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1、1表現力指數2024 年度商業地產表現報告2表現力指數2024 年度商業地產表現報告前 言一年一度的表現力指數 2024 年度商業地產表現報告繼續如約發布。觀點指數緊密追蹤行業發展的脈動與革新步伐，深入商業地產及其關聯產業鏈，通過企業領袖深度訪談、廣泛市場調研，以及詳盡的數據資料分析，攜手行業領航者、資深從業者、權威專家及意見領袖，全面剖析商業地產全產業鏈的當前狀態，一同把脈行業風向與前景。同時將從產品創新、商業運營模式、投融資策略、多元化等維度，深入挖掘潛藏的機遇與增長點，為業界提供權威、全面且前瞻性的行業指南，助力企業把握市場脈搏，為商業地產的持續發展注入新的活力與靈感，共同推動行業的繁榮

2、與發展。3表現力指數2024 年度商業地產表現報告目 錄前言行業綜述2024 年度商業地產企業表現 100商業地產企業表現2024 年度商業地產品牌價值表現 202024 年度商業地產管理能力表現 202024 年度商業地產創新能力表現 202024 年度商業不動產投資管理機構表現 10商業地產金融2024 年度購物中心運營商表現 202024 年度購物中心運營表現 10商業地產零售業態發展2024 年度商辦運營商表現 202024 年度商辦資產運營表現 10商辦運營2024 年度辦公空間服務商表現 10辦公空間服務2024 年度商業地產企業 ESG 發展表現 10ESG 發展2024 年度商

3、業地產企業數字化發展表現 10數字化發展研究說明研究體系及活動辦法研究成果構成表現力指數 2024 年度商業地產特別表現24791012141617222324313233404148495556616162634表現力指數2024 年度商業地產表現報告行業綜述行業綜述進入 2024 年，國內商業消費市場迎來了新的挑戰。宏觀市場上，2024 年 19 月份，社會消費品零售總額 353564 億元，同比增長 3.3%。按消費類型分，19 月份商品零售額為 314149 億元，增長 3.0%，餐飲收入則為 39415 億元，增長 6.2%，均錄得個位數增長。從最新的數據來看，國內商業消費市場增長動

4、力不足，體現了國內消費者的消費預期仍較為謹慎，儲蓄意愿強勁，消費潛力難以在短期內完全釋放。商業地產投資端，從商業營業用房和辦公樓的投資完成額表現來看，市場同樣趨于謹慎。2024 年 1-9 月份辦公樓和商業營業用房累計開發投資額分別為 3178 億元和 5389 億元，同比增幅為-6.5%和-13.4%，仍處于負增長狀態。政策層面，商務部定位 2024 年為“消費促進年”，著力擴大國內需求，但目前的消費市場表現未有太多驚喜，預計還有較長時間的恢復期。在此背景下，商業地產商們直面市場壓力，在效益收入、項目運營上各顯其能。市場疲軟與消費動力不足，商業地產商各顯其能01為深入研究企業的表現，觀點指數

5、剔除樣本池中規模較小且非典型的個體，選取了 20 個代表。其中涵蓋以購物中心樣本企業增長分化，內港資租金水平表現迥異02觀點指數從樣本企業中選取部分進行觀察，在收入區間分布上，10 億元以下的企業占比最大，為 33%；其次是10-30 億元收入的企業，約占 35%；再則是 30-50 億元收入的企業，占比接近 18%；50 億元以上收入的企業，占全部樣本企業的比例為 14%?？梢钥吹?，收入分化下，頭部企業占據著較大的市場份額，同時掌握著更多的話語權。收入前十的企業收入總額約占總體的 45%。這也意味著腰部及底部企業在市場競爭中突圍的難度較大。在輕資產、資產管理的趨勢下，部分企業憑借優質商業資產

6、、突出的商業運營能力，開始著力探索新的增長點；而另一部分企業面臨生存問題，背負較大的資金壓力。觀點指數認為，經歷 2023 年的強勁反彈后，消費市場動力轉弱，市況至 2024 年未見起色，因此企業的生存環境更為嚴峻。在此背景下，商業地產企業需要順應新的消費和服務趨勢，持續強化項目運營水平，才有望實現穩健發展。從今年的表現來看，大部分企業秉承更為審慎的發展策略，一方面，通過輕資產輸出方式拓展管理規模，另一方面尋求消費 REITs 上的發展契機。輕資產業務發展上，企業對合作項目的要求進一步提高，頭部企業更聚焦于經濟發達、消費市場活力強、消費需求旺盛的高能級城市的商業項目，提升后續成功運營的可能性。

7、至于公募 REITs 市場的探索，目前更多利好頭部企業。通過發行消費 REITs，企業的存量資產盤活通道更為順暢，手握優質資產的商業地產企業有望通過資產管理能力，釋放價值。5表現力指數2024 年度商業地產表現報告首先從樣本企業的收入來看，包含商管企業在內的樣本企業收入均達到 10 億元以上，排名較前的企業大多以運營購物中心、寫字樓等傳統商業物業為主，這類物業的收入和回報較其他類型物業高，通常更受投資者的青睞。同比增長方面，20 家樣本企業中，約 35%的企業錄得收入同比下滑，其中，約 7 成是港資企業，內資企業大部分實現了收入的增長。增速方面，樣本企業的整體表現不及去年同期。實現增長的企業中

8、，過半的增速在 10%以下。說明當下商業消費市場和行業面臨的挑戰正在不斷增大，想要實現業績增長較為困難?；蛏剔k等主流業態為重的頭部企業，同時兼顧了內資與港資兩種不同的發展模式。分類型來看，內資企業方面，增速最快的為企業 E，約23%，主要得益于其規模在期內有明顯增長，以及較強的商業運營調整能力。據觀點指數了解，僅 2024 上半年，企業 E 就新開業了 7個購物中心，旗下在營購物中心增至 108 座，新簽約商業輕資產外拓項目 7 個，均處于一二線城市。在高端商業表現上，其在營的重奢購物中心業績逆市增長，零售額同比增長 9.6%，零售額同比增長 4.0%。企業 T 在增速上也有亮眼的表現，上半年

9、商業收入同比增長 19.8%至 35.4 億元。收入增長主要得益于寫字樓業務的穩健發展，以及購物中心業務的推進。最新的 2024 中期數據顯示，目前企業 T 的寫字樓業務收入占總體的比例為 50%，該業務仍是其主力業務且在市場中具備較強的競爭力。此外，購物中心收入占比也由 2023年同期的 24%上升至 31%，在商業業務中扮演著愈發重要的角色，有望成為第二增長曲線。港資企業方面，增速最快的為企業 P，約為 12%。觀點指數認為，其增長與自身投資物業在內地的位置、資產質量等因素有關，此外優質物業的陸續入市也給收入增長帶來了支撐。進入下半年，企業 P 推動旗下的南京高端商場入市，該項目體量約 1

10、0 萬平方米，位于南京河西 CBD，匯聚約 168家品牌，其中約 30 家是首次登陸南京。除此之外，企業P未來幾年還有望落成多個重點商業項目，預計將進一步提高其內地租賃收入的規模和增長速度。單位面積租金水平上，以自持物業為主的港資企業優勢明顯。排名前十的企業中，8 家為港資企業，僅有 2 家是內資企業。租金水平最高的港資代表 M，單位面積租金超過 2000 元/平方米，其在北京、上海、廣州等核心商業城市運營著高端商業項目，在收入、估值方面均有不錯的表現。即使在市況不佳的情況下，整體的表現也依然可圈可點。6表現力指數2024 年度商業地產表現報告除了租金水平外，投資物業資產值也是衡量一個商業地產

11、商是否擁有優秀的運營能力的關鍵。在研究成果的樣本企業中，資產值在 200 億元以下的企業占比 55%，200-500 億元的企業占比 23%，500-1000 億元的占比約 14%，1000 億元以上的企業占比為 8%。資產值規模較高的企業，在零售物業和商辦物業運營上見長，均積累了豐富的項目運營管理經驗。除了較強的商業運營能力外，在長期的自持開發運營下，上述企業也積累了可觀的商業資產，這讓它們在市場面臨挑戰的當下，仍能較好地生存下來。一方面，企業通過長期持有運營優質資產，收獲穩定的現金流；另一方面，在必要時也能通過出售資產回籠資金，緩解壓力。以萬科為例，據 2024 年中期業績會通報，截至 7

12、 月底萬科大宗交易累計簽約 200 億元，涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等 31 個項目。雖然出售動作頻頻，但通過打造并運營高價值的商業資產，獲得可持續的高收益回報，仍是當下頭部商業地產企業發展的重要方向。需要關注到的是，REIT 發行是目前的重要方向，不少企業寄希望于此，以盤活存量資產、兌現更高的商業地產價值。據觀點指數統計，目前國內已成功上市的商業消費 REITs資產價值提升難，企業尋求優質資產變現03相比去年同期，錄得公允值虧損的企業占比明顯增加，這也從側面說明了當下市場環境對企業提升投資物業資產值帶來較大阻力。以公允值錄得負值增長的一家樣本企業為例，其運營項目收入同比有所下滑，一定程度上導

13、致了物業資產估值的下滑。而降幅最大的樣本企業為港資企業，相較其他同行，其在內地的商業發展較為保守。雖然此前在成都、長沙等商業城市布局有優質項目，但近年來在內地并未有新項目入市，在今年市場環境不佳的情況下，資產估值有所下滑?？傮w來看，當前國內的商業地產環境依然充滿挑戰，市場和行業對企業也提出了更高的要求。觀點指數認為，若商業地產企業后續不能對市場前景做出準確預判，并在此基礎上制定適應性發展戰略，將難以在商業道路上實現長久發展。共有 7 單，發行主體以華潤、印力、大悅城、金茂等頭部商業地產企業為主，REIT 的成功發行也為這類企業提供了釋放資產價值的重要通道。從資產質量來看，已上市的消費類基礎設施

14、 REITs 底層資產均位于一線或新一線城市的發達商圈。依托于城市經濟發展環境與居民購買力水平，其出租率、客流量與租金水平表現較好，收入穩定性強。觀點指數以投資物業公允值衡量企業在市場環境下的策略變化和運營能力?？梢钥吹?，選取的 30 家樣本企業中，約77%錄得公允值虧損。7表現力指數2024 年度商業地產表現報告2024 年度商業地產企業表現 1001234567891011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344454647484950華潤萬象生活恒隆地產凱德投資太古地產 龍湖集團 新鴻基地產 印力

15、集團中糧大悅城招商商管中海商業珠海萬達商管越秀商管保利商旅新城商業光大安石嘉里建設融創商業恒基兆業九龍倉瑞安新天地華聯 SKP合生商業陸家嘴集團領展新世界中國世紀金源商管集團中國金茂中國中免王府井集團中國國貿廣百股份復悅商管銀泰商業管理集團金隅商管金融街資管旭輝商業寶龍商業合景泰富商業資管首創鉅大碧桂園文商旅金地商置世茂股份北辰實業百聯集團卓越商業時代商業粵海天河城集團香港置地SM 中國東百集團8表現力指數2024 年度商業地產表現報告2024 年度商業地產企業表現 1005152535455565758596061626364656667686970717273747576777879808

16、1828384858687888990919293949596979899100南國置業星盛商業武商集團一元股份恒太商業長江實業天虹數科益彩生活商業仁恒商業綠景資產正佳集團英格卡購物中心金鷹商貿集團凱華集團遠洋商業鴻榮源壹方商置金科商業集團華僑城商管綠地控股五礦地產物美商業京基集團富力商業華發股份中駿商管弘陽商業愛琴海集團建發商管國瑞商業茂業商業永旺夢樂城百盛商業雅居樂文商旅象嶼商發北投商業上實城開環球港商業富港集團深業商管中國綠發幸福產業華貿集團利群商業圓融發展榮盛商業中信泰富龍光商業德基集團金鉑商業美置商業砂之船9表現力指數2024 年度商業地產表現報告華潤萬象生活繼續拔得頭籌，展現出不俗

17、的商業綜合能力。恒隆地產、凱德投資等企業表現出色，繼續在本年度中位居前列。商業地產企業表現商業地產企業表現2024 年，市場復蘇不達預期、消費動力不足等因素給商業地產企業的發展帶來影響，但仍有不少企業展現出突出的商業發展能力，成為行業和同行學習的榜樣?；诖?，觀點指數通過對 2024 年度商業地產市場的表現進行研究，發布 表現力指數2024 年度商業地產企業表現100 研究成果。其中，華潤萬象生活、恒隆地產、凱德投資等企業表現出色，繼續在本年度中位居前列。華潤萬象生活繼續拔得頭籌，展現出不俗的商業綜合能力。2024 上半年，其商業航道業務收入 28.5 億元，同比增長23.4%，來自購物中心的

