貝殼研究院：消費行業超越交易：迎接品質服務的美好時代（64頁）.pdf

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1、基于國際經驗與教訓以及當下我國住房市場的突出問題，下一階段的住房目標將在穩增長、防風險與保民生之間進行新的平衡，防風險與保民生的重要性更強，但同時也需要尋找新的經濟增長點。首先是穩增長。一方面要降低對房地產投資的過度依賴，另一方面要尋找房地產行業的新興增長點。發達國家的經驗表明，即便經濟進入相當成熟階段之后，房地產業對經濟增長的貢獻并不會自然減弱，甚至會因為房地產服務業以及各類住房衍生產業的發展壯大而進一步增加。從數據上看，全球主要發達國家的房地產業在 GDP 中的占比一般達到 10 - 12%，我國目前只有 7% 左右;房地產整個上下游產業鏈合計占比往往超過 20%，我國只有15% 左右。未

2、來，中國住房將從“鋼筋水泥”轉向居住服務業，成為中國經濟內循環的重要支撐。例如，住房租賃市場很有潛力成為一個新的經濟增長點。未來我國租賃人口將超過 2.5 億人，這一龐大的需求基數將刺激租賃服務業的全面增長，從租賃住房的出租、裝修、改造、維護以及租后的保潔、搬家等服務都是潛在的增長點，未來將會是一個 2 - 3 萬億規模的市場。再例如，物業管理也是一個快速發展的行業，在管面積超過 200 億平，未來仍將進一步增長，當前行業規模約 1 萬億，未來將突破 2 萬億。房地產服務細分品類有很大的發展空間，完全有可能再造一個房地產。此外，房地產業鏈圍繞如何將土地、資金要素轉化為產權進行分工，衍生出開發、

3、建筑、代理、廣告等市場主體，在居住時代，房地產業鏈將圍繞資產管理進行分工，提供租賃、裝修、社區、養老等長期服務，居住服務者成為時代的主力，這也將是一個新興增長點。其次是防風險。與美國和日本不同，我國房地產風險的引爆點主要是房地產開發企業。美國房地產金融危機的引爆點來自于居民過度加杠桿及以此為基礎的金融衍生品過度創新。2002 年 - 2006 年美國住戶部門房貸余額占銀行信貸余額的比例由 47% 上升至 57%，超過 50% 的警戒線;居民杠桿率(住戶部門貸款余額 /GDP)由 74% 上升至 90%;居民房貸收入比(年還貸金額 / 年可支配收入)由 66% 上升至 100.6%，還貸金額已超

4、出居民還款能力。更為嚴重的是在寬松的貨幣政策下美國金融機構向大量“三無”(即低收入、無工作、信用差)家庭發放住房次級貸款，2001 年 - 2006 年住房次級貸款占住房抵押貸款的比重從 5.6% 飆升至 21%，居民家庭尤其是低收 入家庭不斷加杠桿。在金融衍生品創新工具的幫助下，居民抵押貸款被打包成金融資產進行杠桿交易，次貸危機爆發初期的 2008 年 3 月，房地產抵押貸款組合市場總值為 6.06 萬億美元，占銀行信貸的比例高達 69.6%。當貸款家庭支付能力出現問題，不能按期償還貸款，房地產抵押貸款組合就會變為有毒資產，整個金融系統都被卷入，引發次貸危機。日本房地產危機的爆發點來自于實體

5、企業和銀行進行大規模的土地投機。1984 年 - 1990 年金融機構不動產貸款余額與制造業貸款余額比例由 27% 上升至 74%，日本非金融企業土地資產占總資產比重由 21% 上升至 32%，金融機構房地產抵押貸款余額占其貸款總額的比例由 17% 上升至 25%，總額高達 89 萬億日元。1988 年日本全國地價平均上漲超過 21%，三大都市圈地價上漲 44%，東京圈地價漲幅高達 65%。當加息和收緊貨幣政策時，土地投機企業還款能力下滑進而拋售土地，地價房價大幅下跌，房地產泡沫破滅。我國的風險主要集中在開發商?？紤]到房地產開發企業高負債的發展模式是以高周轉為基礎的，一旦銷售回款減慢很容易引起

