周期的角度來看，當市場處于增長區間時，資產價值隨行就市，通過短期持有和出售，資產持有人能獲得顯著收益，因此物業管理所帶來的價值提升被浪潮掩蓋。而當市場步入下行區間時，短期內退出處置價格與預期不符，推動市場整體資產持有周期延長，現金流收益重要性提高，物業管理長周期、高品質的陪伴對于資產的保值乃至增值的基石性價值浮出水面。我們當前所處的市場正在經歷下行周期，并將在未來中期內持續面臨下

7、行壓力。承壓時，中低端品質的物業或可尋求全面壓縮成本、抱守底線思維，而標準以上的優質項目反而更需要腳踏實地、保持競爭力、保障現金流，應對風險與挑戰，而其必要手段之一就是確保物業管理的支出合理、服務品質優越。圖1：全國重點二十城市甲級辦公樓市場租金漲跌占比當前辦公樓市場處于下行周期*注：基于全國重點二十城市甲級辦公樓市場租金表現趨勢及未來預測；當前中國重點城市辦公樓租賃合同的租期以3年（36個月）更為普遍，因此在此作為參照。數據來源：仲量聯行研究部過去三年（2021-2024）上一個租期下降 100%下降 75%持平 25%未來三年（2024-2027）下一個租期4中國商業地產物業與資產管理白皮

8、書從樓宇生命周期的角度來看，資產與物業管理的價值與資產樓齡也有密切關系。當然，如果“高齡”樓宇能夠始終保持設施設備的品質感和完善功能性，且空間設計和理念根據需求趨勢及時調改，則樓宇的租賃表現完全可以打破樓齡限制，達到乃至突破市場均值。這就考驗資產與物業管理人的基本功和判斷力了市場周期對于單體項目和業主而言很難改變，屬于不可控因素，而樓宇自身的管理則是可控因素，良好的資產戰略和物業管理將幫助項目有效對沖潛在風險，跨越市場周期。圖2：資產與物業管理節點的四象限圖基于市場和樓宇的生命周期，不同節點有不同的不動產投資策略，也有差異化的物業管理側重數據來源：仲量聯行研究部增長周期 樓齡短下行周期 樓齡短

9、高品質的物業管理能產生錦上添花的作用，差異化或定制化的服務有望打造標桿性租金價值高點專業的物業管理能夠最大程度提質增效，壓縮新設備的磨合損耗周期，顯著減少不必要的開支新樓硬件設施 更完善，維護成本更低，短期容錯率更高物業硬件老化、設計過時，一般需要大修或改造保持市場地位樓齡久樓齡短需要通過中修、大修和升級改造持續提升樓宇狀況，匹配市場周期將增值潛力轉化為現實增長周期 樓齡久下行周期 樓齡久資產價值需要持續穩健的現金流支撐，高品質、長周期的物業管理價值彰顯，資產管理邏輯強化樓宇租賃和資本價值壓縮，短期內處置承壓，市場整體資產持有周期延長租賃需求和投資熱度持續提升，資產價值隨行就市、水漲船高市場增

10、長市場下行當前所處節點根據牛津大學賽德商學院*的倫敦辦公樓市場研究顯示，簡單來看，辦公樓的樓齡與租金呈負相關，樓齡每增長一年則租金平均下跌2.95英鎊/平方英尺（b=2.95）。但報告更進一步分析即發現，實際影響樓宇租金的因素并非樓齡本身，而是設施設備品質，由于老舊樓宇往往面臨硬件設施的老化或缺失，因此展現出假性相關。*參考文獻：Fabian Braesemann,Francesco Carollo,Thomas Payer,Luke Graham,Sara Tabone,and Andrew Baum.Beyond Location:Value drivers of office space

11、.Sad Business School,University of Oxford,2022.5厚積薄發，重塑韌性前介顧問：將實際運營思維嵌入項目規劃設計期*參考文獻：George E.Gibson,Michele R.Hamilton.Analysis of pre-project planning effort and success variables for capital facility projects.Construction Industry Institute,University of Texas at Austin,1994物業管理在資管周期中的重要性，不僅體現在交接后

12、的實際運營期，更是首先體現在項目規劃設計階段和建設階段的前期物業管理工作中。在建筑的規劃和建設階段，資方或業主往往需要聘用施工單位、設計單位和工程監理單位等等不同的供應商和專業團隊，但這些團隊都會在竣工交付前后陸續完成收尾工作，大多不會參與到后續建筑的實際運營過程中。這里，就需要前置化的物業管理顧問服務，構成項目建設期和運營期之間順暢過度的橋梁。物業管理專家，可以從未來實際落地運行和滿足終端用戶群體的使用角度，為項目在設計、擴初、建設施工等不同階段，乃至設施設備的采購和配置、從設備端到末端的連接等細節工作，提出切實的優化建議與專業意見，為后期優質的全面物業管理服務奠定基礎。在政策法規框架下，結

13、合行業標準、業主預期、設備工況、租賃策略等因素，對項目進行全面評估，在人車動線、設備設施、體系搭建等方面提前介入，提前發現并解決問題，可以最大化避免項目運營階段可能出現的用戶需求錯配、設備運行低效等風險，也是降低后期額外成本支出的有效方式。德克薩斯大學奧斯汀分校設立的建筑業研究院（CII）*的學術研究顯示，項目前期規劃階段所付出的努力與項目的最終成功之間確實存在可量化的正相關關系，回歸方程對數據的擬合程度（R2）為0.4190。在上述研究基礎上，我們結合物業管理領域做出了定向分析。在資產生命周期的前期階段，制定具有物業運營邏輯和管理邏輯的規劃設計，能顯著節省項目后期的相關運營成本。而進入建設乃

14、至運營階段，前期遺留的欠缺和脫節將為資產維護運行帶來顯著難度，后置改動也將帶來巨大的改造成本。正因為如此，在項目設計建設時期就應引入物業管理顧問團隊，充分考慮如雙碳管理和綠色資產運營要求、目標租戶行業特性和業務需求、終端用戶體驗及偏好等等相關落地問題，而不是在建成后移交資產時再進行判斷和決策，避免將很多花了功夫、耗費了資源的設計巧思和建筑品質無端埋沒。很多案例看起來只是交付和運營過程中業主面臨的一些小問題，但對客戶體驗的負面影響和后期成本支出影響卻很大，而此類問題均可在項目交付前的前期物業管理階段得到有效解決和預防。優秀的前介物業顧問服務，保障了項目從設計開發建設階段到運營期的平穩銜接，達成了

15、從設備端到末端轉化、從業主方設計投入到使用方切實感受的緊密鏈接。案例比如從電梯這一側面來看，高品質的電梯硬件和精美的設計用材，在實際運營中未必能讓終端使用者有效體驗到。電梯系統的前期設計與資產后期實際運營情況的匹配度將決定樓宇資源配置的有效性和全周期成本控制的表現，詳細內容請見后文“電梯的故事”專題。6中國商業地產物業與資產管理白皮書租務管理：以經營者視角拓展物業管理服務邊界在運營期，物業管理機構引入資產管理邏輯的一個重要的落腳點，是以資產收益最大化為出發點，具備“經營視角”并拓寬物業管理的服務邊界。這樣的物業管理服務，可以積極主動地探索增加資產收入來源、提升項目現金流表現的多種可能性，凸顯資