18、商業運營管理服務收入更是達到18.90 億元，較去年同期增長 34.1%。值得一提的是，在今年國內高端消費疲軟的背景下，華潤萬象生活在營的重奢購物中心業績依然實現了逆市增長，零售額同比增長 9.6%，為市場注入了高端商業的發展信心。這些亮眼的成績與華潤萬象生活緊跟趨勢，具備前瞻性的商業眼光有關。雖然上半年國內重奢銷售放緩，但是華潤萬象生活抓住了戶外運動、生活方式、餐飲娛樂等業態的強勁增長，一定程度上彌補了奢侈品銷售的缺口，保證了重奢商場的銷售增長。在數字化方面，華潤萬象生活的表現也是可圈可點。上半年，其商業航道通過整合品牌內容和卡券資源，推動一點萬象平臺日活用戶數達到 123 萬，實現了 44

19、%的同比增長，未來有望將龐大的會員資源轉變為消費動力。恒隆地產作為高端商業的杰出代表，無論商業地產行業如何風云變幻，還是憑借優質的資產組合、優秀的商業運營能力，持續穩定基本盤。2024 年上半年，恒隆地產內地租金收入為 30.34 億元，王牌項目上海恒隆廣場及上海港匯恒隆廣場總租金收入為 14.08 億元，讓許多商業地產企業望塵莫及。在高端消費疲軟的當下，資產優化和品牌升級是項目煥發新活力的必然方向，在此層面，多年來恒隆持續布局，成效顯著，如次高端商場早前采取的租戶組合優化措施開始奏效，租出率和客流量均有不錯的增長。整體來看，恒隆的多數在營商場出租率仍保持高位，各項投資物業正按計劃有條不紊地推

20、進。凱德投資青睞于中國一二線核心城市的優質資產，相關數據顯示，其在中國 40 多個城市管理 200 多個物業，不動產資產管理規模約 2,500 億人民幣，涵蓋五大核心城市群的辦公樓、購物中心、旅宿、產業園區、物流和數據中心等多元化投資組合。憑借貫穿資本、運營和資產管理的全方面能力，凱德投資在行業周期的波動中始終保持穩健，韌性增長。與此同時，其還在陸續加強募資能力和資產管理能力，探索更多的業績增長點。華潤萬象生活繼續拔得頭籌，恒隆地產、凱德投資位居前列10表現力指數2024 年度商業地產表現報告2024 年度商業地產品牌價值表現 201234567891011121314151617181920

21、華潤萬象生活太古地產恒隆地產凱德投資龍湖集團新鴻基地產招商商管中糧大悅城中海商業保利商旅印力集團越秀商管新城商業瑞安新天地領展光大安石一元股份百聯集團粵海天河城集團正佳集團11表現力指數2024 年度商業地產表現報告2024 年商業地產市場進入新的發展階段。面對全新的市場挑戰，品牌價值和精細化管理的重要性不言而喻。品牌價值于任何一家商業地產企業而言，都是重中之重，只有擁有卓越品牌能力的企業，方能在商業浪潮中穩步前行。面對行業變革，品牌進化是企業成功的必經之路，商業地產企業必須適應新形勢，加固品牌護城河，才有可能創造更好的業績?；诖?，觀點指數研究院從品牌熟知度、租戶認可度、城市推動力、社會貢獻

22、等多個維度綜合研究，對 2024 年度商業地產領域有突出品牌價值的企業進行研究，最終 20 家企業入選“2024 年度商業地產品牌價值表現 20”。在研究成果中，包括華潤萬象生活、太古地產、恒隆地產、龍湖集團等多家商業地產企業，憑借出色的品牌能力，在商業地產領域始終保持領先優勢。華潤萬象生活作為國內商業地產企業的領軍者，以深圳為起點，先后進入杭州、沈陽、北京、成都等多個城市，以“萬象城”、“萬象匯”、“萬象天地”三大核心產品線，給市場和行業帶來了諸多驚喜，引領全新城市生活方式。未來，華潤萬象生活有望通過聚焦三大產品線，憑借出色的品牌能力在更多核心城市實現“一城多匯”或“多城多匯”布局。華潤萬象

23、生活、太古地產、恒隆地產保持領先優勢太古地產于千禧年入局中國內地市場，二十余載的時間精雕細琢了多個大型項目，逐步在中國內地形成了太古里、太古匯、頤堤港三大商業產品線，無一不是所在城市消費者耳熟能詳的商業地標和打卡之地。除了商業價值之外，太古地產還通過項目的打造傳遞了文化價值，通過對故事氛圍的營造，賦予了項目更深的文化內涵。如成都太古里保留了項目中古老街巷和歷史建筑，以人、自然、文化為主題，大大地提升了商業內街觀賞趣味和品牌辨識度。恒隆地產旗下的恒隆廣場秉承著“只選好的，只做對的”的經營理念，成為行業高端消費的風向標。旗下位于上海核心商圈的兩座恒隆廣場，集結眾多國際知名的一線奢侈品牌及餐飲品類，

24、以為追求時尚品味的消費者打造奢華的購物體驗聞名業內。期內，恒隆旗下昆明恒隆廣場還與君悅酒店合作，進一步提升項目的國際視野和消費體驗，加強其在區域內獨一無二的地位，展現出不俗的品牌滲透能力。同樣在品牌價值表現研究成果中居于前列的龍湖集團，憑借天街這一品牌，不僅滿足了顧客的日常所需，更帶來新鮮、意外、靈感。其始終堅持不斷提升產品和服務質量，依靠杰出的品牌能力，龍湖旗下商場通過持續優化品牌結構，不僅提升了客群質量，也鞏固了在年輕品質商業領域的領先地位。12表現力指數2024 年度商業地產表現報告2024 年度商業地產管理能力表現 201234567891011121314151617181920恒隆

25、地產凱德投資華潤萬象生活龍湖集團中海商業印力集團招商商管太古地產新鴻基地產恒基兆業領展嘉里建設旭輝商業SM 中國越秀商管九龍倉合景泰富商業資管中國金茂南國置業中國國貿13表現力指數2024 年度商業地產表現報告大眾消費趨勢發生新的變化，促使國內商業地產變革升級。對于商業地產企業來說，充分發揮管理能力，是當下破局的重要一環?；诖?，觀點指數從業態規劃、招商管理、團隊建設及策劃推廣等多維度，綜合觀察過去一年全力提升管理能力，表現卓越的商業地產企業，并最終發布“2024 年度商業地產管理能力表現 20”研究成果，為行業發展提供前行的力量。針對經濟下行周期和市場變化，不少商業地產企業均有積極舉措，其中

26、頭部企業可謂將內卷進行到底，充分發揮管理上的優勢。從研究成果來看，恒隆地產、凱德投資、華潤萬象生活、龍湖集團位列前列。拔得頭籌的恒隆地產憑借出色的管理能力，對旗下的次高端商場進行積極宣傳推廣，并優化租戶組合，增強了零售選擇及客戶體驗。次高端商場整體收入也同比上升 5%，出租率及客流量維持增長。與此同時，恒隆的會員計劃恒隆會也在項目發展中展現出重要作用。通過會員體系，恒隆一方面持續強化高端會員服務，加強與忠實顧客間的聯系，并吸納新會員，鞏固市場地位。另一方面，聯動更多的租戶增強后者對于商場在恒隆地產、凱德投資、華潤萬象生活樹立行業發展樣本各地市場領導地位的信心。作為外資代表，凱德集團較早進入中國

27、內地市場，目前在中國 40 多座城市管理 300 多個項目，以綜合體、購物中心、辦公樓、旅宿等多元化業態組合著稱。區別于其他同行，凱德具備不俗的資管運作水平，其中管理能力更是突出。而憑借貫穿資本、運營和資產管理的全方面能力，凱德得以在行業周期的波動中始終保持穩健增長。華潤萬象生活作為兼顧規模與質量的企業，今年上半年在營購物中心平均出租率維持 96.7%的高位，較 2023 年末提升 0.6%，其可同比的項目租金坪效增長了 2.9%，46 個項目零售額排名當地市場第一，85 個項目位列當地前三，展現出難能可貴的商業管理能力。官方數據顯示，華潤資源庫品牌數量超 1.3 萬個，在合作品牌數量超 70

28、00 個，在招商管理上也有不錯表現。龍湖集團的商管管理能力也在持續增強。2024 上半年旗下商場日均客流同比增長 16%，帶動營業額實現 12%的同比增長。隨著越來越多的購物中心跨過培育期、步入成熟期，其經營及收入表現愈發穩定。14表現力指數2024 年度商業地產表現報告2024 年度商業地產創新能力表現 201234567891011121314151617181920龍湖集團華聯 SKP 華潤萬象生活中海商業凱德投資恒隆地產招商商管中國金茂保利商旅中糧大悅城瑞安新天地新鴻基地產融創商業領展越秀商管首創鉅大碧桂園文商旅新世界中國卓越商業正佳集團15表現力指數2024 年度商業地產表現報告新消

29、費時代，具備創新精神的企業勇于創新、主動出擊，收獲超額的“回報”?！?024 年度商業地產創新能力表現 20”，綜合考量了企業的資本、模式、設計等多個方面創新作為，以創新性為核心，盤點出一批獨具匠心，洞察行業發展趨勢，始終引領行業發展的優秀企業。在研究成果中，涌現了龍湖集團、華聯SKP、華潤萬象生活、中海商業、凱德投資等一批優秀的商業地產企業。憑借出色的創新能力，它們旗下的項目在市場變化中依然保持較強的競爭力。新的一年，龍湖集團在穩健中尋求新突破，形成全新的開發（地產開發）、運營（商業投資、資產管理）、服務（物業管理、智慧營造）三大業務板塊。在商業運營上，無論是打磨調整成熟期項目，亦或是培育新

30、開業項目，龍湖都在努力踐行一店一策的打造思路，以首店、特色店為方向，打造品牌組合的新鮮感。如重慶北城天街經過大刀闊斧的改造后，依然是所在商圈乃至城市中重要的商業角色。華聯 SKP 同樣是商業佼佼者，在消費升級、傳統零售業正經歷著深刻的轉型與重塑之際，其憑借獨特的經營理念和策略，在全國零售業中脫穎而出，成為商業典范之一。龍湖集團、華聯 SKP、華潤萬象生活保持較強競爭力最新的項目成都 SKP 選址于交子公園商圈，充分利用地下空間，打造了一個集高端零售、休閑娛樂于一體的商業綜合體，并與地面公園形成互補，為消費者提供了獨特的購物與休閑體驗，成為商業創新的典型案例之一。華潤萬象生活也是商業創新方面的領

31、軍者，無論是項目規劃設計上因地制宜的嘗試，還是招商運營上的創新破圈，都彰顯了創新對于商業發展的重要性。華潤旗下商業項目，除創新品牌業態組合外，還在探索公共空間的諸多可能性。如深圳萬象天地就將商業與城市公共空間緊密結合，強化城市與消費者之間的互動，滿足當下年輕人的探索需求。中海商業在商業創新方面也有不錯表現，寫字樓方面，通過對項目經營狀態進行挖掘分析和應用，實現資源優化配置、精準營銷和商業決策的智能化，全面賦能商業運營決策。除突出的寫字樓業務之外，商業板塊也有新的突破。旗下最新旗艦產品線中海環宇城 MAX 以 TOD 設計理念打造了“公園+商業+微綠地”的創新商業。除項目設計外，中海商業在招商上

32、也將特色消費體驗提升到極致，餐飲消費、親子兒童娛樂體驗方面尤為突出，較好地填補了周邊商業的空缺。16表現力指數2024 年度商業地產表現報告2024 年度商業不動產投資管理機構表現 10博楓 光大安石 國壽資本 黑石集團 凱德投資 領展 平安不動產 元聯基金 越秀房產基金 中信資本排名不分先后，按拼音排序17表現力指數2024 年度商業地產表現報告多項政策給消費基礎設施帶來利好，相信企業和機構會更關注資產管理水平的提升。商業地產金融商業地產金融資產管理新篇1 月 24 日和 7 月 26 日的兩大政策，分別從 REITs 和商業房地產資金供給上給資管帶來利好消息。此外，觀點指數認為有效需求不足

