仲量聯行：構建開放生態重塑行業價值(23頁).pdf

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1、構建開放生態 重塑行業價值 研究報告 中國 | 2020年8月 房地產科技賦能中國商業地產可持續發展 今年，中國商業地產市場在受到內部競爭加劇和外部環境不 確定性加大的影響下，面臨諸多挑戰；但與此同時，由人工智 能、物聯網等新興技術所主導的“第四次工業革命”已開始在 商業地產產業鏈的各個環節初見端倪，我們看到全新的機遇也 同時展現在整個行業面前。作為推動行業價值重塑的重要引擎 之一，房地產科技可以從人性化體驗、安全健康、高效運營以 及數字化驅動這四個維度提升物業的“韌性”，應對市場潛在 風險，進而實現資產價值的最大化。在我們最新發布的2020 全球房地產透明度指數報告中也指出，房地產科技的蓬勃

2、發 展是中國房地產市場透明度不斷提高的關鍵推動力，領軍城市 上海和北京的透明度首次躍升至“透明”層級，成為全球提升 幅度最大的地區之一。 從2019年第四季度開始，我們研究部對超過200家房地產科技 公司、房地產企業和相關機構開展了針對中國房地產科技市場 的調研，進而總結出版了此報告，總結分析了當前市場上12種 主流房地產科技的應用場景、技術特點和市場需求。同時，也 結合辦公樓、零售和物流地產的市場趨勢，篩選出一系列頗 具潛力的房地產科技解決方案，以供行業參考。我們認為，短 期內的“降本增效”不應成為衡量這些科技解決方案的唯一標 準。我們相信，諸如安全健康及人性化體驗等維度的重要性也 將在后疫

3、情時代愈加凸顯。 著眼未來，“初具雛形”的中國房地產科技生態圈將憑借在資 源整合、效率提升、人才培養等方面的優勢，進一步加快科技 賦能行業的腳步。開放協作將成為關鍵詞。仲量聯行將不遺余 力地攜手房地產科技公司、房地產企業和各大專業機構，共同 推動“創新基因”真正融入房地產行業，催生數字化變革，重 塑行業價值，助力中國商業地產市場實現可持續發展。 馮建強 大中華區首席執行官 仲量聯行 2 房地產科技賦能中國商業地產行業可持續發展 引言 中國商業地產市場的競爭已進入白熱化的階段。從2015年至2020年上半年，中國商業地產市場的新增供應總體上保持高位，二十 個主要城市的甲級辦公樓和物流地產市場總體

4、量均接近翻番，優質零售物業市場總體量增長近70%。其中一些城市在未來五年內 仍將面臨新增供應高峰。在需求端，商業地產正面臨愈加復雜多變的市場格局，其中最主要的挑戰來自于國內經濟增速的放緩、 全球市場環境不確定性的增加、以及終端用戶不斷提升的需求。積極尋找新的賦能方式來提高應對變化和抵御風險的能力，成為 業主、開發商、投資者及其它市場主體所關注的焦點。 與此同時，以互聯化、自動化、智能化為核心的“第四次工業革命”浪潮正在席卷全球?！皠撔买寗印睒I已成為促進中國經濟社 會發展的重大戰略。在金融、交通、教育、制造等行業的各個細分領域，新興科技正在以史無前例的速度融合滲透。對于中國商 業地產行業而言，通

5、過科技創新驅動轉型升級的時代機遇已然到來。 仲量聯行在2018年發布的鼠標+水泥：房地產科技日益增長的影響力報告中，首次將“房地產科技”定義為“任何被用于房地 產行業以應對市場挑戰的新興科技”。在此背景下，本報告聚焦“工業4.0”浪潮中，圍繞互聯化、自動化、智能化而興起的一系 列房地產科技及其應用，并重點探討以下三個方面的內容： 房地產科技在重塑商業地產價值中所扮演的重要角色 房地產科技的主要類型及其在商業地產各物業市場的應用 房地產科技生態圈在推動行業創新發展過程中所發揮的作用 構建開放生態，重塑行業價值3 房地產科技成為重塑商業地產價值的引擎 外部環境不確定性的增加和終端用戶需求的升級，使

