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1、2 02 5 年兩會政府工作報告解讀 1戴德梁行2025 年兩會政府工作報告解讀2025年兩會政府工作報告解讀2 02 5 年兩會政府工作報告解讀 2戴德梁行2025 年兩會政府工作報告解讀2025 年是中國十四五規劃收官之年，面對當前復雜的國內外環境，中國在 2025 年的經濟發展目標和政策導向格外引人關注，本屆兩會由李強總理發布的政府工作報告涉及未來一年中國經濟社會發展的目標和工作重點，這些內容延續了 2024 年底中央政治局經濟工作會議制定的經濟發展總體方向，并將對商業地產不同板塊未來的發展產生影響。表一：過去三年政府主要經濟發展指標對比2025 年經濟發展目標：來源：歷年政府工作報告G

2、DP 增速 5%左右城鎮調查失業率 5.5%左右，城鎮新增就業 1,200 萬人以上居民消費價格漲幅 2%左右居民收入增長和經濟增長同步（2024年居民人均可支配收入同比增長5.1%）單位國內生產總值能耗降低 3%左右更加積極的財政政策，赤字率 4%左右，赤字規模 5.66 萬億元。新增政府債務 11.86 萬億元 實施適度寬松的貨幣政策，保持流動性充裕指標2023 年目標2024 年目標2025 年目標GDP 增速5%左右5%左右5%左右CPI3%左右3%左右2%左右城鎮新增就業1,200 萬人左右1,200 萬人左右1,200 萬人左右城鎮調查失業率5.5%左右5.5%左右5.5%左右財政

3、赤字率3%3%4%財政赤字規模3.88 萬億4.06 萬億5.66 萬億 -中央赤字規模 -3.16 萬億 -3.34 萬億 -4.86 萬億 -地方赤字規模 -0.72 萬億 -0.72 萬億 -0.8 萬億地方政府專項債3.8 萬億3.9 萬億新增 4.4 萬億，化債 2 萬億特別國債-1 萬億1.2 萬億（超長期）+0.5 萬億（支持國有大型商業銀行補充資本）2 02 5 年兩會政府工作報告解讀 3戴德梁行2025 年兩會政府工作報告解讀大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求本次政府工作報告將提振消費放到了今年政府工作任務的首要位置，可見其在 2025 年中國經濟發展中的重要性。

4、在外部環境充滿不確定性的前提下，大力挖掘消費潛力，提振內需，依靠消費帶動經濟增長是讓當前中國經濟走出低迷的重要途徑和手段。從去年開始，政府就推出了多種舉措刺激內需增長，2024 年 3 月，在國務院印發推動大規模設備更新和消費品以舊換新行動方案后，國家統計局數據顯示，2024 年限額以上單位家用電器和音像器材類商品零售額達 10,307 億元，比上年增長 12.3%（圖一），超過 2017 年 9,454 億元峰值并突破萬億元大關，創歷史新高。2025 年，以下政府重點工作將會對商業地產市場產生影響：圖一：不同類別消費品零售值累計增長走勢來源：歷年政府工作報告12.3-15-10-505101

5、52022年2月2022年4月2022年6月2022年8月2022年10月2022年12月2023年2月2023年4月2023年6月2023年8月2023年10月2023年12月2024年2月2024年4月2024年6月2024年8月2024年10月2024年12月日用品類商品零售類值累計增長(%)家用電器和音像器材類商品零售類值累計增長（%）家具類商品零售類值累計增長（%）2 02 5 年兩會政府工作報告解讀 4戴德梁行2025 年兩會政府工作報告解讀2025 年，中央計劃安排 3,000 億特別國債支持消費品以舊換新，1 月 8 日，國務院發布了國家發展改革委、財政部關于 2025 年加力

6、擴圍實施大規模設備更新和消費品以舊換新政策的通知，將原來的 8 大類家電擴圍至 12 大類，擴容之后，根據 Counterpoint 數據，今年 1 月 20 日至 26 日，國內智能手機銷量同比增長近 65%，2025 年 1 月，中國智能手機銷量同比增長 17.6%。春節期間主要電商平臺消費品以舊換新訂單量同比增長 40%以上，補貼政策的推出起到了立竿見影的作用，不但激發了居民的消費意愿，同時也為企業的進一步發展帶來了底氣。2025 年的提升消費專項行動將重點放在提高消費能力和意愿（從增加收入、創造就業入手）、增加優質供給（如養老、教育培訓等領域方面更優質的服務供給）以及優化消費環境（更好

7、的消費場景及創造消費需求）等方面。經歷三年疫情擾動，居民的消費習慣出現巨大變化，中國的零售市場也正在經歷消費重構及運營的大資管時代，追求品質、社交、個性、體驗的消費需求正成為主流，這些需求倒逼消費場景不斷迭代升級。同時，隨著基礎設施公募 REITs 擴容至消費基礎設施，零售物業投融管退閉環的形成也極大激發了投資者的投資意愿。戴德梁行的數據顯示，2024 年，商業類項目的投資成交額占比由 2023 年的 10%上升至 14.85%（圖二），且這種趨勢在 2025 年仍將延續。圖二：2023-2024 年中國內地大宗交易市場各業態物業成交金額占比對比10%14.85%00.10.20.30.40.