33、仍是目前商業地產發展面臨的關鍵問題，其對商業地產資管活動產生一定影響。同時，商業地產各板塊的公開數據和面臨的挑戰表明當下地產投資承壓，這也成為地產商出售和資管機構投資商業地產項目的契機。期內，據觀點指數不完全統計，監測下的樣本機構共錄得25 起商業地產資管事件，主要圍繞商業地產項目的交易和管理運營進行。其中，資管機構對商業地產各板塊項目的投資和改造均充分發揮金融屬性，資管行為中體現出其看好國內的消費潛力和商業地產未來的經營利潤。同時，地產企業調整發展策略，在商業地產資管中不是一昧地進行資產的全盤拋售，而是根據企業規劃進行適應性調整。期內共錄得 8 起險資收購商業地產的事件，展現了險資作為傳統金

34、融構成的中堅力量。一方面，期內新華保險和陽光保險的收購為萬達集團帶來亟需的資金支持，同時也滿足了險資本身對長期穩定收益的追求。另一方面，帶有國資背景的險資可以充當金融穩定劑作用，在資管策略中發揮其“國家隊”的優勢。隨著 REITs 政策的不斷完善，2024 年成為消費基礎設施REITs 發行的元年。從發行的數量和表現來看，期內消費REITs 的規模拓展速度和利潤表現優秀，兩者共同彰顯了原始權益人對底層資產強大的運營能力。此外，華夏首創奧萊 REITs 和華夏大悅城商業 REITs 的火爆點燃投資者對未來消費基礎設施投資的熱情，相信會有更多的企業關注并提高對資產的管理水平。2024 年，利好政策

35、仍不斷出臺并支持商業不動產資管，企業的資管策略也順應市場發展趨勢和自身經營狀況進行適應性調整?；诖?，觀點指數通過對商業不動產投資管理機構進行研究，發布“2024 年度商業不動產投資管理機構表現”研究成果。其中，國壽資本、黑石集團和凱德投資在本年度評選中表現優異。國壽資本是內地商業不動產投資管理的翹楚。據觀點指數了解，目前國壽資本在管不動產規模近千億，千億資金中極具代表性的是旗下 6 支聚焦于商業不動產項目投資的基金。從基金的投向來看，國壽資本的投資體現了追求長期穩定收益的特點。其通常選擇位于核心城市、具有穩定現金流的商業不動產項目進行投資，通過長期持有和運營提升，來獲取穩定的投資回報。黑石集

36、團作為全球首家資管規模破萬億美元的 PE 之王，在內地商業不動產項目上仍保持著逢低買入的投資特點，“堅持 10 年的投資未來”的投資邏輯在國內市場上具象化，體現出其對國內商業地產市場仍具發展空間的認可。凱德投資今年仍舊表現出強大的綜合能力。盈利方面，上半年凱德投資在中國的不動產投資營收為 1.37 億新元，同比增長 4.73%。其中零售板塊的凈物業收入為 17.18 億元國壽資本追求長期穩定收益，黑石集團、凱德投資具備強大韌性0118表現力指數2024 年度商業地產表現報告今年面向商業地產資管方面的政策主要有以下兩項：一是發改委 7 月 26 日發布關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金(

37、REITs)項目常態化發行的通知）（發改投資20241014 號，下稱“1014 號文”）。二是 1 月 24日有關部門發布的關于做好經營性物業貸款管理的通知，并在 9 月 24 日國新辦發布會上對其進行延期。政策俱起，商業地產發展壓力仍存02從 1014 號文的項目申報要求來看，其取消了所有 REITs 的現金流分派率要求和拓寬了包括消費基礎設施 REITs 在內的部分 REITs 的產業類型。具體來看，1014 號文取消了每年凈現金流分派率不少于3.8%的硬性要求，轉向要求企業近三個會計年度的平均EBITDA（或經營性凈現金流）不低于未來 3 個會計年度平均預計 EBITDA（或經營性凈現

38、金流）的 70%。而消費基礎設施中，歸屬于統一產權的配套酒店和商業辦公用房可納入 REITs 底層資產中（配套的面積要求不超過 30%，特殊情況下不超過 50%）。人民幣，在當下商業市場行情中仍能做到同比增長1.18%。辦公板塊，盡管國內市場仍面臨空置率較高的形勢，但其凈物業收入仍有較大規模，達到 9.62 億元人民幣，表現仍較為穩健。除上述三家企業外，不少資管機構在當前商業市場環境下也極具韌性。如領展、越秀房托等，今年其在內地的盈利水平仍保持平穩態勢。而平安不動產這類有險資背景的資管機構，繼續發揮資金募集優勢和科技賦能特點，積極投資許多商業不動產項目?？偟膩砜?，內地商業地產市場盡管有所疲軟，

39、但仍具有強大韌性，在政策利好下相信有更多企業會關注內地商業不動產的募投管退?，F金流分派率從曾經的 4%降低到 3.8%后，如今更是取消了這一硬性要求，大體上看放寬了對底層資產盈利能力的苛刻條件。其次，配套酒店和商業辦公用房同時納入消費基礎設施，改善了發行上面臨的底層資產不匹配的問題。觀點指數認為，1014 號文為消費基礎設施的發行帶來更為便利和寬松的條件，給日后底層資產的資管、新的消費REITs 的發行、原有 REITs 的擴募等帶來了積極影響。經營性物業貸方面，其源于今年 1 月 24 日中國人民銀行與國家金融監督管理總局聯合印發的關于做好經營性物業貸款管理的通知（下稱“通知”）。對規范經營

40、、發展前景良好的房地產開發企業，通知明確 2024 年底前，全國性商業銀行除可發放經營性物業貸款用于與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可發放經營性物業貸款用于償還房地產開發企業及其集團控股公司(含并表子公司)存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。9 月24 日，有關部門宣布這一利好政策延期至 2026 年底，并在隨后頒布有關政策文件。實際上，經營性物業貸不僅僅是目前商業地產精細化管理的有力支持，其能償還相關貸款的特點也為商業性房地產的長期經營帶來了“以時間換空間”的保障，同時還能為市場上各類投資機構打下情緒穩定劑。當前，商業地產資管中面臨的困境和挑戰

41、具體有哪些？2023 年底的中央經濟工作會議、今年三月的政府工作報告和多次政治局會議中都給出了答案：有效需求不足，仍繼續出現并被表明其是我國目前面臨的主要挑戰之一。據觀點指數了解，今年商業地產發展仍面臨較大壓力。購物中心方面表現良好，但仍面臨著近年來消費降級、電商對線下門店的沖擊、空置率高、經營管理能力不足、供需失衡等問題；寫字樓方面則表現為空置率較高，同時伴隨部分企業縮減成本開支等挑戰。從投資方面的數據來看，1-9 月全國商業營業用房開發投資額為 5389 億元，同比下降 13.4%，降幅較 2023 年同期收窄 4.2 個百分點。辦公樓開發投資額為 3178 億元，同比降幅為 6.5%，降

42、幅同期收窄 4.5%。整體來看，商業地產今年的累計投資降幅較去年有所減少，企業投資意愿有所回溫。但回顧近 10 年的數據來看，商業地產的投資仍保持下降趨勢，目前企業對商業地產的有關投資仍較弱。19表現力指數2024 年度商業地產表現報告觀點指數認為，商業地產作為我國消費和服務升級的重要載體，當下的壓力仍深刻影響著行業的經營管理和轉型升級。同時，觀點指數過往發布的地產融資報告，仍顯示當下地產企業的風險隱患，尤其是較大的資金回流壓力依然存在。加上部分地產企業的業務也在進行轉型和調整，使得期內商業地產項目出售成為首選，這也是資管機構擴大對商業地產項目投資的市場契機。據不完全統計，報告期內觀點指數監測

43、下的樣本資管機構和地產企業共錄得 25 起商業地產資管事件，主要圍繞商業地產項目的交易和管理運營進行，標的資產主要是購物中心、寫字樓、酒店、社區商業和街區商業。資管機構金融屬性彰顯，地產企業保持韌性03政策驅動下，期內購物中心板塊較為活躍，主要集中在地產企業的項目出售和資管機構對購物中心的收購、運營投入和戰略調整上。其中，購物中心資產的出售主要集中在地產企業中，交易對應的接盤人涉及 GIC、領展、華懋集團和廣州融悅匯控股有限公司。雙方的交易基本形成了地產企業退出和資管機構進入的特點。從項目的多元化運營來看，期內樣本資管機構和地產企業參與的各類商業地產項目運營均保持活躍。購物中心方面，新鴻基地產

44、參與的南京 ifc 商場于 7 月 29日開業，168 個高端品牌的匯聚為南京增添高端消費場景。據了解，該商場位于南京河西中央商務區核心地帶，交通便利，地理位置較好。值得注意的是，商場引入了超 50 家南京首店，使其成為南京市商務局 2022 年出臺的關于促進首店經濟發展的若干措施的受益者之一，同時也彰顯了企業在商業地產資管中的智慧。寫字樓方面，凱德投資期內開業的兩個寫字樓項目延續了當前寫字樓多元化、綠色和智慧辦公等特點，在為企業提供服務的同時，彰顯了寫字樓精細化運營的必然趨勢。酒店上，保利、凱德投資、鐵獅門和陽光保險參與的酒店品牌在今年陸續開業，主要聚焦于目標群體設定、自身經營特點打造和多元

45、化服務的發展上。觀點指數認為，期內的資管動作展現出資管機構的資金融通優勢和地產企業的資管韌性。從資管機構對商業地產的投資和改造行為來看，一方面體現了其對國內消費潛力和商業地產未來經營利潤的看好，另一方面則是發揮了其對地產企業資金支持和業務轉型升級的金融輔助作用。從地產企業對商業地產的資管態度來看，無論是資產處置還是運營，都凸顯了其在資管方面的韌性。報告期內，觀點指數監測下的險資在商業地產資管方面較為活躍。其中涉及到出售的底層資產有萬達廣場、萬達茂、北京頤堤港二期、凱德星貿項目和北京新街高和辦公樓。實際上，自 2023 年起，險資就對持股萬達廣場企業的股權進行收購。去年一月和五月，大家保險便陸續

46、收購了上海周浦萬達廣場、上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場和險資加碼收購，打開資管風控新篇 0420表現力指數2024 年度商業地產表現報告江門臺山萬達廣場。今年，萬達集團旗下子公司股權的出售仍是錨定險資這一資管主體，其中主要的承接的險資為陽光保險和新華保險。今年 4 月、7 月和 9 月，新華保險聯合中金資本共同完成了萬達集團旗下多個子公司股權的收購。根據企查查的信息來看，由新華保險和中金資本聯合成立的坤華（天津）股權投資合伙企業（有限合伙）是三次收購事件的主要發起方。其中新華保險和中金資本在該企業的持股比例分別是 99.99%和 0.01%。同時，該合伙企業于 2024 年 1 月17日在

47、中國證券投資基金業協會完成備案并獲得基金編號，中金資本是該投資合伙企業的私募基金管理機構。此后，北京萬達廣場實業有限公司、煙臺芝罘萬達廣場有限公司和南京萬達茂投資有限公司的最大股東變成坤華（天津）股權投資合伙企業（有限合伙）。盡管目前該公司未披露其持有的商業地產項目的實際運營情況，但從此次股權變更可以看到，新華保險作為萬達集團項目退出的保險接盤人，發揮在地產企業資本退出時的中堅力量。陽光保險在萬達旗下項目公司股權的收購案例中亦是類似，收購案中涉及到的子公司分別是蘇州聯商壹號商業管理有限公司和蘇州聯商陸號商業管理有限公司，兩個公司涉及的私募基金管理機構均為中聯基金。綜上，觀點指數認為，保險作為長

48、期資本的典型代表，在地產企業重資產向輕資產轉型中發揮了關鍵作用，在商業地產資管中的力量不可小覷。同時，商業地產項目的長期運營能為險資帶來了一定的利潤，也迎合了后者追求長期穩定投資收益的特點。但在中國人壽對遠洋頤堤港的收購中，險資耐心資本的特點不是從獲得長期經營利潤的角度去體現，而是彰顯“國家隊”為房企紓困的決心，通過投融管退中的投資途徑為房企緩解流動性壓力。6 月 7 日，遠洋集團控股有限公司公告披露其將所持北京頤堤港二期項目全部股權及債權出售予大股東中國人壽和合作方太古地產，股權交易價為38.7517億元，債權為1.25億元，兩者合計 40 億元。其中，項目的出售原因仍是亟需改善流動性并獲取