16、產與物業管理的戰略價值。其中，保證租戶結構的優質穩定和提升租賃業務的收益表現，對于實現資產收益最大化至關重要。在項目運營的不同階段，物業管理服務均可在協助租務工作方面有所拓展，提高租戶粘性和滿意度，直接影響租賃業務的韌性。在長周期的顧問及服務過程中，物業管理機構在租務管理方面具備天然優勢。物管團隊通過日常與終端使用方的密集溝通與協作，把握客戶粘性和偏好，充分了解租戶方對于空間使用情況和需求，并可以提前了解到他們的下一步企業不動產決策動向和意愿，這些信息都將助力業主做出更具前瞻性和預見性的租賃決策。這也體現了物業管理機構參與到項目租務管理的重要性。具備專業體系的物業管理機構，可以通過其項目經驗和

17、市場觸角，評估物業硬件特征及項目周邊行業結構和行業引導政策等相關市場信息，調整樓宇行業定位及租賃策略，引導部分租戶有序退出并篩選引進新興行業的優質企業，提前啟動招商推廣工作，保障穩定入駐率并提高租金收入水平。在面對樓宇整體租賃戰略變動時，物業管理團隊與租戶方可以建立高效的溝通機制，并為潛在租戶提供定制化入駐服務方案，優化樓宇的租務管理工作體系。要實現上述服務水平，物業管理機構需要進行結構性升級，在傳統物管經驗知識的基礎上，疊加豐富的租賃市場知識儲備和租賃管理實操能力。這些能力不是一蹴而就的，這需要體系支撐和專業性人才。7厚積薄發，重塑韌性“在資產管理邏輯下，物業管理的角色由常見的輔助者轉變為經

18、營者?！眻D3：全周期租務管理工作拓展物業管理服務維度擴大，助力業主實現租賃業務管理優化和資產收益最大化 租區分割規劃 協助租賃策略制定 法務及財務管理方案制定 租戶招募與篩選 看房講解及硬件帶看 租戶裝修方案前置評估 銷售管理 現金流預測 收益率監測 租金收取及逾期管理 續擴租談判 租戶關系維護 其他空間租賃運營 解決法務及財務等技術問題 租戶結構規劃 協助租約租金調整 年度資本項支出計劃 改造期租戶維護 協助收回租區在下行的市場周期和建筑樓齡持續增長的雙重影響下，領先的管理優勢和長周期的規劃視野對資產價值的影響力凸顯，能幫助資產提升韌性、抵御市場動蕩，達成收益和實現保值。具備資管邏輯的物業管

19、理思路應運而生、正當其時，將成為資產在全生命周期中堅強的后盾和長期的戰略伙伴。數據來源：仲量聯行研究部8中國商業地產物業與資產管理白皮書一組對照案例：優質的物業管理與標桿資產表現互相成就面對市場挑戰和不確定性，資產與物業管理水平對樓宇租賃表現和收入水平的影響反而更大。從長周期的角度出發，優質的物業管理與標桿性的資產表現是互相成就的。一組很有趣的對照案例，是位于北京的三個辦公樓項目（代稱A、B和C），A和B是長周期優質資產與物業管理的代表，而C則是資產與物業管理相對缺失的例子。A項目的一座、二座分別于1990年和1999年竣工，B于1998年建成，C于1997年落成，是該區域最早一批落成的高層辦

20、公建筑，三個項目相距約500米左右。建成初時，三個全新的現代化項目條件和區位優勢相近，盡管C樓宇散售，但在2000年初與另外兩個項目的租金報價基本一致。在2010至2012年，北京經歷了一輪典型的增長周期，這三個項目的樓齡也已超過十年。憑借高品質的物業管理，和計劃完善的資本性改造，A和B仍為市場中拔尖的高品質甲級樓宇；而C沒有做出長周期資管邏輯下的物業維護和資產提升，降檔為乙級樓。在這一輪爆發式增長期內，三年全城甲級平均租金翻了2.1倍達到340元/平方米/月水平，所有辦公樓宇隨行就市、持續漲價。但是，A和B這兩棟高品質樓宇增長更快、幅度更高、增長周期更長；而C的增長在2012年就基本停止，后

21、續租賃表現橫盤。這一階段的樓宇普漲是市場周期帶來的，但增長的程度和可持續性則是扎實、優質的資產邏輯與物業管理所帶來的。當前，上述樓宇已入市超過二十年，期間北京甲級市場陸續有近千萬平方米新樓宇入市，但A和B始終保持市場地位，持續吸引高端客戶入住，保持競爭力，截至2024年上半年在北京除金融街外甲級樓宇租金排行前十中仍占3席。與此同時，C逐步跌出可比競爭序列，在市場穩定周期也較難維持租金高位，當前隨著市場下行租金再次跌回到2000年前后水平。在充分競爭、充滿挑戰的市場環境中，運營管理價值凸顯。圖 4：對照案例中三個項目2010-2015年租金水平對比在增長周期，優質資管與物管帶來的增長漲幅更高、周

22、期更長數據來源：仲量聯行研究部201020112012201320142015 A1 A2 B C全市增長期，優質物業漲幅更大普漲結束，優質物業增長周期更長、表現更可持續三個項目的平均凈有效租金水平105101134136143158201020112012201320142015價差擴大33%價差擴大56%數據來源：仲量聯行研究部C樓宇與AB樓宇平均租金價差*注：租金基于建筑面積，單位為元/平方米/月9厚積薄發，重塑韌性資本性改造：項目生命周期中的重要課題02在物管概念最初引入國內時，完善的SOP（標準作業程序）曾經劃分了行業中0和1的區別。隨著市場不斷成熟，SOP如今只是物業管理入門的基礎

23、課，行業面臨著一個更復雜的課題在樓齡普遍增長的趨勢下，如何延長建筑的高效運營期，并協助資產爭取二次增長曲線。在我們的工具箱中，一次行之有效的資本性改造，可以成為撬動項目保值、增值的重要支點。但是，任何大規模的資本支出都應是慎之又慎的，全面的規劃和明確的成本回收測算才是正確決策的前提保障?！拔飿I管理遠遠不止簡單的SOP?！?0中國商業地產物業與資產管理白皮書市場迫近第一次“大修”時點改革開放后，商業地產隨著中國經濟的強勁脈搏而蓬勃發展，以鋼筋混凝土為代表的現代建筑體系也在中國迅速形成。經過快速的增量發展之后，中國商業地產建筑體量攀升，甚至許多成熟樓宇已經跨越了一個“年齡階層”。僅以一線城市甲級辦

24、公樓市場為例，目前在北上廣深四個城市中，樓齡超過15年的辦公樓已接近三成，樓齡超過10年的辦公樓約占半數，一些項目的設備老化和硬件條件的代際落后現象日益凸顯。保障建筑的高效平穩運行、延長建筑整體硬件設施的使用期限，是在商業地產進入存量發展的新時期對物業管理提出的全新要求。作為建筑的百年守護者，物業管理正在被賦予新的使命。圖5：全國40個主要城市甲級辦公樓市場歷年新增供應中國自2010年進入商業地產集中建設周期，因此當前許多建筑的樓齡已達10-15年13 111 195 506 957 1,121 382 02,0004,0006,0008,00004008001,2001,6001991-19

25、951996-20002001-20052006-20102011-20152016-20202021至今辦公建筑面積（右軸，萬平方米）辦公樓數量（左軸，棟）平均樓齡(年)1015302520數據來源：仲量聯行研究部11厚積薄發，重塑韌性圖6：設備故障率特征曲線浴盆曲線從生命周期來看，大多數設施的故障率隨時間推移呈U型曲線運行時間故障率早期故障期偶然故障期耗損故障期數據來源：仲量聯行研究部整理建筑投入使用之后，硬件設施的有效性和穩定性會在很長的生命周期內發揮重要作用。從生命周期來看，經過廣泛驗證，大多數設備和機械的故障率會隨著時間推移呈現出一種U型曲線，即經典的“浴盆曲線”（Bathtub C