6、得更多的業主、開發商以及投 資者開始重新審視物業價值的驅動要素。在“地段”這一傳統決定性要素之外，人性 化體驗、高效運營、安全健康、數字化驅動可以通過對物業“韌性”的提升，使其市 場表現保持長期穩定。房地產科技從這四大維度出發，提高業主、開發商及投資者 應對變化和抵御風險的能力，成為賦能商業地產價值的的強大引擎。 房地產科技賦能高“韌性”物業的四大要素 房地產科技 人性化體驗 高效運營 安全健康 數字化驅動 來源：仲量聯行研究部 4 房地產科技賦能中國商業地產行業可持續發展 數字化驅動 從長遠來看，數字化程度的高低將是未來房地產企業競爭力的分水嶺。打造“數字化驅動”物業是一個系統性 的長期工程

7、。房地產企業除了在部署硬件設備和軟件系統之外，還需著重提升員工技能、數據整合和工作流程等 “軟實力”。 安全健康 房地產行業正朝著注重健康和低碳的方向發展，綠色建筑已成為商業地產行業的風向標。此外，在新冠疫情防 控過程中，借助紅外線測溫系統、清潔機器人、無接觸式門禁等房地產科技手段，樓宇的安全健康水平得以在短 時間內迅速提升，助力復工復產。在后疫情時代，伴隨終端用戶不斷提升的安全健康需求，以及政府部門對疫情 “常態化”防控的細化規定，相關硬件和物業管理標準將逐步從“加分項”轉為“必要項”。 高效運營 中國商業地產行業的運營模式正逐步走向精細化?；谖锫摼W、大數據、人工智能等新興技術，物業管理和

8、資產 運營方可以依托“數據中臺”來控制風險、降低能耗，進而提升團隊工作效率和靈活性，在節約成本的同時，實 現節能環保。 人性化體驗 利用房地產科技提升人性化體驗，增加用戶“粘性”將成為房地產企業角逐未來市場，實現業務可持續增長的新 亮點。例如，業主和物業管理方可以通過圖像識別等技術捕捉用戶的空間行為特征，結合大數據、機器學習等算 法深入挖掘用戶需求，從而提供便捷、高效、定制化的增值服務，踐行“以人為本”的理念。 圖表1：房地產企業科技支出預算增幅 注：數據基于仲量聯行2020年針對中國房地產科技企業與用戶的調研結果 來源：仲量聯行研究部 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 7

9、0% 小于10% 10%-20%21%-30%30%以上 2018年2020年 新冠疫情使得房地產科技在大 量商業地產場景中的應用顯著 提速，并展現出其強大的賦能作 用。事實上，在疫情爆發之前， 一系列新興科技在提升物業“韌 性”方面已初顯成效，受到了越 來越多房地產企業的關注。仲量 聯行調研結果顯示，房地產企業 在科技方面的投入正逐年增加， 科技支出預算增幅在10%-30% 內的企業數量較兩年前有了明顯 的增多（見圖表1）。 構建開放生態，重塑行業價值5 中國房地產科技的發展現狀和趨勢 仲 量 聯 行 一 直 致 力 于 搭 建 連 接 房 地 產 和 科 技 行 業 的 平 臺 。 在 深

10、 入 調 研 近 1 5 0 家 房 地 產 科 技 企 業 、 近 8 0 家 房 地 產 企 業 和 專 業 機 構 的 基 礎 上 ， 我 們 梳 理 出 1 2 種 在 中 國 房 地 產 行 業 關 注 度 較 高 的 科 技 ， 并 根 據 技 術 特 性 將 其 分 為 基 礎 型 、 集 成 型 、 場 景 型 和 成 長 型 四 類 。 這 四 種 類 型 的 科 技 在 房 地 產 行 業 內 涉 及 到 的 應 用 場 景 眾 多 ， 但 應 用 的 深 度 和 廣 度 各 不 相 同 （見圖表2）。 中國房地產科技四大類型 大數據、云服務、人工智能（深度學習） 基礎型科

11、技應用場景廣泛，解決方案相對成熟。近年來，國家出臺的一系列政策為此類房地產科技的普及和發展提供了 有利的支持?；A型科技解決方案注重高效運營和數字化驅動，涉及商業地產產業鏈的多個環節。 基 礎 型 物聯網（IoT)、建筑信息模型（BIM） 集成型科技是實現商業地產全產業鏈和全生命周期互聯化、自動化和智能化的“壓艙石”，若與其它技術結合應用，可加 速釋放其乘數效應。目前，集成型科技在商業地產行業的應用仍有較大上升空間。此類解決方案的部署對房地產企業決策 層的前瞻性思維和執行團隊的數字化水平均有較高要求。 集 成 型 虛擬現實（VR）/增強現實（AR）、室內導航、機器人 場景型科技在房地產行業內的

