觀點指數：2022年度商業地產表現報告（86頁）.pdf

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1、表現力指數2022 年度商業地產表現報告1表現力指數2022 年度商業地產表現報告2目 錄市場綜述表現力指數2022 年度商業地產企業表現住房租賃發展文商旅發展消費品牌發展商業表現系列研究成果可持續發展關于觀點指數商業地產金融商業地產零售業態發展商辦與辦公空間發展0509091013171921232528326975867834394041435051525462市場綜述報告研究成果產生過程研究成果指標體系商業地產企業表現研究成果商業地產企業表現研究成果分析管理能力表現研究成果品牌價值表現研究成果創新能力表現研究成果商業地產商資產管理表現研究成果商業地產管理企業表現研究成果商業地產金融報告商

2、業不動產投資管理機構表現研究成果消費品牌發展報告消費品牌表現研究成果表現力指數 2022 年度商業地產表現研究成果可持續發展報告商業地產零售業態發展報告購物中心運營商表現研究成果購物中心運營表現研究成果社區商業運營商表現研究成果商辦與辦公空間發展報告商辦運營商表現研究成果商辦資產運營表現研究成果商寫物業服務企業表現研究成果住房租賃發展報告文商旅發展報告表現力指數2022 年度商業地產表現報告3前 言過去的一年中，疫情雖多有散發，但是商業地產發展總體復蘇向上。住宅開發上的受挫，讓企業更加客觀理性地看待商業地產的發展及變化。如果說過去企業更多是將商業地產作為住開的補充，那么當前則更注重該行業的獨立

3、價值。與此同時，我們也可以看到商業地產行業涌現出更多的活力與發展風向。資管時代的深耕與機遇把握，讓不少業態、項目和企業的核心競爭力進一步凸顯；辦公空間服務和產業的結合，打造了更高的樓宇經濟價值；文商旅的創新融合，激發出更多的商業空間和想象；而創新技術、新零售、數字化和 ESG 的滲透，則讓行業的可持續發展有了更多的支撐力量。于創新涌動的發展浪潮中，觀點指數研究院通過專業深度的數據研究與調研剖析，于 2022 觀點商業年會現場重磅發布表現力指數 2022 年度商業地產表現報告，和與會嘉賓一同探析商業地產的發展概況，把脈行業風向與前景，共成長齊發展。表現力指數2022 年度商業地產表現報告4市場綜

4、述表現力指數2022 年度商業地產表現報告501市場綜述：消費復蘇與投資緊縮整體來看，商業地產在逐漸恢復元氣，但投資額較去年有所下滑，至今仍未達到去年水平。今年前三季度，物價走勢平穩，為消費回暖打下了堅實基礎?？傮w來看，社會消費品零售總額在 6 月份開始逐漸回暖，直至 8 月呈現同比正增長，這表明 5 月份以來全國各地消費刺激措施有一定的成效。其中，網上零售額持續保持正增長。在商辦領域，據世邦魏理仕調查數據顯示，未來有不少新的辦公空間拓展需求。整體來講，上半年商業地產景氣在逐漸恢復。供給端，商業地產的投資額較有所下滑，至今仍未達到去年水平。這主要是因為房地產行業的整體銷售不景氣，導致資金來源匱

5、乏?？梢钥吹?，不論是辦公樓還是商業營業用房，其新開工施工和竣工面積均在萎縮，不過前者的萎縮幅度相對較小。退出端，近幾月商業地產銷售面積雖然較年初有所下滑，但較去年仍然能實現同比增長。其中，商業地產期房的下滑幅度較大，特別是商業營業用房期房，于今年 9 月處于同比負增長的狀態。另外，大宗交易較去年活躍度有所上升，這仍是商業地產退出的主要渠道。而另一個渠道 CMBS，今年的活躍度較往年有所降低，但保險版的 CMBS 正在掀起一陣浪潮。據國家統計局數據，今年 1-9 月份，我國的 CPI 指數呈現整體消費市場回升，商辦領域有新拓展需求穩定趨勢，一直在 2.5%附近徘徊，物價保持平穩。其中，食品煙酒類

6、受豬肉價格波動影響，指數在 7、8、9 月份呈現上升趨勢。據公開數據，上半年 CPI 同比漲幅在 10%-20%的新興市場和發展中國家有 45 個，但我國的 CPI 仍然在正常區間內運行，這對消費景氣的恢復有正向推進作用。受疫情地區多發以及社會總體需求不足的影響，我國的消費情況總體呈現出由谷底開始回升的態勢。據國家統計局數據，4 月份的社會消費品零售總額同比增長-11.1%，直接導致 4 月份社會消費品零售總額累計增長轉為負。5月份延續 4 月份的萎縮態勢，直到 6 月份才開始慢慢恢復。8、9 月份，社會消費品零售總額累計增長轉為正增長，9月份為 0.7%。這意味著各省市的消費刺激舉措有了一定

7、的成效，就廣東省來說，據商務廳消息，5 月以來，廣東在全省范圍發放消費券，并將延續到 10 月底。截至 9 月 21 日，全省已發放核銷消費券約 11.3 億元，直接拉動消費約 100 億元。表現力指數2022 年度商業地產表現報告602商業地產投資額下滑，拖累新開工及竣工面積在沒有良好的退出渠道之前，大部分商業地產開發商的開發模式基本是以住宅業務輸血商業地產業務，如龍湖明確每年將從住宅銷售額中拿出一定比例來投資商業地產。所以，當住宅業務整體不景氣時，投資于商業地產的資金量將會減少。據國家統計局數據，今年房地產投資累計增長率，4 月份開始后為負增長，9 月份為同比增長-8%。其中，辦公樓和商業

8、營業用房投資累計增長率自 2 月份以來均為負增長。至今年 9 月，辦公樓投資累計同比增長率為-9.9%，商業營業用房投資累計同比增長-12.2%，下滑幅度均大于房地產整體的投資累計增長率-8%。這意味著，在目前資金鏈緊縮情況下，行業整體的選擇是減少商業地產投資，僅剩幾家有實力的國企和頭部央企在持續投資。如華潤置地和中海，今年已在公開市場拿了不少商用地塊。具體來看，辦公樓新開工施工面積累計增長率均為負增長，由 3 月份的-4.2%迅速擴大至 9 月份的-36.6%。類似的，辦公樓竣工面積累計增長率也均為負增長，由 2 月份的-9.1%迅速擴大至 9 月份的-23.6%。觀點指數認為，兩者均受到位

9、資金影響，資金鏈的不暢，導致新開工面積和施工速度均受到較大的影響。另外，辦公樓施工面積累計增長率雖然也均為負增長，但幅度較小，9 月份的增長率為-5.1%。這表明各地開工仍在持續，當地政府也給予了較大的支持。如鄭州的紓困基金，首先就用于建業地產在金融島的寫字樓項目，助力其復工復產。因資金斷裂而停工的寫字樓項目，若能及時得到資金支持，那么該項目便能在不久后產生現金流，這也是政府及社會資本重點支持復建的原因。同樣，商業營業用房新開工施工面積累計增長率、竣工面積累計增長率和施工面積累計增長率也呈現出相似的規律，據國家統計局數據，房地產本年實際到位資金合計累計增長率均為負增長，8 月份該幅度已擴大至-

10、16.7%。其中，9月份房地產投資本年資金來源小計累計增長率為-24.85%。觀點指數認為，這主要是行業整體銷售景氣下滑帶來的影響，而 1-9 月前 100 房企累計實現權益總銷售金額 36631億元，同比下降 49.1%。據公開消息，今年上半年，全國累計發放消費券超過 100億元，對區域經濟拉動效果顯著。國家統計局數據則顯示，網上零售額累計增長持續呈現正增長，其中 2 月份同比增長率最高，為 10.2%；5 月份同比增長率最低，為 2.9%。9 月份恢復到 5 月份以來的最高幅度，為 4%。從消費品類來看，餐飲和商品零售也在 6 月份開始復蘇。國家統計局數據顯示，5 月份餐飲收入同比增長為-

11、21.1%，但在 6 月份回升至-4%。商品零售累計增長率也從負增長轉為 6 月份的正增長，為 0.1%。美團數據顯示，7 月以來全國到店餐飲線上交易額環比上月增長 20.2%，消費券的發行也有力促進了實體餐飲業的發展。從零售業態來看，限額以上百貨店、專業店和專賣店在 6月份過后均呈現銷售回暖趨勢，這些非生活必需用品店在幾輪消費刺激下，出現一定的成效。而關于生活必需用品，限額以上超市和便利店，今年以來持續保持正增長，近幾個月零售額累計增長率保持在 4.1%和 4.6%附近。超市是居民生活消費的主要場所，疫情期間為了穩定生活用品供應，各地方政府大力支持。同時，超市也通過線上平臺進行營業，保障了周

12、邊居民的需求。而便利店憑借密集的線下網點、成熟的供應鏈和區位近的優勢，也為民生物資供應發揮了重要作用。在商辦領域，據世邦魏理仕 7 月份在全國范圍內 201 份調查樣本顯示，有 36%受訪者表示未來 18 個月將增加辦公面積。具體來看，55%專業服務業和 42%金融業受訪者計劃增加辦公面積，同時有30%科技企業也將進一步擴容。表現力指數2022 年度商業地產表現報告7新開工和竣工面積均受到較大的影響，而施工面積影響相對較小。03大宗交易活躍，保險 CMBS 退出興起據國家統計局數據，辦公樓銷售面積累計增長率由年初的 35.6%下降至 9 月份的 14.4%，但總體來說仍持續在正增長。其中，辦公

13、樓現房銷售面積累計增長率由年初的35.9%下降至 8 月份的 13.7%，辦公樓期房銷售面積累計增長率由年初的 35.4%下降至 9 月份的 1.8%。這也反映了市場對辦公樓期房如期交付的擔憂，所以市場更青睞于辦公樓現房。另一方面，辦公樓累計新開工面積的銳減，也導致了期房銷售的下滑。相應的，若辦公樓累計竣工面積下滑幅度較大的話，也將影響后續的辦公樓現房銷售面積。除此之外，商業營業用房銷售面積呈現出不同的情況，期房銷售面積累計增長率由年初的 10.8%下滑至 9 月份的-5.8%。由于商鋪類可能將涉及到眾多的個體戶或者小微企業，他們承受風險的能力極低，所以在商業營業用房期房購買方面極為慎重。但是

14、，在現房方面卻顯示出不同的情況，3 月至 9 月期間，商業營業用房現房銷售面積累計增長率穩定在 21%-32.2%之間。觀點指數認為，除了 5 月份消費回暖所帶來的刺激以外，商鋪抗通脹也成為購買的理由之一。但期房的銷售面積比例較大，所以整體的商業營業用房銷售面積累計增長率并不高，并由年初的 12.9%下降至 9 月份的 2.3%。除了通過銷售退出以外，商辦零售大宗交易也是資方的主要退出渠道。據 Wind 的不完全統計，今年房地產成功并購的事件數為 90 起，比去年同期增加 17 起；涉及并購金額為 720 億元，比去年同期增加 189 億元。商辦大宗交易方面，據觀點指數不完全統計，截至 9 月

15、底內地共計有 29宗商辦資產大宗交易事件，成交總金額為 519.87 億元。而在資產證券化退出方面，據同花順 iFinD 數據，今年 1-9月 CMBS 和類 ABS 發行量為 58 只，同比下跌 9.3%；總規模為 905.42 億元，同比下跌 15.3%。雖然交易所市場和銀行市場的發行規劃規模有所下降，但保險交易市場有了新的契機。今年二季度，市場迎來首單保險版 CMBS，發行規模為 13.5 億元。據上海保險交易所數據，中保登作為保險資產支持計劃的登記機構，三年來業務規模由 115 億元增至 4080 億元。整體來看，保險業資產證券化在迅速發展。表現力指數2022 年度商業地產表現報告8表

16、現力指數2022 年度商業地產企業表現表現力指數2022 年度商業地產表現報告9表現力指數2022 年度商業地產企業表現研究成果產生過程研究體系中國內地地區，主要覆蓋面為“北上廣深”四大一線城市，以及商業地產發展活躍的二三線城市。在中國內地針對商業不動產物業進行投資或管理運營的企業及機構。企業自行申報、上市公司公開資料、第三方專業機構提供、觀點指數調研與統計。運營指標統計的是在內地運營的商業地產企業數據。由于很多非上市企業不對外公開數據，因此我們在采取相關數值計算時，可能會有些許誤差，非絕對準確。調研過程中，部分企業要求數據不對外公布，觀點指數對此表示理解及尊重。購物中心、社區商業、街區商業、

17、奧特萊斯、文商旅、酒店、商辦、寫字樓、辦公空間服務（靈活辦公等）、長租公寓、服務式公寓等在內的商業用途物業（所有統計數據僅為內地商業物業的數據）。觀點指數長期跟蹤商業地產企業表現、行業動態、經濟走勢，并在此基礎上捕捉到精準而全面的市場數據，將實時、準確的數據與深度的分析相結合，采用實地調研、問卷訪問、企業訪談、資料檢索、歷史研究、數量統計等方式，構建獨特的數據分析模型體系。本研究成果由營運、管理、品牌、創新四大研究體系構成，總分值 100 分，權重分別為營運指標 40%、管理指標 30%、品牌指標 15%、創新指標 15%，即分別為 40 分、30 分、15 分、15 分。營運指標（40 分）

18、：商業投資性物業總收入、非自持商業物業運營及物業管理服務總收入、投資性物業總資產值及變動情況情況、平均租金水平、商業物業面積、商業物業數量、商業物業布局等。由于候選企業包括商業地產商及商業地產管理企業，因此研究體系中對應上述兩類企業，對運營能力、營收效益、資產回報表現等進行多維度的營運指標考量。管理指標（30 分）：主要考量企業是否具有豐富的經驗與規范的體系、具有專業團隊，包括業態規劃、招商管理、團隊建設、策劃推廣等。品牌指標（15 分）：品牌影響力在競爭激烈的市場中變得愈發重要，主要包括品牌熟知度、租戶認可度、城市推動力、社會貢獻等，這是品牌開拓市場、占領市場、并獲得利潤的能力，也是消費者選

19、擇產品的信心指標。創新指標（15 分）：創新指標是一個可以充分反應企業勇于改變及可持續發展的指標，創新能力也是衡量一個企業卓越與否的重要標準，包括資本創新、模式創新、設計創新等。篩選城市范圍企業甄選標準數據獲取方法研究數據系統營運指標管理指標品牌指標創新指標40 分30 分15 分15 分商業物業數據統計口徑表現力指數2022 年度商業地產表現報告10表現力指數2022 年度商業地產企業表現研究成果序號企業名稱總分營運指標 40 分商業投資性物業總收入投資性物業總資產值及變動情況非自持商業物業運營及物業管理服務總收入平均租金水平業態規劃品牌熟知度資本創新商業物業面積招商管理租戶認可度模式創新商

20、業物業數量團隊建設城市推動力商業物業布局策劃推廣社會貢獻設計創新管理指標 30 分品牌指標 15 分創新指標 15 分12345678910111213141516171819202122232425262728293031323334.4 34.2 33.4 33.8 33.8 34.0 33.6 33.3 33.2 33.0 33.7 33.6 33.9 33.8 33.7 32.9 33.1 32.1 29.8 27.7 32.9 33.3 32.9 32.5 32.6 32.3 31.7 30.3 32.3 26.0 31.2 32.3 28.0 23.2 24.3 23.0 22.8

21、 23.3 22.7 22.6 22.9 21.9 22.0 22.5 22.4 22.1 22.3 19.7 21.8 20.6 21.2 21.9 21.6 17.1 18.2 18.3 17.0 18.4 16.4 17.2 21.5 20.3 22.5 19.1 18.7 19.5 11.8 11.4 11.3 10.9 11.2 11.5 11.0 10.5 10.9 9.7 11.1 10.2 9.6 7.6 10.1 9.4 9.4 10.0 9.4 9.5 9.5 10.8 10.7 10.3 9.3 8.0 9.9 7.9 8.2 7.7 6.2 8.2 8.9 13.2 1

22、2.3 13.5 13.4 12.5 12.4 13.3 10.9 10.9 12.1 9.2 10.0 10.4 12.2 12.0 10.9 11.5 11.0 10.9 11.3 10.2 7.2 7.4 9.2 8.5 11.9 9.6 8.6 7.3 11.8 11.1 8.3 10.9 82.6 82.2 81.2 80.9 80.8 80.6 80.5 77.6 76.9 76.8 76.5 76.2 76.0 75.9 75.5 75.0 74.6 74.3 72.0 70.1 69.7 69.5 69.3 69.0 68.8 68.6 68.4 68.3 68.1 68.0

23、67.6 67.5 67.3 華潤萬象生活恒隆地產凱德集團印力集團龍湖集團太古地產珠海萬達商管新城控股中糧大悅城招商商管新鴻基地產中海商業嘉里建設越秀商投光大安石世茂商業融創商業保利商旅世紀金源商管集團金科商業集團合生商業集團九龍倉新世界中國瑞安房地產恒基兆業碧桂園文商旅寶龍商業金地商置陸家嘴商業旭輝商業中國金茂金融街資管國貿中心表現力指數2022 年度商業地產表現報告11表現力指數2022 年度商業地產企業表現研究成果序號企業名稱總分營運指標 40 分商業投資性物業總收入投資性物業總資產值及變動情況非自持商業物業運營及物業管理服務總收入平均租金水平業態規劃品牌熟知度資本創新商業物業面積招商管

24、理租戶認可度模式創新商業物業數量團隊建設城市推動力商業物業布局策劃推廣社會貢獻設計創新管理指標 30 分品牌指標 15 分創新指標 15 分9.4 9.5 9.1 9.2 5.7 9.4 6.0 8.4 8.9 8.5 6.1 9.2 9.4 6.9 7.4 9.3 6.9 7.9 6.9 9.3 8.7 6.8 5.7 8.0 6.7 6.9 6.7 6.0 4.9 6.9 7.5 5.3 6.0 9.1 11.7 8.5 6.1 9.3 10.9 10.7 9.0 9.3 7.5 8.9 6.3 10.8 5.6 11.2 11.4 8.5 5.3 9.1 9.3 7.4 5.6 7.0

25、5.6 6.3 6.5 6.1 11.0 4.7 5.9 4.5 4.7 3.6 67.1 66.9 66.7 66.3 66.0 65.9 65.2 64.8 63.9 63.5 63.1 62.7 62.2 61.7 61.3 60.9 60.6 60.0 59.6 59.2 58.8 58.4 58.3 57.9 57.5 57.0 56.1 55.7 55.3 54.9 54.5 54.1 53.6 29.3 28.7 30.5 30.6 32.0 24.2 30.1 30.3 29.5 29.6 30.8 28.5 21.0 30.3 22.1 19.9 27.4 28.1 23.0

26、 19.6 22.7 28.4 31.0 27.6 28.2 28.3 26.5 17.6 29.3 28.6 28.4 27.8 29.8 19.3 17.0 18.6 20.4 19.0 21.4 18.4 17.1 16.2 17.9 17.3 18.7 21.0 18.9 20.6 20.3 17.8 18.7 20.6 21.0 20.0 17.6 14.6 16.7 16.3 15.3 16.8 21.1 16.4 13.5 14.1 16.3 14.2 3435363738394041424344454647484950515253545556575859606162636465

27、66星河商置集團復星商業管理集團北辰實業仁恒商業金隅商管銀泰置地首創鉅大金鷹國際綠地商業合景泰富商業資管佳兆業商業遠洋商業益田旅游商業集團時代商業集團卓越商業華聯集團愛琴海集團茂業商業恒太商業粵海天河城百聯集團長江實業綠景資產弘陽商業萊蒙商管中南商用凱華地產正佳集團環球港商業五礦地產國瑞商業南國置業魯能商旅表現力指數2022 年度商業地產表現報告12表現力指數2022 年度商業地產企業表現研究成果676869707172737475767778798081828384858687888990919293949596979899100序號企業名稱總分營運指標 40 分商業投資性物業總收入投資性物

28、業總資產值及變動情況非自持商業物業運營及物業管理服務總收入平均租金水平業態規劃品牌熟知度資本創新商業物業面積招商管理租戶認可度模式創新商業物業數量團隊建設城市推動力商業物業布局策劃推廣社會貢獻設計創新管理指標 30 分品牌指標 15 分創新指標 15 分鴻榮源壹方商置SM 中國英格卡購物中心中駿商管東百集團王府井集團北投商業蘇州恒泰砂之船上坤商用上實城開大信控股美的商業龍光商業地產華發商業海印股份京基集團融僑商業福星惠譽商業圓融發展永旺夢樂城百盛商業建發商業雅居樂商旅天朗商業崇邦集團富港集團東原商業藍潤商業華宇商業榮盛商業方圓商管俊發商業宏發商業26.8 27.1 26.6 25.9 21.9

29、 26.3 27.9 28.0 27.0 27.4 28.9 26.7 27.3 24.9 26.0 15.0 15.4 26.2 23.3 20.8 21.6 22.2 22.4 27.5 22.6 14.3 21.3 15.6 26.1 26.4 16.3 20.2 13.3 20.416.7 14.1 15.0 13.8 15.0 13.0 12.4 11.1 13.3 11.0 11.7 11.0 9.5 8.3 11.3 15.2 14.4 10.2 13.6 15.8 12.2 12.7 12.8 9.7 11.7 16.8 11.0 14.5 8.5 8.0 14.7 12.4

