中國物流地產投資發展報告

1、 公司公司報告報告 | 首次覆蓋報告首次覆蓋報告 1 南山控股南山控股（002314） 證券證券研究報告研究報告 2020 年年 07 月月 03 日日 投資投資評級評級 行業行業 房地產/房地產開發 6 個月評級個月評級 買入（首次評級） 當前當前價格價格 4.16 元 目標目標價格價格 6.64 元 基本基本數據數據 A 股總股本(百萬股) 2,707.78 流通A 股股本(百萬股)。

2、中國人工智能+物流 發展研究報告 2020年 2 摘要 近年來，中國物流業在互聯網經濟的催動下發展較快，在成本不斷攀升、效率提升 緩慢的背景下，物流業最迫切的需求即“降本增效”。
人工智能技術及相關軟硬件 產品的加入能夠在運輸、倉儲、配送、客服等環節有效降低物流企業的人力成本， 提高人員及設備的工作效率，是緩解物流業頑疾的一味良藥。
人工智能在物流中的應用方向可以大致分為兩種，一是以AI技術賦能的如。

3、物流支付行業安全發展報告 2019年 2 2020.1 iResearch I 摘要 來源：艾瑞研究院自主研究及繪制。
個人端第三方支付步入穩步發展階段，支付機構轉向企業端尋求機會 2017年以前第三方支付行業整體快速增長的主要動力來源于個人端的快速增長，隨著人們線上 支付習慣養成，個人端高增長階段告一段落，支付機構在企業端尋求增量市場成為支付機構接 下來的競爭關鍵。
物流領域對第三方支付機構的進。

4、展中普遍共性的重大瓶頸問題為己任， 圍繞政策保障及技術創新兩個層面的六大方向進行目標分解， 其中軍民融合研究是國家戰略目標板塊的重要組成部分。
在此背景下， 工程實驗室對物流領域軍民融合發展戰略做了較為全面系統的分析。
通過梳理當前我國物流領域軍民融合發展現狀及過程中存在的瓶頸問題， 借鑒美國軍事物流軍民融合發展經驗， 分析未來發展機遇， 并提出進 步 推進物流領域軍民融合發展的可行措施建議。
該報告主要面向廣大的社會物流企業從業者、 對物流領域軍民融合感興趣的讀者， 作為對該領域的入門研究， 亦對企業的業務規劃具有一定的參考價值。

5、1 研究創造價值 公募公募 REITsREITs 終破冰，產業園與物流地產先行試點，終破冰，產業園與物流地產先行試點，在制在制 度完善后商業地產落地可期度完善后商業地產落地可期 方正證券研究所證券研究報告方正證券研究所證券研究報告 行業深度報告 行業研究 房地產行業房地產行業 2020.05.06/推薦 分析師分析師 夏亦豐 執業證書編號： S1220518100001 E-mail： 。

6、中國房地產創新發展報告 德勤研究中心 2020年3月 行業轉型驅動創新 1 政策鼓勵房地產科技創新 1 供給告別“黃金時代” 2 品質生活驅動創新 2 房地產科技邁入3.0時代 3 科技重塑行業與生活 5 智慧開發 5 智慧建造 6 智慧營銷 6 智慧運營 7 科技引領理想生活 7 中國房地產科技生態 8 全生命周期行業生態圖譜 8 傳統房企的科技轉型實踐 11 競爭與風險挑戰 14 行業競爭加劇。

7、 2020 年6月版 國際機構投資者仍然積極地尋求國內的寫字樓、 物流地產和數據中心等物業產品的投資機會 中國商業房地產投資市場 主題研究報告 23 中國商業房地產投資市場主題研究報告（2020年6月版）中國商業房地產投資市場主題研究報告（2020年6月版） 目 錄 疫情對中國房地產市場的影響 中國內地投資市場 北京投資市場 上海投資市場 廣州投資市場 深圳投資市場 總結及未來展望 01 02 0。