12、應用存在一定的局限性，目前僅出現在特定領域（如營銷策劃）或特定空間（如無障礙空 間）。該類產品或解決方案往往被用于提升物業項目的“科技感”，從而達到為房地產企業增添“創新屬性”的目的。 場 景 型 5G、區塊鏈、無人機、無人駕駛 成長型科技在商業地產行業的應用仍處于初步階段，其細分領域市場目前仍是一片“藍?！?。對于房地產企業而言，在嘗 試應用此類科技時，應圍繞提升物業“韌性”的四大要素，進行驗證性測試以挖掘相契合的應用場景。 成 長 型 6 房地產科技賦能中國商業地產行業可持續發展 圖表2：中國房地產科技類型及應用場景成熟度現狀 來源：仲量聯行研究部 項目規劃 空間規劃 設計施工 租賃銷售 資

13、產評估 營銷策劃 人員管控 能源管理 環境管理 園區物流 安防消防 設備維修 技術應用 成熟度 未涉及/處于試驗階段零散未成熟解決方案 基 型 集 成 型 場 景 型 成 長 型 完整成熟解決方案 礎 云計算 大數據 人工智能 物聯網 BIM VR/AR 機器人 5G 無人機 區塊鏈 無人駕駛 室內導航 構建開放生態，重塑行業價值7 中國房地產科技需求變化趨勢 中國有望成為率先開啟5G時代的國家之一，這意味著物聯網和人工智能的發展將駛入“加速帶”，技術應用的邊際成本也將迅速 降低。仲量聯行調研結果同樣顯示，中國房地產企業對于物聯網、5G和人工智能的需求將在未來兩年內顯著上升（見圖表3）。 相比

14、之下，由于大數據和云計算等科技的市場普及度已相對較高，房地產企業的新增需求相對有限。而對于BIM、VR/AR、機器人 等新興技術的應用，大部分房地產企業尚處于觀望階段。但在后疫情時代，隨著遠程協同辦公、無接觸式服務成為“新常態”， 基于上述科技的解決方案可能會迎來新的增長點。 從長遠來看，隨著中國數字化基礎設施建設的推進，數據安全法律法規的完善，企業信息安全管理水平的提升，房地產行業對新 興科技的總體需求有望進一步擴大。 圖表3：中國房地產企業對科技的需求變化 0%10%20%30%40%50%60%70%80% 無人駕駛 區塊鏈 無人機 機器人 BIM 5G VR/AR 物聯網 云計算 大數

15、據 2020年2022年新增 人工智能/深度學習 室內導航 注：數據基于仲量聯行2020年針對中國房地產科技企業與用戶的調研結果 來源：仲量聯行研究部 8 房地產科技賦能中國商業地產行業可持續發展 中國房地產科技企業分類 中國房地產科技發展的浪潮是由設備制造、軟件開發、互聯網及初創企業共同推動的。由于這些科技企業在技術專長、業務領 域、客戶資源和企業規模方面各有千秋，因此房地產企業應在明確自身需求的前提下認真遴選合作伙伴。 在與商業地產企業合作方面，設備制造廠商及系統集成商的 經驗較為豐富。面對即將到來的5G時代，不少企業正在加 碼物聯網和人工智能等科技的投入，并積極構建智能設備生 態系統。

16、設備制造 企業 針對房地產企業管理架構復雜、業務流程冗長等“痛點”， 軟件開發企業提供了各種解決方案助力高效協同辦公。在人 工智能、大數據、云計算等科技的加持下，輕量化軟件應用 和軟件即服務（SaaS）正成為行業新趨勢。 軟件開發 企業 在商業地產領域，互聯網巨頭正通過投資不同類型的物業資 產以探索前沿科技在房地產行業的賦能作用。此外，這類企 業積極承接由地方政府發起的新基建、智慧城市等項目，在 搭建數字化管理平臺方面具有豐富的經驗。 互聯網 企業 初創企業在技術迭代、場 景 應 用 和 吸 引 人 才 方 面 有 著 與 其 規 模 不 相 稱 的 “能量”。通過孵化器或 加速器等項目，房地