30、16.8 11.95.0 5.6 5.2 6.3 7.5 4.7 4.1 5.5 5.0 5.9 4.6 5.0 5.2 9.8 5.4 7.7 8.6 3.5 4.8 4.4 6.3 4.1 5.9 3.6 3.4 4.5 5.2 6.1 3.8 2.8 4.7 3.1 5.6 3.64.6 5.9 5.5 5.9 7.0 7.0 6.2 5.6 4.5 5.1 3.7 5.8 6.1 4.7 4.6 9.0 8.1 6.2 4.0 4.4 4.9 5.6 3.2 3.0 5.7 7.4 5.1 6.0 3.5 4.3 5.4 5.0 4.6 4.053.1 52.7 52.3 51.9 5

31、1.4 51.0 50.6 50.2 49.8 49.4 48.9 48.5 48.1 47.7 47.3 46.9 46.5 46.1 45.7 45.4 45.0 44.6 44.3 43.8 43.4 43.0 42.6 42.2 41.9 41.5 41.1 40.7 40.3 39.9表現力指數2022 年度商業地產表現報告1301商業地產企業表現研究成果分析面臨諸多不明朗因素的情況下，近 7 成企業依然錄得了正向增長，說明國內商業地產市場的基本面依然向好。2022 年接近尾聲，這一年里，商業地產行業依然面臨重重挑戰，疫情常態化給商業活動開展帶來不利影響，大眾消費需求尚未迎來釋放。為

32、適應市場變化和行業調整，商業地產企業們紛紛進行創新、變革，以對市場的研判、過硬的商業運作能力、創新的發展模式，在激烈的行業競爭中占據一席之地。觀點指數通過對 2022 年度商業地產市場的表現進行研究，發布 表現力指數 2022 年度商業地產企業表現 研究成果。其中，華潤萬象生活、恒隆地產、凱德集團表現出色，在研究成果名單中居于前位。作為較受市場青睞的商管企業，年內華潤萬象生活繼續憑借出色的商管能力，獲得可觀的商管收入。2022 上半年，其商業運營及物業管理服務板塊錄得 19.24 億元，同比增長 18.5%，保持較快增速。其中，來自購物中心的商業運營及物業管理服務收入為 11.73 億元，較去

33、年同期上升25.7%，占總收入22.2%。來自寫字樓部分的為7.51億元，占比 14.3%。目前，華潤萬象生活繼續深耕購物中心和寫字樓領域，且保持行業優勢。截止 2022 上半年，華潤萬象生活購物華潤萬象生活位居首位，恒隆凱德鞏固優勢中心運營及物業管理服務業務布局 68 個城市，在營項目74 個；為 24 個寫字樓提供商業運營服務，總建筑面積為160 萬平方米；為 128 個寫字樓提供物業管理服務，總建筑面積為 870 萬平方米。恒隆地產則繼續保持在高端商業的優勢，雖然年內上海的王牌項目受疫情影響，但收入依然“抗打”。2022 上半年，其內地租賃物業錄得收入 33.61 億港元，同比增長 2%

34、。商場方面，隨著 6 月份消費市場有所回暖，商場的租賃表現好轉。而辦公樓組合表現強韌，出租率也維持較高水平。隨著無錫、昆明和武漢三座近年開業辦公樓的出租率提升，辦公樓整體收入較去年同期上升 16%，達到 5.47 億元。而凱德集團憑借自身資管能力，通過不斷強化資產組合，獲得不錯的成效。除通過升級改造優化旗下資產外，也發力收并購市場，獲得機會物業。如今年 5 月，市場消息稱凱德拿下蘇寧置業旗下北京蘇寧生活廣場，該物業對外報價約為 35 億元左右，但最終成交價只有其報價的 7 折。除上述企業外，商業賽道的廣闊前景也吸引了越來越多的企業加入，涌現出不少后起之秀。如旭輝商業，截止2022 上半年，其已

35、開業投資性物業總建筑面積超 96 萬平方米，持有項目總建筑面積超 278 萬平方米，持有物業收入達到 6.6 億元。從行業角度來看，這類企業有著后發優勢，能夠快速完成商業基礎的搭建，將更多精力放在產品打造上，成就優質項目。表現力指數2022 年度商業地產表現報告140203投資物業收入分層明顯，腰部企業競爭加劇市場風險沖擊下，內港資表現迥異據觀點指數監測，“表現力指數2022 年度商業地產企業表現”中的樣本企業數據顯示，前三季度的投資物業總收入為 1596.36 億元，平均值為 21.29 億元，中位數為 9.48億元。收入區間分布上，10 億元以下的樣本企業數量占比最多，為 46.67%。其

36、次是收入 20-50 億元以上的企業，占比28%；10-20 億元的企業數占比 16%，占比最少的是 100億以上及 50-100 億元的企業，共計占比不超過 10%。在樣本池中，觀點指數選取了 24 家具有代表性的企業，以此聚焦觀察 2022 年的企業表現?？梢钥吹?，樣本企業投資物業收入跨度從 5 億元到逾百億元不等。其中營收超 100 億的企業僅有 1 家，50-100 億區間的企業 3 家，10-50 億元的企業 15 家，10 億以下的企業 5 家。從營收角度來看，中間收入區間及 10-15 億元的企業居多，這與當前國內商業地產市場的格局相一致。目前國內商業地產市場競爭中，頭部企業占據

37、著最大的話語權，且具備較強的商業資源優勢，市場地位短期內難以撼動。與此同時，伴隨著商業的轉型升級、市場環境的變化等，中間腰部企業迎來更加白熱化的競爭格局。隨著商業地產行業集中度不斷提升，尾部企業面臨生存空間被壓縮的困境。從收入增速區間上觀察，可以發現，24 家樣本企業中，增幅超過 50%的企業僅有 1 家，增幅 20%-50%的企業3 家，增速 0%-20%的企業 12 家，增速為負值的企業為8 家。而錄得正向增長和負向增長的企業占比分別為 67%和33%。在市場面臨諸多不明朗因素的情況下，近 7 成企業依然錄得了正向增長，說明國內商業地產市場的基本面依然向好。國家統計局數據顯示，2022 年

38、 1-9 月份，國內社會消費品零售總額錄得 32.03 萬億元，同比增長 0.7%，依然能保持穩定增長趨勢。同時也需要注意到，企業正面臨營收收窄的局面。社會消費品零售總額雖然依然保持增長趨勢，但幅度減弱，大眾的消費意愿較去年同期并未有較大提升。據觀點指數不完全統計，2022 年 1-9 月，全國范圍內共開業零售商業項目近 200 個，總體量近 1200 萬平方米。無論是數量亦或體量，都比去年有所減少，從中也可以窺見市場需求有所降溫。除去商業大環境的影響外，企業的經營策略、商業布局、業態結構，以及整體的抗風險能力也與收入密切關聯。如上半年上海、深圳、北京等地疫情反復，給布局在這些城市的企業帶來不

39、利影響。樣本企業中，重倉以上城市的收入同比增幅減小。為更加深入地探討企業的表現情況，觀點指數剔除規模較小且非典型的企業，選取了 12 家代表性樣本企業。這些表現力指數2022 年度商業地產表現報告1504長期主義價值引領，港資單位資產值優勢突出樣本企業業態上涵蓋了以購物中心或商辦業態為主的龍頭企業，同時也兼顧了內資與港資。從投資物業的營收及增速來看，不同類型企業間的差異明顯。增速較高的 G 企業為內資企業，期內投資物業收入增長超過 20%。該企業業態組合較為豐富，包含購物中心、社區商業、住房租賃等在內的多種業態，物業組合抗風險能力較優。該企業商業面積和營收占比最大的業態為購物中心，在此業態上，

40、之前數年的發展使其具備了頭部規模，此外目前采取了輕重并舉戰略，這也助其加快了拓展的步伐。據觀點指數統計，該企業上半年新增運營的購物中心項目為 4個，計劃2022全年將有8個重資產、5個輕資產項目落地。對比之下，港資企業的增幅則稍微遜色。12 家樣本企業中的 6 家港資企業，增速為正的有 4 家，此外 2 家同比有輕微下降趨勢，這與港資在內地的商業物業定位與布局有較大關系。樣本企業中的港資企業，基本布局在國內的核心一二線城市，如上海、深圳、廣州及成都等，遵循商業區位優先的原則，且大多定位為高端商業。而上述城市今年以來受到疫情的影響較大，較大程度上影響了整體業績增長。而且，高端定位的項目受沖擊明顯

41、，這類項目銷售額依靠于奢侈品銷售業績拉動，疫情作用下，目標客群的購買行為受限，難以實現可觀的增長。奢侈品企業的業績也能佐證這點，開云集團業績顯示，受中國部分城市暫時停滯影響，第二季度其收入同比下跌15%。由于國內疫情防控等客觀因素，部分消費者的購買熱情有所下滑，奢侈品牌在國內的消費動力有所不足。如港資企業 A，期內投資物業收入減少約 2%，背后原因是旗下高端商場租金收入下降。企業目前正在積極應對，如持續調整增強影響力，主要通過引入首店，調整業態組合等方式實現。據觀點指數了解，年初至今，該企業位于成都的項目引進了超過 20 家新店，其中不乏全國首店、西南首店、成都首店等。業績增長速度之外，單位面

42、積租金水平也是衡量企業能力的重要標準。12 家樣本企業中，港資企業具有絕對優勢，期內單位面積租金水平遠超內資企業，基本在 2000 元/平方米的水平，這與港資企業的長線投資運營思維密切相關。其中，港資企業 J 的單位面積租金水平最高，物業大部分集中于上海及長三角，且占據城市核心區位。內資企業中單位租金水平最高的是企業 G，超過 1500 元/平方米，其余大部分企業在 500 元/平方米左右水平，這與內資企業布局城市較多，涵蓋多能級城市有較大關系。單位租金水平外，投資物業資產值也是衡量商業地產企業是否擁有優秀運營能力的重要標準。企業成功打造并運營高價值的商業資產，獲得可持續性的高收益回報，才能獲

43、得行業認可與資本青睞。為了更具體分析企業的投資物業資產值情況，觀點指數在研究樣本中抽取了 14 家上市企業進行對比分析。樣本企業中，64%企業投資物業公允價值變動為正，36%的企業錄得虧損。錄得正向增長的樣本企業中約三表現力指數2022 年度商業地產表現報告16分之二的企業變動幅度并不大，僅有三分之一企業錄得十億以上增長。分析原因，公允價值變動增幅較大的企業主要通過資產管理提升資產價值，強化多元資產組合的增長韌性，實現可持續性收入穩步增長，以此提升了投資物業的公允價值。以其中一家實現了營收和公允價值雙增長的企業為例，該企業主要以寫字樓布局為主，業務優勢明顯，而寫字樓資產抵御市場風險的能力較強，

44、此外購物中心、住房租賃、辦公空間等多元化業務齊頭并進帶來的整體業務優勢也較為明顯。目光再聚焦到投資物業資產值本身，14 家樣本企業中，1000 億元以上的企業 3 家，500-1000 億元的企業 7 家，500 億元以下的 4 家。資產值龐大的頭部企業，可觀的資產值背后是長期累積的運營經驗及規模擴張的結果。單位面積資產值方面，樣本企業中的港資企業位居前列。這類企業雖然商業項目規模有限，但項目往往精雕細琢，加之長線運營思維，更能打造出優質的資產項目。隨著內地商業地產的發展，部分港資企業也加大了投資力度，如太古地產和新鴻基地產。前者在財報中提及，立足大灣區長遠發展，將是太古地產未來的投資重點。項

45、目發展上，該集團廣州聚龍灣片區商業項目正在推進，深圳也將落地商業項目，近期還與陸家嘴簽約合作意向書，投資動作頻繁。新鴻基地產也表示，大灣區正急速發展，廣州環球貿易廣場將與集團在香港的高鐵西九龍總站發展項目發揮協同效應，進一步壯大其在大灣區內的業務。而對于內資企業而言，雖然項目區位條件和定位與港資企業相差較大，但通過精細化運營和資本化手段運作，同樣可以達到資產值提升的目的?？傮w而言，當前國內商業地產市場，依然充滿著機遇與挑戰。企業必須要苦練內外功，制定適應自身發展的戰略，同時增強項目運營能力，以實現長期健康可持續的發展目標。表現力指數2022 年度商業地產表現報告172022 年度商業地產管理能

46、力表現研究體系包括：企業的商業管理能力（業態規劃、招商管理、團隊建設、策劃推廣等）。序號 序號 企業名稱企業名稱恒隆地產龍湖集團華潤萬象生活凱德集團新城控股印力集團太古地產珠海萬達商管新鴻基地產旭輝商業中海商業越秀商投嘉里建設招商商管世紀金源商管集團中糧大悅城世茂商業金科商業集團金地商置銀泰置地1234567891011121314151617181920表現力指數2022 年度商業地產表現報告18恒隆繼續發揮優勢，提升管理實力將成企業核心方向全球經濟處于下行周期，疊加疫情反復的影響，整體經濟供需走弱，特別是地產行業遭遇二十年不遇之困局，促使國內商業地產變革升級。如何破局，如何從業態規劃、招商

47、管理和經營服務等方面充分發揮管理能力，將成為商業地產企業在行業危機中把握機遇的關鍵。為此觀點指數從業態規劃、招商管理、團隊建設及策劃推廣等多維度，綜合觀察過去一年全力提升管理能力，表現卓越的商業地產企業，為行業發展提供樣本。在企業發展的戰略規劃中，有企業重點布局消費市場活躍的核心城市，也有企業加碼輕資產管理模式。為主動應對經濟下行周期和疫情反復的影響，頭部企業可謂八仙過海，各顯神通，充分發揮管理上的能力。從研究成果來看，恒隆地產、龍湖集團和華潤萬象生活位居前列。恒隆地產位居榜首，2022 年上半年總收入較去年同期增長 7%至 53.02 億港元，整體業務表現強韌。今年上半年上海和香港的商業項目

48、受到新冠肺炎疫情的負面影響，但內地其他城市的高端商場，特別是昆明恒隆廣場、大連恒隆廣場及武漢恒隆廣場所取得的收入，不僅對沖掉了上海和香港物業組合的損失，還給整個物業組合帶來了不俗的收益。恒隆地產的優秀表現得益于地域多元化和組合多元化的策略。值得注意的是，即使市場低迷，恒隆地產在中國內地的寫字樓依然保持著非常高的出租率，充分彰顯了商業地產管理的智慧和能力。與此同時，印力集團、新鴻基地產和珠海萬達商管的表現亦較為突出。印力集團在今年 5 月份攜手中信資本收購長沙悅方 ID Mall 權益，該項目建筑面積 12 萬平方米，將成為長沙首座大型綜合購物中心。截至今年 10 月份，印力運營管理項目超 15

49、0 個，遍布全國 50 多個城市，資產規模近 1000億，管理規模達到 1200 萬平方米。雖然 2022 年疫情反復，階段性地影響到內地商場和寫字樓項目的正常運營，但在 2022 財政年度內，得益于北京、上海等區域優質商場和甲級寫字樓項目的穩健表現，新鴻基地產來自內地的的總租金仍然取得了 4%的增長，達到54.28 億人民幣。在專注香港業務的同時，新鴻基地產積極拓展內地主要城市的業務，絕大部分優質商場和甲級寫字樓分布在北京、上海、廣州和成都等核心城市。截至今年 6 月，新鴻基地產持有內地 163.51 萬平方米的物業。年內竣工的成都環貿 ICD，地理位置優越，也將用作出租及長線投資物業。除新

50、鴻基外，新世界中國和嘉里建設等港資企業今年以來在內地經濟活躍的主要城市都有所行動，憑借港式精細化管理模式同樣位列名單中。上述企業都擁有豐富的管理經驗，對旗下物業的管理精益求精。自去年收并購獲得北京五棵松商業項目，旭輝商業也加快了布局商業地產的步伐，重點聚焦上海、北京、成都、長沙等核心城市。截至今年6月，旭輝商業已布局20個城市，開業 14 座商場，在營總建筑面積 96 萬平方米，合計儲備30 余座商業綜合體。在輕資產模式的駕馭上，珠海萬達商管可以說是駕輕就熟今年以來，其接管了 5 家奧克斯廣場的運營；除此之外，還爭取到了建業地產所有商業項目為期十年的經營權，2022 年上半年新增 8 個萬達廣

51、場，總在管項目達到了 425 個。此番攻城略地，彰顯了珠海萬達商管在商業地產管理上的深謀遠慮。2022 年上半年，其收入 134.8 億，26.7%的高增長背后固然有規模因素驅動，但高水平的出租率也是高增長的重要動能。除了珠海萬達商管外，中海商業、越秀商投都取得了不俗的成績，在商業地產賽道上有所加速，競相展現出優秀的商業管理能力，未來提升管理實力將繼續成為商業地產企業發展的核心方向。表現力指數2022 年度商業地產表現報告192022 年度商業地產品牌價值表現研究體系包括：企業的品牌價值（品牌熟知度、租戶認可度、城市推動力、社會貢獻等）。序號 序號 企業名稱企業名稱華潤萬象生活太古地產恒隆地產

52、凱德集團龍湖集團新鴻基地產珠海萬達商管印力集團中糧大悅城九龍倉新世界中國新城控股瑞安房地產中海商業光大安石保利商旅寶龍商業龍光商業地產招商商管嘉里建設1234567891011121314151617181920表現力指數2022 年度商業地產表現報告20加固品牌護城河，太古龍湖等位居前列在過去一年里，商業地產市場進入了調整期，品牌價值和精細化管理愈加重要。面對行業變革，品牌進化是關鍵，商業地產企業需盡快適應新形勢，加固品牌護城河，避免未來的利潤空間逐漸縮窄。品牌價值于任何一家商業地產企業而言，都是重中之重，唯有好好打造這一名片，方能穩健長存。觀點指數研究院從品牌熟知度、租戶認可度、城市推動力

53、、社會貢獻等多個維度綜合研究，對 2022 年度商業地產領域有突出品牌價值表現的 20 家企業進行總結。在研究成果中，多家商業地產企業，如華潤萬象生活、太古地產、恒隆地產等，憑借出色的品牌影響力，馳騁商業地產領域。華潤萬象生活于今年緊抓國家助企紓困、提振消費等有利政策，持續打造高質量的“萬象城”、“萬象天地”、“萬象匯”品牌。今年重點打造的“深圳萬象食家”以全新的市集型購物中心的模式刷新了品牌印象，而另一項目“南昌萬象城”則以“水”為靈感，把戶外山水帶進購物中心，契合“人與自然”的發展趨勢，對外輸出品牌邏輯。太古地產于今年加大了商業與歷史文化的融合，于聯合國科教文組織世界文化遺跡小雁塔歷史文化

54、片區籌建西安太古里項目，透過具有前瞻性的綜合商業項目，不斷提升品牌熟知度與租客認可度。深耕內地市場 30 多年的恒隆地產，瞄準城市中心地段，在上海、沈陽、濟南、無錫、天津、大連等地均有布局。近期其宣布與 LVMH 在內地地產及零售領域開展為期三年的可持續發展計劃，以一種正和游戲的方式，在推動可持續發展戰略的同時，加強了品牌滲透力。凱德集團方面，“來福士”項目已成其獨具特色的“名牌”，落地于上海、北京、成都等地，被冠以“城中之城”的美譽?！皝砀Ｊ俊比诤狭俗≌?、商業、公寓以及辦公樓等多元化業態，設計方面以“前沿、潮流、創新”為著眼點，引領城市生活方式升級和商業創新，提升了品牌的熟知度。同樣在品牌價

55、值表現研究成果中居于前列的龍湖集團，今年上半年其新開了 4 座商場，其中 3 座是輕資產，以輕重并舉的模式提速發展。但其始終堅持不斷提升產品和服務質量，穩健長足發展，“用產品說話”，專注滿足客戶需求，并獲得了廣泛的品牌認可度。表現力指數2022 年度商業地產表現報告212022 年度商業地產創新能力表現研究體系包括：企業的商業創新能力（資本創新、模式創新、設計創新等）。序號 序號 企業名稱企業名稱凱德集團印力集團珠海萬達商管華潤萬象生活龍湖集團太古地產恒隆地產越秀商投招商商管光大安石碧桂園文商旅旭輝商業復星商業管理集團融創商業華聯集團金科商業集團卓越商業中國金茂保利商旅正佳集團12345678

56、91011121314151617181920表現力指數2022 年度商業地產表現報告22凱德印力持續創新打法，珠海萬達商管迭代進化由于國內外、宏觀政策和微觀基本面多重因素疊加，自去年二季度以來，房企頻繁暴雷，形勢嚴峻，地產行業大規模增量開發的時代一去不復返。存量時代，市場競爭高度激烈，總有具備創新精神的弄潮兒創新打法，主動出擊穿越行業凜冬，獲得市場超額的收益回報。2022 年度商業地產創新能力表現，綜合考量了企業的資本、模式、設計等多個方面創新作為，以創新性為核心，盤點出一批獨具慧眼，洞察行業發展趨勢，始終引領行業發展的優秀企業。當同行還在為如何創新舉棋不定時，凱德集團早已成為商業地產領域數