6、企業債務違約，企業信用評級下降，從而導致企業融資更加困難，償債能力進一步減弱，陷入惡性循環。在疫情沖擊經濟影響下，居民對房地產“高周轉”的支撐減弱，房企銷售壓力越來越大。在房地產金融收緊之下，部分杠桿過高的企業面臨較大的償債壓力。一旦房地產開發企業出現信用危機，第一，風險將向金融系統傳導，使銀行形成壞賬，部分房地產相關債務占比較高的銀行將受到沖擊。第二，房地產開發商破產將產生爛尾樓，影響社會穩定。第三，房企債務信用危機向上下游產業鏈蔓延，導致整個房地產業進入衰退和違約。最后，房地產風險向土地市場蔓延，房企減少拿地，導致地方政府以土地為擔保的債務出現危機。因此，房企依賴的高周轉、高杠桿、高房價的

7、模式不可持續?！叭摺蹦Ｊ降谋举|是土地金融化，金融資源過度進入房地產，使房地產與實體經濟失衡，房價與居民收入偏離，對居民消費產生擠出，導致家庭財富分化加劇?！叭摺蹦Ｊ綄ι鐣a生的弊越來越大于利，已經成為國內國際雙循環的攔路石?！叭摺蹦Ｊ降幕A是大量的金融信貸、缺乏彈性的土地供給以及持續不斷的購房需求。隨著房地產信貸集中度管理以及土地集中出讓制度，土地與金融之間的循環被弱化，“三高”模式本身難以為繼。近年來，頭部房企因為資金鏈斷裂而出現倒閉的案例表明，房企的風險已經開始釋放。再次是保民生。盡管大部分城鎮戶籍家庭的住房問題得到解決，但以進城務工人員、新畢業大學生、流動人口為基礎的新市民群體住房

8、問題仍然困難，且主要體現的一線等人口凈流入的大城市，解決的核心是擴大租賃住房供應。據測算，北上廣深租賃住房缺口合計約 214.8 萬套。按一個家庭租戶租賃一套房測算，我國新市民的租賃住房總需求約 6452 萬套，而總供給僅為 5991 萬套，尚有缺口 461 萬套(約 3.7 億平米)。北上廣深在所有城市中缺口最大，上海、深圳都超過 70 萬套，廣州、北京都超過 35 萬套，合計占了全國近一半。房屋租賃市場不僅總供給不足，還存在結構性錯配。北上廣深租賃住房供給主體是面積在 60 - 90 平米、租金 3000 元以上的兩居室。以北京為例，2020 全年新掛牌房源中一居室占比為 27.8%，60

9、 平米及以下的占比為 29.7%。這種供給格局，難以滿足新市民小戶型、低租金的租房需求?；谶@種新的平衡，未來的住房政策將有四個方向：第一是房住不炒。房住不炒的含義主要是：一是從住房需求的角度看，投資投機性需求將持續被抑制，住房回歸居住本質。一方面行政性打擊投資行為層層加碼，如打擊假離婚創造購房資質、新房積分搖號以及嚴查違規資金炒房等;另一方面，在房地產長效機制作用下，房價漲幅收窄，房產投資屬性被弱化。據實地調研了解，2018年初成都、重慶及西安等熱門城市市場上投資性購房需求占比在 10% 以上，大灣區的深圳、佛山投資占比也較高，在 5% 以上。而當下市場上的投資性需求基本偃旗息鼓，如當前深圳全市月度二手住宅成交量已經由年內高點 7000 余套的水平降至 2000 套附近，基本處在歷史低位上。另調研了解到自 2019 年以來在一些三四線城市投資新房的人已經寥寥無幾。