8、5其他酒店公寓/住宅綜合商業工業物流辦公研發20242023來源：戴德梁行資本市場部2 02 5 年兩會政府工作報告解讀 5戴德梁行2025 年兩會政府工作報告解讀發展新質生產力，推動科技創新，發展現代服務業，促進平臺經濟發展，發揮起在促創新、擴消費、穩就業等方面的積極作用中國正處于新舊動能轉換的關鍵時期，房地產行業的深度調整為國家提供了擺脫傳統經濟增長方式的契機，以創新為主導的新質生產力的發展區別于依靠大量資源投入、高度消耗資源能源的生產力發展方式，能夠為中國未來經濟的發展提供更具高效能、綠色且可持續增長的動力來源。2025 年政府工作報告中明確了要繼續推動商業航天、低空經濟等新興產業的發展

9、，同時培育生物制造、量子科技、具身智能、6G 等未來產業。政府政策導向能夠極大促進產業發展，以低空經濟為例，2024 年低空經濟被寫入政府工作報告，標志著其從區域探索上升為國家戰略，央廣網的數據顯示，目前我國低空經濟規模已經突破 5,000 億元，預計 2025 年將達 8,500 億元，年均增速超 30%。過往，中國在全球科技領域的定位一直都是追隨者，但近些年，中國在新能源汽車、手機、無人機、人工智能、機器人等領域取得了長足發展，這一方面得益于政府的大力扶持，另一方面，中國龐大的人口基數和市場需求為科技類企業提供了廣闊的應用場景和商業機會。這其中，Deepseek 的問世更使全球市場格局開始

10、發生悄然改變，中國高科技產業在全球舞臺逐漸開始扮演引領者角色。這種轉變讓投資者開始重新審視中國科技企業的價值，在資本市場，從 2024 年底開始，中國科技十杰在資本市場的表現亮眼，以 2023 年底為基準，十大科技類企業截止至 2 月底股價漲幅達 57.39%（圖三）。圖三：以 2023 年底為基準中國科技十杰與美國七雄股價增長走勢來源：東方財富網/戴德梁行研究部*中國科技十杰包括：阿里巴巴，騰訊，美團，小米，比亞迪，京東，網易，百度，吉利，中芯國際*美國七雄包括：Apple,Microsoft,Alphabet,Tesla,Meta,Nvidia,Amazon57.39%40.09%-20.

11、00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%2024年1月1日2024年2月1日2024年3月1日2024年4月1日2024年5月1日2024年6月1日2024年7月1日2024年8月1日2024年9月1日2024年10月1日2024年11月1日2024年12月1日2025年1月1日2025年2月1日中國科技十杰美國科技七雄2 02 5 年兩會政府工作報告解讀 6戴德梁行2025 年兩會政府工作報告解讀過去兩年，經濟下行壓力導致中國內地寫字樓租賃需求銳減，全國多個城市出現寫字樓租金下滑、空置率大幅上升的情況。自 2021 年

12、對平臺經濟進行整頓之后，大型互聯網平臺企業明顯收縮，雖然在為資本設立紅綠燈之后政府一直在鼓勵支持平臺經濟的發展，但其復蘇速度緩慢。作為用人大戶，平臺類企業可為社會提供大量就業機會，根據第九次全國職工隊伍狀況調查報告顯示，目前我國有超過 8,400 萬人從事依托平臺企業的外賣員、快遞員、網約車司機等靈活職業，政府加大力度促進平臺經濟發展可有效帶動就業，擴大居民消費，其業務的擴張能夠有效帶動寫字樓及產業園區需求的增長。此外，2024 年 5 月，國家金融監督管理總局發布關于銀行業保險業做好金融“五篇大文章”的指導意見，其中明確了科技金融加強對國家重大科技任務和科技型中小企業的金融支持，著力投早、投