8、計金額都遠高于 2017 年同期。
2018 年下半年，由于與美國貿易戰的壓力，政府對于經濟去杠桿的態度出現一定程度松動；不僅準備金率下調，境內債券的發行量也有所上升。
然而，中小企業的融資問題仍然充滿挑戰。
面對巨大的融資困難，房地產開發商尤其是中小型開發商和投資者繼而轉向海外債券市場以及夾層貸款等成本更高的融資方式。
在 2018 年前四個月，中國上市開發商境外債券發行額達到人民幣996 億元，平均融資成本相比 2017 年上升 1 個百分點達到 6.98%。
雪上加霜的是，在一些核心城市，開發商面臨政府限購限價政策，住宅銷售速度遲緩。
另外，很多開發商以往利用高杠桿拍地開發，通過預售提前收攏資金，但一些城市已開始試行取消預售制，或規定土拍前須資金到位，從而令開發商面臨更大的貸款償還壓力。
預計房地產行業 2019 年第一季度到期的債券將達到230 億美元，如果有投資者要求提前償還債券，金額或將達到 430 億美元。
中國開發商償債能力達到三年來最低水平。
根據彭博數據來看，其統計的 80多家上市房地產公司 2018 年上半年的平均短期償債能力比率達到 133%，為2015 年上半年以來最低，較一年前的297% 有顯著下滑；有約四分之一的開發商比率在 50% 以下。

9、計金額都遠高于 2017 年同期。
2018 年下半年，由于與美國貿易戰的壓力，政府對于經濟去杠桿的態度出現一定程度松動；不僅準備金率下調，境內債券的發行量也有所上升。
然而，中小企業的融資問題仍然充滿挑戰。
面對巨大的融資困難，房地產開發商尤其是中小型開發商和投資者繼而轉向海外債券市場以及夾層貸款等成本更高的融資方式。
在 2018 年前四個月，中國上市開發商境外債券發行額達到人民幣996 億元，平均融資成本相比 2017 年上升 1 個百分點達到 6.98%。
雪上加霜的是，在一些核心城市，開發商面臨政府限購限價政策，住宅銷售速度遲緩。
另外，很多開發商以往利用高杠桿拍地開發，通過預售提前收攏資金，但一些城市已開始試行取消預售制，或規定土拍前須資金到位，從而令開發商面臨更大的貸款償還壓力。
預計房地產行業 2019 年第一季度到期的債券將達到230 億美元，如果有投資者要求提前償還債券，金額或將達到 430 億美元。
中國開發商償債能力達到三年來最低水平。
根據彭博數據來看，其統計的 80多家上市房地產公司 2018 年上半年的平均短期償債能力比率達到 133%，為2015 年上半年以來最低，較一年前的297% 有顯著下滑；有約四分之一的開發商比率在 50% 以下。
積極因素中國基本養老保險基金（以下簡稱“養老保險基金”）投資潛力巨大。
全國社會保障基金理事會從 20。

10、評估并給出投資建議。
零擔與同城貨運行業市場規模大，但在規?；芰εc總體進入壁壘上存在一定劣勢。
零擔將隨著貨物化整為零與大件快遞需求的增長而具有較大的發展潛力，同時小票市場競爭格局正逐步成型，大票市場極度分散。
同城貨運市場增長潛力一般，B端業務玩家集中度非常低，而C端和小B端市場已經形成頭部玩家。
快遞和B2C倉配一體服務為相互替代的關系，得益于電商的驅動均有不錯的增長潛力。
隨著頭部玩家在成本和服務端的不斷優化，快遞行業進入壁壘極高。
B2C倉配一體在時效與末端服務質量上優勢明顯，倉儲環節的人員操作效率是關鍵壁壘，目前主流電商的自營倉配服務以及電商體系內的頭部服務商占據了大部分市場份額。

11、市場部特別發起了投資者意向調查。
問卷以一對一訪談形式，邀請在中國大陸最活躍的投資機構的高層參與調研 , 收獲122 份有效問卷并進行分析 , 供商業地產投資人以及社會各界進行參考。
調研結果彰顯了充足的市場信心。
超 60% 的受訪者認為投資活動將在疫情結束后 6 個月內得到反彈，并有 99% 的受訪者表示疫情過后依然會繼續在中國大陸的投資。
城市方面，投資者對一線城市熱情更為高昂，其中尤以外資為甚，100% 外資受訪者均表示未來 12 個月內有投資上海的計劃。
雖然中國目前正受到疫情影響，但大部分投資人都對市場持有信心，并看好中國內地商業地產市場的長期發展。
北京供應稀缺、上海國際大都會、深圳大灣區概念支撐、廣州高出租率回報穩定，短期的疫情，對比這些城市多年成熟的基礎以及未來龐大的發展潛力，只是個插曲。
今時今日，大部分投資者見慣風浪，過去幾年資產價值直線上升讓投資者一直等待市場回調的入市機會。
這次“黑天鵝”的出現，睿智的投資者應該擁抱機會。