49、資金。與成都太古里不同的是，該二期項目尚處于開發建設期，中國人壽不會獲得后續每年的租金收入，而且其承接的股權還為遠洋集團提供了 13 年的優先報價權，即此次交易實際上可視為遠洋將持有物業作為“抵押”出售給中國人壽換來熱錢。從整個商業地產的發展角度來看，中國人壽的資管行為盡管沒有將商業資產項目升值作為目的，但其強化了整個房地產市場的風險抵御能力。從大方向來說，其向民間資本展示了資產管理的風控新篇。REITs 作為近三年來不動產資管退出的新途徑，提高企業流動性的同時也督促著其不斷提升資產管理水平。從消費基礎設施 REITs 的發展進程來看，去年十月證監會發布的關于修改公開募集基礎設施證券投資基金指

50、引（試行）第五十條的決定使得 REITs 市場擴容試點范圍覆蓋到了消費基礎設施領域，意味著資管退出多了一種選擇。此外，今年七月發改委發布的 1014 號文則帶動 REITs 進入常態化發行新階段，同時表明消費基礎設施得到更具包容性的發行條件。據觀點指數統計，期內共有 7 只消費基礎設施 REITs 成功發行，其規模擴展速度空前。從財務數據和二級市場表現來看，期內 7 支消費基礎設施REITs 表現良好。消費基礎設施迎來 REITs 元年，推動企業提升資產管理水平0521表現力指數2024 年度商業地產表現報告凈利潤方面，已公布半年報的四支 REITs 期內表現良好。其中嘉實物美消費 REIT

51、的凈利潤領跑。其中報顯示，期內對其貢獻租金和物業管理服務費收入占比超 10%的租戶為北京物美京豐科技發展有限公司（下稱“京豐科技”），其連同底下 6 位關聯方企業為該底層資產的租金及物業管理服務費收入的貢獻合計超過 40%。從二級市場情況來看，截至 9 月 30 日，消費基礎設施REITs 的漲跌幅存在一定差異。其中嘉實物美消費 REIT 的漲幅最大，達到了 13.85%。7 支 REITs 中的最低跌幅不超過 3%，基金整體表現穩健。受二級市場股價影響，嘉實物美消費 REIT、華夏華潤商業 REIT、華夏首創奧萊 REIT 和華夏大悅城商業 REIT 的市值，在期內均呈現出上升態勢。事實上，

52、根據七月份四大銀行官方網站公布的最新定期存款利率來看，銀行六個存期的掛牌利率分別為：3 個月期1.05%、6 個月期 1.25%、1 年期 1.35%、2 年期 1.45%、3年期 1.75%、5 年期為 1.8%。而從已經公布的消費基礎設施REIT的預計現金流分派率來看，最低的分派率為4.83%，遠高于銀行存款利率?？梢灶A見，消費基礎設施 REITs 在二級市場的穩健表現與優秀的投資回報率相疊加，或能激勵更多穩健資金入市，從而不斷優化原始權益人、基金管理人和其他利益相關者對商業不動產的管理水平。從具體的 REIT 表現來看，期內華夏首創奧萊 REIT 和華夏大悅城 REIT 受到各大投資機構

53、和投資者的青睞，其在發售第一天時就因公眾投資者認購熱情高漲，提前停止募集。其中，華夏首創奧萊 REIT 在詢價階段就得到眾多機構投資者的認可。究其原因主要是濟南和武漢兩個優質底層資產和該 REIT 運營管理能力較好。從底層資產來看，奧特萊斯擁有獨特的商業模式和高性價比的一站式休閑購物體驗。其“名品+折扣”的特點，具有明顯的穿越經濟周期的優勢。同時，華夏大悅城 REIT 作為西南地區首單消費 REIT，也給 REIT 市場注入了新鮮血液。華夏大悅城 REIT 的底層資產來自成都大悅城，在成都有著得天獨厚的地理位置。此外，成都大悅城的資管企業是大悅城控股集團股份有限公司，是直屬中糧集團的大型國有企

54、業，為華夏大悅城購物中心 REIT 的長期穩健運營提供堅實基礎。觀點指數認為，華夏首創奧萊 REIT 和華夏大悅城 REIT 的成功發售不僅為消費基礎設施領域的資產證券化提供了參考案例，而且體現出商業地產對新發展模式的積極探索，相信未來會有更多的企業關注并提高其資產管理水平。22表現力指數2024 年度商業地產表現報告2024 年度購物中心運營商表現 20寶龍商業恒隆地產華聯 SKP華潤萬象生活九龍倉凱德投資領展龍湖集團瑞安新天地太古地產新城商業新鴻基地產一元股份銀泰商業管理集團印力集團越秀商管招商商管中海商業中糧大悅城珠海萬達商管排名不分先后，按拼音排序23表現力指數2024 年度商業地產表

55、現報告2024 年度購物中心運營表現 10北京朝陽大悅城成都 SKP廣州融創茂廣州太古匯龍湖成都東安天街上海曹路招商花園城上海恒隆廣場上海環貿 iapm上海七寶領展廣場深圳灣萬象城排名不分先后，按拼音排序24表現力指數2024 年度商業地產表現報告商業地產行業并未迎來預期中的強勁復蘇，企業發展面臨較大的壓力。商業地產零售業態發展商業地產零售業態發展 承壓尋路進入 2024 年，商業地產行業并未迎來預期中的強勁復蘇，市場數據表現疲軟，企業發展面臨較大的壓力，項目創收迎來新一輪考驗。企業層面，受市場需求放緩影響，以零售商業業務為主的企業普遍面臨較大的市場挑戰，收入、出租率均面臨下行壓力，具備較強抗

56、周期能力的高端商業運營商也難以幸免。在此背景下，不同能級商業項目的收入、銷售額及出租率等受到不同程度的沖擊。高端商業項目由于對應的消費市場低迷，銷售額出現下滑，中端項目也面臨客群流失的壓力。品牌引入上，無論是高端亦是中端項目，均以零售和餐飲為主。不過，隨著消費需求的變化，當下樣本項目在鞏固現有優勢的前提下，均進行了多樣化的升級調改，如中端項目對餐飲業態進行大刀闊斧的創新，提升消費吸引力。品牌表現上，餐飲、零售業態下的細分品類均面臨市場、行業和競爭對手的挑戰。于餐飲業態而言，面對內卷日漸嚴重的市場，尋找新的增長點迫在眉睫；于零售品牌而言，高成本壓力下，如何提升盈利水平則成為關鍵。2024 年度購

57、物中心運營商表現，旨在表彰過去一年在商業地產購物中心領域中，表現優異，不斷突破的購物中心運營商。龍湖、華潤萬象生活表現優異，恒隆極致深耕高端市場01在研究成果中，龍湖集團以及華潤萬象生活等無一不具備優秀的運營能力。在前三季度，三者的租金銷售額以及出租率等方面都表現突出。龍湖地產在商業運營方面不斷發力，上半年租金收入 53.2 億元，項目平均入駐率為 95.96%，年內表現亮眼。在發展規模的布局上，龍湖集團期內除了已開業的兩個天街項目之外，也在對預計 2025 年竣工的濟南西客站天街項目進行規劃，在資產規模的擴張上顯示出明顯優勢。華潤萬象生活在期內成功簽約武漢楚寶片商業項目，將打造具有歷史底蘊的

58、商業新地標，企業規模得到進一步發展。同時在租金銷售以及出租率方面實現穩健增長，取得了顯著效果。在規模發展上，珠海萬達商管持續強勁，通過創新以及差異化的商業運營，為城市商業提供亮點。截止到目前，萬達商管在營購物中心達到了 480 多個，累計布局 200 多個城市，購物中心面積多達 6663.09 萬平方米。在經歷了一系列變更之后，珠海萬達商管的規模依然十分可觀，項目的平均入駐率達 98.6%。隨著購物中心數量的增加，市場競爭變得更加激烈，各企業在激烈的角逐中面臨著消費者行為變化、數字化轉型以及存量改造的壓力。作為港資的恒隆地產，在高端市場領域做到了極致，在市場沖擊下較為穩健，其在購物中心運營和管

59、理上的能力突出，25表現力指數2024 年度商業地產表現報告購物中心作為商業地產中的重要載體，通過多樣化的業態和服務，促進市場的繁榮發展。但隨著消費者需求的變化，購物中心需要從傳統的經營模式進行轉型，不斷創新和調整經營策略，提高適應市場變化和消費者需求的能力。在此之上，觀點指數研究院通過對購物中心項目的長期跟蹤和深度沉淀，綜合運營、品牌、管理、創新等各項指標，盤點挖掘購物中心運營領域的標桿項目，旨在對該領域運營卓越、積極創新、勇于探索的前行者給予表彰及肯定?！?024 年度購物中心運營表現 10”的研究對象涵蓋了北京、上海、廣州、成都、深圳等多個重點城市，從中嚴謹篩選出20 個表現突出的購物中

60、心運營項目形成研究成果。憑借突出的運營表現，包含成都 SKP、廣州太古匯、蘭州萬象城、上海恒隆廣場以及上海七寶領展廣場在內的 10 個優質購物中心項目成功入選。其中，成都 SKP 是亞洲最大的下沉式建筑、全國首個下沉式高端時尚百貨，商業面積達到16.2 萬平方米，一線品牌覆蓋率達 98%。作為西南地區首個世界級地標高端時尚百貨，其還引入了四十多個高端品牌，在品牌量級方面具有絕對優勢。廣州太古匯位于廣州市天河中央商務區核心地段，在行業承壓的環境下，太古匯不斷改善設施及服務，提升物業組合的價值，迎合顧客及租戶不斷迭代的需求，吸引了國內外超180 家知名品牌入駐。2024 年前三季度，廣州太古匯的營

61、業額、出租率及日均客流量均有不錯表現，成功位列“2024 年度購物中心運營表現 10”當中。深圳灣萬象城是華潤在深圳第二座重奢定位的購物中心，聚焦定位最高端、市場最稀缺、業績表現最強勁的國際品牌。數據顯示，深圳灣萬象城匯聚了 CHANEL、LOUIS VUITTON、HERMES、DIOR 等眾多一線頭都奢侈品品牌。同時，它也是稀缺首店收割機，包括 2 家全國首店、20 家華南首店、8 家深圳首店，商業號召力不言而喻。上海恒隆廣場作為上海市靜安區最知名的商業購物中心，年上海恒隆廣場、廣州太古匯、成都 SKP在列，重點城市購物中心仍是風向標02是引領行業的標桿企業。內前三季度營業額超百億元。在此

62、基礎上，該項目還持續進行資產升級計劃，通過開辟新空間，增加合作品牌數量以及持續推進可持續發展等措施提升競爭力。上海七寶領展廣場也洞察商業趨勢和市場變化，經過一系列升級和活動策劃，為消費者提供更人性化以及科技化的服務、更為豐富的品牌業態組合。其商業競爭力得到較大提升，成功地位列研究成果名單當中。從最新披露的 2024 年數據來看，商業地產企業普遍面臨較大的市場挑戰。觀點指數抽取了長期跟蹤的商業地產樣本庫中的 17 家頭部企業，其中 4 家錄得收入同比下滑，其余錄得增長的 13 家企業中接近一半的增幅為個位數。企業收入、出租率面臨挑戰，市場變化中的增長考驗03具體來看，實現收入增長的多為內資企業，

63、其中大部分的增長主要建立在規模提升的前提下。值得關注的是，即使擁有較強抗周期能力的港資企業，也不可避免出現業績未達預期的情況。華潤萬象生活作為頭部商管企業，2024 上半年商業航道業務的收入為 28.5 億元，同比增長 23.4%，其中來自購物中心的商業運營管理服務收入 18.90 億元，較去年同期增長34.1%，占總收入的 23.7%。收入增長背后，主要得益于新項目入市及舊項目運營得當。截止今年 8 月，華潤萬象生活新開 7 座購物中心，新項目的開業率均保持在 92%以上，展現出較強的招商能力。備注：華潤萬象生活、寶龍商業、合景悠活、中駿商管收入為管理零售物業組合帶來的輕資產收入（包括運營、

64、管理、分租收入等）；其余企業均為零售物業組合帶來的收入（除租金外、部分企業包含管理費收入等）26表現力指數2024 年度商業地產表現報告與此同時，華潤還對旗下部分項目進行升級改造，提升項目競爭力。沈陽萬象城、合肥萬象城及青島萬象城均在今年進行改造煥新，實現經營業績的大幅提升。相關數據顯示，合肥萬象城 6 月改造完成亮相以來，月度新增零售額 1600具體來看，實現收入增長的多為內資企業，其中大部分的增長主要建立在規模提升的前提下。值得關注的是，即使擁有較強抗周期能力的港資企業，也不可避免出現業績未達預期的情況。華潤萬象生活作為頭部商管企業，2024 上半年商業航道業務的收入為 28.5 億元，同

65、比增長 23.4%，其中來自購物中心的商業運營管理服務收入 18.90 億元，較去年同期增長34.1%，占總收入的 23.7%。收入增長背后，主要得益于新項目入市及舊項目運營得當。截止今年 8 月，華潤萬象生活新開 7 座購物中心，新項目的開業率均保持在 92%以上，展現出較強的招商能力。與此同時，華潤還對旗下部分項目進行升級改造，提升項目競爭力。沈陽萬象城、合肥萬象城及青島萬象城均在今年進行改造煥新，實現經營業績的大幅提升。相關數據顯示，合肥萬象城 6 月改造完成亮相以來，月度新增零售額 1600萬元，月度新增客流 90 萬人次。龍湖集團作為中端商業的代表，2024 上半年商場租金收入53.

