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1、2 024 年兩會政府工作報告解讀 1戴德梁行2024 年兩會政府工作報告解讀2024年兩會政府工作報告解讀2 024 年兩會政府工作報告解讀 2戴德梁行2024 年兩會政府工作報告解讀今年兩會政府工作報告將2024年的經濟增長目標定為5%左右，這一目標綜合考慮了國內外形勢和各方面因素，兼顧了需要和可能。此外，從已經召開的全國 31 個省市兩會提出的 2024 年經濟增長預期目標中也可看出，除天津外，其他省市都將 2024 年的增長目標放到了 5%以上，這也給中央政府將全年目標設為 5%增加了底氣和信心（表一）?！敖衲臧l展主要預期目標是：國內生產總值增長 5%左右；城鎮新增就業 1,200 萬

2、人以上，城鎮調查失業率 5.5%左右；居民消費價格漲幅 3%左右；居民收入增長和經濟增長同步?！北硪唬焊魇∈薪洕鏊倌繕说貐^2023 年GDP 增長目標2023 年實際 GDP增速2024 年GDP 增長目標2024 年目標與2023 年相比遼寧55.35.5增加浙江565.5增加北京4.55.25增加天津44.34.5增加西藏89.58持平甘肅66.46持平吉林66.36持平內蒙古67.36持平四川666持平重慶66.16持平陜西5.54.35.5持平廣東54.85持平江蘇55.85持平青海55.35持平山東565持平戴德梁行2024 年兩會政府工作報告解讀地區2023 年GDP 目標202

3、3 年實際 GDP增速2024 年GDP 增長目標2024 年目標與 2023 年相比海南9.59.28降低新疆76.96.5降低安徽6.55.86降低湖北6.566降低湖南6.54.66降低寧夏6.56.66降低福建64.55.5降低貴州64.95.5降低河北65.55.5降低河南64.15.5降低黑龍江62.65.5降低廣西5.54.15降低江西74.15降低山西655降低上海5.555降低云南64.45降低來源：各省/市政府工作報告2 024 年兩會政府工作報告解讀 3戴德梁行2024 年兩會政府工作報告解讀戴德梁行2023 年兩會政府工作報告解讀政策取向：穩中求進、以進促穩、先立后破。

4、本次政府工作報告的政策取向意味著，在今年的政策走向中，保持穩定是一切的前提和基礎，保障預期穩定、增長穩定和就業穩定是今年政府工作的重點。報告也強調了要謹慎出臺收縮性抑制性舉措，清理和廢止有悖于高質量發展的政策規定，這也從另外一個方面說明只有保障政策的穩定性才能產生穩定的預期，從而保障增長的穩定?！皬娀暧^政策逆周期和跨周期調節，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策?！薄?024 年政府擬安排地方政府專項債券 3.9 萬億元、比上年增加 1,000 億元，從今年開始擬連續幾年發行超長期特別國債，專項用于國家重大戰略實施和重點領域安全能力建設，今年先發行 1 萬億元。中央財政加大對地方均衡性轉移

5、支付力度、適當向困難地區傾斜，重點支持科技創新和制造業發展?！?023 年年末中央增發 1 萬億國債用于緩解地方財政緊張問題，在年中較為少見的上調了財政赤字額度的現象，年度財政赤字率上升至 3.8%，雖然這個比例突破了 3%的警戒線，但我國的財政赤字率和政府赤字率在全球主要經濟體中相對較低，風險可控，增發的國債也起到了穩投資、穩增長、增強地方財力的作用（表二）。2024年增發的1萬億國債將重點支持糧食安全、能源安全、產業鏈安全、新型城鎮化、鄉村振興等領域，這也意味著這些財政傾斜領域將會產生更多的發展機遇。表二：“特別國債”發現時間及規模時間發行規模發行背景1998 年2,700 億亞洲金融危機

6、引發的不良資產問題2007 年1.55 萬億國際收支的“雙順差”，外匯儲備快速增長2017 年6,000 億（續發）2007 年第一期特別國債即將到期兌付2020 年1 萬億新冠疫情沖擊經濟2022 年7,500 億（續發）2007 年發行的特別國債陸續到期2023 年1 萬億緩解地方財政壓力2 024 年兩會政府工作報告解讀 4戴德梁行2024 年兩會政府工作報告解讀保持流動性合理充裕，社會融資規模、貨幣供應量同經濟增長和價格水平預期目標相匹配。對于貨幣政策而言，過往，政府通常會將“廣義貨幣供應量和社融規模增速同名義經濟增速基本匹配”作為貨幣政策的基調，本次政府工作報告則出現了重大變化，究其