12、級需求以及高標庫物業的未來運營策略等方面進行梳理，并展望物流地產投資市場發展前景。
仲量聯行認為中國物流地產市場在未來十年將呈現三大趨勢:從長期來看，中國消費市場提質擴容將保持向好態勢。
與過去相比，中國消費增速有所放緩，雖然短期受到新冠肺炎疫情的不利影響，但長期內消費規模仍將穩步擴大。
隨著消費市場提質擴容以及消費結構優化升級，物流地產投資者和開發商必須適應零售消費市場的新變化，從而相應調整其投資策略。
另外，鑒于部分大型電商和流通企業出于業務需求自建物流倉儲中心，物流地產運營商也應積極適應租戶結構調整，并挖掘新興行業的租賃需求。
中國大力推進城市群發展，為物流地產市場帶來新的城市機遇。
以城市群和都市圈為核心的區域經濟發展格局將成為支撐未來經濟高質量發展的主要平臺，同時也是推動區域消費市場和投資市場進一步發展的重要保障。
粵港澳大灣區(大灣區)、長三角、京津冀和成渝地區在過去十年間成績斐然，而政府推動城市群發展的宏偉計劃將提速這些地區的進一步發展，同時也將培育新興城市群。
科技賦能將成為物流企業降本增效的助推器。
自動化和智能化的物流科技可以有效提升高標庫的空間利用率和作業效率。
這一趨勢將有效推動龐大的非高標庫租戶群體考慮升級高標庫。
此外，為了滿足租戶對于自動化、冷鏈物流和其它高科技設備的需求增長，物流地產運營商預計將在技術應用方面持續發力。
2020年初，新冠肺炎疫情的暴發為。

13、cial & Business trends未來5年內:全渠道、生鮮冷鏈即將進入常態，全新組織工作及協作方式物流交易市場可持續物流新增重新思考包裝、大規模個性化未來5-10年:管道物流升級至空間物流下一代安全性、多元采購進入影響圈物聯網技術框架及特征物聯網是通過無線射頻識別RFID)裝置、紅外感應器、全球定位系統GPS、激光掃描器等信息傳感設備，按約定的協議，把任何物品與互聯網相連接，進行信息交換和通信，以實現智能化識別、定位、跟蹤、監控和管理的一種網絡。
物聯網主要特征:全面感知:利用RFID、傳感器、二維碼等隨時隨地獲取和采集物體的信息。
可靠傳遞:通過無線網絡與互聯網的融合，將物體的信息實時準確地傳遞給用戶。
智能處理:利用云計算、數據挖掘以及模糊識別等人工智能技術，對海量的數據和信息進行分析和處理，對物體實施智能化的控制。
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14、物流倉儲設施，并實現全球化的物流地產網絡，能夠實現全球范圍內的貨物流通。
物流地產行業是經濟發展和消費生活的基礎支撐，當前綠色經濟發展綠色化與低碳化環境下，對物流地產也提出了綠色低碳發展要求，為實現行業的可持續發展，對污染發生源、交通量、交通流等方面提出合理約束。
中國物流地產細分領域發展趨勢參與主體多元化除原有傳統物流地產商以外，房地產商、電商龍頭、快遞企業和境外投資機構紛紛下場，主體的多元化必然引導發展模式的改變與創新。
投融資策略多樣化2020年中國物流地產REITs開始試點，企業可通過多樣的投融資策略來緩和固定資產投資多、回收期長、運營困難等發展難題，實現盤活手頭閑置資源，提高資金周轉率。
基礎設施向高標倉轉型高標倉是未來的發展方向。
新建倉庫將以高標倉為主，同時原有低端倉庫有一部分將逐漸升級轉型為高標倉。
細分市場成為新的增長點目前物流地產已經進入優化調整階段，原有的運營模式在新的經濟發展環境下有待進一步拓展提升，各方參與者都在關注新興需求創造的機遇，將注意力重點放在新領域和細分市場，如冷鏈物流、醫藥物流、融入國家物流樞紐建設等。
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15、資本和被壓抑的資產需求，進一步加速的條件已經成熟。
與COVID-19之前相比，預計將有更加多樣化的交易結構。
3.雖然周期和流行病主導著人們的思維，但企業和社會行為的結構性轉變必須在戰略中加以考慮更多地將由ESG主導。
資本市場概述：過去一年，資本市場艱難前行。
2021年有望逐步減輕這一負擔，較低的基準利率、較高的債務和股權資本可用性，以及相對于其他資產類別具有吸引力的估值，表明經濟復蘇要比過去的衰退時期快得多。
交易量：2020年第4季度全球經濟活動加速，但多數情況下仍同比下降。
與第三季度相比，美洲的增長尤為強勁，而歐洲則相對較弱。
投資者可能會推遲第一季度的交易，因為流感疫情壓力再度爆發，市場前景越來越明朗。
隨著寫字樓行業的復蘇，預計到年底流動性將加速增長。
股票：預計隨著全球對更廣泛復蘇的信心增強，流入房地產的資金將恢復。
房地產投資信托基金價格將繼續回升，使房地產投資信托基金變得更加活躍，同時資金流趨于穩定，然后在開放式核心基金轉為正。
債務：與各地區的股票相比，債務市場的復蘇要快得多。
然而，流動性集中在貸款價值比較低的最受歡迎的產品類型。
2021預計交易概況和貸款人池將擴大，例如，預計銀行在美國將變得更加活躍。
定價：全球工業、生命科學和精選住宅類資產的估值普遍上升，而辦公和零售類資產則面臨下行壓力，部分被基準利率的下降所抵消。
在歐洲、亞太地區和人口結構有。