57、字化運營的頭號玩家。集團旗下的數字化運營平臺凱德星，可以為精細化運營提供大數據支持，為生活、辦公、社交、娛樂等多場景提供更合理的解決方案。上海來福士廣場的辦公空間經過數字化運營改造，共享空間使用率超 60%，降本增收效果明顯。同時開創購物中心場景化再造的商業項目，滿足消費者的情感需求。一系列的創新成就不是一朝一夕所能取得，而是多年商業沉淀的結果。位居第二的印力也有自己的商業堅守堅持產品差異性、拒絕大規模復制，屬于購物中心場景化再造商業項目領域的高端玩家。印力集團發布的沉浸式食集4.0方案，在今年 5 月份收購打造的長沙中心印象城率先落地，以南宋元素為基礎，打造宋代主題場景，刺激沉浸式餐飲娛樂消

58、費。印力“一城一議”理念的內核就是創新精神，購物中心場景化差異化的設計，無論是當地文化、夜市文化還是其他流行文化，都在與印力的商業項目碰撞出更多的火花。此外，珠海萬達商管用 20 年時間進化成商業地產龍頭企業，離不開萬達廣場的創新與迭代。由以沃爾瑪為代表的單主力店驅動的第一代商業體向百貨、影院、餐飲等組合店驅動模式的轉變，由第三代的大型城市綜合體商業中心模式向以體驗業態為主題、圍繞場景、內容、科技進行品牌創新的第四代萬達廣場進化。去年 9 月份開業的深圳龍崗萬達廣場是第四代萬達廣場的典型代表。一部萬達廣場的進化史，可以說是半部中國商業地產的創新迭代史，市場青睞創新精神，所以也賦予了萬達相匹配的

59、市場價值。商業地產創新不僅是淺層意義的新瓶裝舊酒，而是通過新酒刺激新的消費體驗，通過新的途徑來滿足消費者追求幸福美好的需求。虛擬現實和元宇宙概念是否能打開消費新世界，各頭部企業在積極探索。今年是太古地產成立 50周年，其加碼虛擬互動空間，重新闡釋“人貨場”三位一體的新零售服務。隨著數字產業招商、元宇宙商業招商服務的發展，金科商業也成為了眾多元宇宙玩家之一，元宇宙概念在商業地產的持續落地，都是商業地產企業在創新方面的精耕細作。商業地產創新，應該是持續性創新，不僅是應對新冠肺炎疫情的一時之策，更是企業發展的長期戰略。所以，能夠把握住持續性創新趨勢、能夠追隨年輕一代消費需求更新迭代的創新能力才是商業

60、地產企業在存量市場潮頭不倒的核心品質。表現力指數2022 年度商業地產表現報告232022 年度商業地產商資產管理表現研究體系包括：營運指標（商業投資性物業總收入、非自持商業物業運營及物業管理服務總收入、投資性物業總資產值及變動情況情況、平均租金水平、商業物業面積、商業物業數量、商業物業布局等）、管理指標（業態規劃、招商管理、團隊建設、策劃推廣等）、品牌指標（品牌熟知度、租戶認可度、城市推動力、社會貢獻等）、創新能力（資本創新、模式創新、設計創新等）。序號 企業名稱凱德集團龍湖集團恒隆地產新鴻基地產太古地產新城控股中海商業印力集團新世界中國中糧大悅城12345678910表現力指數2022 年

61、度商業地產表現報告24凱德龍湖實現資管超越，恒隆繼續展示強抗風險實力2022 年上半年，我國整體內需不足，消費市場疲憊，但在各種消費刺激舉措下，5、6 月份有所回暖。在商業地產整體環境面臨壓力的情況下，仍有一批商業地產商通過優秀的資產管理能力，實現了超越。在 2022 年度商業地產商資產管理表現研究成果中，凱德集團、龍湖集團、恒隆地產表現突出。對于凱德來說，每年都會預留資金用于資產的改造升級，優化空間的利用價值，同時調整品牌和業態組合，為消費者帶來更好的體驗。凱德每年做預算時，會考慮分析目前項目中的品牌三年后客戶是否還需要，項目的動線是否可以優化，是否需要調整改造。以投入運營 16 年的凱德

62、MALL望京為例，這是凱德進入北京市場的首個項目，去年 9 月，項目將場內原有的百貨業態場地收回進行改造，升級為購物中心二期，加上一期的品牌調整，共引入 70 多家品牌，于 10 月 1 日開業，出租率達 100%。從資管的角度來看，通過資產升級改造提升物業價值，不斷對項目進行翻新，最老的項目同時也可以是最新的項目。為了應對疫情，凱德啟動了凱德星“超級會員”計劃，通過專屬身份、增值權益等舉措與核心客群加強粘性。幾個月來已積累超級會員 15 萬，其消費活躍度達到 70%，貢獻了會員消費總額的 30%以上。這是凱德利用數字化手段進行項目資產管理的一個成功案例。緊隨其后的龍湖，今年上半年的物業投資業

63、務租金收入為58.6 億元，同比增長 22.6%。收入的大幅度增長，主要源自于其優秀的資產管理能力。其中就包括資金實力與開業速度。至今年中期，龍湖已經開業運營了 65 座商場，在手近 130 座，每年將會保持 10座左右的開業速度。長租公寓在手 16 萬間，已經開業超11 萬間。這也得益于龍湖豐富的開發建設經驗和能力。但速度并不是龍湖唯一的優勢，其在商場前期的規劃設計、空間的排布，到后期品牌的招商、營銷推廣等多個方面都力求做到極致，這也形成了獨有的優勢和護城河。在此基礎上，龍湖也得以對外進行輸出，賺取輕資產運營的利潤。在住宅行業下行的背景下，經營性物業收入的增長將對龍湖穿越周期起到重要的穩壓器

64、作用。恒隆地產的資產管理能力依舊可圈可點，特別是不定期地對旗下項目進行資產優化。其中，無錫恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場、大連恒隆廣場均已完成了資產優化。上海恒隆廣場，則通過動線優化、內部裝飾升級、品牌檔次提升、引入線上營銷帶貨的模式，全方位提升商場的購物體驗，使得商場營業額和租金收入都得到進一步提升。目前，濟南恒隆廣場也正處于資產優化改造升級的計劃中。上半年，濟南恒隆廣場商場錄得 1%的溫和升幅。于2021 年 6 月開始的資產優化計劃進度良好，首階段有望于2022年第四季度重開。于2024年完成資產優化計劃后，濟南恒隆廣場有望躋身高端購物商場之列。與此同時，其資金管理能力亦較為突出，低杠桿水平

65、助力其在消費景氣下滑，去杠桿的大周期中有較強的抗風險能力。表現力指數2022 年度商業地產表現報告252022 年度商業地產管理企業表現研究體系包括：營運指標（商業運營及物業管理服務收入、平均租金水平、在管商業物業面積、在管商業物業數量、在管商業物業布局等）、管理指標（業態規劃、招商管理、團隊建設、策劃推廣等）、品牌指標（品牌熟知度、租戶認可度、城市推動力、社會貢獻等）、創新能力（資本創新、模式創新、設計創新等）。序號 企業名稱珠海萬達商管華潤萬象生活合生商業集團寶龍商業恒太商業愛琴海集團星河商置益田旅游商業集團中駿商管遠洋商業12345678910表現力指數2022 年度商業地產表現報告26

66、珠海萬達商管蟬聯首位，華潤萬象生活雙管齊下2022 年度商業地產管理企業表現，從營運、管理、創新、品牌指標等多維度進行綜合性研究，尋找過去一年展現出優秀商管能力，表現突出的商業地產管理企業。上半年，各地疫情的反復給商業地產發展帶來了一定影響。市場依然面臨諸多不確定因素，在此環境下，商業地產管理企業承壓，但市場上依然涌現出了一批表現優異的企業。研究成果名單中，既有專注于運營購物中心的企業，也不乏多元業態運營的企業出現，均展現出了優秀的商業管理能力。蟬聯首位的珠海萬達商管，今年繼續開疆拓土，在項目獲取和開業上有不俗的表現。截至 2022 上半年，其運營管理萬達廣場 425 個，商業運營總建筑面積

67、6010 萬平方米，旗下項目深度覆蓋全國經濟發達及高人口密度地區，足跡遍布全國超過 200 個城市，具備全國性布局的規模優勢。數據顯示，珠海萬達商管在管項目中，來自萬達集團的項目 285 座，在管建筑面積 4260.6 萬平方米，毛利率55.9%；來自獨立第三方在管商業廣場 140 座，在管建筑面積 1747.6 萬平方米，毛利率 32.6%。相比 2021 年末，其第三方比例持續增加。不同于珠海萬達商管專注購物中心領域，華潤萬象生活則在購物中心、寫字樓業態運營上有明顯優勢。截至上半年，其在管購物中心在營項目 74 個，總面積為 790 萬平方米，布局于 68 個城市。憑借出色商管能力及品牌號

68、召力，華潤萬象生活上半年還新獲取 7 個購物中心項目，新增商業面積 62 萬平方米。此外在管購物中心項目上半年的營業額達到 597 億元，同比增長 6.6%，業績表現優異。而寫字樓業務也不遜色，為 24 個項目、總面積 160 萬平方米的寫字樓物業提供商業運營服務，為 128 個項目、總面積 870 萬平方米寫字樓物業提供物業管理服務，是國內少數在購物中心及寫字樓領域，均具備較強商管能力的企業。恒太商業同樣是商管領域的有利競爭者，其有近 30 年的運營經驗，主要圍繞土地規劃、項目定位、商業設計、項目籌備、持續運營和資產保值增值提供專業服務，為商業地產提供全產業鏈系統解決方案。其目前在全國范圍內

69、有超過 50 個商業綜合體項目，運營商業面積超 400 萬平方米。擴張速度上，目前正以每年20 個項目的速度擴張，未來發展值得期待。表現力指數2022 年度商業地產表現報告27商業地產金融表現力指數2022 年度商業地產表現報告2801商業地產金融：流轉的機遇受疫情和全球供應鏈受阻的影響，不動產投資成為各大資金方的主要著力點。前三季度，商業地產資管行業的募資仍較活躍，債權融資和基金設立并重。其中，領展房產基金和平安不動產的債權融資較高，共涉及 400 多億元。特別是前者，正在申請 50 億美元的歐洲中票，這將給其帶來大額的增量資金。此外，在社區商業、存量改造、租賃住房等領域，也有將近 400

70、多億元規模的基金設立，投資巨頭黑石集團也積極成立規模為 303 億美元的房地產基金。受疫情和全球供應鏈受阻的影響，不動產投資成為各大資金方的主要著力點。作為物流倉儲巨頭的 ESR，在收購了 ARA 后，將許多傳統房地產項目收入囊中，目前的收益率較收購前有較大的提升。險資也是不動產投資的重磅玩家，利安人壽和平安系對不動產較為青睞，為其帶來了大量的現金流。存量改造領域，高和資本利用并購基金、輕資產投資基金和證券化三個金融工具來完成重資產的收購改造、管理運營和資本退出，實現了存量改造的閉環。同時，華平投資聯合錦和集團成立錦和資管，專注于存量改造領域。而領盛，除了完成 22 億美元城更基金募集外，還對

71、上海虹橋良華購物廣場項目進行收購改造。退出渠道方面，保險版的CMBS為保險資金的不動產投資、退出提供了良好的渠道；租賃住房公募REITs的正式推出，也豐富了該類資產的退出路徑。另外，內地公募 REITs 正式實施擴募機制，這將帶來大量債權融資方面，主要的兩筆借款是領展房產基金的 50 億美元中票和息票率為 2.75%的 6 億美元高級無抵押票據。目前領展房產基金的長期有息負債余額為 63.55 億美元，若上述中票發行成功的話，將為其帶來可觀的增量資金。目前 50 億美元中票的期限和利率未知，但不論是 LIBOR，還是 SOFR，均受國外通脹加息影響而大幅攀升，預計該融資將帶來較高的利息成本。的

72、增量資金，促進對應領域的發展。債權融資與基金設立并重2022 年前三季度商業地產資管機構主要募資事件募資人/管理人領展房產基金領展房產基金平安不動產平安不動產遠洋資本高和資本數據來源：公開資料，企業官網，wind，觀點指數整理50 億美元中票6 億美元高級無抵押票據，息票率 2.75%發行一般公司債合計 50 億元發行超短期融資券 45 億元10 億元人民幣債券回售展期將成立規模在 10 億元左右的社區商業基金/社區商業挖掘具有升級改造潛力的資產并將其重新定位和開發，實現資產增值的投資機會；目前已投寫字樓、物流倉儲和長租公寓/租賃住房內容投向領盛亞洲機會基金 VI 資金募集規模超 22億美元，

73、其資產購買力將超 70 億美元。房地產基金，預計規模達 303 億美元基金募集規模為 300 億元人民幣參與投資規模約 40 億元的租賃住房基金基金，保利和泰和建信信托有限責任公司擬分別認購不超過 20 億元人民幣。租賃住房領盛黑石集團建設銀行/建信信托廣州保利和泰、建信信托表現力指數2022 年度商業地產表現報告292022 年前三季度商業地產資管機構主要投資管理事件02同時，作為中國平安旗下不動產業務機構，平安不動產今年也發行了 45 億元超短期融資券、50 億元的一般公司債。上半年，平安不動產加大了外部融資力度，或許是受公司收入下滑的影響，目前經營性現金流凈額呈現下滑趨勢。雖然今年收回了

74、大量的投資本金，但收益較往年同期下滑許多，投資性現金流凈額也為負。得益于籌資性現金流的凈流入，平安不動產的現金及現金等價物水平與上年同期基本持平。不同的是，遠洋資本擬對一筆 10 億元的債券進行回售業務的展期。目前，遠洋資本有較多自有資金在投資業務中，受行業景氣下行影響，本金收回時間延遲，影響了債券回售業務?；鹉技矫?，有針對疫情帶來的社區商機，如高和資本于 4 月份成立的專注于社區商業投資的基金，規模就達 10億元人民幣。高和資本創始人蘇鑫認為，1.0 版的社區商業特點是沒有定位+小而散的商戶+沒有運營；2.0 版社區商業則是有特色定位+有主理人的商家+適度的輕運營，而高和資本瞄準的就是

75、2.0 版本的社區商業。存量改造方面，領盛設立 22 億美元機會型基金，尋求具有潛在升級改造機會的項目，包括寫字樓等。目前，該基金已經投出 25%的承諾出資總額，投資組合包括新加坡及澳大利亞的寫字樓改造項目、中國的物流開發項目以及日本的長租公寓項目等。而房地產投資巨頭黑石集團上半年持續收購大量資產后，在本季度也成立了一只新的房地產基金，規模預計達 303億美元，將成為歷史上規模最大的傳統私募股權投資工具。這將迅速推高黑石的資管規模，截至第二季度，黑石資管規模已達 9408 億美元。租賃住房領域，9 月 23 日，建設銀行公告稱擬出資設立住房租賃基金，募集規模為 300 億元人民幣，其中建設銀行

76、認繳人民幣 299.99 億元，子公司建信信托下屬的全資子公司認繳人民幣 0.01 億元?；鹈Q暫定為建設銀行住房租賃基金（有限合伙），投資期限暫定 10 年。該基金將通過投資房企存量資產，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給。觀點指數認為，若該基金成功設立，將釋放存量住房轉換為租賃住房的潛力，為市場提供租賃住房增量。今年年初，ESR 完成收購亞騰資產管理，收購總價為 51.92億美元。據此，ESR 正式成為具有商辦、購物中心、公寓、酒店資產的大型資產管理公司。除了管理新經濟地產以外，還有傳統地產業務。觀點指數認為，這是 ESR 追求做大資管規模、使得投資組合多元化以求風險分

77、散的舉措。據 wind 數據，受疫情影響，ESR 于 2021 年中期的年化投入資本回報率為 5.84%，當年年底下滑至 4.57%，今年年中回升至 6.8%。從數據上來看，ESR 至少守住了收益率陣地，在疫情下能穩定收益率實屬不易。不動產成避險資產優選，險資持續加碼投資方/管理方ESR完成收購亞騰資產管理，收購總價為 51.92 億美元參投北京航頤企管成立北京港頤企管，注冊資本 29 億元，持有頤堤港一期 50%股權8 億元收購合肥華潤大廈東塔樓50.15 億元收購北京銳中心旗下全資子公司安英企業管理 8 億摘佛山禪城一宗商地，將建超 150 米地標及購物中心7.66 億港元投得香港九龍觀塘

78、安達臣道旁地塊，擬將該土地發展為非辦公室的商業項目及停車場，估計發展成本總額約 15.9億港元。完成收購澳洲悉尼三個零售物業 50%權益以代價約人民幣 16.37 億元收購惠州華貿天地的 68%權益13.42 億元收購北京招商局航華科貿中心 46.41%權益正洽購北京蘇寧生活廣場，作價約 24.5 億元人民幣萬物梁行再獲凱德集團委托 提供上海來福士廣場設施設備管理服務13 億元收購上海展想中心大廈寫字樓8.7 億元收購成都皇庭國際中心收購富力地產及合景泰富上海楊浦項目，含 3 座新建樓棟數據來源：公開資料，企業官網，wind，觀點指數整理內容遠洋資本利安人壽平安人壽平安不動產領展房產基金領展房

79、產基金春泉產業信托招商房托凱德集團凱德集團金茂資本、中匯投資、大家保險華銀金融博楓最近進行了債券回售展期的遠洋資本，在遠洋控股對頤堤港進行輕資產化時也分了一杯羹。4 月 19 日，遠洋控股聯合北京航頤企管成立北京港頤企管，表現力指數2022 年度商業地產表現報告30及到暴雷項目，旗下信托產品也出現了逾期未償付本金的情況。因此，平安系在地產行業的投資重點轉向商業地產項目或其他新經濟地產項目，符合險資類長期資金的需求。平安不動產此舉將進一步擴大平安系商業不動產的版圖。存量改造領域，已深耕多年的高和資本目前正加強自身改造規劃能力。9 月 2 日，華建集團華東建筑設計研究院有限公司與高和資本旗下經濟策

80、略咨詢機構高和更新簽訂戰略合作協議，雙方將聚焦城市更新領域，在項目規劃設計和管理方面開展深度合作。這是高和資本三個金融工具中的關鍵一環。高和資本利用并購基金、輕資產投資基金和證券化三個金融工具來完成重資產的收購改造、管理運營和資本退出。在項目規劃設計方面與專業機構展開合作，有利于高和資本提前把資管因素介入到存量改造中來，為后續的運營管理創造有利條件，為最后的資本退出帶來更高的價值增量。值得注意的是，今年 4 月 27 日，高和紅星家居商場（二期）28億元資產支持ABS獲得上交所通過，擬發行金額28億元。這是高和資本與紅星美凱龍通過資產證券化手段退出的案例之一。2016 年 8 月，高和資本與紅

81、星美凱龍共同發起設立家居商業地產并購基金，雙方作為該基金的聯合普通合伙人，資金初始規模為 50 億元，主要資產標的為紅星美凱龍在一二線城市的委托管理商場。03競逐存量改造市場注冊資本 29 億元，由遠洋集團和北京航頤企管分別持有0.1%和 99.9%的股份，后者為有限合伙企業，合伙人涉及到遠洋集團、遠洋資本、中國人壽和國壽資本。北京港頤企管持有北京麟聯置業有限公司（頤堤港一期的項目公司）50%的股份，另外50%的股權由太古地產所有；北京港頤企管為北京市天麟房地產開發有限公司的接盤方，后者是遠洋集團的全資控股公司，這被視為遠洋集團的輕資產化舉措。目前，遠洋集團的現金及現金等價物余額為 21.78

82、 億元，較 2020 年年底的 59.97 億元已大幅度腰斬。在住宅業務銷售下滑情況下，出售持有性資產回籠資金也無可厚非。當然，今年重頭戲還是險資的動作。1 月份，利安人壽 8 億元收購合肥華潤大廈東塔樓，這是合肥唯一一幢單一業權甲級寫字樓，也是安徽現存最高的寫字樓，且處于合肥核心地帶。這不是利安人壽第一次收購商辦項目，2020 年 1 月利安人壽收購了上海濱江國際廣場 2 號樓項目，總代價 18 億元。2020 年 10 月準備收購濟南萬科中心。從收益來看，利安人壽投資性房地產收入由 2019 年的 6800 多萬元升至2021 年的 1.7 億元，而 2021 年利安人壽的凈利潤也僅為1.