26、urve），如圖6中所示。在 早期階段，設備在初始運行時會集中暴露一些匹配和磨合問題，但在及時解決后，故障率可以迅速由高轉低。然后，在生命周期的大部分時間，設備基本可以保持平穩、高效的運行狀態，即浴盆曲線中間的平坦部分，這一階段也是設備的有效壽命期。最后，設備將再次進入一個故障率高發的時期，各個零部件會加速老化磨損，并最終報廢失效。專業的物業管理團隊通過前期介入、風險預判和豐富的經驗累積，能夠盡可能縮短前后兩個故障高發期的時間，并最大程度地延長中間平穩的有效壽命期，使設備處于最佳使用狀態。目前，中國部分商業地產物業已經邁入了偶然故障期的后半程，甚至有一部分正在轉向耗損故障期。因此，在當前時間節

27、點上，專業的物業管理團隊提供的針對性服務重要性凸顯。位于某一線城市核心板塊的兩個辦公樓項目，由第三方專業公司進行能效評估后，將空調機組的整體改造列為首要提升環節。由于兩個項目原空調系統均使用溴化鋰機組，不僅機組能效較低，同時運行周期較長帶來了高額的維保費用。兩個項目根據自身硬件條件分別將溴化鋰機組改造為多臺變頻離心機組、磁懸浮離心機組，或螺桿機組的組合形式，同時增加真空鍋爐或蓄熱水箱等設備來輔助提升能效。整體改造費用均在1,000萬元上下，但是全年綜合耗能量同比節省了30%-40%，更重要的是，有效延長了空調機組在整個建筑整體系統內的使用周期。案例12中國商業地產物業與資產管理白皮書圖7：運營

28、性維護與資本性改造的主要區別資產在運營階段，會面臨全周期的運營維護和節點性的提升改造數據來源：仲量聯行研究部整理維修保養與升級改造的長周期計劃保障設備的平穩運行并不是在出現問題后臨時抱佛腳，一次性花費巨額成本來修補潰于蟻穴的千里之堤?？茖W而正確的做法在于制訂貫穿整個生命周期的運營維護和提升改造計劃，以及做好清晰的生命周期成本分析。一個完善的維修改造計劃，需要根據不同的設備工況和運行年限有針對性地制訂。日常運營維護是一種持續性、預防性的維護工作，其目的在于保證物業資產在最佳狀態下能夠被高效利用。仲量聯行基于多年的經驗累積提出了52周維修保養計劃，主要內容包括對電梯、風機、水泵、空調等所有設備設施

29、的零部件進行定期檢查和修理，以及對公區現場的精細化維護，經過普遍驗證可以將大部分硬件設施的有效壽命期延長3-5年。資本性改造：通過資本性支出（CAPEX）進行設備設施的翻新和改造。階段性改造 目前在中國內地商業地產的實踐中，通常以3-5年為改造計劃周期 對設備進行部分修復，并采用新技術以提高設備效能資產運營階段日常運營維護 通過運營性支出（OPEX）進行設備設施的日常運營維護 包括公區維護、設備檢修、耗材等日常運營相關的所有費用 制訂52周維修保養計劃 每年調整和更新，貫穿運營階段的整個生命周期整體性改造 制訂長期的固定資產改造計劃，計劃周期以40-50年為最佳 對建筑的功能、動線、內裝等進行

30、重新規劃和設計，對設備設施進行全面翻新節點性持續性13厚積薄發，重塑韌性當建筑內部或外在環境發生變化時如設備設施的運行效率顯著下降、監管政策和條例出臺、市場周期和經營性指標波動、新的節能減碳技術應用等就需要對建筑的設備設施開展整體性改動或循序漸進的調整，根據不同部件的特性、使用年限、迭代差異、實際需求等情況有步驟地進行翻新和更換，這就是我們常說的資本性改造或大修改造。其最核心的理念是做好長周期計劃，即固定資產改造計劃（Capital Improvement Plan，簡稱CIP）。該計劃分為短期和長期兩種方式，短期計劃至少以3-5年為時間跨度，長期計劃以40-50年為最佳。具體內容包括但不限于

31、：在整個生命周期內，應該做幾次資本性改造 在什么時間點完成能最大化節省成本，并得到最高的投資回報 在運行的各項設備設施的剩余使用年限、故障發生率及風險系數 硬件環境和設備設施翻新改造的優先級和步驟 設備選型與建筑品質的適配度，以及經濟可行性 應用新系統或者新設備后能效提升的比例，以及能耗節省的比例 更換全部設備設施的費用，以及資金渠道固定資產改造計劃的目標，在于準確反映各項維修成本的投入能夠帶來的價值增值。業主需針對項目在不同市場環境下的收益和成本搭建長周期的測算模型，通過比較不同方案的資金使用效率或者回收期等，綜合分析得出經濟可行性最優方案。同時，在進行詳細的建模分析之后，定期對外部市場環境

32、和內部建筑環境做重新審視和計劃調整是必不可少的。通常，短期計劃每年都需要重新評估，而長期計劃每5-10年需要根據現有情況調整一次。因此，物業管理的角色不是簡單地提供管家式服務，而是通過長周期的專業陪伴，與資產持有人建立長期的合作伙伴關系。14中國商業地產物業與資產管理白皮書舉例而言，某一線城市一棟高品質辦公樓截止目前樓齡已近20年，自2019年開始陸續進行資本性投入用于資產的整體提升改造。改造完成后，市場指標五年前后的對比情況如下：案例資本性改造的經濟賬既然提到改造計劃，成本就是繞不開的話題。由于各項硬件設備在運行中的復雜性和系統性，運營維護過程中許多不可感知、細水長流的隱形成本常常被低估。根

33、據利物浦大學和克蘭菲爾德大學兩位教授在2004年出版的 全生命周期成本：風險和風險應對 一書中的分析數據可見，按照成熟市場經驗，通常運營、維護及翻新的費用占整個生命周期成本的比例接近80%。*在當下中國內地的商業地產項目中，這個比例可能遠未達到，而這才是建設百年樓宇的有效資本投入。在實際操作中，日常運營維護的費用主要來自物業管理費，而整體提升改造則需要額外的資本性支出。面對當前頗具挑戰的宏觀經濟和市場環境，資產持有人更需謹慎評判每一筆成本支出。因此，在市場下行周期中是否應該進行整體提升改造，一次性投入多少才算合理等問題，就成了擺在資產持有人面前的重要課題。解題的思路不能只看運營端的“節流”，更

34、重要的是資本性改造對收入端“開源”的長期影響。對于持有型物業來講，除車位、廣告等多種經營收入，運營期間的主要收入來自可租賃面積的租金收益，換言之，就是以單平米租金和入駐率為變量的綜合影響結果。在市場下行期，租金往往隨市場環境變化不可避免地呈下降趨勢，但是降幅多少則取決于項目本身的競爭力。同樣地，在買方市場的環境下，提高租戶粘性來維持入駐率水平也是維持穩定收入的重要途徑。租金入駐率2019Q2-2024Q2 總降幅年均降幅2019Q2-2024Q2 總降幅年均降幅所在區域 31.3%7.2%15.3百分點 3.1百分點目標項目 16.3%3.5%6.1百分點 1.2百分點數據來源：仲量聯行*參考

