戴德梁行：2020年兩會政府工作報告解讀（16頁）.pdf

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1、2020 年兩會政府工作報告解讀2020/05 房住不炒 加速棚改建設 加大公租房保障力度 建立多層次住房供應體系 加快住房制度改革節奏 穩妥推進房地產稅立法 改革完善房地產市場 調控機制 深入推進新型城鎮化 中心城市引領城市圈發展 繼續推進保障性住房和 棚戶區改造 穩步推進房地產稅立法 GDP 增長 推動消費回升 擴大有效投資 促進新興產業發展 新型城鎮化 更高水平的對外開放201820192020過去三年兩會政府工作報告房地產關鍵詞房地產關鍵詞2 戴德 梁 行 研 究 部由于疫情因素影響，2020 年的兩會較以往推遲了兩月有余，5 月 22 日李克強總理發布的政府工作報告回顧了 2019

2、年中國社會經濟各方面的發展，同時對 2020 年中國經濟的發展制定了目標。同以往相比，本次政府工作報告在房地產的文字表述方面所涉甚少，但縱觀整個報告，從國家在未來一年的經濟、產業、區域規劃方面，我們仍可粗略預判這些表述會在短期內對中國的房地產市場產生何種影響。本文就政府工作報告中和房地產市場相關內容進行解讀。要點總結房住不炒、因城施政仍是未來一年住宅市場主旋律，保持房地產市場的健康發展則意味著政府仍會對流向房地產市場的資金進行嚴格把控。進一步擴大內需挖掘消費潛力是政府今年的重要著力點，重點步行街的改造升級將提速。新基建的發展短期內有利于帶動就業，促進消費，城市群的發展將進一步促進城市群中核心城

3、市房地產市場的發展。由于 TMT 行業在一線城市寫字樓需求占比高，政府大力推動“互聯網 +”及數字經濟將提升一線城市寫字樓市場的需求。2020 年兩會政府工作報告解讀 34 戴德 梁 行 研 究 部GDP 增長“需要說明的是，我們沒有提出全年經濟增速具體目標，主要因為全球疫情和經貿形勢不確定性很大，我國發展面臨一些難以預料的影響因素?！痹谝酝恼ぷ鲌蟾嬷型ǔΞ斈甑?GDP 增幅設置目標，但今年的報告沒有提出全年經濟增速具體目標，這其中主要的原因一是中國政府已經搭建起較為全面的經濟發展評價體系，即以 GDP、就業、物價、國際收支平衡等為經濟發展的主要衡量依據，而不再簡單只依靠 GDP 來

4、衡量經濟的發展水平。其次，由于新冠肺炎疫情的全球爆發導致外部環境的不確定性增強，因此加大了對今年 GDP 增幅預測的難度?！胺e極的財政政策要更加積極有為。今年赤字率擬按 3.6% 以上安排，財政赤字規模比去年增加 1 萬億元，同時發行 1 萬億元抗疫特別國債。這是特殊時期的特殊舉措?！彪m然沒有設定增長目標，但政府在細分領域如赤字率、專項債規模及就業等方面都明確了目標任務。其中，2020 年政府赤字率將增長到 3.6%（圖一），這是 1994 年以來首次突破 3% 的財政風險警戒紅線。赤字率的大幅增加體現了政府加大了財政政策的力度，今年新增的 1 萬億元財政赤字以及發行的 1 萬億元抗疫特別國債

5、將全部轉移至地方用于支持地方政府的發展和建設。圖一：2010 年 -2020 年中國財政赤字率水平3.60%0%1%2%3%4%2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年2020 年兩會政府工作報告解讀 5來源：政府工作報告、戴德梁行研究部6 戴德 梁 行 研 究 部推動消費回升“推動消費回升。 通過穩就業促增收保民生， 提高居民消費意愿和能力。支持餐飲、商場、文化、旅游、家政等生活服務業恢復發展，推動線上線下融合。發展養老、托幼服務。改造提升步行街?！毙鹿诜窝滓咔榻o消費端帶來沉重打擊，為防止新冠肺炎疫情的