66、2 億元，同比增長 6%，在行業整體表現不佳的當下較為可貴。這與其商業經營較為穩定有關，官方數據顯示，截至 2024年 6 月底，龍湖旗下 91 座已開業商場的整體出租率為96%，合作品牌超 6800 家，戰略品牌數超 400 家。港資企業方面，大多以運營高端商業為主。隨著奢侈品消費市場走弱，樣本企業旗下高端商場的整體收入出現下滑。太古地產是難得錄得租金同比增長的港資企業，但增長幅度不高。今年上半年太古內地的零售物業組合錄得租金26.15億港元，同比僅上升1%。除購物商場租戶組合優化外，2023 年增持成都太古里權益所增加的租金收入也需要被考慮在內。恒隆旗下的次高端商場通過積極的宣傳推廣攻勢及

67、優化租戶組合，整體收入同比上升 5%，客流量也維持了增長趨勢。出租率方面，8 家披露數據的樣本企業出租率變化不大，以維持為主。即便實現同比增長的企業，增長幅度也有限。如華潤萬象生活旗下商場出租率為 96.70%，相比 2023 年同期僅增長 0.7 個百分點。觀點指數認為，除運營能力外，豐富的業態品牌合作資源是出租率維持的關鍵，維持出租率穩定的樣本企業，無不有著多年積累的招商資源。如華潤萬象生活積累的品牌數量超 1.3 萬個，在合作品牌數量超 7000 個，期內重點品牌全國新開門店數占比 25%。豐富的品牌資源，一定程度上保障了企業在招商中有更多元的選擇，進行調改時也能較快實現補位，避免空置率

68、高企，維持相對穩定的租金水平。規模方面，內資企業以輕資產輸出為主、實行輕重并舉策略的企業具備規模優勢。樣本企業在營商業物業規模大部分在百萬平方米以上，即將邁入“百 mall”里程的龍湖集團僅購物中心體量就逾 800 萬平方米，華潤萬象生活、新城控股商業物業體量更是超過 1000 萬平方米。港資企業方面，大部分擅長精細化運營，主要采取高質量發展模式，規模不大但資產質量高，且部分企業在內地還有相當大體量的投資物業待建成開業，未來的增長有一定保障。如太古地產建設中的項目包括西安太古里、三亞太古里、27表現力指數2024 年度商業地產表現報告上海前灘綜合發展項目和陸家嘴太古源、廣州聚龍灣項目等，多位于

69、核心城市優質區位。商業消費表現不如預期的同時，大部分城市的零售商業租金也正面臨下行壓力。觀點指數觀察的樣本城市中，同比下滑較為明顯的是廣州和北京，分別錄得 24 元/天/平方米和 31.8 元/天/平方米，較2023年同期下滑6.25%和5.36%；上海、深圳則相對平緩，分別錄得 33.2 元/天/平方米和 19.1 元/天/平方米，同比下滑 2.35%和 2.05%。項目租金、銷售額下滑，調改升級勢在必行 04雖然大部分城市零售商業租金表現不佳，但還是有部分潛力城市的首層平均租金有一定程度上升。南京、杭州及武漢分別錄得 19.60 元/天/平方米、21.30 元/天/平方米及10.63 元/

70、天/平方米，上升幅度分別為 1.43%、5.38%和3.20%。具體來看，租金穩步增長的多為樣本城市核心區高品質項目，老舊項目以及部分租戶組合不理想項目則出現空置率高企的情況，難以獲得較高的租金報價。租金水平下滑，主要受到消費品牌的租賃需求放緩影響。零售業態表現疲弱讓不少企業審視自身門店經營策略并做出調整，拓店速度放緩。聚焦到項目層面，今年消費市場表現不如預期，給零售商業項目帶來不小的沖擊。高端商業方面，重點運營商旗下項目的收入、銷售額、出租率出現下行。不過相比銷售額的下降幅度，租金的下滑要更慢一些。市場下行期，內地高端消費均受到明顯影響，銷售額跌幅明顯。具體到項目上，以太古為例，其旗下的北京

71、三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港和上海興業太古匯的零售銷售額較上年同期分別下跌 4%、17%、9%、4%及 20%，上海前灘太古里保持不變。相較之下，走全品類銷售路線的北京三里屯太古里、北京頤堤港的銷售額表現會穩定一些，跌幅基本在 5%以內。零售物業出租率方面，大部分保持穩中有進的狀態，部分出租率下滑的項目受調改影響較大。如太古地產上海興業太古匯因改造工程與租戶調整的原因，導致出租率較低，錄得92%，同比去年下滑 4 個百分點。中端項目方面，成熟期項目租金、出租率的增長難度較大，樣本項目大多出現下滑。對比之下，培育期項目的租金和出租率增長更為明顯。28表現力指數2024 年度商

72、業地產表現報告以龍湖為例，如剔除 2023 年之后新開業的天街，龍湖旗下75 座天街中可供比較的有 65 座。其中 28 座天街租金收入同比下降，占比 43%，37 座天街租金收入同比增長，占比57%。增長項目中，幅度最大的是近年的新開業項目。龍湖目前除鞏固培育期項目的發展外，還持續對老舊項目進行契合市場的調整更新，維持整體項目的運營質量。上半年龍湖杭州濱江天街 I 期和 II 期的租金均實現了增長，增幅分別為 10.36%和 20.88%，該項目在過去一年里在品牌提檔升級、營銷突破創新等方面發力。為進一步研究項目業態組合的變化，觀點指數選取 10 個位于核心一二線城市的樣本項目進行觀察，租戶

73、類型主要分為零售、餐飲、休閑娛樂及生活服務四大類。觀點指數發現，積極進行品牌的汰換調改，匹配行之有效的營銷活動，成為項目當下的主要運營策略。承租能力上，零售品牌表現要優于餐飲品牌，后者更多是承擔吸納客流的作用。但從市場表現來看，目前餐飲業態的復蘇普遍好于零售業態，以餐飲業態為主的購物中心客流增長也較為明顯。隨著消費者需求的改變，品牌單店之外，聚合更多餐飲品牌的餐飲空間是目前的重要趨勢，如深圳領展中心城打造食加空間，蘇州龍湖獅山天街將下沉廣場打造成全天候餐飲街區等，主動提升餐飲業態的比例。觀點指數認為，這類做法一方面能豐富餐飲業態組合、增強項目吸引力，另一方面能提升商場租金收入，不失為消費疲軟下

74、的有效應對之策。宏觀層面上，市場數據顯示，9月份，商品零售額36695億元，同比增長3.3%；餐飲收入4417億元，增長3.1%。19月份，商品零售額314149億元，增長3.0%；餐飲收入39415億元，增長 6.2%?？梢园l現，相比零售業態，餐飲業態的恢復要更好一些，這也說明了當下消費者對于非必需類消費還是保持較為審慎的態度，消費品牌企業繼續面臨挑戰。雖然餐飲整體活躍度高于零售業態，但從業績來看，上市的奈雪的茶、瑞幸咖啡、海底撈等的營收、利潤等也還沒有達到預期。奈雪的茶 2024 上半年收入從去年同期的 25.94 億元微降至25.44 億元，降幅 1.9%，凈利潤由盈利 7020 萬元轉

75、為虧損4.37 億元。瑞幸咖啡 2024 年第二季度雖然實現凈收入 84.02億元，同比增長 35.5%，但凈利潤錄得 8.71 億元，同比下降 13%。海底撈雖然實現營業收入 214.91 億元，同比增長13.8%，但歸母凈利潤 20.38 億元，同比下滑 9.7%。隨著一二線市場的競爭加劇，企業更加重視開拓新市場，出海成為重要的趨勢之一，新茶飲品牌是其中的重要力量。奈雪的茶、喜茶、霸王茶姬紛紛在海外開設門店，如 8 月奈雪的茶就在亞洲頂級商場 Central World 開出泰國旗艦店。觀點指數認為，雖然餐飲品牌出海有望尋到新增長市場，但同樣也要面對供應鏈、本土品牌競爭等挑戰，能否成功還是

76、未知數。服飾方面，大部分快時尚品牌面臨消費疲軟的挑戰，2024 財年前三季度，優衣庫大中華地區的營收為5224.69億日元（約合人民幣240億元），在總營收中占比22.1%，低于往年水平?；诖?，優衣庫計劃在未來三年內關閉或翻新約50家門店，并升級現有旗艦店，進行以質量而非數量為重心的門店網絡重組。運動服飾上，借著今年奧運會掀起的風潮，疊加近年來各類運動的興起，整體表現亮眼。港股上市公司安踏體育交出了不錯的成績單，2024 上半年營收同比增長 13.8%至 337.35億元。消費品牌受試煉，探索新出路成共識0329表現力指數2024 年度商業地產表現報告除全品類運動品牌外，部分專注專業領域的品

77、牌也值得關注。與瑜伽褲深度綁定的 lululemon 2024 財年二季度業績顯示，其營收較去年同期增長了 7%，達到了 24 億美元；凈利潤增長了 15%，達到了 3.93 億美元。觀點指數認為，與某一品類綁定太深，在市場變化中也將面對更大的風險，諸如 lululemon 類的品牌也需要繼續開拓新的客群和業務線。商超會員店方面，傳統商超面臨消費客群持續流失、商品差異競爭力減弱和門店運營成本不斷增長等諸多問題，努力探索新賽道，加速轉型、優化門店成為行業當下的主要方向，永輝超市、步步高等均開始調改。其中比較有代表性的是胖東來幫扶永輝調改，前者屬于當下發展較好的商超企業，據胖東來商貿集團披露的數據

78、，胖東來超市 2023 年的營收超 100 億元。與此同時，會員店在國內熱度持續，取得不錯業績，也繼續拓店。沃爾瑪 2025 財年第二財季顯示，沃爾瑪銷售額達到46 億美元（人民幣約 330 億元），同比大幅增長 17.7%，連續兩個財季保持增長。其中，山姆會員商店與電商業務成為增長亮點。山姆會員商店的客流量實現正增長，會員收入同比增長 23%，會員人數亦創歷史新高。山姆高歌猛進的同時，另一家國際倉儲會員店老牌選手Costco 近年來的拓店速度也在加快，在國內的影響力有望進一步增強。觀點指數認為，會員店能夠迅速發展的核心在于能夠提供差異化的高性價比商品。從這個角度來看，當前會員店業態發展前景和

79、空間較大。美妝方面，今年上半年國際美妝集團化妝品業務增速普遍放緩，進入了個位數增長的時代，如歐萊雅集團 2024 上半年的銷售額同比僅增長 7.5%。觀點指數發現，當下部分高端美妝品牌面臨著不小的業績壓力，如資生堂品牌上半年下滑 6%，高端產品線的 CPB 品牌僅增長 1%。反而是高功效品牌，以及涉足皮膚學級、皮膚科學美容相關領域的品牌韌性不錯。歐萊雅皮膚科學美容部門上半年銷售額同比增長 16.4%，實現約 297.47 億元的收入。奢侈品方面，樣本企業業績喜憂參半。品牌涵蓋多品類的集團增長表現不如預期，旗下主力品牌銷售放緩。如 LVMH 集團旗下兩大主力 LV 和 Dior 所在的時裝皮具部

80、門營收同比下降 2%、經營性業務利潤同比下降 6%；占據開云近半營收的 GUCCI 收入同比下跌了 20%。以頂奢為主的集團則有不錯的表現，愛馬仕貢獻 40%營收的皮具和馬具部門，今年上半年營收同比增長 15.7%。Prada 集團下，除了 Prada 和 Churchs 實現增長外，Miu Miu 的增速也有驚喜。面對低迷的市場，中產階級消費更為謹慎，奢侈品牌開始走上截然不同的道路。頭部繼續專注高凈值人群，提價保值成30表現力指數2024 年度商業地產表現報告為重要手段，如愛馬仕年初上調全線產品價格，LV 也在今年7 月完成了新一輪價格上調。中檔奢侈品品牌 Burberry、YSL 則開始降