35、文獻：Halim A.Boussabaine and Richard J.Kirkham,Whole Life-Cycle Costing:Risk and Risk Responses,2004.15厚積薄發，重塑韌性2022年，仲量聯行物業與資產管理部推出資本性支出專項服務，協助業主梳理樓宇潛在的改造策略及優化方案。同時，仲量聯行工程及營運方案團隊（EOS）作為介紹國際性最佳實踐和標準的泛亞太區域知識技能中心，也可以在合規、工程和可持續性領域內為資產業主提供全方位支持。對于一棟樓齡近20年的項目，如果沒有進行資本性改造，其租金和入駐率的降幅應與所在區域的平均水平保持一致，或應弱于周邊均值。

36、但是可以看到，該樓宇在過去一個下行周期中，表現仍優于周邊整體水平資本性改造為該項目在中短期內即帶來了顯著的收益空間。在數據脫敏后，我們簡單假設該項目改造前起始租金為200元/平方米/月、入駐率為90%，并為該項目資本性投入所帶來的潛在收益做一個簡單的測算。數據假設：起始租金（2019Q2）：200元/平方米/月起始入駐率（2019Q2）：90%情景一：沒有進行資本性改造，其市場指標的降幅按所在區域的平均水平來算，租金將每年下降7.2%至137元/平方米/月，入駐率將每年下降3.1個百分點至74.7%。由此計算，5年租金總收入約為10.0億元。情景二：進行資本性改造后，該項目在過去五年的租金每年

37、實際下降3.5%至167元/平方米/月，入駐率每年實際下降1.2個百分點至83.9%。由此計算，5年租金總收入約為11.5億元。租金（元/平方米/月）入駐率年租金收入（億元）2019Q2200 90.0%2.2 2020Q2186 86.9%1.9 2021Q2172 83.9%1.7 2022Q2160 80.8%1.5 2023Q2148 77.8%1.4 2024Q2137 74.7%1.2 總計10.0租金（元/平方米/月）入駐率年租金收入（億元）2019Q2200 90.0%2.2 2020Q2193 88.8%2.1 2021Q2186 87.6%2.0 2022Q2180 86.

38、3%1.9 2023Q2174 85.1%1.8 2024Q2167 83.9%1.7 總計11.5*注：為了突出展示資本性支出對收益的顯性影響，將實際運營中涉及的租戶結構調整等其他影響收入的不確定性因素做了簡化處理。數據來源：仲量聯行研究部從測算結果來看，在不考慮資金時間成本的情況下，基于假設租金水平，案例項目資本性改造帶來的潛在收益超過1.5億元人民幣。因此，經過合理而周密的計劃，資本性改造的相關支出可以在五年內收回，并帶來潛在盈余和長期的收益增長。中國內地商業地產市場在經歷了近三十年的高速發展之后，正在邁向精細化發展階段。維修改造計劃的制訂以及生命周期成本的分析是一項非常復雜系統的工作，

39、需要第三方機構基于建筑本身的情況和硬件設備的風險評估，提供適配性和可行性最優的專業方案。16中國商業地產物業與資產管理白皮書電梯的故事 在龐雜的物業管理體系中，電梯是一個很小但卻很重要的部分，良好的電梯設備統籌和管理，會涉及從物業管理的前期介入、安裝施工、交付驗收，到運營階段長周期的運行監測、保養維護和風險防范，以及有規劃的零部件更換、小修中修乃至整體資本性改造的全流程，是一座建筑中資產與物業管理鏈條的一個切片、縮影。設施設備維護和更新：電梯、空調等設備的維修和更換成本高昂單臺更換成本或在20-30萬元，而一棟高層辦公樓即有30-50部多種類型的電梯。預防性維護保養和密切的監督管理，可以顯著延

40、長電梯的使用壽命，降低磨合和故障率，并大幅減少相關支出。安全保障與應急管理：電梯也是安全隱患和事故發生較為集中的設備，前期安裝、中期維修、保養過程中的缺陷，老化磨損所帶來的性能降低，和不當使用及應急不力，均可造成嚴重后果。個體感受和評價標準：物業管理最能影響個體感受的三個場景就是下車落客、前臺迎賓和電梯搭乘。對于個體而言，電梯的相關體驗是直觀影響個人對資產的感知和評價的，進而也將影響建筑的品質、聲譽和收益。圖8：各類型建筑的高峰期電梯運力和平均間隔時間標準主力租戶集中或整租的辦公樓對電梯在高峰期的運力要求更高圖9：不同辦公樓宇品質對應的電梯平均間隔時間標準體現乘客的平均候梯時間，作為衡量辦公樓

41、項目服務品質的重要指標建筑類型5分鐘載客率間隔時間（秒）酒店10-1530-50公寓5-740-90醫院8-1030-50學校15-2530-50辦公樓（多元租戶）普通11-1525-30高端15-1720-25辦公樓（單一租戶）普通1525-30高端15-1720-25間隔時間（秒）樓宇品質 20卓越25優秀30良好40欠佳 50不足*注：中國各類型建筑中的人員密度往往更大，相關數據應作出相應調整數據來源：英國皇家注冊設備工程師協會，仲量聯行研究部*注：中國各類型建筑中的人員密度往往更大，相關數據應作出相應調整。數據來源：英國皇家注冊設備工程師協會，仲量聯行研究部 17厚積薄發，重塑韌性電梯

42、是現代建筑交通系統的一部分，也是關鍵的機電設備，既可成為建筑運行效率的加速器，也可以成為制約大樓品質的瓶頸?！拔飿I管理的前期介入，可以有效避免上述矛盾的產生，改善建筑效能：第一，在方案設計階段，可以憑借運營經驗對電梯廳空間和道閘設計進行專業建議；第二，在電梯品牌篩選和采購階段，可以要求獲取修改權限或及時更換品牌型號；第三，在安裝交付階段，可根據潛在租戶行業的人員密集度和高峰時點對后臺調度算法進行修改調整。這些細節能讓資產持有人和業主所耗費的成本和精力有效落地、脫穎而出，而非被埋沒甚至起到反效果?！薄爸倭柯撔械奈飿I管理團隊通過先期的業務參與和前置服務，有效改善了諸多前期設計和管理中的關聯性小細節

43、，為建筑整體系統帶來了顯著的全周期成本控制，并達成建筑內部交通系統和使用效率的提升?！迸c之相反，另一個一線城市項目在前期就完成了電梯系統的設計改動，有效實現了降本增效。其物業管理專家團隊從方案、設計、施工、交付到后續的管理等各環節均全程參與，因此在項目方案階段及時提出了對電梯系統設計規劃的修改意見。該項目邀請國際知名設計公司和顧問進行了電梯系統的設計，但由于未充分考慮目標租戶和使用的實際條件，只設計區分了高、低兩區。而物業管理專家則建議將方案改為四段分區，更多分區的設計提高了高峰期的樓宇交通運力和人員流通效率，而降低高區電梯占比則有助于幫助業主顯著減少前期的購置、施工成本，和后續維護保養費用。

44、舉例而言，某一線城市一棟超甲級辦公樓宇樓齡新、硬件佳，但因電梯等待時間過長所帶來的租戶投訴卻常有發生。項目選擇了一家全球領先的電梯品牌，硬件品質優異，但是在設計安裝時預設的調度算法已不能適應當前高入駐率水平下的人流量和使用要求。而這批全進口的電梯也未開放后臺代碼，業主和物業也不能根據運營情況、高峰時點和使用效率，對電梯群控系統進行更新和調整。此外，這座項目的電梯廳設計寬度不足，且未考慮道閘系統安裝，電梯等待時間過長也加劇了電梯廳空間擁擠。因此，雖然這座樓宇硬件設施標準高、軟性管理服務也非常完善，電梯設備和群控系統成本不凡，但是租賃企業和終端使用者卻很難直觀感受到，甚至可能影響樓宇品牌形象和租戶