6、傳播，居家隔離成為常態，居民消費銳減。2020 年的 2 月、3 月和 4 月，全國社會消費品零售總額累計同比增長分別為 -20.5%、-19% 和 -16.2%（圖二），這是中國改革開放之后社消類統計數據首次出現負增長。雖然在疫情被基本控制住的情況下消費市場會出現回升，但由于整體經濟轉弱，居民消費意愿降低，因此全年的消費總額仍會受到嚴重影響。過去兩年，內需成為拉動中國經濟增長的主要因素，2019年消費對中國經濟增長的貢獻率達到 57.8%，而在 2018 年更高達 78.2%。為對沖新冠肺炎疫情對經濟的影響，促進居民消費將成為 2020 年拉動經濟增長的重要議題。來源：國家統計局圖二：201

7、9 年 4 月至 2020 年 4 月中國社會消費品零售總額累計增長率- -16.216.2-25-20-15-10-50510152019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2019 年商務部出臺了關于開展步行街改造提升試點工作的通知，力圖通過對國內較為知名且具發展潛力的步行街進行改造升級，以培育一批具有國際國內領先水平的步行街。本次政府工作報告將該項工作也列入到 2020 年的工作重點，預計在今年這些步行街將迎來更多的發展機遇，其升級改造進度也將會

8、加快。2020 年兩會政府工作報告解讀 72019 年商務部提出的重點提升改造步行街名單：北京王府井步行街天津金街步行街上海南京路步行街重慶解放碑步行街沈陽中街步行街南京夫子廟步行街杭州湖濱步行街武漢江漢路步行街廣州北京路步行街成都寬窄巷子步行街西安大唐不夜城新唐人街步行街北京上海沈陽杭州廣州西安天津重慶南京武漢成都8 戴德 梁 行 研 究 部擴大有效投資“重點支持既促消費惠民生又調結構增后勁的“兩新一重”建設，主要是：加強新型基礎設施建設，發展新一代信息網絡，拓展 5G 應用，建設充電樁，推廣新能源汽車，激發新消費需求、助力產業升級。加強新型城鎮化建設，大力提升縣城公共設施和服務能力，以適應

9、農民日益增加的到縣城就業安家需求?！币酝e極財政政策下的投資多用于高鐵、港口和機場。以 2009 年為例，為了對沖全球金融危機對中國經濟產生的負面影響，政府啟動了大規?；ㄍ顿Y， 該輪投資將重點放在了鐵路、 公路和機場建設， 由于過往中國基礎建設薄弱，大量的基建投資有效的提升了中國整體基建水平。截止到 2018 年，中國民用航空航線數量是 2008 年的 3.2 倍，鐵路營業里程是 2008 年的 1.65 倍，高速公路里程數量是 2008 年的 2.36 倍，這些基礎設施的建設成為之后中國經濟的快速發展的堅實基礎。隨著經濟的發展和產業結構的轉型和升級，當前的基建投資更多的是著眼于前沿科技

10、發展，通過推動技術創新來提升經濟的高質量發展，提升人民生活幸福感。中國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段，產業鏈要邁向全球中高端，新時代對基礎設施產生了新要求。新技術的發展和應用不止為這個行業創造新價值，其發展對于其相關產業乃至整體經濟都會起到強有力的帶動作用。根據 Accenture Strategy 發布的How the wireless industry powers the U.S. Economy報告，基于 4G 技術的無線網絡行業對美國 GDP 每貢獻 1 美元，將會使整個美國經濟提升3.2美元。 4G科技為美國貢獻了480萬個工作崗位， 每年對經濟的貢獻達到4750億美元。

11、同時，4G無線網絡行業也為美國的就業帶來了巨大的乘數效應， 據測算， 一個4G行業的崗位可以產生7.7個其他行業的工作崗位，而在硬件制造業和餐飲業，這個乘數僅為 3.9 和 1.5（圖三）。圖三：美國不同行業產生工作崗位數量乘數對比來源：How the wireless industry powers the US Economy1.51.53.93.97.77.7無線網絡行業硬件制造行業餐飲行業美國 4G 科技的發展對經濟的促進作用無疑為中國在大力推進 5G 網絡建設方面提供了好的榜樣。中國錯失了 2G 及 3G 的發展，在 4G 發展中逐漸跟上了全球的發展節奏，而目前中國政府正致力于大力發