83、38 億元。另外，利安人壽在 2021 年增加了大量政府債券投資，也體現出避險情緒。目前，大城市的核心資產確實也是比較安全的資產，符合保險資金需求。除此之外，平安系不動產投資也比較活躍。今年 6 月份，平安人壽以 50.15 億元的代價，拿下遠洋集團及遠洋資本位于北京市豐臺區麗澤商務區的遠洋銳中心項目 34.50%股權。交易完成后，遠洋銳中心項目由平安人壽全資控股。加上凱德來福士項目，平安人壽這一年來已收購了接近380 億商業資產。同屬平安系的平安不動產，于 8 月 8 日在佛山禪城拿下一宗商服地塊，該地塊須符合高端現代服務業和金融保險產業集聚區的產業定位。其中，商業中心按購物中心進行設計建設

84、及運營，運營品牌須為太古匯等大型購物中心運營商其中的一家。近年來，住宅項目暴雷較多，同為平安系的平安信托已涉表現力指數2022 年度商業地產表現報告3104保險業 ABS 與租賃住房公募 REITs 雙啟動據此，紅星美凱龍負責尋找項目和運營管理，高和資本負責資管和退出。此前的 2017 年，高和與紅星也發過一只規模為 26.5 億元的類 REIT。項目的成功退出，意味著高和資本的模式成功閉環。類似的還有華平投資，選擇了與有經驗的合作方成立資管公司，專注于存量改造領域。2021 年 6 月 30 日，城市更新與再開發運營商上海錦和投資集團有限公司與華平投資宣布雙方共同成立錦和資產管理有限公司，這

85、使得華平投資的資金能夠迅速地找到合適的存量改造項目。今年 6 月份，錦和資管完成了北京東城區錢糧胡同 17 號項目收購，前身為北京福地凰城酒店。作為傳統型商旅酒店，項目現狀外立面及酒店內部裝修已較為陳舊，錦和資管對其進行重新定位，更新改造。項目位于北京核心區位王府井大街北端，周邊旅游資源豐富，人流量較大。據此，錦和資管將對項目導入商、住、辦的集合業態?？梢钥吹?，錦和資管聚焦于一線城市的熱門商圈，尋找老舊但具有優勢位置的項目進行改造。項目老舊保證了收購溢價不會太高，核心城市的核心商圈則保障了改造后的人流量。另外，將多種業態集中導入到項目中，很好地滿足了周邊人群的各種需求。今年 1 月份，錦和資管

86、聯手 GIC 收購上海徐匯百色路服務式公寓項目，建筑面積約 7300 平方米，具有 70 年產權，為住宅式公寓。收購后，錦和資管對項目排房進行重新定位，局部空間進行改造升級，優化項目空間利用率，以提升項目的價值。錦和資管擁有服務式公寓品牌 base 佰舍，在對新項目進行收購后，一般會引入自有公寓品牌對項目進行改造升級并做運營管理，這也給錦和資管的公寓存量改造提供了范式。而在購物中心領域，除了設立22億美元存量改造基金以外，領盛還聯合了景瑞不動產收購上海虹橋良華購物廣場（西區），該購物廣場目前處于改造中。2016 年良華作為不良資產入市，隨著購物廣場附近的國家會展中心進入國際視野，目前虹橋商務區

87、已經變身為虹橋國際商務區，虹橋核心區 3.8 平方公里成為西上海最有潛力的區域。除了購物廣場的存量改造外，領盛還涉及到租賃住宅。8月 29 日，香港亞洲住宅租務品牌 WEAVE LIVING 聯合領盛以 2.75 億港元的價格收購了位于香港半山羅便臣道的全幢住宅物業。這些領域均符合領盛 22 億美元存量改造基金的投向。在奧萊領域，4月27日，砂之船集團宣布接盤福州天澤奧萊。據悉，砂之船（福州）超級奧萊總體量 33 萬平方米，商業面積 23 萬平方米。砂之船（福州）超級奧萊將依托現有商業基礎，首次嘗試不閉店改造，采用改造與經營并重的方式，通過網格化現場管理，在原有的空間內，逐步將砂之船獨創的藝術

88、商業模式注入項目。今年1-9月CMBS和類ABS發行量為58只，同比下跌9.3%；總規模為 905.42 億元，同比下跌 15.3%。雖然交易所市場和銀行市場的發行規模有所下降，但保險交易市場有了新的契機。就在今年二季度，市場迎來首單保險版 CMBS，國壽投資首創鉅大奧特萊斯第一期資產支持計劃，發行規模為 13.5億元，期限為 18 年，受托人為國壽投資保險資產管理有限公司。底層資產是位于昆明、重慶的兩處奧特萊斯購物中心。此前，CMBS 產品僅在交易所市場有成功發行的經驗，保險資金參與相對有限。但CMBS這類能夠帶來穩定現金流，而且期限較長的產品，與保險資金的偏好比較契合。據上海保險交易所數據

89、，中保登作為保險資產支持計劃的登記機構，三年來業務規模由 115 億元增至 4080 億元。所以整體來看，保險業資產證券化在迅速發展，為保險資金積極參與資產證券化產品投資打通了渠道，資金端的暢通也將加速資產端資產證券化的過程，這為險資或其他資金退出提供了大量的機會。另外，三季度，租賃住房 REITs 破冰，已有 3 只上市。保障性租賃住房公募 REITs 的上市，拓展了市面上保障性租賃住房的退出渠道。同時，公募 REITs 已上市的資產類別越多，意味著資管公司可退出的渠道也就更多，這也將有利于促進資管公司資產組合類別的多元化。與此同時，擴募機制也正式啟動，這將給市場帶來大量的增量資金，促進對應

90、領域的發展。表現力指數2022 年度商業地產表現報告322022 年度商業不動產投資管理機構表現研究體系包括：營運指標（在管商業不動產投資管理資產規模、投資管理資產面積、項目個數、累計投資管理資產規模、累計投資管理資產面積、累計投資管理項目個數、項目融資渠道及成本、成功退出項目個數、退出渠道、項目平均收益率、商業物業區域布局等）、管理指標（募資優勢、團隊投資專業能力、管理能力、內部風控制度建設、退出機制等）、創新能力（資本創新、模式創新、設計創新等）、品牌指標（品牌特色、品牌熟知度、投資者認可度等）。序號 企業名稱博楓資產光大安石國壽資本黑石集團基匯資本凱德集團領盛投資管理領展平安不動產越秀房

91、托12345678910企業不分先后，按拼音排序表現力指數2022 年度商業地產表現報告33商業地產零售業態發展表現力指數2022 年度商業地產表現報告3401商業地產零售業態發展：迎難而上雖然疫情影響依舊存在，但大部分樣本企業都經受住了考驗，具體表現為規模和營收的雙增長。今年以來，全國零售商業市場（本文所指的商業地產零售業態主要指購物中心、社區商業、街區商業、奧萊等）依然受到疫情影響，但韌性仍存，各項消費端和開發端關鍵指標維持穩定。新入市項目上，今年 1-9 月無論是數量或體量都同比去年下滑。疫情和商業市場回歸理性的背景下，社區商業及奧萊業態較為活躍，有不少創新項目面世。雖然疫情影響依舊存在

92、，但大部分樣本企業都經受住了考驗，具體表現為規模和營收的雙增長。此外，數字化在日常運營中的優勢開始凸顯，華潤萬象生活、寶龍商業及印力等企業依靠數字化系統實現了會員數量的增長，并體現在消費增收層面，預計后續會繼續加強相關業務和系統的建設，進一步降本增效。首店方面，二線城市的吸引力和競爭力日益加強，零售類首店繼續受到樣本項目青睞，首店效應持續發酵。消費市場表現上，今年 19 月份，社會消費品零售總額錄得 32.03 萬億元，同比增長 0.7%，基本與去年持平。商業物業開發方面，9 月商業營業用房新開工面積累計為6507 萬平方米，同比下跌 39.6%，開發投資則錄得累計值為 8276 億元，同比下

93、滑 2.2%。市場表現平穩，大宗交易以內資為主兩者仍處于下行中，可以看到商業投資保持理性，投資市場仍較為審慎。大宗交易方面，據觀點指數不完全統計，期內共錄得 6 宗零售商業地產物業大宗交易，交易標的主要為零售商業物業或綜合體。交易城市以“北上”為重點區域，此外也不乏部分二三線城市的機會物業出售。整體而言，資產交易雙方基本為內資和港資企業。表現力指數2022 年度商業地產表現報告35從資產的騰挪中可以看出買賣雙方的發展策略。期內，世茂集團出售位于上海的人民廣場世茂 52+，聯系上半年的財務狀況，可以預估資產交易更多是基于回籠資金的需求。而王府井收購首創置業海南奧萊項目與目前重點發展的奧萊業務有較

94、大關聯，奧萊目前是其除購物中心、百貨外的主營業務。較受關注的還有長實、希慎兩大港資交易的上海世紀盛薈廣場，長實出售的原因主要有兩方面，一是疫情關系使得地產業務受到影響，二是近年來頻繁在內地出售各種物業，將投資重點放到英國。于希慎而言，此前主要在香港發展物業，首次進軍內地房地產市場，表明了港資企業對內地市場的持續看好。觀點指數認為，目前國內零售商業資產交易呈現出向頭部集中的趨勢，低成本資金持有方迎來了機遇，如上述加碼內地的港資及信托企業。此外，目前機會性投資方向有所改變，投資者更青睞和追求高確定性的高增長資產，對具有較大發展潛力的優質資產尤為青睞。零售業態增量市場方面，據觀點指數不完全統計，20

95、22 年1-9 月，全國范圍內共開業零售商業項目近 200 個，總體量近 1200 萬平方米。其中，5、9 月的開業項目較為集中。而 2021 年 1-9 月，全國范圍內共開業 254 個項目，總體量約 2314 萬平方米。對比之下，無論是數量或體量都比去年有所收縮。02新入市項目近 200 個，社商奧萊業態發展加速今年上半年上海、深圳等地疫情爆發，給商業經營帶來較大影響，上海封城更是導致上半年零項目開業。和近幾年無異，中小體量繼續是主流趨勢，期內開業項目中 10 萬平方米以下（含 10 萬）的項目占比最多，約 8 成，其中 2-5 萬平方米以下（含 5 萬）占比接近四成，小體量項目在增量市場

96、上占據越來越重要的地位。業態分布上，除購物中心業態外，社區商業、街區商業及奧特萊斯等業態也有一定體量的項目開出。以奧特萊斯為例，據觀點指數不完全統計，僅上半年就有11 個奧萊項目開業，總體量約 103 萬平方米。表現力指數2022 年度商業地產表現報告36回顧樣本企業上半年的營收情況，12 家樣本企業中，有 9家實現了收入同比增長，增幅從 3%到 26%不等。其中，華潤萬象生活、太古地產、龍湖集團、新城控股等企業抵住了疫情的影響，展現出不錯的抗風險能力。03增長趨勢延續，3 家企業在管規模超千萬平方米樣本企業在未布局城市和新產品線拓展也不乏有新的進展，如華潤萬象生活期內重點放在高端購物中心萬象

97、城上，開業的?？谌f象城是華潤萬象生活在海南打造的首個高端購物中心，也是海南地區首座高端商業綜合體。而武漢萬象城是華潤萬象生活全國首座萬象城 3.0 旗艦商業項目，也是武漢首家萬象城。此外，龍湖重慶愛加兩江星悅薈開業。一定程度上表明龍湖走上輕資產道路后，加大了對社區商業的發展力度。目前，龍湖商業以“天街”為主要品牌，星悅薈則是重要補充，輕資產外拓未來能借力社區商業有更多的收獲。近年來龍湖均實現了收入的持續增長，從不同開業年期的商場租金來看，9 年以上商場同比基本持平，3-6 年同比增長 9%。目前，龍湖開業 9 年以上的商場 10 個，6-9 年 8 個，3-6 年 11 個，3 年以內 36

98、個，未來租金收入增長值得期待。高端商業市場上，恒隆和太古保持穩定。雖同受疫情影響，但零售額、租金等部分關鍵指標錄得增長。華潤萬象生活則進一步加固高端購物中心護城河，新增武漢萬象城、福州萬象城和?？谌f象城 3 個購物中心，目前在營重奢購物中心數量增至 11 個。規模方面，目前在管項目數量超過 100 個的有珠海萬達商管、新城控股和印力集團；超過 50 個項目的有寶龍商業、華潤萬象生活及龍湖集團。余下樣本企業中，過半的項目數量在 20 個以下。在管面積上，目前珠海萬達商管、新城控股及寶龍商業均超過 1000 萬平方米。以輕資產模式為主、或輕重并舉的企業發展速度最快，這類企業以珠海萬達商管、新城控股

99、、龍湖集團等為代表。而目前港資企業在運營現有項目的基礎上，也展現出了對大灣區的重視以及強二線城市的下沉。如太古地產在財報中提及，大灣區將是未來的投資重點。城市分布上，一二三線城市均有項目入市，但總體以三線城市為主，反映出當下奧特萊斯業態的下沉趨勢。運營企業上，樣本企業如百聯、益田旅游商業等均有項目開出，此外部分本土企業也布局了新項目。如天河城商業打造的首家“奧萊+公園”主題式購物中心天河城奧萊公園開業，豐富了廣州的奧萊市場，給消費者提供更多選擇。樣本企業部分新開業重點項目中，主要以購物中心業態為主，其中也有社區商業的身影。表現力指數2022 年度商業地產表現報告37據觀點指數了解，目前其規劃項

100、目有廣州市聚龍灣片區發展商業項目以及深圳太古商業項目。自踏上輕資產發展之路后，樣本企業的項目外拓步伐有所加快。據觀點指數統計，期內共有 13 家樣本企業傳出相關的簽約消息。其中，中海商業、碧桂園文商旅、珠海萬達商管、華潤萬象生活及龍湖集團在市場上簽約了較多項目。除簽約單個項目外，部分企業相互之間還締結了長期合作協議，獲得合作方旗下所有商業項目的運營管理權。如建業地產擬將全部商業項目以整體運營管理的模式與珠海萬達商業管理集團股份有限公司展開合作，后者全面負責相關商業項目的招商、對外租賃、運營和物業管理等。04輕資產加速，數字化探索成效初顯就資本市場反應來看，目前對商管企業上市的熱情有所下降。去年

101、提交招股書，計劃在港交所上市的珠海萬達商管至今尚未傳來好消息，繼首次招股失效后，其招股書將在10 月 22 日來到二次失效的節點。擁有多年輕資產發展經驗的珠海萬達商管，在行業中具備一定優勢，但同時也存在風險。主要在三四線城市擴張，這類城市往往存在人口較少、消費力較弱的問題，是否能復制過往的成功模式并保持長期增長，存在很大不確定性，而過度擴張對于整體盈利能力的提升可能會產生反作用。數字化探索方面，部分頭部樣本企業在財報中公布了目前取得的成效及未來的發展方向，數字化手段的優勢顯現?？梢钥吹?，目前商業地產企業的數字化發展主要集中在會員體系構建、商戶資源的整合，以達到提升整體運營效率、降本增效的目的。

102、如華潤萬象生活提出加快構建跨場景、一體化大會員體系；寶龍商業強調打造智慧商業，增強輕資產輸出核心競爭力等。對于企業自身而言，獨立發展數字化面臨著種種難題，如經驗的缺乏、資金大量投入帶來的性價比問題。在此背景下，不少企業選擇與科技公司合作，如寶龍商業此前與騰訊合作，而華潤萬象生活也在財報中透露將計劃戰略投資商業運營、物業管理及城市管理相關的科技公司，為商業管理服務賦能。以會員系統的建立成效來看，數字化系統在會員獲取及消費貢獻上表現突出。如寶龍商業和印力集團截至上半年會員分別達到 560 萬、1808 萬。而會員消費占比也有不錯表現，寶龍商業全國會員消費達 17%，個別項目超過 25%。表現力指數

103、2022 年度商業地產表現報告38二線城市中，武漢在首店引入數量上表現突出。據觀點指數了解，大部分由新開項目和調改項目貢獻，如華潤萬象生活期內新開的武漢萬象城以及武商旗下兩個重點商場武漢武商 MALL國廣、武漢武商 MALL武廣均有不少重量級首店引入。今年以來，疫情反復實際上使得更多首店最終落地在了消費力、時尚力迅速崛起的新一線、二線城市。從開拓新市場和規避風險角度來看，不失為一種實現擴張的有效方式。聚焦到樣本項目層面，9 月觀點指數觀察下的成都遠洋太古里、上海 K11 以及今年新開業的武漢萬象城都繼續有首店亮相。業態方面，傳統零售業態依然是重點，包括跑鞋、珠寶、美妝等在內的首店熱度較高。其中

104、，來自國外的品牌特別是奢侈品牌依然占據重要地位?；貧w到現實層面，首店引入還是要遵循項目定位和消費者客群需求，才能將首店效應發揮得更為徹底。業態店鋪引入上，首店經濟依然是關注的重點。首店是衡量城市商業吸引力、項目招商能力的重要參考，加之在增強項目獨特性、吸引更多消費者上發揮著積極作用，因此也成為不少新舊項目招商的重中之重。從觀點指數觀察的重點一二城市來看，深圳在引入首店數量方面居于一線城市之首，上海則因受到疫情較長時間的影響，數量上稍遜于其他三個城市。05二線城市漸成主舞臺，零售類首店熱度持續表現力指數2022 年度商業地產表現報告392022 年度購物中心運營商表現研究體系包括：營運指標（購物

105、中心收入、購物中心總資產值、在管購物中心營業額、平均租金水平、平均出租率、在管購物中心面積、在管購物中心數量、在管購物中心布局等）、管理指標（業態規劃、招商管理、團隊建設、策劃推廣等）、品牌指標（品牌熟知度、租戶認可度、城市推動力、社會貢獻等）、創新能力（資本創新、模式創新、設計創新等）。序號 序號 企業不分先后，按拼音排序企業名稱企業名稱愛琴海集團寶龍商業光大安石合生商業集團恒隆地產華潤萬象生活九龍倉凱德集團龍湖集團世紀金源商管集團太古地產新城控股新鴻基地產新世界中國益田旅游商業集團印力集團銀泰置地越秀商投中糧大悅城珠海萬達商管1234567891011121314151617181920表

106、現力指數2022 年度商業地產表現報告402022 年度購物中心運營表現研究體系包括：營運指標（項目建筑面積、收入、項目資產值、項目資產值公允變動、營業額、銷售坪效、出租率、日均客流量等）、管理指標（業態規劃、招商管理、團隊建設、策劃推廣等）、品牌指標（品牌熟知度、租戶認可度、城市推動力、社會貢獻等）、創新能力（資本創新、模式創新、設計創新等）。序號 序號 企業名稱企業名稱北京 SKP北京世紀金源購物中心朝陽合生匯成都 IFS重慶來福士德基廣場公園 1903廣州 K11廣州太古匯杭州湖濱銀泰 in77前海壹方城上海恒隆廣場上海南翔印象城 MEGA上海前灘太古里上海五角場萬達廣場深圳萬象天地天河

107、城廣場天環廣場武漢國際廣場西單大悅城1234567891011121314151617181920企業不分先后，按拼音排序表現力指數2022 年度商業地產表現報告412022 年度社區商業運營商表現研究體系包括：營運指標（在管社區商業收入、社區商業總資產值、在管社區商業面積、在管社區商業數量、在管社區商業布局等）、管理指標（業態規劃、招商管理、團隊建設、策劃推廣等）、品牌指標（品牌熟知度、租戶認可度、城市推動力、社會貢獻等）、創新能力（資本創新、模式創新、設計創新等）。序號 企業名稱保利商旅碧桂園文商旅東原商業金科商業集團龍湖集團綠城商業美的商業仁恒商業萬科中南商用12345678910企業不

108、分先后，按拼音排序表現力指數2022 年度商業地產表現報告42商辦與辦公空間發展表現力指數2022 年度商業地產表現報告4301商辦與辦公空間發展：喜憂參半疫情反復給商辦市場帶來一定的影響，但總體維持長期穩定發展態勢。受疫情影響，今年以來國內部分重點城市娛樂、商業、租賃等活動受限，商辦與辦公空間市場短期面臨較大壓力，租金有所下滑。部分企業為提高出租率，旗下許多項目開始壓降租金，以吸引需求銳減的租戶。在背景下，憑借盈利能力強、可持續發展等特性，商辦資產成為資本投資的寵兒，不少投資者持續關注商辦市場的長期發展。同時，上半年不少商辦運營商憑借運營管理優勢實現收入增長，多個企業商辦收入實現同比超 10

109、%的增長。辦公空間運營商方面，盈利問題仍橫亙在前，部分企業虧損持續擴大，宏觀經濟波動及疫情反復等多重因素，對企業的業務開展仍帶來較大的挑戰。截止到 9 月，全國辦公樓新開工面積累計值為 2438 萬平方米，累計下降 36.6%，竣工面積為 1271 萬平方米，累計下降 23.6%。兩項開發端數據均出現下滑，新開工和竣工項目面積增長步伐變慢，新入市的項目面積有所下滑，辦公樓市場開發漸趨理性。與此同時，辦公樓開發投資的力度也有所減小，1-9 月辦公樓開發投資額錄得 4006 億元，累計增長-9.9%，銷售額累計值則為 3293 億元，累計增長 3.6%，以上兩項投資數據的累計增長較上月的漲幅有所增

110、長，其中開發投資力度不及去年同期，辦公樓投資熱度下降，銷售則呈現波動上浮趨勢。從辦公樓開發及投資數據變化可以看出，上半年上海、北京、深圳等重點城市疫情反復，對寫字樓市場亦造成一定短期承壓，廣州深圳租金波動較小影響，但隨著疫情得到有效管控，預計下半年辦公市場將穩步復蘇?？罩寐史矫?，根據戴德梁行最新數據，三季度北京、上海、廣州及深圳的甲級寫字樓空置率水平分別為 14.6%、10.2%、12.9%和 22.7%，環比出現空置率上浮的情況，低迷的市場需求讓寫字樓市場持續承壓。9 月，全國 10 個重點一二線城市中，4 個一線城市的日租金水平均超 3 元/平方米/天，其余的二線城市則均在 2-3元/平方

111、米/天之間。同比來看，大部分城市較去年同期出現租金下跌的情況。全國辦公物業出租掛牌量達 6.93 萬套，相較上月下降 23.67%，辦公物業的供給量下降給商辦運營商實現項目去化帶來一定助益。表現力指數2022 年度商業地產表現報告4402運營商擴張意愿強烈，企業加快輕資產步伐1-9 月，四個一線城市中租金單價最高的是北京，同時是唯一平均單價每月均突破 5 元/平方米/天的城市；其次是上海，9 月平均租金單價為 4.4 元/平方米/天。廣州及深圳的辦公租金差距不大。9 月除深圳辦公租金與上月持平外，北京、上海及廣州辦公租金均出現不同程度的下跌，跌幅從 0.63%到 5.44%不等，其中北京降幅最