16、目目 錄錄 CONTENT 0101 0202 0303 0404 冷鏈物流行業發展環境 冷鏈物流行業發展現狀 冷鏈物流細分市場現狀 冷鏈物流發展前景展望 冷鏈物流行業發展環境冷鏈物流行業發展環境 1.1 行業概念界定及發展意義 1.2 行。

17、2021 中國物流科技發展報告 羅戈研究 物流科技產品與服務框架 2 基礎設 施平臺 傳感器托盤輪胎視覺倉庫掛車運力車后電子面單 物流科 技產品 倉儲機器人無人車無人機無人貨柜 訂單協同庫存協同智能調度運輸協同網絡規劃計劃協同 供應鏈控制塔。

18、pSF REIT 三項物業資產目前的租戶基本為順風關聯方，按面積算，順風關聯方占總已出租面積的 89.考慮到單一客戶占比較大，該資產組合的風險抵抗能力可能不如擁有多樣化租戶組合的第三方物流倉儲設施。
當然，順風作為中國最有實力的物流企業之。

19、整體來看，我們認為，多樣化的租戶組合方式優于關聯方背書的方式。
首先，在多樣組合下依然能夠保持較高的出租率，能夠更為體現資產的優質程度和管理人的管理能力。
管理人的管理能力強，才意味著未來倉庫經營表現有繼續保持或提升的可能，也才意味著基金未來。

20、中國雖然近幾年在持續推進基礎設施建設，完善港口配套基礎設施，推進解決鐵路進港最后一公里，但是在鐵水公鐵的銜接方面，以及多式聯運的物流樞紐建設方面依然落后歐美發達國家。
pp同時設備標準缺失箱子尺寸集卡車型規定雙層箱火車樞紐裝卸設備也會導致集。

21、從融資次數和融資金額可以看出，雖然2019年融資次數相較于2017年大幅下降，但融資金額逐年遞增，2019年融資金額達132億元，同比增長15.8，投資企業加大對智慧物流的投資力度，助力智慧物流的快速發展。
在細分物流技術領域中，投資分布集中。

22、 城鎮綜合開發項目投資模式中，PPP模式占據多數。
PPP模式成熟合規性強。
并根據合作內容等發展出PPP產業服務PPPEPC等衍生模式。
采用類PPP模式的城鎮綜合開發項目比例較少，各種模式仍在探索中，應用較多的模式包括ABO模式投資合作模式。

23、疫情反復及其帶來的經濟影響占比高達2相較2020年，全球主要經濟體疫苗的研發及接種初見成效。
但德爾塔及拉姆達變異毒株的快速傳播為疫情再添新的不確定性，再度趨嚴的封鎖措施持續影響各國經濟復蘇前景。
此外，美聯儲持續偏鴿，回訪者對通脹及美聯儲。

24、 證券研究報告 請務必閱讀正文之后的免責條款 物流分揀系統龍頭，競逐全球物流自動化大市場物流分揀系統龍頭，競逐全球物流自動化大市場 中科微至688211.SH投資價值分析報告2022.3.10 中信證券研究部中信證券研究部 核心觀點核心觀點。

25、I 中國物流標準化發展監測分析報告 2017 年度 商務部流通業發展司 商務部研究院 中國商貿物流標準化行動聯盟 2018 年 5 月 II 目 錄 一全國物流標準化總體情況 . 3 一標準托盤產量占比持續提高 . 3 二托盤標準化比率達到。

26、01智慧物流是世界物流業的發展趨勢，是物流從業者共同追求的目標。
2016 年是我國智慧物流發展具有標志性意義的一年。
7 月，國務院常務會議部署推進互聯網 高效物流，以現代信息技術為標志的智慧物流已成為物流業供給側結構性改革的先行軍。
特別是電。