45、的認可度。案例案例18中國商業地產物業與資產管理白皮書服務客戶的客戶：從個體體驗到資產收益的傳導鏈03更進一步來說，具備資管邏輯的物業管理團隊，不僅要追蹤建筑的全生命周期需求，也需要深刻理解建筑中的終端使用方和個體的需求。在當前的下行環境中，專業的物業團隊已經開始挖掘和強化對租戶、群體和個人的感染力和引導力，將自身定位從服務者轉變為經營者，協助業主服務他的客戶和顧客，加深對直接提高資產收益和價值的影響力?！拔飿I管理是研究特定空間下人群行為習慣和需求的 人類學家?！?9厚積薄發，重塑韌性馬斯洛需求層次理論在物業中的應用物業管理是需要在多個層面達成服務的，從建筑樓宇、到機構組織、到個人個體歸根結底

46、，物業管理是一個與人打交道的行業。在一個典型的辦公樓或園區項目中，一個物業團隊要服務的數千乃至上萬名員工，而在商業、綜合體等資產類型中所面臨的客流則更是成倍增加。業主、企業、商鋪等主體，其辦公、銷售等業務需求是更為清晰明確的，但個人的需求則是非常龐雜和豐富的。專業的物業管理專家就如同在建筑這個小生態中的人類學家一樣，擅長對其中的人群和個人的生物及文化需求進行觀察和判斷，并能幫助業主為個體提供配適的、超出預期的、產生情感聯結和不可替代性的價值。在此基礎上，我們將馬斯洛的需求層次理論應用到建筑生態中，管理者可以根據終端使用者的不同需求層次，為其提供不同的滿足和激勵機制。根據馬斯洛的基礎理論，人類需

47、求可以分為五個不同的層次，從低層級的缺失型需求到高層級的增長型需求，分別是生理需求、安全需求、社會需求、尊重需求和自我實現需求。圖10：馬斯洛的五級需求層次理論運用到建筑資產與物業管理領域建筑空間的管理者和經營者應根據自身定位制定多元的個體需求滿足機制追求卓越，發揮社會責任打造藝術美學、歷史文化等尖端生態，推動業務成就，構建資產名望社群活動、社交場景、人際交往，營造濃厚的商務氛圍和豐滿的商業體驗，為空間注入生命安全保衛、門禁管理、消毒殺菌、健康防疫、消防設施、車輛管理、安全演練及突發應急處置水電系統、電梯、空調、新風等設施 設備管理，衛生保潔、垃圾處理、噪音控制、綠化防治，公共區域和休閑設施管

48、理01 自我實現 發揮潛能，實現抱負02 尊重需求 信心、成就、尊重、向往03 社會需求歸屬感、社交、情感04 安全需求人身、環境、財產安全05 生理需求水、空氣、溫度、休息缺失型需求若未能滿足將直接拖累資產表現，造成收入和商譽損失增長型需求在遠視、成熟的資產邏輯產生，締造建筑生態的不可替代性數據來源：仲量聯行研究部20中國商業地產物業與資產管理白皮書生理需求和安全需求：個體的基本需求，在資產中主要體現的是商務、商業等場景的提供和維護，及個體和業務的安全保障，是現代化、標準化的辦公樓宇的品質基礎，也是保持市場競爭力必須完成的必選項，但事項繁重而復雜，細節之處見真章。社會需求和尊重需求：達到心理

49、和精神層面的需求類型，在資產中表現為進階的價值型服務，為人們提供人際關系、社交活動、尊重和認同方面的滿足，讓員工和顧客在資產中能產生歸屬、憧憬和向往感，為不動產空間注入生命。但這也很考驗資產環境與使用者需求的匹配度，較難被直接定義，卻是高品質資產實現差異化和標桿性的重要路徑。自我實現需求：在不動產領域，只有少數頂尖的資產能觸及最高需求層級，為個人搭建追求自我、激發潛能的平臺，而建筑也能發揮其社會責任，構成社會文化表達和傳承的媒介。這不僅需要大量的物業相關支出和多元渠道資源支撐，更需要豐富的資產理解和持續的創意出新，是尖端資產需要攻克的高峰?，F代化的標準以上的建筑資產，都需要達到生理需求和安全需

50、求層級，才能夠滿足使用者的基礎型需求，這也是當前項目所應達到的最基本標準。在實際市場中，能夠關注和實現使用者的社會需求和尊重需求的項目，根據我們的經驗來看，已是市場中表現可以躋身前30%的資產，具備眾多難以量化的管理品質和體系，競爭優勢凸顯。而最后，在一個城市中，只有頭部3-5%的物業有精力和條件去考慮滿足自我實現的需求。在保證前四層級需求滿足機制的基礎上，頂級資產將額外付出顯著的精力和成本，為使用者提供高層級的情感價值和成就價值，成為社會責任和文化傳承中不可或缺的一環，達成不可替代性和名望聲譽，并在面對市場動蕩時能表現出強大韌性，支撐資產層面穩健的運營收益。圖11：資產品質提升、需求滿足機制

51、與物業管理資源配置示意圖若要成為市場中前30%的資產，則需要搭建項目對個體社會需求和尊重需求的滿足機制*注：本圖展示出項目為滿足各個需求層次須在物業管理方面做出的資源配置示意，不代表絕對值數據來源：仲量聯行研究部生理需求安全需求社會需求尊重需求自我實現資源配置建筑資產品質提升21厚積薄發，重塑韌性 降本方案不能壓縮租戶體驗及風險安全管理在當前的下行環境中，很多業主的關注點聚焦在“降本增效”。但是，從資產管理視角來看，在市場動蕩的時候一味地關注在節省成本上，是資產運營的一個誤區。對于并非建筑和不動產相關專業的個體而言，往往并不能直觀地理解建筑中高標的硬件數據和不菲的設計細節個人，是更注重直接感官

52、的。而如何將一座建筑“以人為本、以客為尊”的態度成功傳達給個人，讓花費的資源和精力能用在刀刃上、最大化展示出來，是資產與物業管理服務工作中的關鍵。在此基礎上，專業的管理團隊也會在建筑場景中不斷強化在人際交往、社區服務、社群活動、文化藝術等領域的工作側重，要兼顧不同客群、年齡層和需求。這也是為了幫助業主更加直接地親近和打動終端客戶。這需要有經驗的物業管理人，充分理解和掌握個體的需求動機和行為邏輯，為資產持有人提出整體策略和落地方案，幫助業主把更多的租賃需求和消費需求吸引過來、留續下來，通過以人為本的物管服務達成資產收益最大化。因此，任何降本方案不能以降低租戶體驗為代價。在商業的運營環境中，“人”

53、是容易被忽視的，因為個人雖然是物業服務的使用主體，卻并非直接支付方。但是，真正優質的資產管理和物業服務不但不能忽視個體的感受，反而應該在各個環節更加注重個人的使用感和體驗。這不會是標準化的，也并非越高端、越多越好，而是定制化、適配化的，根據資產定位和使用人群的特質提供菜單式的服務調整?！皬膫€體體驗到資產收益的傳導鏈條看起來很漫長，但只要傳導出來，就會產生顯著效果?！敝倭柯撔惺讋摰摹爸磷鹞飿I管理服務”享譽業內數十年，提出“五感六化”的服務框架，從“視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺”等“五感”和“形象化、個性化、尖端化、細致化、策略化、高質化”等“六化”服務標準，為客戶帶來極致的服務體驗。22中國商業