13、小、投長期、投硬科技，大量小而美的科技類企業在有資金注入不斷孵化的情況下可實現快速擴張。在此背景下，我們預計，中國內地寫字樓市場需求有望較 2024 年實現增長，部分城市寫字樓租金有望在下半年止跌企穩。2 02 5 年兩會政府工作報告解讀 7戴德梁行2025 年兩會政府工作報告解讀持續用力推動房地產市場止跌回穩本次報告首次將“穩住樓市股市”放到了經濟社會發展總體要求當中，其重要性可見一斑。對房地產行業的詳細表述則仍被放到了“防范化解重點領域風險”部分，報告中關于房地產部分的重點包括：持續用力推動房地產市場止跌回穩，因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求

14、潛力。優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。當前房地產行業的深度調整已經嚴重拖累了整體經濟的發展，全國房地產開發投資同比增速從 2022年 4 月開始進入負區間，至 2024 年 12 月仍在-10%左右徘徊。房地產行業上下游涉及約 60 個相關產業，本輪調整對于地方政府收入、企業運營、就業等多個方面均帶來負面影響，同時由于需求和供給的不均衡導致住宅價格下跌，居民家庭資產縮水是導致消費萎縮最主要的因素，因此，作為經濟運行的重要風向標，只有穩定樓市才能穩定預期，從而釋放財富效應。今

15、年政府工作報告確定將安排地方政府專項債 4.4 萬億元（比上年增加 5,000 億元），用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房，消化地方政府拖欠企業賬款等，該政策釋放了明顯加大的財政支出信號，地方政府通過專項債資金收購開發商土地和完工項目是推動房地產市場恢復正常的關鍵所在。今年，隨著資金力度的不斷加大，地方政府收儲行動有望加速。2 月份以來，廣東省在全國率先發行土儲專項債 307 億元用于回購存量閑置用地，截止 2 月 22 日，第一批擬回收閑置用地項目超 220 宗，計劃收儲價格合計超 430 億元，且充分考慮了企業利益，收儲價格合理，超過市場預期。專項債回收閑置土地由于可行性高，因此廣東省

16、的做法有望在今年在全國范圍推廣落地，這將有利于盤活低效利用土地，有效緩解房企資金壓力，降低市場供給，穩定住宅市場價格。同時，收儲后的土地可通過改造優化用途為城市土地的集約化利用騰挪空間。當前中國的房地產市場仍呈現明顯的分化現象，在 2024 年 9 月一攬子刺激政策發布后市場明顯升溫，中指研究院的數據顯示，一線城市 2024 年四季度二手房成交量同比上升 57.4%，二線城市二手房成交量同比上升 28.94%，不過，二手房成交量的上升傳導到整體市場價格的穩定仍需時日，而三四線及以下城市住宅市場依舊不容樂觀。我們預計2025年整體房地產市場仍處于加速筑底中，降幅有望收窄，2026 年整體市場或將

17、企穩。2 02 5 年兩會政府工作報告解讀 72 02 5 年兩會政府工作報告解讀 8戴德梁行2025 年兩會政府工作報告解讀此外，政府工作報告中提及要加力實施城中村和危舊房改造，這一方面符合政府進一步推進新型城鎮化建設、提高城鎮化質量水平的目標，同時貨幣化安置的推進可直接起到穩定居民預期、激發消費潛力、填補投資缺口的多重作用。對于商辦市場而言，經濟下行疊加疫情擾動讓企業擴張乏力，以供需關系為主要影響因素的商辦市場出現空置率上揚、租金大幅下調的現象（圖四），過量供應伴隨薄弱需求是其中最主要的誘因。今年，隨著政府對商辦市場重視程度的提升，開發企業在非核心區域配建的未建成辦公樓宇、老舊及低效辦公樓

18、宇的盤活和改造力度將會加大，這些舉措有望在一定程度上緩解商辦市場的供應壓力。圖四：四個一線城市及二線城市甲級寫字樓租金走勢來源：戴德梁行研究部050100150200250300350400450Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2017Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2018Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2019Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2020Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2021Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2022Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2023Q1 202

19、4Q2 2024Q3 2024Q4 2024北京廣州上海深圳二線城市2 02 5 年兩會政府工作報告解讀 9戴德梁行2025 年兩會政府工作報告解讀大力鼓勵外商投資，擴大電信、醫療、教育等領域開放試點。加快社會經濟發展全面綠色轉型，積極穩妥推進碳達峰碳中和。今年 2 月，商務部及國家發改委發布2025 年穩外資行動方案，同時在本次政府工作報告中也再次提到要推動互聯網、文化等領域有序開放，擴大電信、醫療、教育等領域開放試點，鼓勵外國投資者擴大再投資，支持參與產業鏈上下游配套協作。根據工信部的數據，截止到 2024 年底，已有 2,343 家外資企業獲準在華經營電信業務，發改委也在積極準備 202