12、展5G 網絡，以推動中國經濟在未來可以更具競爭優勢。中國信息通信研究院測算， 20202025年，中國 5G 商用帶動的信息消費規模將超過8 萬億元，直接帶動經濟總產出達 10.6 萬億元。中國信息通信研究院在其5G 經濟社會影響白皮書中提出，到 2030 年，在直接貢獻方面，5G 將帶動的總產出、經濟增加值、就業機會分別為 6.3 萬億元，2.9 萬億元和 800 萬個，在間接貢獻方面，5G 將帶動的總產出、經濟增加值、就業機會分別為 10.6 萬億元、3.6 萬億元和 1150萬個。5G、大數據、云計算等技術的廣泛應用將極大的促進智慧建筑、智慧物流、智慧交通、智慧醫療等行業的發展。2020

13、 年兩會政府工作報告解讀 9促進新興產業發展“推動制造業升級和新興產業發展。發展工業互聯網，推進智能制造。電商網購、在線服務等新業態在抗疫中發揮了重要作用，要繼續出臺支持政策，全面推進“互聯網 +”，打造數字經濟新優勢?！弊鳛橹袊洕Y構轉型的重要抓手，新興產業在過去幾年蓬勃發展，在李克強總理提出大力發展“互聯網 +”之后的幾年中，中國互聯網行業得到了快速發展，互聯網普及率從 2013 年的 44.1% 上升到 2018 年的 57.7%，5 年時間上升了 13.6 個百分點?；ヂ摼W企業發展迅速，企業規模擴張快，對于寫字樓面積的需求大，因此逐漸成為寫字樓市場需求的主力。2019 年，北上廣深四

14、個城市TMT 行業的寫字樓需求占比分別為 36.1%、20%、 31.2% 和 20.4%（圖四）。來源：戴德梁行研究部圖四：2019 年一線城市 TMT 行業寫字樓需求占比隨著“互聯網 +”的進一步推進，預計未來主要城市 TMT 行業對于寫字樓市場的需求仍會保持強勁態勢。北京上海廣州深圳36.1%20%31.2%20.4%10 戴 德 梁 行 研 究 部新型城鎮化“深入推進新型城鎮化。發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業?！?019 年中國的城鎮化水平已經突破 60% 達到了 60.6%，較 2000 年上升了 24個百分點（圖五）。在本次政府工作報告中再次提到推進新型城鎮化

15、，表示中國的城鎮化進程仍將繼續，且城鄉結合將日益緊密，這意味著城鎮化在未來仍將為中國的房地產市場提供發展動力。來源：國家統計局圖五：2000 年 -2019 年中國城鎮化率走勢36.22%36.22%60.60%60.60%0%10%20%30%40%50%60%70%200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 年兩會政府工作報告解讀 1 112 戴 德 梁 行 研 究 部隨著城市群的發展，城市群中城市之間的交通通信等基礎設施網絡更為緊湊，經濟聯系緊密，同城化和一體化將

16、成為發展趨勢，隨著城市群的發展，資源和生產要素的聚集將為城市群中的核心城市帶來更多的發展機遇。這其中，城際高鐵和城際軌道交通作為本輪新基建補短板項目可以有效促進城市之間的人流物流以及各種資源的流動，為核心城市的寫字樓市場、零售市場、物流市場以及住宅市場提供更多的需求和發展空間。以寫字樓市場為例，隨著城市經濟結構的調整以及第三產業占比的上升，二線城市的寫字樓需求在過去幾年逐年攀升，2019 年，二線城市寫字樓需求占比從 2018 年的 55.4%上升至 66.4%（圖六）。-0.7-0.20.30.81.31.8百萬 平方米一線城市二線城市香港臺北- 2018年平均每季度需求量130萬平方米-

17、2019年平均每季度70萬平方米-來源：戴德梁行研究部圖六：中國寫字樓市場需求走勢“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。完善便民設施，讓城市更宜業宜居?！币咔閷ψ≌袌鐾瑯訋泶驌?，今年 2 月份 70 個大中城市住宅指數中價格上漲的城市僅有 21 個，但隨著疫情防控的勝利，住宅市場表現出了強勁的反彈，4月份70個大中城市中有50個城市的住宅價格上漲 （圖七） 。 從報告表述來看，2020 年兩會政府工作報告解讀 1 3來源 : 國家統計局、戴德梁行研究部圖七：70 個大中城市住宅價格指數堅持房住不炒的總體方向不會變， 穩定市場是政策導向。根據過往經驗，