17、產企 業 不 但 能 夠 與 初 創 企 業 共同對科技進行驗證性測 試，更能將其作為戰略投 資的潛在對象，通過資本 運作和資源共享，實現互 利互惠。 初創企業 構建開放生態，重塑行業價值9 房地產科技在中國商業地產市場的應用 在商業地產這一領域，各類物業市場由于發展現狀和趨勢各異，對房地產科技的需 求和應用程度不盡相同?；趯Ξ斍爸袊k公樓、零售和物流地產市場的分析和預 測，我們總結了在各類物業市場中應用較為廣泛且符合未來需求的房地產科技解決 方案。 7147 截至2019年 2020-2022年 2544 后疫情時代，鑒于運營管理的成本不斷上升，企業租戶對辦公模式的需求日趨多元，通過物聯網

18、、大數據、 人工智能等科技手段打造的解決方案，可以節約物業管理成本、提升運營效率、打造產品服務差異化，因此 頗受辦公樓業主的關注。 注：數據包括仲量聯行房地產資訊服務常規覆蓋的中國21個主要甲級辦公樓市場。 來源：仲量聯行研究部 物業管理向空間服務轉型，切實提升人性化體驗 近年來，中國辦公樓市場的發展持續升 溫，新增供應保持著高速增長。與此同 時，較為成熟的市場正經歷著向新興商 務區加速轉移的過程。在內部競爭加劇 與外部環境不確定性的相互作用下，辦 公樓市場租金開始面臨下行壓力，且未 來兩年的供應量依舊較大（見圖表4）。 智能物管 智能物管是包括樓宇自動化系統和通信網絡設施在內的一系列管理監控

19、辦公樓物業的解決方案。完善的 中央控制平臺還可以集成訪客管理、智慧停車、服務式機器人等不同的增值服務。使用智能物管解決方 案的辦公樓，可以實時遠程監控、收集和分析樓宇的各項數據，從而提高運行效率，降低管理風險，并 節省相關人力成本。此外，通過對空調等大型耗電設備進行節能控制，還能實現減排和環保的目的。 數字化平臺 資產管理數字化平臺是為辦公樓賦能的一系列科技解決方案，其中包括招商營銷、租期管理、工作協 同、市場分析、估值預測等功能。高效使用數字化平臺，可以提升辦公樓業主在運營決策時的精準性和 靈活性。此外，區塊鏈技術也正在被用于探索簡化交易流程、降低投資門檻并實現信息溯源的可能。 智慧辦公 智

20、慧辦公可以根據不同企業租戶的辦公模式，提供包括空間設計、軟裝選型、施工監控、工位及會議管 理等科技解決方案。為打造高品質的定制化服務，智慧辦公解決方案從企業員工，即終端用戶的需求出 發，凸顯未來辦公空間“以人為本”的特質。 辦公樓 圖表4 ：中國主要城市甲級辦公樓累計供應量（萬平方米） 10 房地產科技賦能中國商業地產行業可持續發展 圖表5：中國主要城市新增購物中心項目數量（個） 注：基于仲量聯行房地產資訊服務覆蓋的21個城市。數據僅包含購物中心，不含百貨商場項目；僅 包含正式開業項目，不含已建成但未開業的項目。 來源：仲量聯行研究部 進入21世紀，中國居民的收入和消費水 平明顯提升，中國零售

21、地產市場隨之實 現了跨越式發展。中國主要城市購物中 心每年的新增項目數量自2010年起持續 攀升（見圖表5）。個別城市由于短期供 應量過大、項目區位和運營能力不匹配 等原因，面臨空置率持續走高的困境。 314 381 471 555 643 751 855 1000 1088 1166 1310 1405 1476 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020*2021* 2022* 全渠道營銷 全渠道營銷通過微信小程序、手機應用、網店和網絡直播等各種互聯

22、網平臺，擴大了消費者的輻射范 圍、大大提高了消費者的參與度，同時積累了會員信息和消費者畫像等重要的數字化資產。這為零售地 產企業在未來實現基于私域流量的深度運營將奠定良好基礎。 數字化運營 數字化運營通過收集、打通、分析會員數據、租戶銷售數據以及物業管理數據等，將消費者、品牌和零 售物業項目的信息進行有效整合和分析。購物中心業主可以利用數字化運營解決方案，了解消費新趨勢 并及時進行品牌調整，從而提升項目運營效率，改善購物體驗。 消費體驗升級 隨著5G時代的到來，人臉識別、室內導航、機器人導購、無感支付等新興科技解決方案，將進一步提升 消費者的購物體驗。此外，結合了VR/AR等科技的沉浸式購物體