20、5 年版外資鼓勵目錄，新目錄將重點增加先進制造業、現代服務業、高新技術、節能環保等領域條目。聯合國貿易和發展組織發布的全球投資趨勢監測顯示，近幾年外國投資遇冷，2024 年全球外國直接投資下降 8%，即便如此，中國憑借其巨大的人口基數和市場對跨國企業仍頗具吸引力。中國美國商會發布的2025 年中國商務環境調查報告顯示，近 70%的消費行業受訪企業預計 2025 年將增加在華投資；中國德國商會的報告顯示，92%的受訪企業計劃繼續在華開展運營，超過一半的企業計劃在未來兩年增加投資。這些數據都體現了跨國公司持續投資中國、深耕中國的意愿和信心。中國經濟已經由高速增長階段轉向高質量發展階段，通過供給側改

21、革等舉措使產業結構從高消耗高排放低技術含量向低消耗低排放高技術含量高利潤率方向轉換。國家統計局的數據顯示，2024 年全年萬元國內生產總值二氧化碳排放同比下降 3.4%。2025 年政府工作報告系統勾勒了中國高質量發展的藍圖，為企業 ESG 實踐和創新提供了清晰的發展脈絡，在低碳轉型背景下，踐行 ESG 理念形成企業的核心競爭力是進一步推動可持續高質量發展的戰略選擇。2 02 5 年兩會政府工作報告解讀 10戴德梁行2025 年兩會政府工作報告解讀2025 年的政府工作報告將發展策略聚焦中國國民經濟長期轉型問題而非短期的風險應對，鑒于外部環境存在極大不確定性，中國政府加大財政和貨幣支持力度，在

22、擴大內需、科創培育新動能、盤活存量、管好資產和調整負債等多方面發力促進經濟穩定增長。鑒于報告中提到“加快資金下達撥付，盡快形成實際支出”，地方政府拖欠企業欠款有望得以加快解決，這將有效緩解企業資金壓力，改善企業運營狀況；同時，2月 17 日召開的民營企業座談會也極大振奮了民營企業的信心，穩定了預期，有利于企業擴大投資，提振就業。房地產市場仍將延續雙軌制發展模式，地方政府專項債在土地收儲和收購存量商品房上的作為將決定2025 年房地產市場的走勢，預計整體市場在今年仍將會加速筑底，降幅有望收窄。商業地產是經濟發展的晴雨表，而商業地產的表現是稍滯后于經濟發展的，過去幾年，經濟下行導致商業地產不同板塊

23、面臨挑戰，但挑戰中永遠蘊含機遇。2025 年零售物業在政府大力提振消費的政策引領下仍將迎來發展，寫字樓和產業園區市場則仍在筑底階段，市場活躍度有望提升，但租金則仍將低位運行。工業物流市場在打造全國大市場的背景下將緩慢出現分化，跨境電商在美國關稅壓力下承壓，相關物流園區的需求面臨挑戰。此外，在市場由增量向存量轉換的階段，資產盤活與全方面管理能力的重要性凸顯，且能成為戰勝周期的法寶?？偨Y2 02 5 年兩會政府工作報告解讀 11戴德梁行2025 年兩會政府工作報告解讀關于戴德梁行戴德梁行是享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍布

24、全球 60多個國家，設有 400 多個辦公室，擁有 52,000 名專業員工。在大中華區，23 家分公司合力引領市場發展。2024 年公司全球營業收入達 94 億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、項目管理服務、資本市場、項目及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行致力于“戴領無限超越”，贏得眾多行業重磅獎項和至高榮譽。更多詳情，請瀏覽 或關注我們的官方微信（戴德梁行）。免責聲明 本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，并非對報告中所載市場或物業的全面描述。報告中所引用的來自公告渠道的信息，盡管戴德梁行相信其可靠性，但該等信息并未經戴德梁行核實，因此戴德梁行不能擔

25、保其準確和全面。對于報告中所載信息的準確性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的擔保，也不承擔任何責任。戴德梁行在報告中所述的任何觀點僅供參考，并不對依賴該觀點而采取的任何措施或行動、以及由此引起的任何風險承擔任何責任。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。戴德梁行 2025 年Shaun Brodie華東區鄧淑賢香港李易璇臺灣張曉端華南及華中區賈萱華西區研究團隊聯系人魏東首席政策分析專家北區研究部主管這篇報告是由戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東所撰寫。為更好地服務客戶，戴德梁行研究部在各個領域建立了“卓越中心”，如資本市場、工業物流、零售商業等。魏東同時也是我們大中華區政策研究卓越中心的負責人。如對戴德梁行北區及政策研究有任何問題，請聯系：研究報告戴德梁行大中華區更多掃描二維碼訂閱