81、價，瞄準注重生活品質的年輕消費者，布局更年輕、更大眾的業務。電影院線方面，市場熱度并不高。國家電影局的數據顯示，2024 年暑期檔內地電影總票房 116.43 億元，同比 2023 年下降 43.5%。背后的原因，除了優質作品匱乏外，短視頻、網絡游戲、奧運等其他娛樂形式對市場也形成了一定分流。在此背景下，電影行業上市公司的業績也受到影響。萬達電影、橫店影視實現了盈利，博納影業、金逸影視、幸福藍海則錄得虧損，不過盈利的公司凈利潤難逃同比下滑的情況。以影院業務為主的萬達電影，2024 上半年營收 62.18 億元，同比下跌 9.48%，凈利潤 1.134 億元，同比下跌 73.18%；期內萬達國內

82、直營影院票房 31.3 億元（不含服務費），同比下降 14.5%。文創書店方面，生存成為擺在面前最重要的問題。大部分書店品牌尚未探索出成功的商業模式，在市場沖擊、成本考驗下出現閉店的情況。近日，曾被譽為“中國最美書店”之一的西安蔦屋書店就發布了停業通知，稱由于經營戰略調整，書店于10月8日停業。此外，因商場經營原因，開業 5 年的鐘書閣重慶店于 9 月17 日晚也正式停止營業。這類文創書店業態主打體驗式消費，商場是其進駐的重要場所。據觀點指數了解，目前已進駐購物中心的書店品牌有覔書店、西西弗書店、蔦屋書店、鐘書閣等，均采取書店+咖啡館的模式，閱讀場景延伸消費也成為不少書店盈利的重要模式。觀點指

83、數認為，多元業態雖然讓其有更多營收方式，但長期難以維續。目前來看，文創書店仍需繼續尋求成本與收入之間的平衡，解決業務盈利難題。31表現力指數2024 年度商業地產表現報告2024 年度商辦運營商表現 201234567891011121314151617181920中海商業陸家嘴集團華潤萬象生活招商商管嘉里建設凱德投資恒隆地產瑞安辦公越秀商管合景泰富商業資管恒基兆業九龍倉新鴻基地產中國金茂卓越商辦管理遠洋不動產金融街資管太古地產北辰商管新世界中國32表現力指數2024 年度商業地產表現報告2024 年度商辦資產運營表現 10北京國貿大廈北京中信大廈重慶來福士辦公樓廣州國際金融中心廣州周大福金融

84、中心廈門波特曼財富中心上海蘇河灣中心上海中海中心上海中心大廈深圳平安金融中心排名不分先后，按拼音排序33表現力指數2024 年度商業地產表現報告寫字樓市場在量價等指標上出現了一些波動，但整體發展態勢平穩。長期來看，隨著經濟復蘇和產業轉型升級，市場需求有望回暖。商辦運營商辦運營主動作為現階段，重點城市寫字樓市場仍面臨量增價跌的壓力，總存量面積繼續增長，新增供應面積對比去年同期有所縮減，部分城市存量辦公面積迎來去化的窗口期。市場數據顯示，重點城市辦公租金仍面臨下行壓力，以價換量策略仍是主流。與此同時，第三季度北京和廣州甲級寫字樓市場空置率有所下滑，其中北京辦公租賃需求正有序恢復，凈吸納量實現穩步上

85、升。辦公市場競爭加劇，商辦資產價值有待盤活，這也對樓宇質量以及運營企業提出了更高的要求。商辦運營商亟需解決供需錯配的問題，提升資產的收益表現和抗風險能力。雖然辦公市場在量價等方面出現了一些波動，但大多數寫字樓樣本項目的出租率波動不大，優質寫字樓仍展現出較強的抗風險能力，經營活動相對穩定。辦公投資端，隨著越來越多的企業加入資產拋售行列，市場可供選擇的優質物業持續增長，買方迎來更大的議價空間，期內險資和國資企業買樓的熱度不減。過去一段時間里，辦公市場租賃需求主要受降本增效的驅動，大多數企業租戶傾向于采取相對謹慎的租賃策略，以價換量仍是主流。市場的不確定性也對商辦運營商提出了更高的要求?；诖?，觀點

86、指數研究院對行業與企業進行長期跟蹤研究與數據分中海商業領銜，陸家嘴集團、華潤萬象生活發揮標桿力量緊隨其后01析，綜合管理規模、資產效率、運營模式等各項指標，盤點在寫字樓領域表現突出的企業，以給行業提供標桿的力量。依托強勁的綜合實力，中海商業、陸家嘴集團、華潤萬象生活、招商商管、合景泰富商業資管等企業已經發展成為寫字樓領域的重要力量，成功位列“2024 年度商辦運營商表現”名單。這些企業在寫字樓領域表現突出，穩定的租戶結構、市場需求響應快速以及項目管理能力強是其實現穩定經營的關鍵。其中，COOC 中海商務作為中海商業旗下全域商辦資產管理品牌，已形成以中海中心、中海國際中心、中海財富中心、中海廣場

87、以及中海大廈為主體的五大甲級寫字樓產品系。穩定的租戶結構是其在激烈的寫字樓競爭市場脫穎而出的重要因素。據中海商務官微披露，其 2000 平方米以上的基石客戶占比達到 47%，且 2 年以上租約面積占比達 91%，這種長期穩定的租約確保了租金收入的穩定性。華潤萬象生活作為輕資產的代表，憑借出色的商管能力在商業地產管理領域具備較強的競爭力和持續發展能力。寫字樓賽道，其聚焦租賃+運營+物業管理的一體化管理模式。目前商業運營服務寫字樓合同項目數為 31 個，其中已開業項目數為 25 個，總建筑面積約為 170 萬平方米。寫字樓市場放緩的情況下，嘉里建設在保持高出租率方面具有顯著的優勢。6 月底，其位于

88、內地的辦公樓整體出租率為90%，與去年年底基本持平。其中上海靜安嘉里中心和上海浦東嘉里城繼續保持超 95%的高位出租率水平。隨著經濟的發展與辦公需求的變化，寫字樓已不僅僅是為企34表現力指數2024 年度商業地產表現報告市場新增供應上，據第一太平戴維斯披露的數據，今年前三季度，四大一線城市新增入市的甲級寫字樓面積合計171.6 萬平方米，同比下降 60.9%。其中上海以三季度新增供應 107.9 萬平方米居首。第三季度，一線城市共計新增供應 26.7 萬平方米，環比和同比均有不同程度下滑。其中，第三季度廣州無新增供應以及第二季度，北京、深圳、廣州三城無新增供應，這給存量辦公面積提供了去化機會。

89、疊加新增辦公面積，截至第三季度末，一線城市甲級寫字樓總存量面積增長至 5314.8 萬平方米，環比上升 0.5%，漲幅有所收窄。其中上海以 1943.9 萬平方米的總存量面積寫字樓項目不僅是商務活動的重要場所，更是城市地標和經濟發展的重要推動力。行業典范，引領未來。北京國貿大廈、北京中信大廈、重慶來福士辦公樓、廣州國際金融中心、廣州周大福金融中心、廈門波特曼財富中心、上海蘇河灣中心、上海中海中心、上海中心大廈和深圳平安金融中心成功入選“2024 年度商辦資產運營表現”，以單個項目的發展成果給行業的可持續發展提供樣本。這些項目不僅在建筑設計、功能布局上具有創新性，還在環保、節能、運營管理、技術設

90、施等方面表現出色，成為所在城市的標桿性寫字樓。北京中信大廈（中國尊）位于北京商務中心區核心區 Z15 地塊，可容納 1.2 萬人辦公，是中信集團總部大樓。項目外觀靈感來源于中國古代青銅時代的禮器“尊”，充分體現了東方文化的韻味。作為北京 CBD 核心區的標志性建筑之一，北京中信大廈不僅在建筑設計上實現創新，還在綠色建筑和可持續發展上做出積極貢獻。廣州國際金融中心位于廣州市天河區珠江新城 CBD 中軸線上，是廣州標志性建筑之一。項目總建筑面積超過 45 萬平方米，主塔樓高 432 米，集辦公、酒店、休閑娛樂等多種功能于一體，包括超甲級寫字樓、國際頂級豪華品牌酒店、服務式公寓、商務宴會中心和國際會

91、議中心等。在寫字樓市場弱恢復階段，廣州國際金融中心繼續保持穩健經營，上半年成功續約英國領事館、蘇黎世財險、融捷集團、CBD 管委會等重要租戶，續租率達 88.2%，有效穩定了優質的客戶資源。2024 年以來，中國經濟保持了總體平穩的增長態勢。據國家統計局披露的數據，前三季度國內生產總值（GDP）為949746 億元，同比增長 4.8%，國民經濟運行總體平穩，穩中有進。經濟的穩步增長有效帶動了企業的擴張需求，從而積極影響寫字樓市場的發展?；仡櫰趦?，在多種因素的帶動下，中國寫字樓市場呈現出復雜多變的發展形勢?！爸袊稹币I綠色可持續風潮，廣州國際金融中心、廈門 TFC 入選辦公租金集體下滑，供給過

92、剩繼續影響寫字樓市場0203業提供單純的辦公空間，而是向著更加綜合和多功能的方向發展。招商 MOffice 品牌作為招商商管旗下寫字樓運營服務品牌，從空間、服務、生態三大維度，將樓宇塑造成企業鏈接的平臺。招商商管積極探索商務辦公的多種模式，大力引入科創金融、信息服務、文化創意、郵輪運輸等產業，通過整合產業鏈上的客戶資源和需求，創新商務生態，推動企業經濟與區域效益同步提升。廈門波特曼財富中心項目（簡稱“TFC”）位于廈門會展北CBD 核芯地段，總建筑面積 39 萬平方米，由兩棟超高層甲級寫字樓及大型綜合體組成，是集總部辦公、文化休閑、商業配套于一體的城市商務綜合體。TFC 在招商運營、數字化平臺

93、建設、樓宇運營等多方面表現突出，使其在激烈的寫字樓市場競爭中脫穎而出，同時其優質的服務收獲了大量租戶的認可。35表現力指數2024 年度商業地產表現報告第三季度，北京、上海和廣州的空置率均有所下滑，第三季度三城空置率分別為 19.4%、21.8%和 18.1%，對比第二季度下降 0.4 個百分點、0.5 個百分點以及 0.4 個百分點。值得一提的是，第三季度北京甲級寫字樓市場租賃需求正有序釋放，對比第二季度，單季度甲級寫字樓凈吸納量上升41.8%，市場需求有所回升。同時，2024 年前三季度，上海甲級寫字樓凈吸納量累計達 63.4 萬平方米，已達去年全年水平，辦公需求有所回升。具體表現上，廣州

94、空置率處于一線城市的最低水平，并保持相對穩定，上海及深圳空置率仍處于高位，均已超過 20%，主要是辦公供給與需求之間的矛盾所致。租金表現上，第三季度一線城市平均辦公租金為 185.4 元/平方米/月，環比下滑 4%，同比下滑 10.8%，仍未止跌。具體來看，今年第一季度北京甲級寫字樓平均租金下跌至“2”字頭，第三季度延續跌勢，對比第二季度下跌 6%至 263.6元/平方米/月，對比去年同期下跌 15.17%。上海、廣州及深圳甲級寫字樓租金在環比和同比上同樣出現不同程度的下滑，第三季度三城租金同比變動幅度為-11.59%到-4.14%，環比變動幅度為-4.3%到-0.78%。寫字樓項目的租金單價

95、受區域供需關系、經濟表現以及政策等因素的共同作用，現階段重點城市寫字樓租金仍面臨下行挑戰，辦公市場處于調整恢復階段。從一線城市甲級寫字樓租金變動情況可以發現，以價換量依然是 2024 年寫字樓市場發展的關鍵詞之一，這一策略在重點城市和樣本項目中均有體現。量增價跌，辦公市場競爭加劇，商辦運營商積極以變求存。為應對市場供需不平衡的情況，觀點指數統計下的寫字樓樣本項目繼續采取以價換量的策略，通過降價或采取相關優惠舉措來吸引、留住租戶。寫字樓出租率分化明顯，以價換量策略成主流04位居首位。寫字樓市場的供給主要集中在各地的房地產企業。據觀點指數不完全統計，期內包括北辰實業、凱德投資、中海商業、保利發展等

96、企業在內，均有全新的寫字樓項目亮相。從數據來看，雖然 2024 年的供給量有所收窄，但去年全年大面積的存量繼續影響著寫字樓市場。36表現力指數2024 年度商業地產表現報告截至 2024 年中期末，17 個樣本寫字樓項目租金水平從 78.1元/平方米/月到 649 元/平方米/月不等，基于項目區位、商業聚集程度、辦公服務、建筑質量等情況不同，寫字樓物業租金水平的表現也差距較大。樣本項目平均租金單價為 213.34 元/平方米/月，對比2023年末下跌1.2%，對比去年同期下跌3.84%。具體來看，對比去年年末，超過 70%的寫字樓樣本項目租金單價出現下滑，17 個樣本項目租金變動區間從-12.