23、驗或將成為中國零售地產市場發展的新 趨勢。 電商模式的興起突破了空間和時間的限制，使得消費者對于實體商業的需求也發生了根本性變化。未來零售 地產商的角色不再僅限于場地租賃和物業管理，而應向品牌租戶和消費者的服務提供商轉型。在“新零售” 和新冠疫情的雙重影響下，零售地產企業紛紛踏上了商業模式革新和數字化轉型的征程。 加強數字化驅動能力，達成個性化消費體驗 零售物業 構建開放生態，重塑行業價值11 在零售消費、電子商務、第三方物流和 高端制造業的共同推動下，中國物流地 產市場正經歷著飛速發展。根據仲量聯 行統計，2010年至2019年，中國核心物流 地產市場的非保稅高標準倉庫總體量翻 了兩番，預計

24、未來兩年仍將有近2400萬 平方米的物流倉儲面積入市（見圖表6）。 圖表6：中國主要城市投資級別物流倉儲總量（萬平方米） 注：數據包含仲量聯行物流信息服務常規覆蓋的中國24個主要非保稅市場。 來源：仲量聯行研究部 976 5088 7513 201020192022* 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 中國物流地產市場在持續擴張的同時，也面臨著更加復雜多變的市場環境?？萍假x能將成為物流企業降本增 效的助推器。此外，為滿足租戶對于自動化、冷鏈物流和其它高科技設備日益增長的需求，具有前瞻性思維 的物流地產運營商預計將在物流科技應用方面持續發力。 精

25、細化、智能化運營，形成高效管理 智能選址 智能選址是利用地理信息系統（GIS）從終端市場流通距離、交通便捷程度、配套設施便利性、人力資源 保障、消費者群體分布等多個維度量化區位指標以搭建選址模型。物流開發商則通過智能選址解決方案 實現數字驅動投資決策。 綠色節能 綠色節能解決方案主要包括新型環保建材和智慧能耗管理兩方面。在選擇倉庫建筑材料方面，環保建材 具備可再生、可循環利用等特質，這尤其符合跨國企業租戶的可持續發展目標。在能耗管理方面，智慧 能耗管理系統不僅能夠實時監控設備的工作模式，并能及時發現和處理故障。 自動化倉庫 自動化倉庫利用機器人、無人機、自動駕駛貨車等新興科技，有效提升空間利用

26、率和作業效率。但由于 目前采購成本高昂，僅有少數資本雄厚的物流地產企業選擇在其優質項目內進行部署。未來，開發商也 可借此機會擴展其作為解決方案提供商的職能，通過與自動化技術運營商建立合作，為租戶提供更優質 的服務。 物流地產 12 房地產科技賦能中國商業地產行業可持續發展 共建中國房地產科技生態圈 房地產科技生態圈創新優勢 房地產科技生態圈，是以終端用戶的需求為核心，以房地產企業與科技企業雙向賦能為基礎，聯合包括業主、租戶、政府、 高校、投資機構、專業服務機構等各方參與者，積極發揮研發、金融、政策等聯動效應，共同打造極致產品、完善應用場景、 提升物業價值的平臺（見圖表7）。 圖表7：房地產科技

27、生態圈 消費者 孵化器 承建 單位 開發商 政府 設計 公司 科研 機構 科技 企業 投資 機構 物業 管理 互聯網 企業 用戶 租戶 政策 采購方供應商 金融 研發 場景 價值 產品 來源：仲量聯行研究部 構建開放生態，重塑行業價值13 房地產科技生態圈助力房地產行業轉型升級的優勢主要體現在以下五個方面： 整合內外資源 提升創新效率 房地產科技生態圈內的協同合作，能夠幫助房地產企業高效地整合人力、資本、技術等內外部 資源，實現高效創新發展的行業訴求。 完善行業標準 促進產業發展 房地產科技生態圈的建立有利于構建一個更加開放兼容的技術應用體系，從而促進房地產科技 產品向標準化、規?；彤a業化發

28、展方向邁進。 強化造血功能 激發創新活力 房地產科技生態圈所具有的“造血機制”可彌補房地產企業自主創新所存在的“高投入、高風 險”的問題，激發源源不斷的新想法、新模式、新產品和新服務。 培養復合人才 加速跨界流動 房地產科技生態圈有助于培養兼具房地產行業背景和技術專長的復合型人才，并加快不同類型 人才在生態圈內的流動。 深度高頻溝通 縮短產品周期 隨著房地產科技生態圈內各方溝通的頻率和質量大幅提升，科技產品從提出概念到產生雛形， 再到驗證性試驗，逐步成熟并最終實現規?；瘧玫闹芷谟型@著縮短。 第四次工業革命浪潮中的贏家，將是那些源源不 斷將新想法、新模式、新產品、新服務注入到生 態圈的組織或