18、市場流動性增強時往往會引發住宅市場的火爆，報告中提到促進房地產市場平穩健康發展也意味著政府仍會對熱錢向房地產市場的涌入保持高度警惕。由于各個城市在房地產發展上面臨不同問題和挑戰，因此因城施政也給予了地方政府更大的政策決策空間，讓地方政府可以根據本地的具體情況進行適度調控。更高水平的對外開放“加快跨境電商等新業態發展，提升國際貨運能力。共同落實中美第一階段經貿協議。推進更高水平對外開放，穩住外貿外資基本盤?！笨缇畴娚炭偨灰滓幠ｋm然遠小于國內電商，但在過去 5 年中仍保持了年均 22%的高增長，2018 年跨境電商的市場交易規模達到 9 萬億元，是 2014 年的 1.14倍（圖八）。在全球電子商

19、務快速發展的今天，云計算、大數據、人工智能等新技術的廣泛應用讓跨境貿易服務、生產、物流和支付效率大大提升，這給國內跨境電商行業迎來新的發展機遇，同時也將在一定程度上帶動中國物流地產的發展。來源：中國跨境電商發展報告圖八：2013 年 -2018 年中國跨境電商市場交易規模0246810201320142015201620172018萬億元14 戴 德 梁 行 研 究 部報告中提出了要積極利用外資。大幅縮減外資準入負面清單，出臺跨境服務貿易負面清單。雖然并沒有提到金融開放，但國務院在 2019 年 7 月出臺的金融開放“國十一條”中詳細列出了中國金融市場的對外開放的具體時間表，雖然在疫情影響下外

20、資金融機構進入中國的步伐放緩，但隨著疫情的逐步控制，2020年預計仍將會看到外資金融機構積極進入中國市場（圖九）。注：股票和債券市場數據截止 2019 年三季度，銀行和保險數據截止 2017 年末。來源：國家統計局、中國人民銀行、中國銀保監會、戴德梁行研究部圖九：各金融市場外資占比外資 1.7%內資 97.2%外資 6.2%內資 93.9%外資 3.2%內資 98.0%外資 3.2%內資 97.0%保險業股票市場債券市場銀行業2020 年兩會政府工作報告解讀 1 5結論盡管新冠疫情的爆發給中國帶來了前所未有的挑戰，導致政府放棄制定今年經濟增長的具體目標，但我們認為，未來中國房地產市場仍將保持健

21、康發展。疫情的逐漸控制將使零售市場逐漸恢復，零售房地產市場在促進消費支出的多種政策扶持下逐漸恢復活力，主要步行街的升級改造有望加速。物流業則有望從零售業復蘇的連鎖反應及跨境電商的發展中獲得提振。政府大力推動的數字經濟會推動寫字樓和數據中心市場，而所有商業地產板塊都將受益于城市化的不斷推進和城市群的發展。最后，住宅市場仍將“穩”字當頭，控制熱錢的涌入仍將成為今年的調控重點。16 戴 德 梁 行 研 究 部這篇報告是由戴德梁行北中國區研究部主管魏東所撰寫。為更好地服務客戶， 戴德梁行研究部在各個領域建立了 “卓越中心” ， 如資本市場、工業物流、零售商業等。魏東同時也是我們大中華區政策研究卓越中心

22、的負責人。如對戴德梁行北中國區及政策研究有任何問題，請聯系：關于戴德梁行戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司 , 通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍布全球 60 多個國家，設有 400 多個辦公室，擁有 53000 名專業員工。在大中華區，我們的 22 家分公司合力引領市場發展，并于 2017 和 2018 連續兩年蟬聯歐洲貨幣綜合實力、租賃及銷售代理、評估、研究四項中國區年度大獎。2019 年公司營業收入達 88 億美元，核心業務涵蓋物業管理、設施管理、項目管理、租賃代理、資本市場及顧問服務等。更多詳情，請瀏覽

23、 或關注我們的微信（戴德梁行）。免責聲明 本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，并非對報告中所載市場或物業的全面描述。報告中所引用的來自公告渠道的信息，盡管戴德梁行相信其可靠性，但該等信息并未經戴德梁行核實，因此戴德梁行不能擔保其準確和全面。對于報告中所載信息的準確性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的擔保，也不承擔任何責任。戴德梁行在報告中所述的任何觀點僅供參考，并不對依賴該觀點而采取的任何措施或行動、以及由此引起的任何風險承擔任何責任。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。 戴德梁行 2020 年大中華區研究部聯系人張曉端華南及華西區研究部主管Shaun Brodie華東區研究部主管薛惠珍臺灣研究部主管賀凱香港研究部主管及董事林榮杰大中華區研究部主管魏東北中國區研究部主管