54、地產物業與資產管理白皮書個體體驗的另一個重要方向，是安全。實際上，對于一個商業地產資產而言，物業管理成本并不高，但承擔的責任和重要性卻很大，很容易“小錯出大事”，一失萬無。若一味壓縮相關成本，將會帶來顯著影響終端使用者的安全風險，并進一步導致整體資產鏈條的重大損失，包括有形的經營性收入損失、運營挑戰和無形的商譽受損。某座地標性綜合體，在運營期間發生起火事故，明火和濃煙相關照片和視頻在網絡廣泛傳播。該項目為控制成本，實行了保安減員、巡視頻次降低等一系列舉措。鑒于當前下行的市場環境，項目在該事件后部分潛在洽談租戶流失，并一度從客戶看房名單中消失，租金或將面臨進一步下跌。生產安全事故在樓宇運行中屬于

55、零容忍類事件，嚴格的物業監督管理在平時看來未必顯眼，但功不唐捐，能在關鍵時刻保護資產品牌形象、客戶關系和商譽。某棟辦公樓在設計施工和交接期均未引入物業管理機構參與，在正式運營后方才發現停車場配套的顯著缺陷。一方面，停車位動線設計和車位劃定出現明顯誤差；另一方面，車場因設施設備和收費系統漏洞，遺漏大量停車時租收費。上述前期設計缺陷，導致業主方和承租企業客戶之間頻繁的摩擦與矛盾。隨后，該項目聘用的物業管理團隊只得對停車場進行了軟硬件整體改造，業主方也額外投入了可觀的時間和經濟成本。對于核心區位項目，停車場收入或可占項目公司主營業務收入比例的8-10%，這種前期缺陷將對資產持有人造成顯著的直接收入損

56、失，且帶來客戶體驗下降、爭端投訴及潛在流失。案例案例在當前的環境中，物業管理行業持續回歸理性、回歸業務本質。作為研究建筑空間中人群行為和個體需求的人類學家，物業管理團隊不僅是優質終端服務的提供者，更可以成為整合供應商、工具、技術等資源，服務于樓宇中的人群的專家。物業管理專業機構應以資產收益最大化的“經營視角”和“業務邏輯”作為出發點，不斷拓寬物業管理的服務范疇、探索新的功能邊界。因此，在資管邏輯下的物業管理機構，可以積極主動地探索增加資產收入來源、提升項目現金流表現的多種可能性，凸顯資產與物業管理的戰略價值。23厚積薄發，重塑韌性“物業管理的服務水平是影響續租的關鍵因素，我們應將資源和創意聚焦

57、于直觀的、令人感動的服務?！闭鎸嵐芾韴鼍爸械膶嵺`企業對于辦公空間的需求呈現出更加多元化和復雜化的趨勢，這要求物業管理方要具備前瞻性和主動性，深度理解并靈活響應終端使用者的需求，助力資產持有方在復雜多變的市場環境中保持競爭力。我們認為，通過精心服務于“客戶的客戶”，即直接享受服務體驗的人群，能夠顯著增強整個物業的綜合價值。舉例而言，我們將就以下兩個實踐方向做一些經驗分享。構建社群生態圈，強化高粘性優勢自仲量聯行于2017年首次提出“未來辦公”模型并連續發布“未來辦公”全球市場調研報告以來，其核心洞察在近兩年間持續獲得驗證：企業日益重視提升辦公場所的多元和共融，采取更多措施與周邊設施、企業、地方政

58、府及社區建立伙伴關系，以擴大社會影響力。對于樓宇業主而言，將辦公場所和周邊鏈接，打造良好的社群氛圍，可以有效強化入駐企業粘性，提升續租水平及區域競爭力。事實上，打造樓宇與企業、員工之間的伙伴關系，營造良好的社群氛圍，遠不是依照節日和節氣做一些布置裝飾、舉辦幾個活動就能達成的。資產與物業管理團隊應針對項目定位和租戶結構，進行長周期、體系化的社群生態搭建和活動規劃，拓展物業服務的邊界，加強與租戶、鄰近樓宇、屬地街道及政府部門的協作和鏈接，提升物理空間的生態、情感和文化附加值。深化社群建設和維護，不僅增強企業租戶的歸屬感和忠誠度，也促進商務企業生態圈的成熟發展。上海無限極大廈：在臨近春節、端午等傳統

59、節日時，物業管理團隊會與當地街道和不同組織機構開展極具特色的合作，邀請民間書法家或公益機構來到大廈，舉辦書法會、健康講座、流浪小動物領養等多種活動，讓更多企業參與到社區活動中，培育“鄰里”氛圍。北京元中心：針對科技互聯網行業企業租戶年輕化及娛樂性的消費習慣，物業管理團隊協助業主舉辦互動式情景喜劇、話劇表演、動畫展等系列活動。充分利用園區建筑形態與室內外大型社區活動場地，協助打造零食狂歡節、美好生活市集、游園會等創新活動形式，廣受企業員工好評。由于活動豐富、氛圍極好，項目在社交媒體上收獲了“元中心的草坪=朝陽公園的平替”等評價。案例案例24中國商業地產物業與資產管理白皮書以華南某辦公樓為例，該樓

60、宇日常約有近萬人在此辦公。在外賣餐柜普及之前，員工需親自從外賣員手中接收餐食，這不僅在高峰時段加劇了樓內的擁堵，還因等待時間過長而嚴重影響員工用餐體驗和樓宇外圍管理。為解決這一問題，并進一步提升樓宇服務品質，外賣餐柜的引入顯得尤為必要且合理。然而，其物業管理團隊沒有簡單地將外賣餐柜的運營權出租給市場上的第三方，而是采取了與業主緊密合作、共同經營的創新模式。這一舉措不僅解決了員工用餐的實際問題，也保證了穩定輸出的樓宇服務質量。對業主而言，該舉措并未造成額外成本，反而在經濟效益上有所突破。新加坡某棟現代化辦公樓，在設計階段就融入了多樣化的功能空間。例如，該樓宇具有屋頂花園的設計，為了能讓樓內租戶享

61、受更多辦公區域外的公共空間，物業管理團隊協助業主在屋頂花園中規劃出一片半室外瑜伽區域。除了定期組織瑜伽活動以外，租戶也可靈活預約并付費使用此區域，自行安排瑜伽練習、冥想放松等個性化活動。此外，該棟辦公樓還配備了包括泳池、健身房在內的多功能空間，均由物業管理團隊協助業主進行日常運營與維護，不僅豐富了樓宇的配套設施，為租戶提供了更新穎的辦公生活體驗，同時為業主在傳統辦公租賃業務之外開辟了全新的收入渠道。案例案例多元業務布局增加服務觸點，豐富服務內容企業租戶的需求在當前展現出前所未有的多元化趨勢，這既源于個體需求的持續升級與更新，也是降本增效策略驅動下企業對樓宇服務多樣性的迫切要求。雙重影響正推動資