29、個人。 第四次工業革命 世界經濟論壇主席克勞斯施瓦布 14 房地產科技賦能中國商業地產行業可持續發展 房地產科技生態圈在中國 中國房地產企業的科技創新之路正逐漸從專屬單項的狀態轉向開 放協作。過去，中國房地產企業主要利用自主研發或技術采購等 方式，投入大量的資源，并通過增強“科技屬性”的方式，來實 現自身業務、產品或服務的差異化。這種模式往往會受到技術、 人才、資金等方面的局限，所打造的房地產科技實際應用效果通 常伴有用戶接受程度低、系統不兼容、無法實現規?；雀鞣N問 題。在當今數字化轉型風起云涌的時代，單一企業的視角和力量 已不能夠完全適應外部環境的迅速變化和新興技術的升級迭代， 越來越多的

30、中國房地產企業開始采納注重開放、協作、共享的創 新發展模式。 中國房地產科技生態圈的特點主要體現在兩方面。首先，中國的 數字經濟發展路徑和模式與西方相比差異明顯。其次，在中國， 科技的商業化很大程度上受益于政府政策和重大項目的推動，支 撐智慧城市、新基建、可持續發展等項目的房地產科技或將得到 更快速的發展。房地產科技生態圈因此具有鮮明的本土化特征。 在中國，大型建筑得以通過物聯網收集海量傳感數據，并有望在 5G加持下實現實時監控、機器學習和預測分析等前沿應用。數 據資產未來將成為房地產企業的戰略優勢。毋庸置疑，房地產科 技生態圈將進一步助力中國房地產行業的數字化轉型，唯有秉持 開放協作的精神、

31、加強交流互動、共享優勢資源，中國房地產行 業才能真正走上科技創新的驅動發展之路。 構建開放生態，重塑行業價值15 中國房地產科技創新現狀 房地產科技創新是房地產企業與科技企業之間雙向賦能的過程。這一過程以終端用戶需求為核心，歷經科 技創新實踐、合作平臺搭建、實現價值創造，并不斷循環往復（見圖表8）。而房地產科技生態圈讓這本就 密不可分的三個階段得以更加流暢地運轉。 圖表8：房地產企業與科技企業雙向賦能的過程 來源：仲量聯行研究部 價 值 創 新 平 臺 創 新 平 臺 價 值 房地產企業科技企業 統一數字化戰略 科技專項資金 企業創新需求 科技人才儲備 財務收益 物業“韌性” 技術應用標準 業

32、務合作模式 探索多樣化技術 拓展客戶渠道 擴大企業規模 提高企業估值 16 房地產科技賦能中國商業地產行業可持續發展 在與近50位中國房地產科技企業創始人、負責人和近80位中國房地產企業決策者進行深入訪談后，我們認為，目前中國房地產科 技生態圈已“初具雛形”，這主要表現在以下四個方面： 圖表9：房地產企業了解科技企業的渠道 主動建立聯系 互聯網媒體平臺 房地產科技論壇或展會 同行介紹 0%10%20%30%40%50%60%70%80% 注：數據基于仲量聯行2020年針對中國房地產科技企業與用戶的調研結果 來源：仲量聯行研究部 2019年，仲量聯行、太古地產及平安城科攜手推出中國內地首個專注于

33、房地產科技的企業加速器計劃“城越(UrbanLab)”。 從300家房地產科技初創企業中脫穎而出的12家企業在3個月的加速期內與三家主辦方進行了深度合作，共同測試和驗證產品方 案，產品測試達成率高達75%。在加速項目結業后的半年時間里，已有6家初創企業與主辦方達成了業務合作。 “開放式創新”項目興起 房地產企業和科技企業的交流渠道日趨多元（見圖表9）。近年來，各類涉及房地產科技主題的論壇和展會相繼舉辦，為相關的科 技產品和解決方案提供了絕佳的展示平臺。同時，通過孵化器、加速器等開放式創新服務項目，房地產企業能夠在實際業務場景 中對初創企業和科研院校的解決方案進行“低成本試錯”并予以完善，使產品