112、大?？傮w來看，廣州及深圳的辦公租金變動幅度較小，變動幅度基本在 5%以內。具體來看，9 月，北上廣深四大城市中辦公租金最高的區域分別是北京西城區，辦公租金均價為 7.03 元/平方米/天，環比下降 13.53%；上海黃浦區，均價為 6.13 元/平方米/天，環比下降 2.08%；廣州天河區，均價為 3.75元/平方米/天，環比下降3.6%；深圳福田區，均價為4.23元/平方米/天，環比下降 0.24%?？傮w 1-9 月廣州及深圳的重點商務區租金變動幅度較小，維持穩定發展趨勢，而北京西城區、北京朝陽區及上海黃浦區等重點商務區今年的租金波動變動較大。商辦運營商方面，中海商業、華潤萬象生活、陸家嘴商

113、業、招商商管等企業的規模優勢明顯。項目擴張上，中海商業和招商蛇口均有新增寫字樓項目入市。其中，前者在北京的中海財富中心 B 座寫字樓項目入市，總建筑面積為 7.1 萬平方米。招商蛇口則在?？谛略龊？谡猩叹种行膶懽謽琼椖?，持股 70%，項目建筑面積表現力指數2022 年度商業地產表現報告45為 3.87 萬平方米。陸家嘴商業、嘉里建設、恒隆地產、太古地產等商辦運營商以管理自持項目為主，上半年無新增開業項目，在管規模方面無明顯增長。據觀點指數了解，嘉里建設前海嘉里中心二期將于今年后期推出。值得注意的是，太古地產表示頤堤港項目將迎來擴容，擴建的頤堤港二期計劃分兩個階段，分別于 2025 年及 202

114、6年落成。太古地產、遠洋集團雙方于頤堤港二期的合作不變，同時北京頤堤港二期股東之間的投資比例、股權比例目前沒有變化。據觀點指數了解，頤堤港二期是一個以寫字樓為主導的綜合發展項目，將建設7棟寫字樓，1個購物中心及1家酒店，總建面超 56 萬平方米，待二期落成后，整個頤堤港項目將成為一個極具規模的商業綜合體。除此之外，9 月太古地產在上海亦有所動作，與陸家嘴集團簽約前灘國際商務區 21 號地塊的合作意向書，這也是繼前灘太古里后，太古地產再次落子前灘。據了解，前灘21 號地塊位于前灘太古里東側，總開發體量約 60 萬平方米，包含 12 萬平方米辦公，體量超興業太古匯項目。工程進展方面，兩棟辦公塔樓預

115、計年底封頂，整個項目于2026 年完成開業。加上新增合作的 21 號地塊項目，目前太古地產共有 4 個管理項目（不含洋涇項目），其中興業太古匯及前灘太古里項目為已開業的在營項目。此外，中海商業今年在輕資產管理規模上不斷擴張，新增外部輕資產項目太原紅星國際廣場。同時創新推出專注于“一體化辦公解決方案”的商辦服務平臺，上線三維資管解決方案。除中海商業外，回顧 1-9 月商辦企業相關動態，運營商的輕資產化發展趨勢明顯。遠洋集團的輕資產化路徑是讓已持有的重資產變輕，同時保留項目的運營管理權。在地產行業下行期，降低重資產持有，出售資產落袋為安，以提升不動產資產的流動性。6 月 14 日，遠洋集團以總價

116、50.15 億元將北京遠洋銳中心項目出售予項目合作方中國平安人壽，同時繼續運營管理項目。交易文件顯示，項目公司 34.5%的股份對價為34.18 億元。此外，交易還包括 15.97 億元的債權收購。據觀點指數了解，遠洋銳中心是遠洋集團繼遠洋大廈、遠洋光華國際、遠洋國際中心后在北京的第四個超甲級寫字樓項目。但這并非遠洋首次出售北京核心區域項目，遠洋集團早在今年 4 月即為頤堤港項目引入大股東中國人壽，成功置換1-9 月商辦企業相關動態時間1 月數據來源：公開信息，觀點指數不完全統計時代廣州時代芳華里 CR8 開業，總建面 21 萬平米，由 16 萬平方米甲級寫字樓 E-PARK、3 萬平方米購物

117、中心 CR8 及近 2 萬平方米人文商務配套組成。招商局大廈 A 座計劃 6 月交付，至此預招商率已超 60%，招商旗下多家單位入駐。深汕綠地中心超高層完成最后一次混凝土澆筑，正式封頂。規劃包含約 210 米摩天商務地標綜合體，公寓、辦公、Mall 星級酒店等多種業態。在漢口二環建設大道上的時代新世界 A 商務群正式開建。作為 COOC 中海商務首單落地資產管理輸出項目的成都西部文化產業中心正式簽約世界五百強外企三星集團旗下子公司三星（中國）投資有限公司成都分公司武漢金融控股集團代表與中海商業代表簽署了關于武漢中海中心項目的萬平租賃協議。成都中海國際中心成功引入四川省唯一的省屬國有金融資本控股

118、及運營平臺四川金融控股集團有限公司總部，以 1.4 萬方的簽約量成為今年成都商辦市場最大單成交。太原輕資產管理合作簽約，由 COOC 中海商務太原進行全周期運營管理已出售位于北京市豐臺區麗澤商務區的遠洋銳中心項目，買家為項目合作方中國平安人壽保險股份有限公司，交易金額 50.15 億元，中海商業在北京的中海財富中心 B 座寫字樓項目入市，項目總建筑面積為 7.1 萬平方米。在?？谛略龊？谡猩叹种行膶懽謽琼椖?，持股 70%，項目建筑面積為 3.87 萬平方米。經營困難的租戶提供租金減免計劃。根據該計劃，租戶租賃的物業租金將在內獲不超過六個月期間的減免，取決于物業的所在地點、當地政策、租戶所屬行業

119、及租戶的情況，物業包括購物中心、寫字樓、體育中心以及其他商用物業。宣布太古酒店將于 2025 年在深圳灣中心地帶開設酒店，項目內包括甲級寫字樓和活動及展覽中心。與深圳福田區簽署了戰略合作框架協議,雙方將在城市更新升級、活化市區環境、引進國際級文化藝術資源等方面將進行合作，并打造具有影響力及示范性的商業項目。鴻榮源壹方商置簽約成都高盛金融中心項目，系成都第二個項目，該項目位于成都高端商務最集中區域的高新區金融城版塊，是成都建設國家西部金融中心的核心載體。頤堤港二期計劃分兩階段，分別于2025年及2026年落成。企業詳情招商綠地新世界中國中海商業遠洋集團中海商業招商蛇口華潤置地太古地產鴻榮源太古地

120、產1 月1 月1 月2 月4 月5 月6 月6 月上半年上半年7 月8 月8 月9 月表現力指數2022 年度商業地產表現報告46近 30 億元資金。通過讓重資產變輕，遠洋共套現 80 億元，同時遠洋商辦輕資產化的路徑亦逐步明晰。今年以來，房地產行業整體下行，疊加疫情反復，給商辦市場帶來了一定的壓力，降租保出租率成部分運營商的主要應對舉措。從已披露上半年業績情況的企業來看，寫字樓項目在疫情反復下仍維持穩定。上述企業中，僅陸家嘴及北辰實業的寫字樓收入同比出現下滑，跌幅分別為 5%和 4%。據觀點指數了解，陸家嘴商辦收入縮減主要由于二季度上海疫情反彈，全市各類辦公經營、文化娛樂等活動出現暫時性停滯

121、，對辦公以及商業活動等相關業務影響較大。陸家嘴目前在營 16 個辦公項目中有 15 個位于上海，截至6 月底，上海成熟甲級寫字樓項目平均出租率約為 85%，平均租金 8.11 元/平方米/天；天津成熟甲級寫字樓的平均出租率約為 61%，平均租金 3.45 元/平方米/天。其他企業的收入同比增長幅度從 0.7%到 37.2%不等。商辦營收同比增長超 10%的主要有恒隆地產、越秀房托、合景泰富及招商蛇口。同時嘉里建設表示辦公室項目在內地非常健康和穩定，上半年辦公室收入 12.5 億港元。上海封城期間，嘉里建設為租戶提供了短期租金寬減以作支持。憑借規模優勢和運營管理能力，中海商業今年上半年的寫字樓業

122、務收入居于樣本企業首位，達 17.5 億元，同比增0304商辦運營商穩健增長，疫情反復考驗運營沉淀資產變現成交易驅動力，上海熱度依舊長 0.7%。同樣有自持商辦項目以及輕資產輸出模式的華潤萬象生活，在商辦運營方面亦有所增長。上半年，華潤萬象生活在寫字樓運營及物業管理服務上的收入為 7.51 億元，同比增長 8.9%，其中 92.8%的收益來自為寫字樓提供物業管理服務。具體項目方面，今年上半年樣本項目平均出租率為88.17%，出租率超 90%的商辦項目占比達 63.16%，其中科技大廈和上海興業太古匯項目達成滿租。與去年相比，科技大廈保持滿租的同時實現了租金穩步提升，從去年 6 月底的 115.

123、3 元/平方米上漲至 122.3 元/平方米，主要租戶為深圳市前海蛇口自貿區醫院。同比來看，19 個樣本項目中共計 10 個項目較去年出現出租率下跌，跌幅在 0.8%到 18.1%之間，其中約九成的項目跌幅在 5%以內。環比來看，47.37%的商辦項目其出租率較去年年底出現下滑，幅度同樣在 5%以內。整體來看，疫情反復下商辦項目仍能維持長期穩定發展。商辦資產大宗交易方面，據觀點指數不完全統計，截至 9月末，今年內地共計錄得 31 宗商辦資產大宗交易事件。和去年同期相比，商辦資產交易宗數實現增長，成交總金額為 529.68 億元（不含北大方正資產包，中糧置業案例取交易總價均值），平均每單交易金額

124、為 17.66 億元。表現力指數2022 年度商業地產表現報告47其中，最大的交易金額由復星國際創造。3 月 32 日，復星國際發布公告稱，復星國際間接全資附屬公司與中融信托簽訂協議，擬以 63.42 億元現金收購復星外灘 50%的股權。公告顯示，復星外灘持有唯一物業是上海外灘金融中心（BFC）物業。截 至 2021 年 底，BFC 物 業 的 價 值 約 為 230.78 億 元；復星外灘未經審計的總資產及凈資產分別為 243 億元和126.84 億元，2021 年除稅前凈利潤為 5.07 億元，相比2020 年除稅前凈利潤 10.69 億元下降 52.57%。據觀點指數了解，復星外灘是由復

125、星國際和中融信托各持股 50%，交易完成后，復星國際將間接擁有復星外灘100%的股權?；仡櫲ツ晖?，最大交易金額為平安人壽以 330 億元收購凱德來福士六個項目。最高交易金額大幅收縮的原因，除了資產機會異同，還和投資者的風險偏好趨于保守有關。值得注意的是，雖然上半年上海因疫情管控封城兩個月，但仍是最受商辦投資者青睞的城市，主要與其產業結構相表現力指數2022 年度商業地產表現報告48關，金融、TMT 及專業服務等落戶上海，引領辦公租賃行業的發展。據觀點指數統計，1-9 月，上海商辦資產交易宗數以及交易總金額均位居內地城市首位，共計 12 宗商辦資產交易事件，交易總金額達 367.24 億元，平

126、均每單商辦資產交易金額為 30.6 億元。觀察資產交易買方可以發現，上海商辦資產買家以自用型為主，如奈雪的茶收購萬象企業中心、鄂爾多斯 26.73 億元購買上海靜安區上海蘇河灣中心寫字樓、中谷物流 29億元收購上海佳兆業金融中心等案例。企業選擇購買而非承租物業作為第二總部，除了基于辦公用房目的外，或有資產保值增值的考慮。二季度疫情反復給上海商辦市場帶來的不確定性增加，而商辦大宗交易仍展現了較強的韌性。下半年疫情得到有效控制以及復工復產后，預計上海大宗交易市場維持積極，同時自用型買家購置辦公物業的趨勢將持續。同時，觀點指數發現，今年商辦資產交易市場明顯的特點是部分債務承壓、銷售下滑、面臨資金壓力

127、的房企選擇出售手頭上的核心資產，交易標的折價幅度明顯加大。出售商辦資產成為房企緩解資金流動性緊張的重要途徑。如富力地產為保障 16 富力 4 債券持有人利益，將蘇州天鵝港華庭項目和南寧富雅國際商業基地項目用于債券的質押增信。6 月份，公開市場表示合景泰富正尋求整體出售寫字樓，這可能會籌集 55-57 億元，用于償還即將到期的債務。越來越多的房企將商辦資產擺上貨架也將為市場帶來更多投資機遇，優質資產折價流出，或成資方低成本入手的好時機。辦公空間運營商方面，優客工場在管理規模上占據極大優勢。截至 2022 年 6 月 30 日，優客工場管理項目數達284 個，已開業項目數達 220 個，開業工位數

128、 66500 個，管理面積達 958985 平方米，較去年年底 865150 平方米增長 10.85%，管理規模得到有效提升。05辦公空間盈利困境仍待解同時，創富港、辦伴、IWG 等辦公空間運營商在規模方面亦有所增長。其中，9 月 16 日，辦伴母公司堂堂加集團 AgiiPlus Inc.正式向美國證監會（SEC）提交招股書，擬首次公開募股籌集約 4000 萬美元，募集資金計劃用于提升技術能力，擴展業務以及并購機會等，股票代碼擬為 AGII。堂堂加早于去年就考慮通過合并方式在納斯達克上市，彼時其與特殊目的收購公司（SPAC）Goldenbridge 正式簽訂合并協議，開啟上市之路。今年 5 月

129、，雙方宣布，同意終止此前達成的合并上市協議。此次堂堂加擬納斯達克 IPO 上市，也意味著放棄了以SPAC 的方式上市。招股書數據顯示，截至去年年底，堂堂加在管規模實現增長，總管理面積約 256291 平方米，工位數約 41455 個。而筑夢之星 9 月更新的招股書數據顯示，在管項目規模和出租率均出現縮減。相較 2020 年，筑夢之星 2021 年除新增布局 1 個城市外，辦公空間項目數縮減 3 個至 46，年末工位數量為 36246 個，縮減 14%，出租率從 81%下滑至 73%。雖說多項運營指標出現下滑，但基于降本增效策略的落實，2021 年筑夢之星收入達 3878.96 萬美元，同比增長

130、 12%，主要是基于調價實現整體收入的增長，收入成本占比降至 101%，較 2020 年縮減 21%，總運營費用從2020 年的 43%降至 33%，同時虧損總額亦有所縮減，有效提升運營管理效率。結合規?？s減情況，筑夢之星舍規模保效益的意圖較為明顯。不過從企業已披露財務指標數據來看，辦公空間運營商的盈利困境仍難解決。表現力指數2022 年度商業地產表現報告49堂堂加招股書顯示，2020 年和 2021 年度凈虧損分別為2.28 億和 2.91 億元人民幣，與 WeWork 和優客工場一樣并未實現盈利，行業仍面臨增長慢，虧損高的難題。此外，最新財報數據顯示，今年上半年優客工場營業收入為 2.97

131、 億元，同比下跌 40.66%，凈虧損 2.52 億元，同比去年有所縮減。整體來看，營收與虧損似乎總是難以同步改善?；仡檭灴凸?2021 年季報可以發現，全年歸母凈利潤大幅下跌主要是由于第四季度虧損加大，前三季度歸母凈利潤分別為-1.33 億元、-2.98 億元、-1.77 億元。四季度優客工場凈虧損 16.97 億元人民幣，而 2020 年同期錄得的凈虧損則為 1.49 億元。優客工場在四季報中表示，經調整后，公司凈虧損為 1.56億元，其中不包括股權激勵費用、長期資產減值損失和長期待攤費用、商譽減值損失、權證負債公允價值變動、長期投資減值損失、處置子公司損失等。也就是說，公司的股權激勵費

132、用、長期資產減值損失和長期待攤費用、商譽減值損失等因素是虧損加大的主要原因。其中，2021 年優客工場的商譽減值損失達 15.05 億元，2020 年為 0。對此，優客工場表示，商譽減值損失主要是由于公司業務受到疫情的不利影響，三個報告單位的賬面價值超過了各自的公允價值。該公司將新冠疫情稱之為“影響公司經營業績的關鍵因素”。表現力指數2022 年度商業地產表現報告502022 年度商辦運營商表現研究體系包括：營運指標（商辦物業收入、商辦項目總資產值、平均租金水平、平均入駐率、在管商辦項目面積、在管商辦項目數量、在管商辦項目布局等）、管理指標（業態規劃、招商管理、團隊建設、策劃推廣等）、品牌指標

133、（品牌熟知度、租戶認可度、城市推動力、社會貢獻等）、創新能力（資本創新、模式創新、設計創新等）。序號 序號 企業名稱企業名稱保利商旅光大安石合景泰富商辦合生商業集團恒基兆業恒隆地產華潤萬象生活嘉里建設金融街資管凱德集團陸家嘴商業平安不動產時代商業集團世茂商業太古地產新鴻基地產新世界中國越秀商投招商商管中海商業1234567891011121314151617181920企業不分先后，按拼音排序表現力指數2022 年度商業地產表現報告512022 年度商辦資產運營表現研究體系包括：營運指標（項目建筑面積、收入、商辦物業項目資產值、商辦物業項目資產值變動、出租率等）、管理指標（招商運營能力、數字化

134、平臺建設、商辦物業評級等）、品牌指標（項目熟知度、租戶滿意度、市場認可度等）、創新能力（資本化水平、項目獨特性、革新的運營方式等）。序號 序號 企業名稱企業名稱北京金融街中心長沙世茂環球金融中心成都中海國際中心重慶國金中心廣州國際金融中心廣州周大福金融中心上海 SK 大廈上海北外灘來福士廣場上海長寧國際發展廣場上海環貿廣場上海中心大廈深圳平安金融中心武漢環貿中心新世界財富中心越秀金融大廈正大中心中國國際貿易中心中國華潤大廈中信大廈卓越前海壹號1234567891011121314151617181920企業不分先后，按拼音排序表現力指數2022 年度商業地產表現報告522022 年度商寫物業服

135、務企業表現研究體系包括：營運指標（商寫項目規模、商寫業態收入、增值服務收入、毛利率、平均入駐率、平均物業管理費、布局城市、城市數量等）、管理指標（招商管理、團隊建設、策劃推廣等）、品牌指標（品牌熟知度、租戶認可度、城市推動力、社會貢獻等）、創新能力（資本創新、模式創新、運營創新等）。序號 企業名稱萬物梁行招商積余海納萬商華潤萬象生活綠城服務保利商業物業越秀怡城碧桂園服務卓越商企服務上海陸家嘴物業12345678910表現力指數2022 年度商業地產表現報告53住房租賃發展表現力指數2022 年度商業地產表現報告5401住房租賃：漸入佳境保租房 REITs、沖擊 IPO、資產交易頻頻各種變化意味

136、著，住房租賃市場正發生巨大的變革。2022 年，保租房熱度不減，各項利好政策頻出，同時亦不乏創新性新政發布，如以租換購、先租后售等，在有效增加保租房供給的同時，也穩定了房地產市場的發展。企業方面，今年租賃企業發展加快，無論是在保租房認證、申報保租房REITs、項目擴張、資產交易還是在沖擊IPO上，都實現了重大突破。市場端，今年上半年北京、上海、深圳等重點城市疫情反復，租賃市場熱度有所消散。不過，隨著疫情得到有效管控，疊加春節后的租房熱度以及畢業季的租房旺季刺激，租賃市場再度迸發活力。自去年 7 月關于加快發展保障性租賃住房的意見發布以來，保租房熱度不減，相關配套設施陸續出臺。今年保租房熱度持續

137、，各地在土地供給、保租房財政補貼、稅費減免、金融支持、保租房認證流程、以租換購、非改租、盤活閑置住房等方面增加支持措施，推動保租房加快建設。住建部年初透露，2022 年 40 個城市計劃籌集建設 240萬套（間）保租房，數量相較去年的目標即 94.2 萬套（間）增長了 2.55 倍，占十四五目標 650 萬套（間）的36.92%，2022 年將是保租房實現快速增長的關鍵一年。政策與指引，創新性舉措為保租房保駕護航表現力指數2022 年度商業地產表現報告55今年以來，多地政策端就多渠道增加保障性租賃住房，發布了多個創新性政策。如 5 月 11 日，長沙發布關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保

138、障盤活存量房的試點實施方案。其中提及，方案施行之前已實現網簽備案交房或已辦理不動產登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數計算。據觀點指數了解，長沙是首個推行以租換購的城市。之后，成都及西安也發布了關于以租換購的新政。7 月 6 日，成都發布關于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南，其中提及，居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房，住房納入保障性租賃住房房源庫后，居民即可申請在出租住房所在限購區域取得新增購買一套住房的資格。西安方面則明確住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭同樣是可在限購區域獲得新增購買一套住房的資格。另一創新性政策是湖北首次在保租房交易