62、產持有方增加樓宇服務觸點來構建更全面的服務網絡。在此過程中，物業管理服務場景得以不斷拓展，從會務接待、定制化團隊餐飲，到高效的企業集采等增值服務，全方位滿足企業租戶的日常運營需求。此外，多功能空間與設施的靈活管理、廣告位利用、以及快遞與外賣餐柜運營等多元化經營模式也日漸豐富。這些舉措不僅給予企業租戶更便利、更優質的辦公生活，也為資產持有者打開了多元業務的增長空間。25厚積薄發，重塑韌性行業蛻變的思考與啟發04在過去的三十年，我們實現了從無到有、從有到精。從全球物業管理行業來看，我們的身份也從學習者逐步轉變為交流者，甚至在部分領域具備了更為領先的經驗。遙望未來的三十年，中國的物業管理行業將在更多

63、方面成為引領者?！巴罂慈?，我們能看到的就是綠色化、科技化和輕量化?！?6中國商業地產物業與資產管理白皮書綠色雙碳：從一到零的歸元之路從超高層建筑到城市更新，再到日益迫近的中國3060“雙碳”目標，仲量聯行在每一次革新的節點上都在持續引領行業成長。2020年9月，中國首次提出“雙碳”目標及時間表，對建筑和房地產行業提出了新的要求。2023年4月，中共中央政治局會議再次強調要扎實推進綠色低碳發展，并持續有力開展“碳達峰十大行動”，以實現2030年前碳達峰、2060年前碳中和的目標。全球建筑建設聯盟報告公布，建筑業能耗占全球36%，碳排放量占全球的39%。而仲量聯行全球研究部數據顯示，在全世界

64、主要城市中，樓宇所產生的二氧化碳平均占城市總排放量的60%。建筑及房地產行業是全球能源消耗及碳排放的主力。因此，樓宇的雙碳管理和減排就成為了所有資產管理團隊的必修課?；谶@一市場趨勢，仲量聯行于2023年發布 行舟綠水前物業與資產雙碳管理必修課 白皮書，是業內首次對樓宇碳排查、履約和節能減排等難題做出詳細解析，并為物業與資產管理行業推進落實“雙碳”目標提出了5個清晰的解決路徑。其中，運行管理系統性優化能為建筑節能降耗、減少碳排放帶來可觀空間。當前，更換LED照明、應用變頻技術等簡單有效的基礎設備提效方案，已經普遍應用在了絕大部分優質樓宇中。進一步推進樓宇設施運行過程中的節能提效，則需要精細化、

65、系統性的全鏈條解決方案。在上述基礎方案之上，系統性優化樓宇運行管理的年均減排量約為2%但這是在無需額外資本投入和開展工程改造、保證樓宇形象品質及舒適體驗的基礎上，僅通過運行優化控制即可落實的減排比例。綠色行動遠不止“做減法”這么簡單，“做加法”也是加速節能降碳并最終實現脫碳轉型的重要途徑。例如采用屋頂分布式光伏發電、推動可再生能源的應用、開展國際綠電認證或綠色建筑認證、開展碳排查及履約管理、落實碳抵消機制等。更多詳細內容請見2023年仲量聯行發布的 行舟綠水前物業與資產雙碳管理必修課 白皮書。圖12：辦公樓設備設施運行維護及系統優化的項目舉例以仲量聯行對辦公樓宇的公共設備設施日常運行維護及進行

66、系統優化的項目為例，實際項目并不局限于此列表數據來源：仲量聯行研究部掃描二維碼下載行舟綠水前物業與資產雙碳管理必修課 白皮書27厚積薄發，重塑韌性地產科技：從“錦上添花”到“務實去華”在早期，房地產科技在物業管理中更多地被視為提升項目形象、增加亮點的手段，雖有一定實用性，但并未觸及物業管理效率與成本控制的核心。然而，隨著行業需求的深刻變化，特別是人力成本的不斷攀升與市場對高效、精準管理需求的激增，房地產科技逐漸從輔助角色轉變為推動物業行業變革的關鍵力量之一。資產持有方開始尋求通過科技手段優化資源配置，實現成本的有效控制和運營效率的大幅提升。圖13：全球資產持有人在房地產科技應用上的主要驅動力當

67、下，房地產科技對資產持有人的主要吸引力集中在壓縮成本和提高收益方面提高效率，降低成本01強化估值及建模能力06改善投資標的選擇和策略分析02壓縮開發時間07提升收入、回報和利潤03評估資產策略的氣候風險08改善租戶體驗和滿意度04測算和管理能源效率或碳排放09收集、管理和分析數據05獲取投資機會和融資渠道10數據來源：2023年仲量聯行全球房地產科技調查報告（JLL Global Real Estate Technology Survey,2023）28中國商業地產物業與資產管理白皮書在以精細化管理為驅動的科技應用上，紐約洛克菲勒中心為我們提供了一個生動的范例。作為擁有十余棟辦公樓、歷史悠久的

68、綜合商業項目，其僅需一支10人左右的物業管理團隊便能實現24小時的全天候高效運營，這背后是科技集成的強大支撐。通過集中控制中心面板，管理人員能夠實時監控樓宇狀態，快速響應包括溫度與濕度調節、電梯效率優化在內的各類需求，從而大幅減少了人力成本，實現了人員配置的最優化和大型綜合項目的高效精細化管理。案例北京元中心持續推動科技化實踐。作為總建筑面積達到34.6萬平方米的大型園區，該項目沒有簡單地增加保潔人力投入，而是引入了3臺掃拖機器人，與30位保潔員工共同構成了高效的保潔團隊。這一舉措不僅顯著降低了傳統保潔所需的人力成本，更重要的是，機器人作業的高效性和穩定性極大地提升了清潔效率，并且對比人工騎乘

69、式清潔機器，客戶投訴顯著減少。元中心的案例證明，在基礎物業管理中，機械化、自動化技術的應用是提升管理效率、降低成本的有效途徑。案例在樓宇物業管理中，科技化的深入應用不僅僅是降本增效那么簡單，它更是推動物業管理向精細化、個性化方向發展的關鍵。通過物聯網、大數據、人工智能等先進技術的運用，物業管理團隊能夠實現對樓宇運營的全方位實時監測，并依據樓宇管理目標進行精準管理，從而提升管理效率與質量。當科技應用成本持續下降與人力成本不斷上升的兩條曲線相交于一點時，物業管理科技化變革必將開啟一個全新的機遇窗口。房地產科技將不僅僅是“成本中心”，也會是關鍵性的競爭差異化因素，對資產的實際運營策略和業績目標產生積

70、極影響，支持資產的業務模式創新、帶來新的收入、優化生產力等等。這種更加務實、落地的房地產科技需求及應用，將真正實現科技與管理的深度融合，推動物業管理行業向下一階段縱深發展。29厚積薄發，重塑韌性輕量升級：從職能直管到 網絡協作當前在中國內地，一個典型的高品質辦公樓宇往往會配備一個體量可觀的物業管理團隊，人數大致可達100-130人。這在物業管理的成本分配中也有所體現，項目上自聘人員的相關成本占比基本為物業相關總成本的三分之一，或可為資產的降本提效提供機會空間。根據我們的實踐經驗，在香港以及很多發達市場，人力成本高昂，但外包的行業發展完善，因此一棟高品質的樓宇往往只需要一個七、八人，甚至三、四人

71、的物業管理團隊，輔以成熟、專業的外包公司和服務商體系，達成節省成本和提升資源效率的雙重效用。隨著中國內地市場趨于成熟，粗放的擴張型管理模式將很難適應未來的市場競爭環境，而精細化的管理將對成本規劃管控、人員配置效率、專業服務品質的要求不斷提高。未來，境內領先的資管機構和物業項目也將開始采用輕型高效的運營管理策略；頭部物業管理機構將逐步打造成熟的服務商體系和供應商產業鏈，幫助業主推動資產和物業管理領域向更加輕型化、精簡化、專業化的方向發展。中國商業地產物業與資產管理白皮書30遠期前景網絡型協作管理核心物業團隊加高規格供應商外包管理圖14：項目上的物業管理職能結構和資源配置策略變遷未來，中國內地領先