7、原因，由于去年物價較低，名義經濟增速低于實際 GDP 增速，這導致 M2、社融和名義 GDP 增速偏離較大，如繼續保持原有定調，則需要求 M2 和社融增速要有所下調，這并不符合當前經濟發展的需求，因此保障社融規模、貨幣供應量同經濟增長和物價水平預期目標的匹配意味著貨幣政策要同時支持物價回升及經濟增速的回歸（圖 1）。圖 1：2020-2024 居民價格指數走勢數據來源：國家統計局-1.00%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%2 024 年兩會政府工作報告解讀 5戴德梁行2024 年兩會政府工作報告解讀不同于傳統的生產力，新質生產力是一個創新提法，其首要目的是

8、要擺脫要素驅動的傳統擴張模式。傳統生產力嚴重依賴自然資源、能源、土地、勞動力等消耗自然資源的要素投入，這會造成諸如能源危機、需要不停尋找新的經濟增長點、污染問題、人口紅利問題、地區發展不均衡等問題，且在發展后期往往會出現增長乏力的現象。而新質生產力則源于基礎科學研究的重大突破和對原有技術路線的根本性顛覆，是由創新進行驅動，從而全方面提升產業發展質量，增加附加值，減少環境影響。在此背景下，產業鏈供應鏈的優化升級成為 2024 年政府的工作重點，2023 年底，工信部召開的全國會議中明確將全面實施制造業重點產業鏈高質量發展行動，提升產業科技創新能力。中國作為全球的“世界工廠”，2020 年在全球制

9、造業產出的占比已經達到 28.5%（圖 2），但是，中國產業鏈和供應鏈的現代化水平較低，在全球分工中處于中低端，要邁向社會主義現代化強國必須要有高附加值的現代產業鏈供應鏈作為支撐。作為發展新質生產力的重要一環，制造業向現代化的邁進勢必會進一步推動倉儲物流行業現代化的發展，高標準需求的提升也將促進倉儲設施、技術、作業、管理、服務等各方面要素的高度適配性，逐步實現倉庫物流行業的現代化。大力推進現代化產業體系建設，加快發展新質生產力。2024 年政府工作任務中值得關注以下幾點：圖 2：全球主要制造業國家制造產出全球占比1.56%1.76%1.83%2.07%2.58%3.01%5.17%7.74%1

10、7.34%28.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%印尼英國法國意大利印度韓國德國日本美國中國來源：世界銀行2 024 年兩會政府工作報 告解讀 6戴德梁行2024 年兩會政府工作報告解讀近些年，中國一直致力于經濟結構的調整并不斷加大研發力度，這種努力結出了豐碩的成果。世界知識產權組織 WIPO 的數據顯示，從 2011 年開始，中國專利申請數量就已經超過美國，并且在此后的十幾年中以一騎絕塵的速度快速增長，至 2022 年，中國申請專利數量達 161.9萬個，是美國的 2.7 倍（圖 3）。圖 3：全球專利申請數量前五名國家/地區專利申請數量走

11、勢（1990-2022）0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0001,600,0001,800,000199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022中國美國日本韓國歐洲來源：世界知識產權組織（WIPO）2 024 年兩會政府工作報告解讀 7戴德梁行2024 年兩會政府工作報告解讀而從能反映技術提供方向需求方轉移

12、程度的技術市場成交額來看，2022 年中國技術市場成交額達到6.14 萬億，是十年前的7.16 倍，十年間的符合增長率達到 21.8%（圖 4）。圖 4：中國技術市場成交額及增速走勢0%5%10%15%20%25%30%35%010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000技術市場成交額(億元)同比增速來源：國家統計局報告中提出要積極培育新興產業和未來產業，“鞏固擴大智能網聯新能源汽車等產業領先優勢，加快前沿新興氫能、新材料、創新藥等產業發展，積極打造生物制造、商業航天、低空經濟等新增長引擎。制定未來產業發展規劃，開辟量子技術、生命科學等新賽道，創建一批未