97、08%到 10.59%不等。另外，陸家嘴長期持有的甲級寫字樓物業平均租金同樣有所下滑。今年上半年，其位于上海的甲級寫字樓平均租金為7.91元/平方米/天，去年年末為 7.97 元/平方米/天。顯然，寫字樓物業租金下調已經成為普遍現象，辦公租賃市場延續以價換量的策略。在具體項目經營表現上，觀點指數選取重點城市的 45 個寫字樓樣本項目，跟蹤其出租率變動情況。截至 2024 年中期末，圖表中的 45 個寫字樓樣本項目出租率數值從 57%到 100%不等，項目之間的經營活動存在較大差距，實現滿租的項目包括香港越秀大廈、科技大廈、科技大廈二期、北京通泰大廈以及上海靜安融悅中心 A 棟。樣本項目平均出租

98、率為 88.16%，對比 2023 年末減少了 0.22個百分點，個體的變動幅度從減少 11 個百分點到提升 9.7 個百分點不等，其中 40%的樣本項目出租率出現下滑；對比去年同期，平均出租率提升了 0.17 個百分點，個體的變動區間為減少 10 個百分點到提升 14.4 個百分點不等，其中 42%的樣本項目出租率有所降低。雖然辦公市場在量價方面出現了一些波動，但是結合項目出租率變動幅度來看，大多數項目的出租率水平波動不大，優質寫字樓項目仍展現出較強的抗風險能力，經營活動保持相對穩定的狀態。按所處城市來看，位于香港、深圳、杭州、北京以及沈陽的樣本項目出租率表現突出，截至 6 月底，當地樣本項

99、目的平均出租率保持在 90%及以上。同時，對比去年年末，北京、廣州、深圳、沈陽及無錫的樣本項目平均出租率有所提升?？傮w而言，寫字樓項目出租率分化現象較為明顯，這與樓宇質量、企業經營能力、市場需求、城市經濟發展水平等多種因素密切相關。辦公市場環境對寫字樓項目的估值也產生一定影響。據企業披露的數據，部分寫字樓物業面臨估值下滑的挑戰。截至 6 月底，春泉產業信托物業組合估值約為 119.82 億元，環比變動-5%。其中華貿物業 6 月底的估值為 84.8 億元，較2023年末減少0.9%，資本化比率/續租回報率為4.5%（2023年 12 月 31 日為 5%）。這兩者并非寫字樓物業估值下滑的特例。

100、在供給過剩、市場需求、宏觀經濟環境等多重因素作用下，寫字樓物業估值承壓。太古地產在 2024 年中期業績報告中指出，今年上半年股東應占溢利為 17.96 億港元，去年同期為 22.23 億港元，同比下滑 19.21%?？鄢强毓蓹嘁婧?，上半年投資物業公平值虧損為8.79億港元，去年同期的公平值虧損為16.35億港元，這兩個時期的公平值虧損主要來自香港辦公樓組合。上半年，太古地產來自物業投資的經常性基本溢利下降，主要體現了香港辦公樓租金收入減少（一定程度由于失去 2023寫字樓估值下滑，新項目助力企業提升業績0537表現力指數2024 年度商業地產表現報告從企業披露的數據來看，今年上半年，13

101、家企業內地辦公物業租賃業務營收合計為 96.15 億元，企業半年度收入從 5374萬元到17.6億元不等（匯率計算按1港幣0.9046人民幣），企業寫字樓租賃業務收入存在較大的差距。憑借規模、項目以及管理等優勢，中海商業及陸家嘴集團辦公業務半年度收入超 10 億元。其中中海商業寫字樓業務以半年收入 17.6 億元位居樣本企業的首位。除此之外，商務物業同樣為卓越商企服務帶來超 10 億元的收入。據 2024 年中期業績報告，其 2024 年半年度商務物業收入 11.11 億元，同比增長 5.69%。據觀點指數了解，卓越商企服務的主營業務包括基礎物業管理、增值服務以及其他相關業務。其中基礎物業管理

102、服務面向商務物業、公共與工業物業、住宅物業等多種業務類型，卓越商企服務以商務物業為發展主航道，構建了完善的服務模式。其PM商業寫字樓服務于眾多地標性寫字樓及高新技術企業，代表性項目包括深圳卓越世紀中心、深圳卓越前海壹號、深圳卓越城、青島卓越世紀中心、深圳中心、深圳卓越后海金融中心、深圳中國儲能大廈等。對比去年同期，樣本企業辦公收入同比從-21.43%到10.36%不等，業績分化明顯。其中超 60%的企業寫字樓業務收入同比下滑。從數據來看，商辦資產價值有待盤活，商辦運營商亟需解決供需錯配的問題，提升資產的收益表現和抗風險能力。值得一提的是，基于新項目規模增長的拉動，中海商業、招商蛇口以及北辰實業

103、半年度辦公收入均實現不同程度的同比增長。港資也不例外。據恒基地產 2024 年中期業績報告，其近年建成的投資物業包括廣州星寰國際商業中心和上海星揚西岸中心的招租進度表現亮眼，給其增添了可觀的租金貢獻。截至 2024 年 6 月底，兩個項目出租率均超 80%，為經常性收益提供穩定的增長動力。恒基地產表示，受益于近年新投運的廣州星寰國際商業中心以及上海星揚西岸中心帶來的租金貢獻，至 2024 年上半年租賃業務保持穩定，租金總收入以人民幣計值錄得 1%的升幅。截至 6 月底，恒基地產在內地的投資物業合計建筑面積為120.77 萬平方米，以寫字樓物業為主，總建筑面積為 85.47萬平方米，占比 71%

104、。除了上文提及的項目外，其于內地的投資物業組合代表項目還包括北京環球金融中心、恒匯國際大廈、六八八廣場、恒基名人商業大廈等。優質租戶組成以及穩定的租約結構是商辦運營商實現穩定經營的重要基石。據觀點指數了解，今年上半年中海商務收入實現逆勢增長，半年度收入同比增長 6.4%，收入 5 年復合增長率為 7%。租約及租戶組成上，其寫字樓物業組合基石客戶（租賃面積 2000 平方米以上）占比為 47%，2 年以上租約面積占比91%。今年以來，業主主要著重于留住租戶以穩定項目的經營，包括租約即將到期的租戶以及尋求降低租用成本的租戶。世邦魏理仕數據顯示，92%的受訪企業認為降租或更靈活的租約條款是決定續租還

105、是搬遷的首要因素。與此同時，計劃在未來三年增加辦公面積的企業占比下滑，企業對增加辦公面積保持謹慎。另外，戴德梁行數據顯示，按面積計，今年第三季度一線城市北京、上海、廣州及深圳寫字樓租賃需求行業占比居首位的分別是金融業 35.7%、專業服務業 23.5%、專業服務業 34.8%以及 TMT32.9%。上述城市中，居于次位的分別是 TMT 占比 24.2%、TMT 占比 17.6%、TMT 占比 18.8%以及商貿及零售占比 14.2%。四城租賃需求占比第三的行業分別為：專業服務業、零售貿易、貿易和零售以及金融業。從企業財報中同樣可窺見現階段寫字樓市場的主力租戶表現。今年上半年金融業、專業服務業以

106、及 TMT 行業繼續在運營商旗下寫字樓的物業組合中占據重要位置。續租與搬遷的抉擇，金融、科技以及專業服務業仍是主力租戶06年 12 月出售香港港島東中心 9 個樓層的收入）。由于持有物業估值的下滑，帶來了公允值變動損益，雖然這部分損益并不會產生實際虧損，但確實是租金和出租率出現不同程度下滑的體現，也會增加企業持有物業經營的壓力。38表現力指數2024 年度商業地產表現報告截至 6 月底，按占用建筑面積計，瑞安辦公樓租戶組合占比前三的行業分別為高科技及 TMT，占比 20.6%；消費產品及服務，占比 14%；銀行、保險及金融服務，占比12.8%。對比去年同期，生物、制藥及醫療行業占比縮減，消費產

107、品及服務、銀行、保險及金融服務行業企業占比提升。太古地產內地辦公樓占比前三的租戶包括：銀行業/金融/證券/投資，占比為 27.9%，貿易行業企業占比 24.5%，專業服務行業占比 15.7%。對比去年同期，貿易行業以及科技/媒體/電訊行業企業占比均有所提升。與此同時，恒基地產最新的財報披露，旗下星瀚廣場項目第一及第二座辦公樓已有多家汽車企業進駐，其中寶馬企業于近期擴充租賃樓面面積，同時會計師事務所安永已落實進駐?；诖?，該項目 6 月底的出租率超過 80%。另外，據招商商管官微披露，上半年深圳區域寫字樓業務部成交面積達 45488.11 平方米，入駐企業 63 家。目前，位于深圳蛇口片區的寫字

108、樓集群租戶聚焦在科技、貿易、金融、能源、船運等五大核心行業，包括蘋果、今日頭條、IBM、斯倫貝謝石油等龍頭企業已進駐。結合運營商及一線城市數據來看，金融業、TMT 以及專業服務業仍是寫字樓租賃市場的三大主力需求行業。與此同時，以貿易、能源、新能源汽車、人工智能等為代表的新質生產力等行業，同樣展現出相對活躍的辦公租賃需求。寫字樓資產因擁有長期穩定的現金流，是投資方長期青睞的投資標的?；诖?，除租賃活動外，寫字樓資產交易對企業現金流的補充同樣重要。據觀點指數不完全統計，2024 年 1-9 月，內地商辦資產交易總額超 400 億元（統計項目包含辦公樓、在建辦公資產、含辦公物業在內的商業綜合體），其

109、中交易金額低于 10 億元的小額交易占比過半。對比去年同期，超 10 億元的大額商辦資產交易單數出現下滑，交易市場表現較為理性。觀點指數列舉了今年 1-9 月部分超 10 億元的商辦資產交易代表案例，其中最大額的交易由成都國資創造。此外，北京頤堤港二期、深圳前海辦公樓以及深圳灣超級總部基地T208-0053 宗地使用權的交易均有股東方的支持。房企以資產換現金現象普遍，上海大宗交易保持高熱度07據新世界發展公告披露，其擬以 14.4 億元人民幣向周大福企業的子公司出售天得發展 30%的股權，交易事項已于2024 年 8 月 27 日完成。至此，新世界發展將不再直接或間接于目標集團及該物業擁有任何

110、權益。天得發展的主要資產為位于深圳前海深港合作區的物業，由一棟 43 層的辦公大樓（包括 3 層防火層及 5 層零售購物商場）及停車場構成，該物業于 2023 年 8 月落成，即前海周大福金融大廈。據企業公告披露的數據，截至 5 月 31 日，該物業每月租金收入總額約為 651 萬元（包括增值稅，但不包括物業管理費），物業整體出租率約為 37%，該物業的評估價值為50.18 億元。新世界發展估計將從本次出售事項中錄得約1.13 億港元的收益。新世界發展表示，出售事項是釋放該物業投資價值的良機，可以套現現金資源，藉以改善集團的資金流動并加強財務狀況。包括新世界發展在內，近年來，房地產企業通過出售

111、資產換取現金的現象愈加普遍。舉例來說，陸家嘴集團表示，上半年，其穩步開展大宗資產交易、物業租售以及工程建設工作，守住了公司的基本盤。最新財報披露，1-7 月萬科共實現大宗交易簽約金額 204 億元（含印力的資產交易及REIT 發行），資產類型覆蓋商業、酒店、辦公、長租公寓等 31 個項目的資產交易，當前仍有多個項目處于談判中。隨著越來越多的企業加入資產拋售行列，市場可供選擇的優質物業持續增長，買方迎來更大的議價空間。另外，早前多次流拍的世茂深港國際中心項目或將易主中信信托。據世茂股份公告披露，因世茂深港國際中心，一拍、二拍均無人競買流拍。二拍流拍后，中信信托申請以二拍保留價 104.35 億元