34、以更加成熟的狀態被推向市場。 構建開放生態，重塑行業價值17 注：數據基于仲量聯行2020年針對中國房地產科技企業與用戶的調研結果 來源：仲量聯行研究部 圖表10：房地產科技企業業務拓展時面臨的問題 來源：仲量聯行研究部 跨界人才交流培養提速 跨界人才的匱乏一直是制約房地產行業與創新科技融合發展的瓶頸之一。在房地產企業內部的科技創新過程中，亟需既熟悉商業 地產業務流程又擁有技術背景的復合型人才。除外部招聘外，越來越多的房地產企業開始通過工作坊和培訓等形式對具備創新精 神和能力的員工進行“內部挖潛”。部分頭部企業，例如綠地、華潤、碧桂園等，則與高校簽訂合作協議，打通“產、學、研” 體系的創新鏈條

35、，加速培養跨界人才。 長效合作機制探索有方 在與房地產企業的合作過程中，行政流程繁瑣、需求變更頻繁、跨部門決策不一致、付款周期長等問題時常困擾著科技企業（見 圖表10）。這不僅會導致雙方合作效率的降低，甚至會嚴重影響房地產科技初創企業的發展。對此，一些行業龍頭企業已著手建 立一套自上而下，既能滿足內部數字化轉型需求，又能與科技企業保持長期且可持續的合作運行機制。在這種機制下，負責房地 產科技項目的執行團隊直接向公司最高決策層匯報，在財務方面相對獨立，并擁有技術層面的最高決策權，這保障了房地產企業 與科技企業之間的高效對接和合作。 0%10%20%30%40%50%60%70%80% 地域/項目

36、差異明顯，推廣難度大 結果難以用ROI衡量 溝通存在專業知識的代溝 實際應用場景過于復雜 跨部門打通存在壁壘 客戶需求不明確或變化快 行政流程繁瑣，決策或付款周期長 18 房地產科技賦能中國商業地產行業可持續發展 技術應用標準不斷完善 行業規范標準對推動房地產科技發展有重大意義。仲量聯行調研結果顯示，超過60%的房地產科技企業認為缺乏統一標準是其目 前面臨的最大挑戰（見圖表11）。對此，行業協會、科研機構和領軍企業等各方已經開始進行相關研究和討論，在某些領域也已 經初步完成了相關技術應用規范標準的制定。例如，由中國建筑科學研究院會同有關單位編制的建筑工程信息模型應用統一標 準已于2017年7月

37、1日開始實施。隨著相關規范和標準的不斷完善，房地產科技產品的市場規模預計將顯著擴大。 圖表11：房地產科技企業面臨的挑戰 0%10%20%30%40%50%60%70% 同質化產品多，競爭激烈 缺乏業務拓展的渠道 技術研發投入成本較高 市場不成熟，融資難 行業壁壘高，對新技術的接納度低 缺乏行業統一的標準 注：數據基于仲量聯行2020年針對中國房地產科技企業與用戶的調研結果 來源：仲量聯行研究部 構建開放生態，重塑行業價值19 中國房地產科技生態圈之未來 會有哪些“新玩家”入局？ 在產業轉型過程中，“領軍者”和“攪局者”之間的相互借鑒、競爭和影響是一種無法避免的常態。一方面，房地產領軍企業通

38、過科技創新，來增添數字紅利，重塑商業價值；另一方面，科技巨頭通過對房地產垂直領域的滲透，催生出新的業務模式和產品 形態。從聯合辦公空間到“沉浸式”購物中心，再到智慧倉儲，都給商業地產行業的固有邏輯和傳統認知帶來了挑戰。未來房地 產科技生態圈會有哪些“新玩家”入局尚無法預知，但房地產企業作為生態圈積極的參與者，借助平臺優勢，可以知己知彼、從容 應對。 行業整合或將成為趨勢？ 過去十年，在金融、交通、文娛等領域，由于技術的力量和資本的推動，市場孕育出眾多科技“獨角獸”企業。在房地產科技賽 道，我們認為未來將出現更多房地產和科技企業合資、收益分成等戰略合作模式。大型企業、中小型企業和初創企業在科技創

39、新 方面各有優劣勢，未來將在生態圈中貢獻各自的力量。正如施瓦布所說：“未來不會是一個大魚吃小魚的世界，而是游得快的魚 會吃掉游得慢的魚。這意味著，迅速擁抱新技術的公司和企業家會成為贏家?！比绾瓮ㄟ^房地產科技生態圈取長補短、實現競爭 優勢的最大化，將成為企業未來戰略的主要課題之一。 20 房地產科技賦能中國商業地產行業可持續發展 展望：創新發展，行穩致遠 通過賦能商業地產項目開發運營周期的各個環節，房地產科技從人性化體驗、高效運營、安全健康、數字化驅動這四大維度出 發，能夠全面提升物業項目的“韌性”，實現長期穩健的價值回報。由房地產企業、房地產科技企業和相關機構共同建立的中國 房地產科技生態圈已