13、來產業先導區?！贝送?，報告提到要深入推進數字經濟創新發展，開展“人工智能+”行動，支持平臺企業在促進創新、增加就業、國際競爭中大顯身手。國家發改委的數據顯示，2020 年至 2022 年，市值排名前 10 位的平臺企業累計研發投入超 5,000 億元，年均增速 15%，授權專利總量超 5 萬件，成為數字技術創新的關鍵力量。作為寫字樓市場的主力租戶，自 2022 年至今，來自互聯網企業的需求持續低迷，這對全國大部分寫字樓市場都產生了較大沖擊，今年，在政府政策的推動下，擁有更高關注度的新興產業將會迎來更大的發展機遇，同時，隨著互聯網企業調整逐漸接近尾聲，大廠的寫字樓需求有望回暖，屆時將會促進整體寫

14、字樓市場的復蘇。2 024 年兩會政府工作報告解讀 8戴德梁行2024 年兩會政府工作報告解讀消費和投資作為中國經濟增長最主要的兩個驅動力，在中國經濟轉型的背景下，其作用和定位愈發凸顯。中國的內需市場具有較高成長性，城鎮居民消費逐步從小康型向富裕型消費水平轉變，未來國內投資、消費需求潛力巨大。消費的持續增長需要一個穩定的外部環境和居民收入的穩步提升，這不僅意味著經濟政策要著力于穩定市場預期，提高居民的可支配收入，更意味著在經濟結構調整中，應更多地注意到消費升級的趨勢和消費者需求的變化，以此來促進消費的質量和效益的提升（圖 5）。把實施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來，更好統籌消費

15、和投資，增強對經濟增長的拉動作用。圖 5：2023 年分類零售商品銷售額同比增長（%）-10-5051015來源：國家統計局2 024 年兩會政府工作報 告解讀 9戴德梁行2024 年兩會政府工作報告解讀目前，中國消費市場的供需缺口已經從需求小于供給轉變為供給結構不能充分滿足需求，因此需要調整供給結構來匹配需求以促進市場出清乃至維持經濟良性循環。隨著居民生活水平和生活品質的提升，生活必需品和耐用消費品的需求逐漸飽和，而潛在需求結構在逐步升級。在此背景下，將投資向有助于滿足居民更高層次消費需求方面傾斜，同時在居民類似教育、醫療、養老等痛點方面繼續加大投資力度，讓投資和消費螺旋式推進，可以有效解決

16、居民的后顧之憂，進一步挖掘消費潛力。2023 年是疫后消費逐漸恢復回歸的一年，許多消費新業態新熱點成為消費新的增長點，比如實物商品與餐飲服務領域的寵物消費、健康養生、汽車增換購和咖啡茶飲等，文旅娛體服務領域的文旅消費，娛樂消費和運動消費等。這些消費新熱點對于零售物業的發展起到了積極的推動作用，以汽車消費為例，從特斯拉開始，新能源汽車依托購物中心作為銷售和展示的重要載體，在銷量快速提升的同時探索全新的銷售模式和營銷渠道，新興業態和購物中心互相賦能，購物中心給新能源汽車業態帶來全新的體驗式商業空間，新能源汽車業態則可給購物中心帶來客流吸引力和高租金回報。作為 2024 年政府的工作重點，提振消費，

17、挖掘消費潛力將是中國經濟發展的重中之重，2023 年，證監會發布關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知，支持消費基礎設施發行 REITs，這一方面有利于建設培育更高質高效的消費基礎設施，改善消費環境，優化消費場景，對擴大內需、提振消費起到積極作用，另一方面，對于企業而言，通過發行消費類公募 REITs，資本實力能夠得到有效加強，得以加大資本性改造投入和增加產品線布局。在政策、金融、市場等方面多措并舉，多管齊下的背景下，零售物業在 2024 年也將迎來發展機遇。2 024 年兩會政府工作報告解讀 10戴德梁行2024 年兩會政府工作報告解讀去年 8 月

18、，國務院關于進一步優化外商投資環境 加大吸引外商投資力度的意見（“外資 24 條”）對外發布，從提高利用外資質量、保障外商投資企業國民待遇等 6 個方面，提出 24 條針對性強、含金量高的穩外資政策措施，著力進一步優化外商投資環境、加大吸引外商投資力度。本次政府工作報告再次將擴大對外開放，吸引外商投資作為 2024 年的重點工作任務。在此之前，國家發展改革委、商務部發布了外商投資準入特別管理措施（負面清單）（2021 年版）和自由貿易試驗區外商投資準入特別管理措施（負面清單）（2021 年版）。其中明確禁止外商投資“人體干細胞、基因診斷與治療技術開發和應用”和“醫療機構限于合資”。此次，政府工