139、層面提出可能，發布的關于加快解決從事基本公共服務人員住房困難問題的實施意見，提出滿足規定供給的保障性租賃住房可允許先租后售，租賃滿 5 年后，承租人可申請轉為共有產權住房，購買部分或者全部產權。已交的租金，可以計入購房款。觀點指數認為，以租換購及先租后售新政推出的背后，一方面與地方籌集保租房目標相關，同時有利于讓限購群體適度放寬，鼓勵家庭積極入市，在穩定房地產市場及盤活閑置物業等多方面都起到積極的作用。此外，今年在保租房 REITs 方面亦有相關文件頒布。先是證監會、發改委聯合發布關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知。通知嚴格落實房地產市

140、場調控政策，在發起主體、回收資金用途等方面構建了有效的隔離機制，壓實參與機構責任，切實防范 REITs 回收資金違規流入商品住宅和商業地產開發領域。再者是滬深交易所發布保租房 REITs 指引，主要內容包括業務參與機構與基礎設施項目、回收資金使用與監管、運營管理與信息披露三方面內容。這是交易所直接加大保租房融資支持力度的舉措，同時伴隨相關指引的陸續出臺，保租房 REITs 發展也開始駛入快車道。02去年 7 月，國家發改委發布 958 號文，宣布保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點范圍。在多項利好政策助推下，經過一年多的發展，今年保租房 REITs 取得突破性進展。8 月 31 日，北京保

141、障房、深圳人才安居和廈門安居集團首批 3 只保租房 REITs 在滬深證券交易所同日成功上市交易，發行規?？傆?37.97 億元。三單項目華夏北京保租房REIT、紅土深圳安居 REIT 以及中金廈門安居 REIT 自交易所受理以來便受到極大關注，認購倍數均超過 100 倍。募集資金金額分別為 12.55 億元、12.42 億元和 13 億元，體現出市場對保租房 REITs 產品的高度認可。上市首日，前兩者開盤便封漲停，后者也在開盤后不久后即封漲停。截至收盤，上述三只 REITs 分別成交 6215 萬元、5348 萬元、1.13 億元，合計成交 2.29 億元。保租房 REITs 的成功發行實

142、現了中國公募 REITs 覆蓋資產領域的進一步擴容，同時打通租賃市場投融建管退的閉環，新金融啟航，保租房 REITs 取得突破性進展表現力指數2022 年度商業地產表現報告5603值得關注的是，上海泗涇社區是有巢公寓首個開業的集體土地建設租賃住房項目，同時，該項目也是上海首例集體土地入市試點新建租賃住房項目。該項目的土地出讓方為上海松江區泗涇經濟聯合社，項目企業擁有土地的所有權、使用權、經營權和收益權，企業支付土地款項后無需繼續向村集體支付固定收益分紅。據觀點指數不完全統計，目前有巢公寓已入市的 6 個大型租賃社區項目有4個是利用集體土地建設的租賃住房項目，分別是上海泗涇社區、北京總部基地店、

143、潤棠瀛海項目以及廣州設計之都店。首批成功上市的三單保租房 REITs 的原始權益人均為保租房企業，而華潤置地通過此次申報，將有望成為首個涉足保租房 REITs 市場的房地產企業。對于房企而言，發行公募 REITs 將是提升長租公寓業務的經營效益，減少對傳統債務融資方式依賴，實現集團融資長租的韌性，多數企業規模與收入雙增長推動企業從管資產到管資本服務模式的轉型，有效縮短資金回報的周期，降低企業資金壓力，也將進一步完善保障性租賃住房的金融體系。首批三只保租房 REITs 成功上市不久后，9 月 22 日，華潤置地發布公告稱擬分拆華潤旗下位于上海的保障性租賃住房項目作為基礎設施類公募 REITs 底

144、層資產，在上海證券交易所上市，預計募集金額為 11.2 億元。華潤置地將作為戰略投資者認購基金份額總額約 34%。9 月 23 日，有巢住房租賃(深圳)有限公司作為原始權益人的“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”在上交所申報并獲受理。據觀點指數了解，該基礎設施 REIT 的底層資產為有巢國際公寓社區泗涇店和有巢國際公寓社區東部經開區店，兩者分別是位于上海市松江區泗涇鎮及松江區松江工業區東部園區的保障性租賃住房，前者由泗涇項目公司擁有，后者則由東經濟區項目公司擁有。于公告日期，華潤置地間接持有泗涇項目公司及東經濟區項目公司的 100%股權。渠道多元化的重要途徑。另外，內地市場現

145、存的 3 只保障性租賃住房 REITs 的原始權益人，都不是以住宅開發為主業的房地產企業，華潤置地通過本次申報，有望成為首家涉水公募 REITs 市場的典型房企。同時伴隨各地保租房認證辦法的發行，將極大刺激企業納保工作的推進，吸納更多項目納入保租房管理，有效增加市場供給。8-9 月，上市企業中期業績報告陸續發布，其中住房租賃業務展現出較強的韌性，即使在疫情多發下也實現了規模與收入等各項指標的增長。從已公布運營數據租賃企業來看，相寓、泊寓及冠寓在管房源規模均超十萬間，房源規模優勢明顯。其中，相寓在管房源規模位居首位，主要因為相較于集中式企業而言，分散式企業在房源獲取上更為便捷。對比以往財報數據，

146、今年上半年相寓的業績表現亮眼。表現力指數2022 年度商業地產表現報告572018年底，相寓規模達到峰值，在管房屋套數為30.3萬套。2020 年底則減少了 6.7 萬套，主要是縮減了無法帶來盈利的房源庫存，提升了房屋運營效率。截至 2022 年 6 月 30 日，相寓業務覆蓋全國 15 個城市，在管房源 25.7 萬間，同比增長 4.47%，較 2021 年底增長 1.58%，平均出租率為 95.8%。據觀點指數了解，相寓2022 年上半年平均出租率水平較疫情前（2019 年底）高0.8%，較 2021 年底增長 0.4%。值得注意的是，今年上半年相寓實現營業收入 29.82 億元，同比增長

147、 212.25%。主要得益于規模與出租率實現同比增長，增加了業務創收。除此之外，相寓表示今年上半年業務收入、成本等財務指標與去年同比變化較大，主要是有適用新租賃準則所帶來的營收與成本會計核算口徑變化，以及部分業務收入作為融資租賃收益，歸集到了資產處置收益科目中?？傮w來看，今年上半年北京、上海、深圳等重點城市的疫情反復對分散式租賃企業造成的影響不大，以相寓為代表的這一批長租企業在規模與運營效率方面實現了穩步增長。集中式企業在疫情下也同樣展現了強勁的抗風險能力，從已披露數據來看，今年上半年頭部企業泊寓與冠寓均實現了規模與營收的雙增長。截至 2022 年 6 月 30 日，泊寓在管房源規模 20.9

148、9 萬間，累計開業 16.95 萬間，較 2021 年底增長 6.27%。上半年在深圳、廣州、廈門、佛山等 7 個城市共計新增獲取 10 個項目，房間數 9674 間。規模優勢明顯，管理房源體量穩居集中式長租公寓品牌的首位。冠寓開業規模亦實現了穩步增長，自去年年底開業房間數突破十萬間后再度實現增長，截至 2022 年 6 月 30 日已達到 11.1 萬間，較去年同期增長 18%，較去年年底增長 5%。創收方面，兩者同樣保持向上勢頭，相較去年同期增長幅度均超 10%。泊寓上半年實現收入 14.8 億元，同比增長 12.3%，出租率為 94%，較去年同期出現輕微下滑。冠寓上半年實現租金收入 11

149、.8 億元，同比增長 10.7%，在投資物業租金收入中的占比達 20.1%。租賃業務已成為龍湖經營性收入的穩定貢獻力量。出租率方面，較 2021 年亦有所增長，截至上半年末，成熟期項目出租率達 95.4%。從租賃企業經營業績來看，疫情之下租戶對普通公寓的住房需求不會消失殆盡，普通白領公寓營收、規模、出租率等各項指標影響不大，但疫情管控的成本會有相應增長。除此之外，魔方生活、旭輝瓴寓、華潤有巢等租賃企業發展勢頭強勁，加速擴張等消息不斷。租金表現方面，據觀點指數測算，樣本企業平均租金為2886 元/間/月，而泊寓、冠寓產品多數是面向年輕群體打造的青年公寓，租金水平相差不大。而招商伊敦和方隅公寓房間

150、平均租金單價處于高位水平，觀點指數認為，主要是由于招商伊敦有針對高收入差旅人群的服務式公寓，而方隅公寓目標客群主要是中高端收入人群，通過中高端差異化定位增加市場競爭力。此外，兩者項目主要分布在一線城市。據觀點指數不完全統計，招商伊敦項目分布最多的城市是深圳，占比達 50%，其次是上海和重慶，占比均為 7.89%。04高端租賃市場受疫情影響較大表現力指數2022 年度商業地產表現報告58經過多年發展，租房市場實現從長租公寓市場向住房租賃出租率方面，2022 年上半年招商伊敦服務式項目整體平均出租率為 49%，較年初縮減 8%，較去年同期縮減 18%，具體來看主要是深圳的服務式產品出租率下滑嚴重。

151、其中出租率下滑最大的項目是深圳蛇口壹棠服務公寓，上半年出租率水平為 37%，較年初 88%下滑 51%。租金表現方面，今年上半年服務式產品平均房間單價為8736.6 元/間/月，較年初下滑 376 元/間/月。今年 2 月深圳爆發疫情，多個區域劃為封控區，商業、娛樂以及租賃等活動受限，而招商伊敦服務式公寓多數位于深圳，疫情下差旅人群縮減，服務式公寓受挫。05魔方生活服務遞表，行業資產交易浪潮漸起從招商伊敦服務式產品表現來看，上半年重點城市疫情反復對高端租賃市場造成的影響更大。市場的轉變，曾經租房市場的老玩家目前發展各異。9 月 26 日，魔方生活服務集團遞表，申請在港交所上市，聯席保薦人為摩根

152、士丹利和建銀國際，由此成為首個赴港上市的住房租賃企業。招股書顯示，是次 IPO 募集資金將主要用于業務擴張及戰略性收購；更新技術基礎設施及創新公寓產品；持續銷售及營銷工作；營運資金及作一般企業用途。魔方并不是首個申請上市的租賃企業，先前已有青客公寓和蛋殼公寓在美股成功上市，兩者都是屬于分散式企業，但后期因經營不善逐步走向沒落。從招股書中可以看到，今年上半年魔方生活凈利潤出現大縮水，上半年凈利潤僅為 41 萬元，相較去年同期的 1.62億元縮減99.75%，上半年收入8.5億元，較去年同期的6.85億元增長 24.15%，企業處于增收不增利的境況。據觀點指數了解，魔方公寓主要有以下兩種運營模式：

153、直營模式及加盟管理和第三方托管模式。招股書數據顯示，截至 2022 年上半年末，魔方生活在 26 座城市經營 76190套在營公寓，其中以直營模式在營 50074 套，占比達65.72%，以加盟管理及第三方托管模式經營 26116 套，占比 34.28%。雖然加盟管理及第三方托管模式的在管房源數量不低，但魔方生活的收入主要來源于直營模式。數據顯示，今年上半年直營模式收入 8.09 億元，占同期總收入 95.2%；2019 年至 2021 年，直營模式分別產生收入 9.11 億元、9.13 億元及 13.9 億元，占同期總收入96.2%、96.2%及 94.5%。表現力指數2022 年度商業地產

154、表現報告59不過，在重點城市疫情散發的背景下，作為主要收入來源的直營模式面臨出租率下滑的危機。2022 年上半年，魔方公寓直營模式下成熟期項目平均出租率為 83.9%，較年初 88.5%下滑 4.6%。上半年整體直營模式的平均出租率為 82.4%，較年初縮減 4.1%，其中，藍領公寓出租率為85.4%，白領公寓出租率為 81.2%，白領公寓出租率出現下滑。直營模式下，即使出租率下滑，每月需向業主支付的租金、房間維護成本，員工薪資等各項成本支出，可能維持不變或增加，這對租賃企業凈利潤及經營業績帶來壓力。在激烈競爭的租賃市場下，稍有不慎，將有可能失去市場份額。資產交易方面，據觀點指數不完全統計，今

155、年年初截至報告期末行業共計錄得 6 宗資產交易，其中包含博楓收購上海租賃住宅項目、雅詩閣收購奧克伍德全球、城家合并瑞貝庭公寓酒店品牌、錦和資管收購上海徐匯服務式公寓項目以及瓴寓子公司購買上海物業等。其中，雅詩閣對奧克伍德的收購將新拓包括韓國清州、中國張家口與青島、孟加拉達卡以及美國華盛頓特區在內的多個租賃市場，全球版圖將再增 81 家物業，約 15000 套房源。雅詩閣收購奧克伍德全球以及城家合并瑞貝庭公寓酒店品牌，將助力擴大雙方在服務式產品的豐富度。據觀點指數觀察，交易資產多數為服務式公寓。企業在資產交易方面更看重中高端租賃市場的發展。同時，資產購買方多為實力租賃企業、資管公司及房企背景企業

156、。行業資產交易頻頻，收并購成為企業擴充市場份額的重要渠道。觀點指數選取 27 家住房租賃企業作為樣本企業，監測今年以來其項目開業情況。據觀點指數不完全統計，1-9 月樣本企業共計開業 68 個租賃項目，有新增項目開業的企業主要有安歆公寓、樂乎公寓、魔方公寓、旭輝瓴寓等，新增入市租賃產品多樣，涉及普通白領公寓產品、藍領公寓、服務式公寓等。樣本企業中，開業項目數最大的租賃企業是安歆公寓，1-9月新增開業項目數達 13 個；其次是樂乎公寓，1-9 月新增開業項目數達11個。其中樂乎開業項目多數以輕資產為主，如樂乎杭州火車車站店、樂乎北京來廣營店、樂乎王四營橋店等等。06新入市產品多元化，上海成拓店首

157、選城市表現力指數2022 年度商業地產表現報告601-9 月租賃企業新增開業項目的房間數主要集中在 100 到300 套之間，大體量的項目占比較少。新增開業大體量租賃項目主要有有巢公寓北京潤棠瀛海項目（3000 套）、華潤有巢國際公寓社區廣州設計之都店（1500 套）、錦江發展有巢公寓南三環店、樂乎青年社區北京北內以及瓴寓的城開莘社區（2562 套）等。城市分布方面，據觀點指數不完全統計，1-9 月新開業的住房租賃項目多數位于上海，占比達 33.82%，其次是北京，占比 13.24%。上海成為租賃企業開店的首選城市，而一線城市新增開業項目數合計占比超一半，達 60.29%，表明一線城市租賃市場

158、需求規模巨大，租賃企業仍看好相關租賃市場的發展。另外，對于人口流入量大的城市諸如武漢、成都、天津等地，租賃企業的關注也逐步加強。市場表現方面，由于今年上半年重點城市疫情反復，租賃活動受限。2 月春節長假期間，大量流動人口由核心城市流向三四線城市，一線城市及人口凈流入大的城市需求下降，市場表現較為冷淡。3 月雖處于節后返工潮階段，但是并沒有出現預想的租金大幅上漲現象。究其原因，或是受到疫情反復影響，相較往年租賃需求受到一定程度的抑制。從今年上半年一線城市住宅掛牌租金走勢來看，上海、廈門、南京及成都在租金表現方面較為平穩，環比變動幅度均在5%以內；深圳、北京及廣州的租金波動較大，其中北京1-3月租

159、金持續走低，4-5 月份租金實現大幅增長，6 月再次回落。隨著疫情得到有效控制，租賃市場再度復蘇，6-8 月受畢業季租房旺季影響，租賃市場活躍，部分城市租金實現上浮。表現力指數2022 年度商業地產表現報告61文商旅發展表現力指數2022 年度商業地產表現報告620102文商旅發展：適者生存今年文商旅業態的主旋律，依舊是在新冠疫情持續大流行之下尋求生存之道。今年以來，全國地區旅游活躍度呈現出先揚后抑的特點，一季度旅游總人次、旅游總消費及人均消費指標有所回暖，二季度由于疫情再度侵擾而出現較大回落。政策面上，無論是供給端還是需求端都給予了充足的金融支持，尤其是二季度，政府推動集中開工，使得產業上下

160、游保持活躍。新增項目方面，文商旅企業持續在產品或品牌線上進行縱深開拓，在各自的護城河里差異化發展。疫情及防控措施長期存在的背景下，文商旅項目數字化、線上化、IP 化、元宇宙化等非實體化資產經營途徑，或許會成為更有效的經營方式。今年上半年，全國旅游市場呈現出先揚后抑的特點，具體表現為今年一季度各項指標有所回暖，二季度出現較大回落。其中，2022 年一季度，國內旅游總人次 8.30 億，同比下降 19.0%；國內旅游總消費 7700 億元，同比增長 4.0%；人均旅游消費 928 元/人次，比去年同期增長 28.4%。而二季度密集分布著端午、清明、五一三個假期，基于2021 年二季度旅游消費的增長

161、，年內該季度的出游以及消費數據應該有所提升。然而今年二季度全國地區遭遇了比較嚴重的疫情侵襲，尤其是深圳和上海兩個地區，以至于二季度數據下降幅度較大。數據顯示，2022 年二季度全國旅游總人次、總消費以及人均消費分別下降 24.7%、48%、31%，旅游消費情況下探到 18 個月以來的低點。持續不斷的新冠疫情成為文商旅業態始終跨不過去的坎，同時宏觀經濟增長以及居民收入增速的放緩，一定程度上抑制了人們出行、旅游、消費的需求。兩大要素內生性互相產生所用，釋放的負外部性使得文商旅業態復蘇回暖的跡象遙遙無期。結合去年第三和第四季度各項指標持續下降的趨勢，疊加今年以來文商旅產業基本面并沒有明顯回暖或者利好

162、的因素，合理預計今年整體旅游總消費及總人次環比會繼續下行。為了給遭受壓力文商旅業態紓困，各地政府以及文旅部出臺了許多政策和措施，從各方面支援文商旅產業，同時嘗試發展一些新的產業增長點。疫情影響持續不斷，宏觀旅游消費市場高開低走政策面：金融支持為主，扶助消費為輔表現力指數2022 年度商業地產表現報告63今年出臺政策的主題是支持、紓困產業和相關企業。供給端，包括但不限于在成本費用方面降低相關稅負，降低或暫退相關費用，直接給予補貼資金支持；在金融信貸方面出臺專項貸款，加強對文商旅企業的信貸資金支持；在行業方面建設相關名單機制，給予重點企業重點支持。需求端，政策主要是以降低旅游消費門檻以及發放消費券

163、為主。本年內錄得發放旅游消費補貼支持共計 5.69 億元，海南出臺相關支持政策最多，該地區同時具備自貿區和旅游產業發達地區的定位特點，其第三產業較為發達，批發零售業、旅游業和住宿餐飲業是地區經濟重要組成部分，在發揮自貿區優勢的背景下，其支持政策均是以消費券發放和信貸資金支持相關。年內錄得重大文商旅項目集中簽約事件共 6 起，大部分集中在上半年。6 次重大項目集中簽約會共計簽約文旅項目 75 個，總投資金額達到 1158.9 億元，平均每次簽約會達成 12.5 個項目簽約，平均集中投資規模達到 193.15 億元。錄得最大投資規模的是山東省旅游發展大會，達成文旅項目簽約 12 個；長沙的文旅項目

164、集中簽約最為活躍，年內錄得合計 43 個文旅項目集中簽約，涉及投資規模達到200 多億元，并且均集中在望城區。望城區作為長沙相對后發地區，有著較大的城市拓展和產業承載空間。依托“一江兩岸”戰略、洞庭湖生態經濟圈區位以及建成全域文旅融合示范區的生態定位，得以作為一個重點發展文商旅產業的地區，兩次集中簽約引進了永旺夢樂城項目及華僑城酒店、歡樂海岸 PLUS等項目便是較好的例證。03文商旅企業縱深拓展，年內新增項目多點開花表現力指數2022 年度商業地產表現報告64除了項目集中簽約外，年內還錄得文旅項目簽約事件 4起。值得關注的是，二月份在北京簽約樂高樂園項目。至此，北京地區將坐擁全球三大主題樂園的

165、其中兩座環球影城與樂高樂園。樂高樂園的運營方為默林娛樂集團，目前在全球共有 9家樂高樂園，分別位于英國、丹麥、德國、美國、日本、馬來西亞等國家，默林娛樂計劃未來至少 5 家樂高樂園將落地中國。近年來，默林娛樂集團加速了樂高樂園在中國市場的布局。2021 年 11 月，上海樂高樂園度假區項目在金山區楓涇鎮正式開工，占地面積達 31.8 萬平方米，預計 2024 年開園；同年 8 月，深圳樂高樂園正式投建，將打造為全球最大的樂高樂園度假區，占地面積約 58 萬平方米，預計 2024 年開園；同時位于眉山市仁壽縣清水鎮的四川天府新區樂高樂園已于 2020 年開工，預計 2023 年開業，建成以后該項

166、目將成為中國第一家樂高樂園。年內錄得文商旅開業的項目共有 7 個，其中占地面積最大的是位于自貢的由華強方特開發和運營的方特恐龍王國及方特狂野世界，占地面積達到 40 萬平方米。上述項目是方特第九和第十個全新的主題樂園品牌，繼歡樂世界、夢幻王國、水上樂園等品牌線后的新產品線。同時，復星旅文卡薩酷客產品角樂士樂園在蘇州尚湖開業，占地面積達到 12 萬平方米，這是國內首個角樂士樂園。值得關注的是，由招商蛇口、象嶼集團聯合開發的廈門04以點帶面積極儲備，頭部文旅項目引領建設海上世界項目涵蓋了全方位的商業業態，包括購物中心、商業辦公、文旅和酒店，項目的設計和開業為城市級別大型文旅綜合體的建設和發展方向提

