【研報】房地產行業美國地產研究系列一：債務轉移的起點-210223（14頁）.pdf

《【研報】房地產行業美國地產研究系列一：債務轉移的起點-210223（14頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《【研報】房地產行業美國地產研究系列一：債務轉移的起點-210223（14頁）.pdf（14頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、債務轉移大趨勢已經啟動，未來仍將延續 本輪美國債務轉移已經啟動，且未來仍可持續，核心在于：1）居民具備加杠桿的能力，且以中高財富人群為主。美國各階層居民資產負債表在次貸危機后，均得到了充分修復，居民償債能力提升，具備加杠桿的條件。本輪居民加杠桿，以中高財富人群為主，銀行按揭發放質量大幅優于次貸前。2）企業部門難以繼續成為加杠桿的主體，而當前美國沒有科技驅動作為新的經濟增長點。企業部門杠桿率已經達到階段性高點，且以中小企業加杠桿為主，信用資質下沉，僵尸企業數量增加，違約率抬頭。3）銀行資產配置端向按揭傾斜。商業銀行面臨經營困境，體現出對按揭發放的青睞，對企業貸款大幅收緊。 居

2、民同時具備加杠桿的能力和意愿，且起始于中高財富家庭居民資產負債表得到完全修復，具備了加杠桿的條件 次貸危機后，居民部門杠桿率大幅下降，各階層家庭的資產負債表得到充分修復，居民償債能力提升，具備了加杠桿的條件。 次貸危機后，居民杠桿率大幅下降。2008-2020Q2，居民杠桿率累計降低了 19.2個百分點；與此同時，政府部門杠桿率提升了54.8 個百分點；企業杠桿率提升了11 個百分點。截至 2020Q2，居民部門杠桿率降低至 76.2%，與 2002 年左右的水平相當。 各階層居民的資產負債表均有改善。2019 年末，居民資產負債率為 12%，相較2008 年的

3、19%明顯下降，已經回到 2000 年初的水平。而按家庭財富劃分，各階層的居民資產負債率均有明顯改善。2008 年高點至今，家庭財富在 TOP1%、 1%-10%、11%-50%、51%-100%分位的，資產負債率分別下降了 1.8、3.2、5.3 和17.6 個百分點。 房屋價值的漲幅大幅快于負債，居民LTV 比例持續下降。截至2020H，居民部門LTV 比例下降至 34.5%，而這一比例在 2009 年時為53.9%。次貸危機后，房屋價值的漲幅明顯快于按揭負債余額的漲幅。2009 年至今，房屋總價值從 20.6 萬億提升至 32.8 萬億美元，而按揭貸款余額僅從11.1 萬億提升

4、至11.3 萬億美元。 居民加杠桿起始于中高財富家庭 本輪美國居民加杠桿起始于中高財富家庭，銀行按揭發放以優質群體為主。 本輪美國居民加杠桿，以信用資質大幅改善為主要特征。按揭發放金額中，FICO評分在760 分以上的占比大幅提升，2020 年前三季度，占比分別高達64.3%、69.5%和 71.9%，而2003-2008 年，這一比例不到 30%。從FICO 評分的中位數看，也創歷史新高，達到786 分。 以家庭財富等級劃分，中高等級家庭的按揭貸款余額增長更為明顯，而低等級家庭的按揭貸款余額保持平穩。次貸危機后，財富等級在11%-50%的家庭，按揭貸款余額經歷小幅下降后從2010 年末的 4.2 萬億提升至 5.2 萬億美元；而財富等級在 50%分位以下的家庭，按揭貸款余額從2008 年的3.5 萬億單邊下降到2.4 萬億美元。  從房屋類型看，高總價房源的銷售量大幅增長。美國成屋銷售中間值為 31.3 萬美元/套；根據房屋價值劃分，100 萬美元以上的成屋銷售同比上升 88.1%，而 0-10萬美元的住房銷量則同比下降21.7%，且在美國的各大區域都成立。