19、作報告明確指出提及，放寬醫療等服務業市場準入。這或意味著，“人體干細胞、基因診斷與治療技術開發和應用”和“醫療機構限于合資”的市場準入進一步放寬，對于吸引醫療領域的外資是一個積極信號。外資醫療的進入將有助于推動寫字樓及購物中心需求的增長。此外，雖然本次政府工作報告中并未提及，但國家金融監督管理總局在年初通過新聞發布會的方式宣布外商投資準入負面清單中關于金融業的相關限制措施已經完全清零，這對于境外金融機構無疑是一大利好。中國擁有巨大的金融市場，以保險業為例，安聯集團的數據顯示，2012 年中國的保費收入全球占比僅為 6%，但 2022 年已經上升至 11.4%，且預計到 2033 年將繼續上升至

20、 15.2%（圖 6）。巨大的市場潛力無疑對境外金融機構具有足夠的吸引力，這些金融機構的進入將有力推動寫字樓市場的需求，同時，這些機構也將帶來大宗物業資產配置的需求，從而進一步活躍中國大宗物業交易市場?！皵U大高水平對外開放，促進互利共贏:加大吸引外資力度。繼續縮減外資準入負面清單，全面取消制造業領域外資準入限制措施，放寬電信、醫療等服務業市場準入?！眻D 6：2012-2033 年全球保費市場占比數據來源：安聯集團43.923.810.111.45.55.3202239.830.19.869.25.22012 北美 西歐 亞洲(不含中國、日本）中國 日本 其他2023 年安聯全球保險業發展報告4

21、0.119.113.315.248.3203343.923.810.111.45.55.320222 024 年兩會政府工作報告解讀 11戴德梁行2024 年兩會政府工作報告解讀“優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。健全風險防控長效機制。適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求?！北敬握ぷ鲌蟾鎸⒎康禺a歸到了“更好統籌發展和安全，有效防范化解重點領域風險”部分，這也反映出房地產市場面臨的現狀，房企經營發生

22、巨大變化是本輪房地產市場深度調整的重要體現。過去部分房企激進舉債擴張，加上跨行業多元化布局，為房企的財務邊際惡化埋下伏筆。2021 年以來的地產行業進入了深度調整期，部分房企出現流動性困難，從而爆發了密集性的債務違約。2022 年房企違約進入集中爆發期，共有 42 家違約企業（圖 7）。圖 7：2020-2023 年違約房地產企業數量來源：中指研究院0510152025303540452020202120222023H12 024 年兩會政府工作報告解讀 12戴德梁行2024 年兩會政府工作報告解讀-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.0

23、0%50.00%2020.092020.102020.112020.122021.022021.032021.042021.052021.062021.072021.082021.092021.102021.112021.122022.022022.032022.042022.052022.062022.072022.082202.092022.102022.112022.122023.022023.032023.042023.052023.062023.072023.082023.092023.102023.112023.12房地產總投資累計增長辦公樓投資累計增長住宅投資累計增長商業投資累計

24、增長房地產開發企業面臨的困境直接反映在投資上，從 2021 年起，房地產開發投資持續下滑，且從 2022年 4 月進入到負增長區間（圖 8）。房地產投資的下滑對嚴重依賴土地財政的地方政府也帶來連鎖反應，導致部分地方政府出現財政困難。作為中國經濟的支柱型產業，房地產行業關聯的上下游行業眾多，影響面巨大，房地產行業的深度調整拖累了整個中國經濟的增長，這也是為什么本次政府工作報告將房地產行業列入到防范風險部分。圖 8：房地產開發投資增速走勢來源：國家統計局2024 年政府工作將以穩定房地產市場為首要任務，多部委已推出多條政策措施推動房地產市場的平穩發展。去年 8 月，國務院出臺關于規劃建設保障性住房

25、的指導意見住宅市場雙軌制發展開始提速；今年 1 月初，央行和金融監管總局就已聯合發布了關于金融支持住房租賃市場發展的意見(金融 17 條）1,000 億“租賃住房貸款支持計劃”；2 月，住建部出臺通知，2024 年房地產行業的新機制將是以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理。這意味著將以城市常住人口來確定增量土地面積，從而有效把握新的住房消費需求。2024 年，從政策層面確保房、地、錢等資源的有序配置，防止市場的大起大落將是政府的主要目標。2 024 年兩會政府工作報告解讀 13戴德梁行2024 年兩會政府工作報告解讀積極推進新型城鎮化，要深入實施新型城鎮化戰略行動，穩