167、供了實踐參考。本次錄得的文商旅項目入市中，主題樂園型項目占比超過一半，并且開業日期均集中在第二、三季度的小長假及暑假分布的時間段。無論是方特的新品牌樂園開業，還是復星卡薩酷客的首個國內角樂士樂園項目，都是文商旅企業們在把自身產品線縱向深耕的戰略經營的體現。從儲備項目來看，未來一至三年內，文商旅項目的入市供應較為充足。年內錄得集中開工事件共 6 起，共計開工項目數 360 個，總投資規模達到約 2373.55 億元。平均每地集中開工51.4 個項目，平均投資規模達 339 億元。大部分集中開工事件發生在第一季度，其中總投資規模最大的是浙江，數量達到 195 個，金額達到 1792 億元。集中開工

168、項目數量和投資規模較大的原因主要有三方面，一是能夠拉動當地經濟增長，在住宅開發建設和銷售遇冷的當今，把投資轉移到文旅業態項目建設上，能大規模調動經濟要素，不失為一種有效的代償措施。第二則是能夠完善、發展或擴充當地產業，有效建設經濟增長點，大規模調動經濟要素也意味著上下游產業會表現力指數2022 年度商業地產表現報告65同時被拉動，既建設了文商旅產業，也有效盤活產業上下游。三是文商旅業態作為受到疫情負面影響最嚴重的產業之一，來自政府方推動的自上而下建設支持，有利于幫助相關企業和從業人員有效渡過行業難關。此外，年內還錄得企業相關的文商旅項目開工事件 5 起，總投資規模達到 935 億元。開工項目武

169、漢數量最多，其中比較值得關注的是甘露山文創城項目，該項目由武漢城建和融創中國共同開發，總投資規模達到 700 億元，超過了其他開工文旅項目的投資規?？偤?。融創中國以較為豐富的冰雪文旅項目開發建設運營經驗和技術參與該項目，建成以后，其將會是全球已披露的最大規模的冰雪娛樂綜合單體。無論是集中開工項目還是企業項目開工建設，今年的儲備項目供應格局都顯示出以點帶面、一超多強的特點。以一個投資規模較大的文旅項目或者項目集合去引領，盤活和帶動各地區項目的開工建設。報告期內，樣本企業新增酒店項目數 19 個，共計新增客房供應 3562 間。平均每家新增酒店供應客房約 189 間。萬達貢獻了最多的酒店項目增量，

170、報告期內新增 8 家酒店，新增項目在萬達酒店產品線中屬于中高端級別的品牌線。萬達在長白山地區的酒店項目密度較高，除了本次開業的兩個項目外，還有此前已開業的兩家長白山萬達悅華酒店。而本次開業的兩家錦華酒店是差異化經營，定位分別為家庭親子度假酒店和寵物友好酒店。同時，萬達新增的酒店項目大部分都是位于旅游城市，如三亞、長白山，文旅酒店性質顯著，背后是依附于旅游資源經營的策略。而萬達酒店及度假村目前已開業酒店 105 家，籌建及待開業酒店 238 余家，覆蓋全球 190座城市。相較于上半年，隨著疫情放緩，預計國內防控措施和旅游限制將逐漸放寬，一定程度上會帶來文旅和酒店業務的復蘇。酒店經營企業需要持續對

171、旗下品牌和項目進行優化，以適應國內旅行需求。0506融合文商旅概念，酒店差異化發展大宗交易提供緩沖空間，抵御行業寒風表現力指數2022 年度商業地產表現報告66年內錄得文商旅項目大宗交易事件共 14 起，每宗交易事件平均項目作價為 4.67 億元。項目業態涉及主題樂園、目的地及酒店。不少大宗交易發生的原因是賣方急需將資產出售，以變現回籠現金，緩解債務壓力和改善財務結構，包括富力、恒大和融創等。年內錄得文商旅項目擬掛牌轉讓事件共 9 起，擬轉讓項目總價值約為 7.4 億元。轉讓項目均為酒店項目產權，且掛牌事件均發生在上半年。轉讓規?？傮w來說不大，大部分為億元以內。盡管政策面上給予了相當多的支持，

172、集中簽約和開工事件也在蓬勃開展，但是疫情的影響及行業低迷的寒風還是透過了層層支持，降臨到了行業面上。眾多企業紛紛剝離非核心資產，許多酒店及文旅項目被拍賣，為度過行業寒冬做準備。文商旅業態是需要消費者與項目資源線下結合起來才能完成消費-生產循環的產業。因為出行限制以及感染風險，游客或消費者無法通過親臨度假村、目的地或者酒店來進行消費，產業體系也就無法運轉。文商旅業態承壓大、常態化防控持續的背景下，企業們要尋求新的生存之道。年內錄得文旅資產拍賣事件共 21 宗，涉及資產規模約72 億元，平均每宗拍賣標的物作價 3.43 億元。被拍賣標的大部分為酒店資產，其中有少量的旅游目的地資產，一定程度上反映酒

173、店業遭受新冠疫情流行的影響更嚴重07聚焦 IP 與元宇宙，非實體化資產經營在路上 從年內企業動作來看，文商旅企業們以引進、戰略合作的方式進行 IP 的建設與經營，其中海昌海洋公園和華僑城在這方面的動作最為活躍。然而對于上述國內文商旅企業而言，自身沒有較為成功的 IP，相關資產依賴對外采購，具有 IP 價值的吉祥物并一些。結合年內錄得掛牌轉讓的文商旅標的均為酒店資產，也從另一個角度說明酒店資產相對于旅游目的地資產，變現能力要更強一些。這些資產包中不乏核心級別的，如起拍價達到 10.62 億元的上海嘉定喜來登酒店。該項目在開業時，主要憑借臨近上海賽車場的地理優勢和嘉定區缺乏五星級酒店的需求，通過

174、F1 賽事，打造賽事、商務會議型酒店。但由于疫情后大規模賽事以及會議的取消，失去了穩定消費、貢獻最大的客源，后續的轉型不順利直接導致酒店經營失敗。疫情之下，即使是一線城市的核心資產也無法擺脫破產拍賣清算的結局。表現力指數2022 年度商業地產表現報告67在此之前，西安曲江大唐不夜與太一集團聯合打造了全球首個基于唐朝歷史文化背景的元宇宙項目大唐開元；長隆集團也表示會在即將推出的海洋科學樂園中開辟特定場所，將研發的元宇宙技術應用于其中。在元宇宙相關產業和技術獲得更加革命性的突破之前，目前元宇宙產業對于文旅商旅產業比較可行的賦能方式和玩法是：按照需要的比例還原在真實世界存在的酒店、主題樂園、度假村等

175、項目，并對其加以數字化改造，將項目周邊景色、游玩場景以及特色玩法進行數字遷移；同時綜合 VR、仿真、全息影像等新興技術功能，無縫銜接多元主題玩法，并在此基礎上升級現實世界玩法，搭建了一個具有高互動、高沉浸的數字化虛擬想象空間。上述非實體化資產經營能幫助企業拓展消費空間，尤其是線上的消費空間，將 IP 娛樂、元宇宙資產、主題公園、目的地或酒店等不同產業環節演變成一條環環相扣的消費鏈。第一輪收入來自酒店、目的地、主題公園和度假村；第二輪收入來自 IP、元宇宙相關的各類消費品和消費內容；同時如果經營得當，按照該模式發展還會有第三輪收入來自 IP 衍生的影視票房、會員訂閱費用等。無論是 IP 引進建設

176、，亦或是文旅+元宇宙賽道的開辟和嘗試，都是文商旅企業們在疫情下對營業增長點和新的商業模式的探索。當酒店、目的地、度假村和主題樂園線下實景受到限制而無法保持正常經營時，數字化、線上化、IP 化、元宇宙化等非實體化途徑，也不失為一種有效的嘗試。未在文旅項目中有很好的植入，更缺少相應的延伸產品。國內文商旅相關的自主優質 IP 極其缺乏，經營得較好的有華強方特旗下的“熊出沒”IP。以合作引進的方式能有效為企業的 IP 前期建設鋪路和積累經驗，但是如果需要依靠 IP 來實現更大的營收和利潤，自主化的 IP 生產建設是必不可少的。除了 IP 運營外，元宇宙+文商旅模式也是企業們正在探索的下一個玩法。表現力

177、指數2022 年度商業地產表現報告68消費品牌發展表現力指數2022 年度商業地產表現報告6901消費品牌：審慎樂觀疫情風險使消費需求端更傾向于儲蓄，消費偏好比以往更為保守；供給端受到一定承壓的同時，紛紛主動或被動推進線上業務發展建設。新冠大流行以來，無論是增量、結構以及形態上，我們都逐漸邁入一個新的經濟時代。在供給上，得益于數字化的發展、互聯網零售的賦能以及供應鏈的進化，電商開始與傳統零售相結合，走進線下，開啟了新零售的篇章；在需求端，消費者們逐漸提升了對消費內容和消費品質的要求，對商品性價比和產品質量進行權衡?？梢哉f，注重消費體驗、個性化需求和品質的新消費趨勢正在逐漸形成。新經濟、新消費以

178、及新零售對消費者行為的影響，直觀地體現在年內進駐購物中心的消費品牌的發展中。因此，本報告主要聚焦于主力店、零售、飲食和品質生活幾大業態，針對超市、電影院線、健身房、服飾、金銀珠寶首飾、美妝護膚、餐飲、文創書店等行業賽道進行研究。今年以來，受困于疫情，原本逐漸回暖的宏觀消費再次受挫，整體社會消費經歷了放緩、受挫、復蘇三個階段。雖然得益于數字化建設和線上業務的開拓發展，超市零售業務得到一定程度回暖，但總體而言依舊不容樂觀；健身房業態以化整為零、原子化經營的方式平滑風險；電影院線業態遭遇至暗時刻，前路未明；而服飾方面，異軍突起的 Lululemon 和國貨品牌取代了部分知名外國運動品牌讓出的市場份額

179、。值得關注的是，金銀珠寶的保值屬性使得其在疫情期間的銷售和利潤不降反升；國貨美妝品牌方面，借助線上渠道逐步壯大自身的零售業務規模；餐飲方面，快餐類業態較為堅挺，正餐類業態受疫情影響較大，而咖啡賽道涌入了許多跨界玩家。整體而言，大部分企業和品牌整體經營業績好壞與疫情影從去年到今年，社會總體消費水平經歷了反彈、放緩、平穩、受挫以及復蘇幾個階段。去年三季度以來消費水平穩中有升，然而由于今年春季的疫情侵擾，導致上海、深圳等地區實行了較為嚴格的管控措施，整體消費水平受挫，最大同比跌幅達到-11.1%。除去疫情較為嚴重的三四五月份，六月至九月社零平均同比增速達到 2.81%，延續了之前穩中有升的態勢。宏觀

180、消費：跌宕起伏疫情對于消費的損害主要有兩方面，一是直接干擾到實體商店經營、物流運輸、供應鏈運轉，消費者失去了部分消費對象，無法進行消費活動；二是疫情對宏觀經濟帶來較響程度大小呈負相關。疫情風險基本面扭轉以前，需要對行業的發展持審慎樂觀態度。表現力指數2022 年度商業地產表現報告70020304受到不確定性極高的疫情的影響，超市業態今年整體的經營環境依舊不能稱作樂觀。在疫情影響下，國內的零售行業整體消費遭到了較大沖擊，實體門店客流下滑，出租區空置率上漲。在如何適應疫情防控常態化上，國內市場給出的答案是數字化改造賦能渠道與積極拓展線上業務。以永輝超市為例，線上拓展配送到家業務，通過到家服務迎合偏

181、好線上消費的客群，捕捉相應的市場份額。對于線下門店，也在持續進行升級迭代，優化商品及營銷，迎合偏好到店購物的客群。同時聚焦倉配、商品、用戶等方面，不斷打磨夯實基礎業務能力。持續的線上業務拓展和數字化改造取得一定成效。2022 年上半年，永輝線上業務實現營收 75.9 億元，同比增長 11.5%，占總收入比重為 15.7%，同期提升了 1.6%。在保持營收雙位數增長的同時，永輝線上業務的利潤率同比持續改善。以國內三家上市院線為例，萬達、金逸、橫店院線的票房收入均在2022年出現回落。主要由三個原因造成：一方面，疫情使得院線無法正常營業，消費者無法在線下院線進行消費，部分消費者轉向線上電影消費，從

182、而釋放和分流了部分觀影需求；另一方面，疫情一定程度上影響了正常電影工業運營，導致影片的生產和供給減少。供給下降導致觀影消費者缺乏優質的消費對象。此外就是今年以來引進的影片數量減少，進一步加劇了電影供給端的缺口。2020 年院線票房收入和 2021 年的對比來看，2021 年中期院線票房出現了巨大反彈，整體收入恢復至疫情前 86%左右。這說明電影業態消費端的需求依然沒有發生明顯萎縮，可能是疫情及影片引進問題上導致的回落，消費勢能依舊存在。在供給端以及外部環境有所恢復以后，院線依舊有著十分強勁的反彈可能，只是在反彈恢復之前，院線企業要先設法度過這個至暗時刻。今年院線業態普遍保持了較低迷狀態，院線票

183、房收入持續萎縮。自疫情發生以來，票房收入一直處于萎縮狀態，截止目前，還未恢復到疫情前水平。傳統的健身房業態是十分純粹的重資產業態，以目前市場超市零售：線上業務開發與數字化賦能電影院線：至暗時刻健身房：“原子化”運營平滑經營風險大的不確定性，使得居民更傾向于減少消費，通過儲蓄更多的現金來抵御或有風險，消費傾向上更趨于保守。長期來看，如外部環境和宏觀基本面沒有發生較大變化，社會整體消費情況預期改善動力不足。此外，需求端保守增長的趨勢下，供給端必須擯棄過去粗放發展的擴張模式。只有轉變為更有質量的精細化經營，才能在守住存量市場的同時，去爭取有限的增量市場。表現力指數2022 年度商業地產表現報告710

184、5時尚與運動服飾：頭部運動品牌持續增收上的部分健身房品牌為例，營業收入基本來源于會員或年卡辦理付費、私教課付費，而營業成本則包括員工、教練、銷售的職工薪酬、店鋪租金以及設備設施采購費用及日常運營支出成本，重資產占比極高。在承諾的會員服務到期之前，健身房企業僅有現金流入，作為預收賬款，于其而言屬于負債，并未產生實際利潤。在利潤確認之前，運營上如果稍有不慎便會導致虧損風險發生。大部分傳統健身房項目生命周期不超過三年。傳統模式效率并不高，目前有一些健身房品牌嘗試以細化經營的方式對商業模式進行改良。以威爾士健身為代表的傳統健身房品牌門店，平均面積處于 1500-3000 平方米的水平；而以樂刻運動、超

185、級猩猩健身為代表的健身房品牌門店面積較小，大約處于 200-300 平方米之間。更小的門店面積換來了更多的門店數量。對于一千平方米以上的大型健身房，將門店面積鋪大能使得部分經營良好的門店設備和運營的邊際成本降低，然而一旦經營不善，造成的虧損也會相應放大。不過門店面積較小則對應的經營難度變小，單個門店的爆雷風險得以有效降低，從而實現品牌整體產品線經營上的優化。而兩三百平方米的健身房，由于整體開業成本較小，能夠更加精細化地開展銷售和運營，對于整個品牌來講運作更為靈活。在消費內容上，健身品牌們也逐漸傾向于將付費課程“化整為零”一些健身房推出團課型健身以及按次收費的健身消費項目，大大降低了消費門檻，更

186、容易吸引新客戶。盡管客單價和用戶粘度會因此有所下滑，但是在消費偏好較為保守的大環境下，按次收費模式對新客群的吸引和開國內頭部運動服飾品牌受疫情影響并不大，頭部企業優勢仍然明顯，李寧、安踏、特步等國貨運動品牌即使在疫情中仍保持了十分穩定的營收增長。在社交媒體和國潮影響下，頭部運動戶外服飾在營銷、運營以及供應鏈上有較大的優勢，構建了足夠穩固的護城河。消費者針對不同運動裝備提出了更加精細化的訴求，細分化的運動服飾產品也在逐漸成為年輕人的社交貨幣。頭部品牌企業的市場份額進一步提升，資源向行業頭部企業聚集，同時中小運動鞋服企業的市場份額預計會被進一步擠壓，面臨更加激烈的市場競爭環境。國外運動品牌今年最引

187、人矚目的無疑是 Lululemon，而耐克和阿迪達斯在大中華區的營收逐步下滑。發能形成對沖，結合精細、化靈活化的店面經營，更有利于整體收入的增長。表現力指數2022 年度商業地產表現報告72傳統時尚服飾企業今年繼續遭遇疫情侵擾，門店關閉、客流銳減、庫存增加、產銷下滑的情況下，營收不可避免地出現了降幅。從近三年年中的營收數據來看，傳統時尚服飾業態很明顯地呈現出隨疫情的嚴重程度而變化的蕭條-復蘇-衰退形態，營收狀況與疫情嚴重程度呈正相關。線下仍是時尚休閑服飾的主要銷售渠道，疫情沖擊下時尚休閑服飾銷售大幅下降。即使在疫情后期引入直播等線上模式，加大線上業務的比重，但重心仍然是根植于線下。線上線下業務

188、比重發生結構性扭轉之前，營收狀況還是會受到與疫情較大程度的影響。黃金珠寶首飾的目標客群大部分為高凈值人群，有著豐厚的凈資產作為抵御疫情風險的護城河，疫情對這部分群體的消費影響有限。而黃金珠寶等商品具有保值及價值錨定的作用，在全球實行寬松貨幣與財政政策的背景下，資產價格不可避免地被推高，加上貨幣貶值，出于財富增值保值的需要，高凈值人群對黃金珠寶一類奢侈品需求增加，從而推動了相關企業營收的增長。由于金銀珠寶業態具備較高的利潤空間，因此仍然保持了較穩定的利潤水平。另一方面，由于貨幣貶值導致奢侈品漲價，黃金珠寶利潤的利潤率也相應提高。無論是營收還是利潤率，疫情后的表現都要優于疫情前。06近三年疫情以來

189、，黃金珠寶業態沒有受到疫情太大的影響，甚至部分企業營收大幅高于疫情前水平。珠寶首飾：營收、凈利率不降反升Lululemon 作為更加新興的運動品牌，在全球和大中華區的擴張速度十分迅猛。2022 年 7 月，Lululemon 的市值超越阿迪達斯，成為全球第二大運動服飾品牌，其在大中華區的營業收入經歷了高速的增長，逐漸替代了耐克和阿迪達斯在中國市場的份額。表現力指數2022 年度商業地產表現報告7307美妝護膚：國產品牌借線上渠道崛起餐飲業作為剛需行業，受宏觀基本面影響不大，表現堅挺，主要營業壓力來源于市場同業競爭。以百勝、海底撈、同慶樓和全聚德為代表的快餐類、火鍋類、中餐類，在年內表現各有不同

190、。作為正餐代表的海底撈和同慶樓抗風險能力較弱，受疫情影響波動較大，在疫情較為嚴重的 2020 年和今年錄得虧損。而百勝中國和全聚德雖然有一定跌幅和波動，但還是保持著盈利。2021 年，全聚德、海底撈和百勝中國在的營收反彈中取得超越疫情前水平的盈利?？傮w來看，在整個疫情周期中，快餐類食品最為堅挺，火鍋類波動最大，正餐類餐飲抗風險能力則基于兩者之間。主要原因有三：一是快餐類食品制作方便，食用時間短，顧客在店面逗留時間不長，不會產生過多的人群聚集；二是快餐食品便攜，能更多地通過線上渠道預訂以及配送運08餐飲：快餐類堅挺，火鍋類低迷，咖啡賽道擁擠以天貓 2022 年 618 活動美妝類別銷售額來看，今

191、年最熱門的美妝品牌前六位分別是歐萊雅、雅詩蘭黛、蘭蔻、玉蘭油、珀萊雅以及資生堂。其中，僅有珀萊雅為國貨品牌。頭部國際美妝品牌線上線下均衡建設，一般都有數量較多的位于購物中心的線下門店。如上圖中的前 5 家國際美妝品牌，平均每家品牌擁有 137.4 家入駐購物中心的線下門店。錄得線下店面最多的國貨美妝品牌是珀萊雅，有 132 家，其次則是擁有 108 家門店的完美日記。美妝銷售額排名第十位的國貨護膚品牌薇諾娜銷售額達到 4 億元，其進駐購物中心的線下門店僅有 7 家。新興熱門國貨美妝品牌花西子 618 天貓銷售額錄得 1.4 億元，然而線下門店數量為零。作為后發的一方，國產美妝品牌大部分專注于更

192、高效、目前成本相對較低的線上賽道。疫情影響下，化妝品行業線上銷售蓬勃發展，數字化渠道成為化妝品企業重要的銷售渠道，越來越多的國貨化妝品企業抓住這一市場機遇，逐步壯大自身的零售業務規模。國產新興品牌快速發展，推動國內化妝品市場的步入線上常態化營銷的新階段。表現力指數2022 年度商業地產表現報告74公開數據顯示，2021 年中國咖啡市場規模達到了 3817 億元，市場已經進入了高速發展的階段，預計保持 27.2%的增長率，到 2025 年中國咖啡市場規模將達 10000 億元。未來三年中國的咖啡市場有著約 6200 億元市場空間，發展潛力巨大，吸引了眾多資本入局。除了計劃在咖啡市場分一杯羹外，部

