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REITs專題報告（一）：公募REITs揚帆“新資產”起航（28頁）.pdf

上傳人：云云編號：47226 2021-07-29 PDF PDF 28頁 1.47MB 打包全文圖表打包全文圖表

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1、權益屬性強，但與股市相關性弱收益率波動較大，權益屬性強。在 2001 年至 2020 年的二十年間，美國權益型REITs 收益率最高的是 2003 年，綜合收益率為 37.12%，最低的是 2008 年，綜合收益率為-37.73%。對比美國十年期國債收益率，可以看到美國 REITs 的權益型屬性很強，固收屬性比較弱。與股市相關性較弱，可作為分散投資標的?；仡櫃嘁嫘?REITs 與道瓊斯、納斯達克和標普 500 三大指數的表現，可以看到 2011 年至 2020 年 REITs 收益率與三大指數的相關系數均值為 0.658，1991 年至 2020 年 REITs 收益率與三大指數的相關系數均值

2、為 0.532。相對于三大指數相互之間較高的相關性，REITs與股市的相關性相對弱，可以作為分散投資的標的。分紅收益率穩定，高于標普 500 和十年期國債收益率2011 年至 2020 年間，美國權益型 REITs 平均分紅收益率(當年現金分紅/年初市值)為 3.71%，高于同期標普 500 的平均分紅收益率 1.69pct，也高于同期十年期國債平均收益率 1.56pct。同時，REITs 分紅收益率非常穩定，過去十年間最低的是 2014 年的 3.4%，最高的是 2016 年的 3.98%，與均值差距不大。權益屬性較強的同時，也具備比較高的分紅穩定性。業態之間具備不同的相關性由于底層資產用途不同，各類 REITs 的收益率之間具備不同的相關性。以辦公、工業、零售、住宅、醫療五類 REITs 為例，回顧其自 1994 年至 2020 年間每一年的收益率情況，可以看到醫療類 REITs 和工業類 REITs 與其他種類的相關性相對較弱，分別為 0.648 和 0.653，辦公、零售和住宅之間的相關性則相對強，基本在 0.800 以上。

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本文主要介紹了REITs（房地產投資信托基金）的基本概念、分類、特征以及國際市場情況，并對國內首批公募REITs進行了分析。關鍵點包括： 1. REITs是一種專注于不動產投資的金融工具，具有基本結構包括底層資產、資產管理人、產品管理人和持有人。 2. REITs的典型特征是高分紅、有限杠桿和稅收中性。 3. 美國是全球最大的REITs市場，市值超過1.2萬億美元，亞洲REITs起步晚但成長迅速。 4. 首批公募REITs底層資產整體優質，采用“公募基金+ABS”產品結構，發行定價理性，現金流分派率具備吸引力。 5. REITs市場價格由底層資產和市場交易共同決定，初期“物”的重要性大于“人”，長期基金管理人重要性將凸顯。 6. 資產價值錨定下限，派息收益決定上限。

REITs 有哪些典型特征？美國REITs市場表現如何？首批公募REITs有哪些投資價值？

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