26、步實施城市更新行動。大力發展綠色低碳經濟，積極穩妥推進碳達峰碳中和?！笆奈濉逼陂g，我國仍處于城鎮化快速發展期，城鎮化動力依然強勁。不過，現階段城鎮化發展仍面臨挑戰，包括城鎮化質量有待進一步提升，城鎮基本公共服務尚未覆蓋全部常住人口，城市群一體化發展體制機制尚不健全，大中小城市發展協調性不足等問題。2022年6月，國家發改委發布 “十四五”新型城鎮化實施方案，新型城鎮化更加突出的是以人為核心，為滿足居民對公共服務、生態環境、健康安全等方面的需求，提升城市的可持續發展，城市更新行動將在其中扮演重要角色。綠色可持續高質量發展是中國經濟長遠發展的重要目標，企業作為國民經濟的細胞單位肩負著推動經濟高質

27、量發展的職責，“雙碳”目標以及高質量發展愿景之下，ESG 成為上市公司踐行可持續發展理念的助推器。同時，資本市場對企業的可持續發展的相關要求也日益完善，ESG 主流化趨勢在政策端凸顯。隨著國內外 ESG 發展以及監管機構相關政策的逐漸強化，越來越多的上市公司參與到 ESG 信息披露活動中，ESG 作為推動可持續發展的重要工具，已成為企業實現社會績效與財務績效“雙贏”的關鍵所在（圖 9）。2 024 年兩會政府工作報告解讀 14戴德梁行2024 年兩會政府工作報告解讀圖 9：2009-2022 年 A 股上市公司 CSR/ESG 披露情況來源：2022 中國 ESG 發展白皮書020040060

28、0800100012001400160018002000200920102011201220132014201520162017201820192020202120222024 年是中華人民共和國成立 75 周年，也是實現“十四五”規劃目標任務的關鍵之年，經由疫情三年影響，中國的經濟發展面臨巨大挑戰，因此，本次政府工作報告以“穩中求進、以進促穩、先立后破”為基調，以穩預期、穩增長、穩就業為目標，將工作重點放在發展科技創新、推動消費增長、更高水平的對外開放、防范房地產市場風險，構建房地產發展新模式、推動綠色可持續發展等重點領域，相信隨著政府政策的逐步實施和落地，商業地產板塊中的寫字樓、零售物業、

29、倉儲物流及大宗交易市場將會逐漸走出陰霾，迎來發展機遇?？偨Y2 024 年兩會政府工作報告解讀 15戴德梁行2024 年兩會政府工作報告解讀關于戴德梁行戴德梁行是享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍布全球 60多個國家，設有400多個辦公室，擁有52,000名專業員工。在大中化區，23家分公司合力引領市場發展。2023年公司全球營業收入達95億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、項目管理服務、資本市場、項目及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行擁有多元化、平等和包容性的企業文化，在可持續發展等領域表現卓越，贏

30、得眾多行業重磅獎項和至高榮譽。更多詳情，請瀏覽 或關注我們的官方微信（戴德梁行）。免責聲明 本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，并非對報告中所載市場或物業的全面描述。報告中所引用的來自公告渠道的信息，盡管戴德梁行相信其可靠性，但該等信息并未經戴德梁行核實，因此戴德梁行不能擔保其準確和全面。對于報告中所載信息的準確性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的擔保，也不承擔任何責任。戴德梁行在報告中所述的任何觀點僅供參考，并不對依賴該觀點而采取的任何措施或行動、以及由此引起的任何風險承擔任何責任。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。戴德梁行 2024 年Shaun Brodie華東區鄧淑賢香港李易璇臺灣張曉端華南及華中區賈萱華西區研究團隊聯系人魏東首席政策分析專家北區研究部主管這篇報告是由戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東所撰寫。為更好地服務客戶，戴德梁行研究部在各個領域建立了“卓越中心”，如資本市場、工業物流、零售商業等。魏東同時也是我們大中華區政策研究卓越中心的負責人。如對戴德梁行北區及政策研究有任何問題，請聯系：研究報告戴德梁行大中華區更多掃描二維碼訂閱