193、分弱關聯品牌進軍咖啡賽道也是出于營造“咖啡+”場景的考慮，進一步優化消費空間，提升客戶的消費體驗。同時，咖啡的標簽也是品牌們試圖將自身形象年輕化，獲得更多屬性，增加話題性，迎合逐漸成為消費主力群體 Z 世代的偏好。如今國內咖啡市場由星巴克、瑞幸、Tims 等頭部品牌占據大部分市場份額，潛力龐大的咖啡消費市場預示這個賽道上半場仍未結束，跨界玩家們尚處于通過資本堆積行業泡沫的階段。泡沫戳破市場出清以后，存活下來的玩家將角逐下半場，屆時咖啡賽道真正的比拼才開始。輸，有更多元的銷售途徑；三是快餐食品人均花費較少，每餐總花費更低，因此消費門檻低，能面向更多消費者?？梢钥吹?，相對于火鍋和正餐類，快餐類無論

194、是食品還是價格都更加“原子化”，對于消費者而言更加靈活，因此疫情長期存續能情況下能更較大程度滿足消費者的需求，因而業績表現堅挺。飲料方面，2022 年是咖啡賽道變得十分擁擠的時期。除了茶飲品牌本身推出和更新咖啡產品線以外，更多原賽道外的玩家跨界參與到其中。表現力指數2022 年度商業地產表現報告752022 年度消費品牌表現研究體系包括：（門店規模、總收入、毛利率、門店城市布局）、管理指標（團隊建設、策劃推廣）、品牌指標（產品線豐富度、品牌熟知度）、創新能力（資本創新、模式創新、設計創新）。序號 序號 企業名稱企業名稱2022 年度餐飲品牌表現2022 年度運動服飾品牌表現百勝中國大董集團大家

195、樂集團海底撈利苑餐飲集團外婆家餐飲西貝莜面村呷哺呷哺香港美心集團星巴克Lululemon 安德阿鏌貿易(上海)安踏（中國）彪馬（上海）迪卡儂（上海）鴻星爾克實業 李寧（中國）耐克商業（中國）三六一度（中國）特步（中國）1234567891012345678910企業不分先后，按拼音排序企業不分先后，按拼音排序表現力指數2022 年度商業地產表現報告76序號 序號 企業名稱企業名稱2022 年度電影院線表現2022 年度文創書店表現CGV 公司百麗宮影院博納影業大地影院橫店影視金逸影視萬達電影幸福藍海星軼影院中國電影誠品書店大眾書局方所書店漫書咖覔蔦屋書店三聯書店西西弗書店新華書店中信書店123

196、4567891012345678910企業不分先后，按拼音排序企業不分先后，按拼音排序表現力指數2022 年度商業地產表現報告77可持續發展表現力指數2022 年度商業地產表現報告7801可持續發展：ESG 與數字化探索ESG 投資理念與數字化建設正在重塑商業地產市場的格局。近年來，可持續發展理念已經開始落地，各個企業紛紛披露 ESG 報告并做減少碳排放的承諾。監管與市場的變化也吸引投資者轉向更環保、更符合 ESG 要求的地產投資組合。毫無疑問的是，ESG 投資理念與數字化建設正在重塑商業地產市場的格局。從現階段市場情緒來看，可落地且可衡量的凈零戰略是投資者關注的焦點。觀點指數預計，未來 5

197、年時間里，沒有制定具體碳減排計劃與綠色建筑規劃的企業可能在國際市場中獲得股權和債權融資的壓力會加大。不僅如此，綠色建筑與能耗管控在提升商業地產的估值方面也開始起到重要作用，行業從設計、融資、運營到管理層面都展開了“ESG”競賽。商業地產的 ESG 格局同時深受政策影響，在金融領域的成效更為顯著。近年來，各國政府對綠色金融的發展發出積極的信號，催生出大量相關的金融產品綠色債券、綠色信貸和綠色資產支持證券化產品等。資金與政策的支持使得 ESG 理念擁有現實意義，同時反映了企業與投資者在發展綠色金融道路上的積極探索與實踐。觀點指數認為，當前宏觀環境下，“綠色”投資氛圍正在快速傳播，綠色金融與商業地產

198、成為中國房地產業的新風口。與此同時，隨著互聯網普及和技術迭代更新，消費習慣的改變使得傳統商業物業的盈利能力開始下滑，最大改變莫過于電商對線下流量的沖擊。當前加快產業轉型升級，打商業地產層面的 ESG 同樣是從投資策略的角度展開，市場在評價可持續發展時往往首先考慮綠色金融框架以及相應的融資機制。從投資者角度而言，綠色金融一般有兩重意義：一是企業利用綠色金融的融資，把資金注入到綠色資產的開發，確保資產的能耗效率和環保標準符合認證要求，進而迎合政策與市場的基調；二是通過提升綠色資產的質量，改善資產的現金流，讓資產估值得到提升后考慮退出并獲取增值回報。據觀點指數統計，樣本池中約 28%商業地產企業以自

199、身或集團為主體披露與 ESG 相關的綠色金融框架或綠色融資報告。2022 年 1-6 月，房企境內債券融資同比減少約 41.35%，來自海外市場規模同比減少甚至超過 60%，資金缺口問題在民企中更加嚴重，ESG 主題下的“綠色債券”無疑為行業融資困境另辟蹊徑。公開市場數據顯示，近 76%綠色債券在中國境內銀行間債券市場上發行，商業銀行和金融機構是主要參與者；而上市企業和非上市企業發行的綠色債券以及綠色 ABS可持續發展下的“綠色金融”，項目與資金同行造商業地產數字化產業升級版圖，在存量市場進行針對化服務和精細化管理，將是商業地產數字化最緊迫的需求。表現力指數2022 年度商業地產表現報告790

200、2研發投入分化明顯，商業重視程度提升（Asset-backed Securities,ABS）多在上海證券交易所和深圳證券交易所市場發行。另外，共 14 家發行人通過離岸綠色債券籌集了總計 95 億美元資金，占發行總額的 23%，其中香港證券交易所是離岸綠色債券的最大上市地點。因此，港股上市企業對自身ESG 情況披露更加完善，且有具體的的綠色建筑以及減排數據。從經濟效益上講，綠色債券表面上看確實優化了企業的融資成本。從成本看，發行綠債也比普通債券更低。從樣本數據觀察，綠色債券相對傳統債券平均收益率差距超過1.5%。傳統房企融資成本平均為 4.0%-8.5%，近幾年境內綠債平均票面利率約在 2.

201、5%-5.5%左右。而商業地產領域的綠色房地產投資信托基金還處于成長階段，當前只有海外成熟市場（如美國、英國、新加坡）有綠色房托產品發行。觀點指數認為，未來國內商業地產領域的 REITs 將會逐漸向國際市場靠攏。國內綠色認證項目盡管逐年遞增但存量不足，加上新建綠色建筑認證對項目質量要求高，有能力符合申請發行綠色債券的房企不多。此外，政策僅對綠色債券審批打開便利之門而沒有實際的發行津貼，盡管利率上有優勢，但由于涉及額外成本，包括第三方專業機構評級的費用成本、以及獲得認證后項目后期運維成本等，在對成本把控缺乏信心的情況下，大部房企針對技術研發的投入呈現出較為明顯的分化趨勢，樣本池企業研發均值約為

202、6.58 億元，占營收比例約為0.04%-0.70%，跨度區間較大。相對而言，房企 ESG 報告披露程度較差，亟待統一的行業標準。企業往往會根據自己的優勢進行選擇性披露，全部企業均公布諸如“資產總額”、“所有者權益”、“營業收入”等財務表現。然而，對于諸如“研發投入”、“出租率”、“滿意率”等產品服務類項目的披露程度相差較大，約 30%樣本房企并未披露明確數據。具體來看，不同規模房企對于投入研發費用的支出存在較大差異，整體區間為 600 萬至 30 余億元，“研發費用/營業收入”的比值跨度區間依舊很大，處于 0.04%-0.69%之間。如碧桂園集團的投入研發費用超過 30 億元，在樣本池中居于

203、前列（招商蛇口投入 3.32 億，萬科投入 6.42 億元，華潤置地投入 2.30 億元）。房企 ESG 報告中的住宅/商業用戶滿意率與投訴解決比率，分房企望而卻步。根據 Wind 數據，截至 2022 年 9 月，中國市場發行的類REITs 共 72 單，發行總額約 1258 億元人民幣，底層資產主要以商業地產、辦公樓、酒店和公寓為主。事實上，REITs 通過將不動產資產或權益轉化為流動性較強的公開上市結構化金融產品，有利于盤活長租公寓、基礎建設等存量經營性不動產，促進商業“輕資產”的收益提升。未來，隨著綠色地產項目增加，擁有綠色認證及穩定現金流的商業資產，或可借助綠色 REITs 的發行進

204、一步拓寬資產證券化融資渠道。表現力指數2022 年度商業地產表現報告80是 ESG 投資分析中不可忽視的兩個因素。其中，滿意度指標與續租率關聯密切，進而影響未來對于物業與商業地產營業收入與經營性現金流的評估。從目前數據來看，盡管住宅與商業領域存在本質差異，諸如磨合期長短、前端銷售簽約等方面不同，但商業樓宇項目的數據明顯更為優秀，也同樣得到了更多重視。上述圖表可以清晰表明，絕大多數房企的“商業地產租戶滿意度”是明顯高于“住宅地產租戶滿意度”的。觀點指數認為，商業樓宇項目為盡快消除疫情的負面影響，同時拉動銷售增長，對應的營銷與減免等活動層出不窮，有關服務也不斷提升，客戶滿意度有所提高。具體而言，寫

205、字樓客戶滿意度最高達 98%-99%，住宅客戶滿意度普遍分布在 90%以下。以華潤置地為例，住宅客戶滿意度為 85.46%，商業項目租戶滿意度則達到 98.90%，差距較為明顯。區別還體現在“住宅客戶投訴關閉率”與“商業項目客戶投訴解決率”層面，樣本企業對于商業樓宇的解決力度與速度明顯高于住宅領域。具體而言，辦公樓客戶投訴解決率基本接近 100%，而住宅客戶投訴解決率普遍分布在95%左右。03綠色建筑進程加快，“雙碳”規劃同樣存在考驗“綠色低碳”、“綠色建筑”、“智能樓宇”等逐漸成為衡量商業地產 ESG 評級的主要考慮因素。中國建筑節能協會一項研究數據顯示，國內建筑全過程碳排放占全國總排放量的

206、 51%。在商業地產領域，綠色建筑正在成為一種新常態。2021 年，全國主要城市新交付寫字樓中超過 40%擁有或申請綠色認證。德勤中國分析認為，考慮到建筑領域在中國的能源消耗和二氧化碳排放中占比較大，購物中心、酒店、辦公樓宇等對氣候的影響也必然受到關注。然而，市場同樣對綠色建筑表達了擔憂，也逐漸意識到潛在的危機。綠色建筑、ESG 投資理念和非綠色建筑相比會產生一定的租金和資產價格溢價，在業內被稱為“綠色溢價”（Green Premium）。經濟下行環境中，到底有多少投資人愿意為此“買單”？可持續的動力是否會面臨挑戰？這些都是不容忽視的問題。根據 2021 年德勤中國對于綠色建筑的統計，22%投

207、資者表示愿意為符合 ESG 條件的資產支付略高價格，9%租戶愿意為綠色寫字樓支付更高的租金。觀點指數分析，盡管這兩個比例都不是特別高，但“綠色”趨勢是值得肯定的。綠色商業地產的發展是一個循序漸進的過程，未來伴隨綠色地產政策和市場規范體系日趨完善，將會有越來越多和綠色房地產交易相關的數據可以驗證和支撐。此類投資或租賃行為能夠帶給投資者和租戶更多財務上的正向收益，將會轉化成一種良性循環。不僅如此，觀點指數與施耐德電氣聯合發布的2022 數字化運營白皮書中指出，現階段商業樓宇的運維成本通常是建造成本的 3-5 倍。企業相關負責人也透露，綠色建筑項目的引進或將為企業每年節約 20%-35%的能源與人力

208、支出。地產行業對于綠色建筑面積的披露較為普遍，公布 ESG 報告的房企中約 90%均對已認證的綠色建筑面積進行闡述。房企融資投向的綠色建筑并不是生活意義上的植被綠化或是花園，而是指在全壽命期內節約資源、保護環境、減少污染，為人們提供健康、適用、高效使用空間的高質量建筑。政策支持給予“綠色建筑”更多動力，為了實現“雙碳”目標，表現力指數2022 年度商業地產表現報告810405數據化建設：未來平臺流量是關鍵自研線上平臺模式具有較大優勢數字化時代來臨，大數據等信息技術被應用在各個領域，電商發展至今的優勢在于積累了大量消費者的數據。因此，數據匱乏且孤立的線下零售場景的亟待構建全域觸點，搭建消費者從購

209、買“前中后”的完整路徑。如會員生態、線上導購營銷、掃碼購物、智能停車等，搜集并豐富客戶信息，與線上數據融合，形成企業的私域數據，在新技術的助力下產生新的價值。據觀點指數不完全統計，部分企業線上商城平臺已經獲得住建部、發改委等七部門發布綠色建筑創建行動方案并提出目標：到 2022 年，當年城鎮新建建筑中綠色建筑面積占比需達到 70%。預計未來還會進一步推動既有建筑節能改造、提升建筑節能標準，推廣超低能耗建筑、近零能耗建筑、零碳建筑，最終實現未來所有新建建筑全部滿足綠色建筑標準。從熱衷布局綠色建筑的房企來看，萬科、遠洋、朗詩等在綠色領域布局較早，其中朗詩早在 2004 年就開始探索綠色建筑發展，目

210、前開發項目中含有綠色認證的占整體開發比例約 70%。遠洋集團自 2006 年開始探索綠色建筑的相關實踐，目前已有超 110 多個項目完成國家綠色建筑標準的注冊；另一家踐行綠色戰略的房企中國金茂，在 2021 年可持續發展報告中披露，截至 2021 年底，累計獲得綠色建筑類認證或標識 262 個，智慧能源項目 75 個，供能面積達4000 萬平方米。對于節能減排方面，已披露數據顯示房企間并未形成“代差”。整個行業的“碳排放量/營業收入”基本維持在相似水平，整個樣本池中相同指標極大值與極小值之比約為1.7。了較大的“私域流量”。以天虹股份 2022 年中報數據為例，企業線上商品銷售及數字化服務收入

211、 GMV 約 29 億元；近1.7 億人次通過天虹 APP 和小程序交互獲取信息或消費。整體數字化會員人數逾 3900 萬，APP 和小程序月活會員逾 426 萬；購物中心在公/私域聯合推出餐飲代金券、套餐優惠、外賣等組合促銷與服務，餐飲線上銷售額環比提升 119%。無獨有偶，珠海萬達商管招股書中披露，2021 年微信小程序訪問量達到12.7億人次，新增注冊會員數超過1760萬，導流至店鋪消費約 750 萬人次，并幫助商戶于年內實現線上交易約 14 億元。寶龍推進智慧商業也表現出較強的進取心，基于 2021 年度已經完成的各項產品研發，今上半年通過加強應用，使得線上業務獲得顯著提升，會員總數約

212、達 560 萬，較 2021年底約提升 31%；全國會員消費占比超 17%，個別標桿項目會員消費占比超 25%。寶龍和萬達的線上平臺數據是對新技術下商業模式的最好闡釋，借助大數據等一系列技術，洞察消費者個人消費習慣，描繪消費者用戶畫像，挖掘潛在的消費客戶，實現精準引流。對商業地產來說，能夠實時了解消費者的需求才能及時做出正確決策，更好地與消費者進行情感溝通和關系運營。因此，“私域流量”最主要的優點是能夠為商家培養眾多忠實的顧客，建立起一個長期穩定的市場，加強競爭力。據觀點指數獲悉，企業之間的商業項目線上平臺開發具有不同選擇。以購物中心來說，可以看到大多數平臺接口均有微信小程序，尤其是第三方及合

213、作開發平臺。表現力指數2022 年度商業地產表現報告82觀點指數認為，該模式可較大程度降低開發線上平臺成本，且利用微信軟件月活數較大及消費者熟悉的掃碼操作習慣等優點。除小程序外，深圳萬象城、凱德云尚、佛山天虹購物中心等購物中心還通過自主開發的 APP 進入線上商城。僅從平臺展示內容來看，每一款平臺的內容差異較小，均集合了會員積分、商品導購、場景營銷、品牌定位和停車繳費等一系列服務功能。對此，觀點指數認為自研開發的產品在數據資產積累，通過大數據對消費者進行“畫像”，以及順應社會熱點迎合消費者（如凱德星新上線的商城直播功能，以及如連接第三方社交、服務軟件等功能），配合企業運營管理進行更新迭代等方面

214、，具有較大優勢。如 凱 德 的“O2O2OO”（Offline to Online to Online&Offline）數字生態模式，依托于領先的線下實體網絡，數字化戰略緊緊圍繞旗下業務和具體場景展開。通過營銷、社群等各類數字工具，實現數據沉淀和復購轉化，再進一步回流至線上和線下，實現多渠道銷售轉化和場景再觸達，形成良性循環的閉環生態系統、具有“造血”能力。據披露，疫情以來，凱德星多次迭代后，可觸達用戶超1500 萬，包含 1000 萬實名會員,以及海量的消費數據、會員數據，結合后臺大數據的技術處理能力，沉淀了場外客流的質量數據。不過，自研也意味著更大的成本支出，因此選擇平臺時，應當從自身核心

215、需求出發，找到與自身需求相匹配的運營模式。06商業地產的數字化運營商業地產的數字化不僅體現在后端引流模式，對于商管企業的運營管理也有明顯效果。在前期項目規劃階段中，數字化核心能力主要包括智能定位選址、專業規劃設計等。珠海萬達商管招股書中披露的商業運營管理服務體系中，智能定位選址通過機器學習將累積的運營經驗數字化，自動生成項目可行性報告，輔助管理者擬定選擇策略；專業規劃設計依托經營分析平臺大數據支撐，對項目目標客群消費需求和偏好以及競爭環境進行分析，判斷儲備項目機會與風險，確定項目競爭策略，鎖定定位人群，制定科學的業態規劃方案。同時精確捕捉項目的經營難點和痛點，結合原有空間結構特點，設計出更符合

216、經營需求的方案，確保項目成功開業。而數據資產來源于過往珠海萬達商管超過 400 個萬達廣場的設計規劃經驗和運營經驗，因此數據資產的重要性已不言而喻。在智慧運營管理項目階段，數字中臺同樣能夠為企業提供莫大幫助。截至 2021 年 12 月 31 日，珠海萬達商管通過商業運營平臺，可以實時監測 413 個萬達廣場級、超過80000 個商戶級的客流量、游逛深度、銷售坪效、租售比等運營數據?；跀底只Y產，后續可以做到優化經營策略、了解消費新趨勢并縮短廣場的培育期，同時根據對消費者需求的洞察，可以招攬優質的新興品牌，并且推出新型的線下體驗業態，進一步擴大流量?？偟膩碚f，隨著購物中心數智化的推進，會員系

217、統、商家商品等上線，企業上下游打通的情況下，商場運營管理可以穿插到門店銷售經營管理當中，線上線下因此可以互通。不過，商業地產優勢之一在于線下體驗服務，商場帶來的表現力指數2022 年度商業地產表現報告83社交屬性不應被忽視，社交力對于線上來講，這是線上沒有辦法替代的。打造新體驗，線上和線下的改造中，商業地產亦應該重視線下的場景價值。從消費場景出發，有意識地給消費者創造一個超出期待的空間體驗。值得注意的是，商業地產數字化轉型是跨越長周期的建設，無論在實施還是認知上都需要商業地產形成由上至下的統一意識、格局和觀念。表現力指數2022 年度商業地產表現報告842022 年度商業地產企業 ESG 發展

218、表現研究體系包括：營運指標（環境：商業地產排放物、商業地產資源使用；社會：雇傭、發展及培訓、勞工準則、供應鏈管理、產品責任、社區投資等）、管理指標（業態規劃、招商管理、團隊建設、策劃推廣等）、品牌指標（品牌熟知度、租戶認可度、城市推動力等）、創新能力（資本創新、模式創新、設計創新等）。序號 企業名稱恒隆地產華潤萬象生活嘉里建設凱德集團領展龍湖集團太古地產新鴻基地產新世界中國越秀房托12345678910企業不分先后，按拼音排序表現力指數2022 年度商業地產表現報告85商業表現系列研究成果表現力指數2022 年度商業地產表現報告862022 商業地產年度影響力企業2022 杰出社區商業運營企業2022 產辦運營年度影響力企業2022 城市新融合空間典范項目 2022 文商旅綜合體年度典范表現2022 城市影響力商業項目年度典范表現2022 年度商業地產存量資產優化升級表現2022 年度房地產數字化營銷先鋒平臺2022 年度房地產行業匠心原創媒體恒隆地產招商商管中糧大悅城希慎興業時代商業集團萬科南方區域商業木棉中國LUMINA 上海星揚公園 1903上海蘇河灣萬象天地陽光海天博點科技搜狐焦點