72、的資管機構和物業項目將開始采用更加輕型、高效的運營管理策略數據來源：仲量聯行研究部項目A項目物管自聘職能自聘職能自聘職能自聘職能當前實踐職能型直線管理物業機構代業主招聘所有職能崗位中短期展望矩陣型交叉管理憑借物業機構體量優勢形成輕型化運營項目A項目物管項目物管項目物管項目B項目C 物業管理機構總部資源配置共享職能共享職能自聘職能自聘職能自聘職能自聘職能自聘職能自聘職能物業管理機構總部篩選搭建供應商集合管理鏈條供應商供應商供應商項目A核心監管供應商31厚積薄發，重塑韌性在中短期，市場中領先的物業將從當前自聘直線型管理的結構，轉變為矩陣型交叉管理結構，這也是行業轉型過程中的一種中間態。我們認為這會

73、體現為項目中后臺型運營管理功能的資源共享，包括物業項目上的人力、財務、采購等等后端人員的跨項目服務和一職多能，既能節省單項目所需承擔的自聘人員成本，也有助于提高這些崗位人員的薪資福利和專業素質。成熟的物業管理服務機構，憑借自身的體量優勢、對單個資產的深刻了解和實時反應反饋的機制，可以為此類管理方案進行資源配置和戰略制定，鑄造信息安全壁壘，并為專業穩定和品質提升背書，是幫助資產持有人在中短期內降本提效的最佳實踐方案之一。長期來看，隨著人力成本持續增高，資產精細化管理和成本管控水平提升，項目將轉變為網絡型物業管理結構，由一個小規模的核心團隊和龐大的專業供應商網絡共同支撐。在歐洲和美國等人力資源成本

74、較高且市場發展更為成熟的國家和地區，已經存在大量的相關實踐了，中國市場的長期發展也將遵循類似的道路。成熟市場中的資產持有人在項目上將只自聘一個規模較小但長期穩定的核心物業團隊，這些項目管理人員或可一職多能，集中精力從事核心的規劃、管理和統籌性工作，崗位更具專業性和不可替代性。與此同時，項目上的其他事務和功能均使用高度專業化的外包公司，精簡成本支出、提升資源利用效率。對于單一資產和單體項目而言，耗費大量的時間和精力去辨別供應商的良莠并不容易，而以聘用成熟的第三方物業管理機構為錨定點，可以幫助業主完成篩選和鏈接工作，中央統管所有供應商并保障高規格的服務。對于物管行業而言，這樣的未來代表行業洗牌、門

75、檻提高、優中擇優，頭部物業管理機構將形成自己精細篩選、背書保障的服務商網絡和供應商產業鏈，這考驗的將是物業管理機構的集合能力和組織能力。32中國商業地產物業與資產管理白皮書結語仲量聯行始終在探索行業的鼎新之路用資產管理的思維模式和邏輯作為物業管理服務的創新導向，助力資產持有人應對周期性挑戰；用長線思維做好建筑生命全周期規劃，打好百年樓宇的基礎；將服務細化落地到場景中的每一個“個人”，對個體感受和訴求的尊重與滿足將積微成著，反過來支撐項目的競爭力。適逢仲量聯行進入中國內地市場30周年，我們與各方一同見證了行業的高速發展和躍遷，實現了從無到有、從有到精。從全球物業管理行業來看，中國的身份也從學習者

76、逐步轉變為交流者，甚至在部分領域具備了更為領先的經驗。遙望未來的三十年，仲量聯行愿與行業各方共勉，推動中國在更多層面成為全球行業引領者?！白饭舛?，沐光而行?！?3厚積薄發，重塑韌性主要作者龐溟首席經濟學家及研究部總監大中華區姚耀研究部總監中國區米陽中國區辦公樓市場研究負責人及華北區研究部總監紀明研究部董事華北區陳晨研究部董事華北區黃嘉佩研究部經理華北區業務聯系人李從越中國區物業與資產管理部總監李燦興華南區物業與資產管理部總監關展翔華西區物業與資產管理部總監王宏杰華北區物業與資產管理部總監陳綺琪華東區物業與資產管理部總監34中國商業地產物業與資產管理白皮書仲量聯行微信號仲量聯行小程序聯系客服4

77、00-000-8250仲量聯行仲量聯行2024年版權所有。保留所有權利。此處所載所有信息來源于我們認為可靠的渠道。但我們不對其準確性做出任何保證或擔保。仲量聯行大中華區分公司北京北京市 朝陽區針織路23號 國壽金融中心8層 郵政編碼 100004電話+86 10 5922 1300成都四川省成都市 紅星路3段1號 成都國際金融中心1座29層 郵政編碼 610021電話+86 28 6680 5000重慶重慶市 渝中區長濱路2號 來福士辦公樓T4N 塔樓23層A08 郵政編碼 400011電話+86 23 6370 8588廣州廣東省廣州市 天河區珠江新城珠江東路6號 廣州周大福金融中心 280

78、1-03單元 郵政編碼 510623電話+86 20 2338 8088 傳真+86 20 2338 8118杭州浙江省杭州市 上城區新業路228號 杭州來福士中心 T2辦公樓802室 郵政編碼 310000電話+86 571 8196 5988 傳真+86 571 8196 5966南京江蘇省南京市 中山路18號德基廣場 辦公樓2201室 郵政編碼 210018電話+86 25 8966 0660 傳真+86 25 8966 0663 青島山東省青島市 市南區香港中路9號 香格里拉中心辦公大樓13層1312室 郵政編碼 266071電話+86 532 8446 8819上海上海市 靜安區石門

79、一路288號 興業太古匯香港興業中心一座22樓 郵政編碼 200041電話+86 21 6393 3333 傳真+86 21 6393 3080沈陽遼寧省沈陽市 沈河區北站路61號 財富中心A座21層 郵政編碼 110013電話+86 24 3195 8555深圳廣東省深圳市 福田區中心四路1號 嘉里建設廣場第三座19樓 郵政編碼 518048電話+86 755 2804 5388 傳真+86 755 2263 8966天津天津市 和平區南京路189號 津匯廣場2座3408室 郵政編碼 300051電話+86 22 5187 4087武漢湖北省武漢市 硚口區京漢大道688號 武漢恒隆廣場辦公樓

80、3908-09室 郵政編碼 430030電話+86 27 5959 2100 傳真+86 27 5959 2155關于仲量聯行200多年來，作為全球領先的商業地產服務和投資管理公司，仲量聯行（紐交所交易代碼：JLL）始終致力于協助客戶投資、建造、租賃和管理各類辦公、工業、酒店、住宅和零售等物業。作為 財富 500強企業，公司2023財年收入達208億美元，業務遍及全球80多個國家，員工總數超過110,000人。2024年是仲量聯行進入中國內地市場的30周年，我們秉承“塑造房地產的未來，讓世界更美好”的企業宗旨，整合全球平臺資源并深耕本地市場，攜手客戶、員工和社群“向光而為”。JLL是仲量聯行的品牌名稱以及注冊商標。更多信息請瀏覽 西安陜西省西安市 雁塔區南二環西段64號 凱德廣場2202-03室 郵政編碼 710065電話+86 29 8932 9800香港香港鲗魚涌英皇道979號 太古坊一座7樓電話+852 2846 5000