40、“初具雛形”，今后將在資源優化整合、完善行業標準、激發創新活力、促進人才流動、加速成果轉化等方 面持續發揮重要作用。 展望未來，“空間即服務”理念或將引領商業地產市場從“以租售為中心”的商業思維，轉型為“以服務為核心”的業務模式。 一系列更成熟、更有技術含量、更能滿足終端用戶需求的房地產科技產品和解決方案將助力整個商業地產行業抓住數字化轉型升 級的歷史機遇，在實現創新發展的同時，行穩致遠。 構建開放生態，重塑行業價值21 作者 22 房地產科技賦能中國商業地產行業可持續發展 姚耀 研究部總監，中國區 仲量聯行 黃志輝 研究部總監，大中華區 仲量聯行 章蔚君 研究部副經理 仲量聯行 婁辰 研究部

41、高級董事/城越加速器負責人 仲量聯行 “房地產科技創新” 自我測評 掃描二維碼，即刻嘗試。 仲量聯行微信號仲量聯行小程序 仲量聯行 仲量聯行2020年版權所有。保留所有權利。此處所載所有信息來源于我們認為可靠的渠道。 但我們不對其準確性做出任何保證或擔保。 仲量聯行大中華區分公司 北京 北京市 建國門外大街1號 國貿大廈 A 座11層 郵政編碼 100004 電話 +86 10 5922 1300 傳真 +86 10 5922 1330 成都 四川省成都市 紅星路3段1號 成都國際金融中心1座29層 郵編 610021 電話 +86 28 6680 5000 傳真 +86 28 6680 50

42、96 重慶 重慶市 渝中區民族路188號 環球金融中心45樓 郵政編碼 400010 電話 +86 23 6370 8588 傳真 +86 23 6370 8598 廣州 廣東省廣州市天河區 珠江新城珠江東路6號 廣州周大福金融中心 2801-03單元 郵政編碼 510623 電話 +86 20 2338 8088 傳真 +86 20 2338 8118 杭州 浙江省杭州市 江干區新業路228號 杭州來福士中心 T2辦公樓802室 郵政編碼 310000 電話 +86 571 8196 5988 傳真 +86 571 8196 5966 南京 江蘇省南京市 中山路18號德基廣場 辦公樓2201

43、室 郵政編碼 210018 電話 +86 25 8966 0660 傳真 +86 25 8966 0663 青島 山東省青島市 市南區香港中路61號 遠洋大廈A座2308室 郵政編碼 266071 電話 +86 532 8579 5800 傳真 +86 532 8579 5801 上海 上海市靜安區 石門一路288號 興業太古匯香港興業中心一座22樓 郵政編碼 200041 電話 +86 21 6393 3333 傳真 +86 21 6393 3080 沈陽 遼寧省沈陽市 沈河區惠工街10號 卓越大廈1808室 郵政編碼 110013 電話 +86 24 3109 1300 傳真 +86 24

44、 3109 1330 深圳 廣東省深圳市 福田區中心四路1號 嘉里建設廣場第三座19樓 郵政編碼 518048 電話 +86 755 8826 6608 傳真 +86 755 2263 8966 天津 天津市 和平區南京路 189 號 津匯廣場2座3408室 郵政編碼 300051 電話 +86 22 5901 1999 武漢 湖北省武漢市 江岸區中山大道1628號 武漢天地平安金融中心3202-03室 郵政編碼 430014 電話 +86 27 5959 2100 傳真 +86 27 5959 2144 西安 陜西省西安市 雁塔區南二環西段64號 凱德廣場2202-03室 郵政編碼 710065 電話 +86 29 8932 9800 傳真 +86 29 8932 9801 香港 香港鲗魚涌英皇道979號 太古坊一座7樓 電話 +852 2846 5000 傳真 +852 2845 9117 .hk 澳門 澳門南灣湖5A段 澳門財富中心16樓H室 電話 +853 2871 8822 傳真 +853 2871 8800 .mo 臺北 臺灣臺北市信義路5段7號 臺北101大樓20樓之1 郵政編碼 11049 電話 +886 2 8758 9898 傳真 +886 2 8758 9899 .tw