112、(扣除其墊付的執行費、評估費、39表現力指數2024 年度商業地產表現報告預留工程款)，按照抵押及查封順位抵償被執行人在 988、989、1141 號案件中所負的債務。中信信托關于以涉案不動產抵債的請求，法院照準。按交易城市劃分，期內上海商辦資產交易單數及交易總金額均位居城市首位，錄得商辦資產交易超 30 單，總交易金額超 200 億元。北京緊隨其后，交易宗數錄得 8 單，總交易金額約為 100 億元。1-9 月，京滬兩城總交易金額超 300 億元，占比超 75%。從數據來看，優質商辦資產投資吸引力仍在線?；诔鞘薪洕l展、營商環境、項目資源、市場需求、交易環境等多重因素，上海商辦資產交易連續

113、多年占據榜首，吸引大量投資者的關注和參與。今年1-9月，包括地方國企、科技公司、險資等各路資本頻頻布局上海商辦資產，有效激發城市活力。除此之外，觀點指數注意到，今年以來，險資以及國資企業買樓熱情不減，以作自用或持有投資，辦公資產投資潛力仍存。40表現力指數2024 年度商業地產表現報告2024 年度辦公空間服務商表現 10ATLAS 寰圖IWG 集團MFGWeWork 中國創富港德事 TEC高格辦公空間蜜蜂科技 BEEPLUS奕橋 Bridge+優客工場 ucommune排名不分先后，按拼音排序41表現力指數2024 年度商業地產表現報告租戶對辦公空間產品和服務的要求日趨提高和差異化。辦公空間

114、服務辦公空間服務 價值賦能共享辦公行業正處于轉型與創新的階段，辦公空間服務商逐步從單一辦公空間提供者成長為集資源共享、服務賦能、價值創造于一體的綜合性辦公服務平臺。業績表現上，以 IWG 集團和創富港為代表的辦公空間服務商，半年度營收及盈利能力等多項指標表現亮眼。與此同時，部分企業仍處于摸索求生階段，難以突破持續虧損的困境。作為商業辦公細分領域，辦公空間服務商的發展與寫字樓市場緊密聯系，相互影響?，F階段，辦公市場仍處于緩慢恢復階段，重點城市辦公租金下行壓力仍存?；诖?，今年部分辦公空間服務商的規模增長放緩，專注于運營管理能力的提升。另據觀點指數統計，期內超半數新開辦公空間項目落址于重點城市寫字

115、樓項目的部分樓層，有效改善城市辦公樓空置率的情況，靈活辦公空間與寫字樓等商業物業融合發展成為新的趨勢。項目布局上，四大一線城市依然是辦公空間服務商落址的首選，期內樣本企業新開項目城市集中度較高，中心城市靈活辦公市場吸引力持續在線。與此同時，基于城市發展潛力、產業轉型以及城市創新創業吸引力持續提升等因素，重點新一線城市同樣受到辦公空間服務商的青睞。隨著靈活辦公市場規模的持續增長，行業的商業模式也在不斷演變，辦公空間服務商正在走向多元化發展。WeWork 中國、IWG 集團、德事 TEC入選，靈活辦公商業模式不斷演變01憑借扎實的運營管理能力、強勁的綜合實力以及創新經營理念，WeWork 中國、德

116、事 TEC、IWG 集團、創富港等多家企業成功入選“2024 年度辦公空間服務商表現”，為行業樹立新標桿。在過去的八年里，WeWork 中國已覆蓋 12 個城市，服務近 8 萬辦公人群，并在今年繼續實現業績增長。與此同時，WeWork 中國通過多元化服務策略，從定制化的辦公解決方案到豐富的社群活動，致力于為企業提供高品質的辦公體驗。德事 TEC 定位為亞洲高端服務式辦公室專家，目前管理超過 200 家辦公中心，遍布大中華區、東南亞、北亞、印度、斯里蘭卡、澳大利亞和中東等 16 個國家的 36 個城市。在辦公空間產品主要布局于重點城市核心商務區的當下，其提供“精裝全配，拎包入駐”的服務，能夠滿足

117、從初創到成熟規模企業的不同辦公空間需求，辦公方式靈活多變。IWG 集團辦公網點同樣布局于全球的多個國家。得益于轉向特許經營，公司的擴張計劃明顯加快。上半年 IWG 集團新增開業 306 個全新的辦公空間項目，同比增長 130%。截至 6 月，IWG 集團已開業辦公中心網點數增長 10%至3751 個，輕資產模式加持下，還將繼續擴大其辦公網點的覆蓋范圍。在中國市場，其布局的靈活辦公品牌包括雷格斯 Regus、Spaces、HQ 和 Signature等，致力于為辦公人群提供靈活、協作的工作空間。憑借多元化品牌組合、全球辦公網點布局、強勁的綜合實力以及在環保和社會責任上的重點布局，IWG 集團進一

118、步鞏固其在靈活辦公領域的領先地位。42表現力指數2024 年度商業地產表現報告以 IWG、創富港為代表的辦公空間服務企業最新披露的2024 年中期業績報告顯示，今年上半年，企業營業收入穩中有漲，盈利能力顯著提升。企業最新披露的業績報告顯示，今年上半年，IWG 集團和創富港收入分別錄得 18.36 億美元和 3.87 億元，同比變動幅度分別為 0%和 7.53%。其中，IWG 集團全系統收入創新高，按固定匯率計算增長2%至20.88億美元?；谌蚧牟季趾妄嫶蟮墓芾硪幠?，收入優勢突顯。分業務類型來看，IWG 集團營收組成包括托管和特許經營模式、公司持有和租賃模式以及 Worka 業務，其中公司

119、持有和租賃模式業務對營收的貢獻最大，2024 年半年度收入為 16.13 億美元。值得一提的是，IWG 集團托管和特許經營模式收入實現強勁增長，同比增長 23%（固定匯率）。Worka 專注于平臺和服務的持續發展，預計短期內不會成為 IWG 集團盈利增長的關鍵貢獻部分。運營成果顯著，企業邁向盈利新紀元02對比來看，創富港收入組成較為單一，營收結構連續多年由聯合辦公空間服務收入和其他商務服務收入組成。拆分服務內容可知，創富港同時為客戶提供財稅代理、虛擬辦公室等商務增值服務，這也是其營收的重要組成部分。除了收入端有不錯的增長外，今年上半年辦公空間服務商在盈利端同樣取得不錯的成績。上半年，IWG 集

120、團和創富港分別錄得 1600 萬美元和2919.59 萬元的凈利潤，兩者去年同期的該項指標分別為虧損 7600 萬美元和 1630.18 萬元。創富港中期業績報告中指出，公司營業利潤及凈利潤同比漲幅分別為 82.75%和 79.1%，主要原因是出租率回升、收入增長以及毛利率提升。對比去年同期，兩者毛利率均有不同程度的提高。其中，創富港毛利率增加 0.53 個百分點至 38.22%，IWG 集團上半年毛利率為 28%，對比去年上半年增長 7 個百分點。從數據來看，辦公空間服務商的盈利能力得到顯著提升。值得一提的是，IWG 集團近五年來首次恢復正收益。與此同時，其在EBITDA增長上也有不錯的表現

121、。2024年上半年，IWG 集團調整后 EBITDA 按固定匯率計算增長 6%至 9.17億美元，IFRS 前調整后 EBITDA 增長 13%（固定匯率）至2.74 億美元。同時，公司毛利（不計合理化）增長 35%（固定匯率）至5.13億美元，整體毛利增長52%至5.58億美元。幾家歡喜幾家愁，目前仍有多家辦公空間服務商深陷虧損困境，優客工場、堂堂加等企業均在列。從兩者披露的最新業績表現可知，2023 年全年，優客工場和堂堂加兩者營業收入分別為 4.6 億元和 3.19 億元，同比下滑 30.41%和 36.9%。去年全年，兩者凈虧損分別錄得43表現力指數2024 年度商業地產表現報告值得注

122、意的是，年內堂堂加屢次更新招股書文件。7 月 19日披露的招股書顯示，堂堂加預計首次公開發行價格將在每股A類普通股6.00美元至7.00美元區間，發行140萬股，募資范圍在 840 萬-980 萬美元之間，對比其于 2022 年首次注冊上市提交的公告，募資金額出現大幅下滑。辦公空間服務是商業辦公的細分領域，其發展與寫字樓租賃市場互相影響，緊密相關。新增項目開業上，觀點指數選取 18 家辦公空間服務商作為樣本，監測今年以來的開業情況。1-9 月，樣本企業共計新增入市 30 個辦公空間項目，BEEPLUS、IWG 集團、創富港、創聯工場、德事 TEC、高格辦公空間、潤加速產業加速器、奕橋 Brid

123、ge+、優客工輕資產成重要發展方向，中心城市靈活辦公市場吸引力持續在線032260 萬元和 4804.7 萬元，對比 2022 年全年大幅收窄，主要由于兩者積極關閉表現不佳的辦公中心。財報數據顯示，兩者業務規模均出現大幅下滑，優客工場辦公空間項目數從 2021 年末的 273 個縮減至 2022 年末的207個，并進一步減少至2023年末的95個。截至2023年末，其運營工位數量從 2021 年末的 62580 個減少至 29850 個，降幅達 52.3%。截至 2024 年 6 月 10 日，堂堂加管理的辦公空間項目數已從 2022 年末的 65 個縮減至 8 個。直營模式下的辦公空間項目數

124、已從 2022 年末的 53 個減少至 3 個。與之相似，不少辦公空間服務商經歷了業務增長的波動，近幾年業務規模也出現下降。堂堂加最新的招股書披露，節約成本是維持其運營的重要措施。為了降低固定運營成本，堂堂加在 2022 年 4 月 30日至 2022 年 12 月 31 日期間縮減了約 18%的員工人數。44表現力指數2024 年度商業地產表現報告場等企業均有新項目落地。其中，創富港以 13 個新開辦公空間項目數位居首位，其次是 IWG 集團。剔除新增樣本企業影響，新開項目數同比下降 7.41%，樣本企業開業積極性不及去年同期。觀點指數注意到，今年以來，部分樣本企業擴張動作放緩，更多聚焦于運

125、營管理能力的提升。比如創富港在交流過程中表示，目前正處于增長最緩慢的時期，規模年增長在10%左右。WeWork 中國表示，今年沒有定下具體擴張目標，公司主要關注營收、整體的盈利。雖然不少企業放慢規模增長的步伐，但仍有企業擴張強勢，包含 IWG 集團、奕橋 Bridge+、德事 TEC 等在內。觀點指數從 IWG 集團中期業績報告獲知，得益于轉向特許經營，有效減少資本支出，公司的擴張計劃明顯加快。上半年其資本支出下滑至 7900 萬美元，去年同期為 1.02 億美元，該項指標預計還將進一步下降。上半年 IWG 集團新增開業 306 個全新的辦公空間項目，同比增長 130%，其中有 291 個即占

126、比 95%的新項目屬輕資產擴張模式獲得。同時，上半年新增簽約 465 個新項目，同比增長 16%，其中有 460 個即占比 99%的新網點屬輕資產模式。顯然，IWG 在輕資產增長計劃上取得不錯的成績，簽約和開業規模得到有效增長，符合預期。截至 6 月，IWG 已開業辦公中心網點數增長 10%至 3751 個，輕資產模式加持下，IWG 集團還將繼續擴大辦公網點的覆蓋范圍。值得注意的是，輕資產戰略備受辦公空間服務商的青睞，包括 IWG 集團在內，BEEPLUS、WeWork 中國等多家辦公空間服務商積極擁抱輕資產發展戰略，企業的運營管理能力也將成為突圍的利器。負面消息纏身的堂堂加也不例外。其最新招

127、股書披露，以輕資產模式為重點，強化 Distrii 辦公空間網絡便是其未來增長的策略之一。1-9 月，樣本企業每月均有新項目開出，鋪排較為穩定。項目體量上，1-9 月入市的辦公空間產品以面積數百到數千平方米不等的中小體量項目為主?？臻g打造以獨立辦公室、開放式工位、服務式辦公室、會議室、休閑區以及相應配套的功能區域為主，其中辦公空間服務商減少開放式新開項目城市布局上，深圳的新開項目數以占比30%居首，其次是上海，占比為 13.3%。對比去年同期，四大一線城市依然是辦公空間服務商落址的首選，期內一線城市新開項目數占比達 63.3%，城市集中度較高，中心城市靈活辦公市場的吸引力持續在線。與此同時，以

128、無錫、杭州、青島等為代表的新一線城市也受到青睞，主要與新一線城市加速發展、產業轉型以及城市創新創業吸引力持續提升等因素相關。此外，期內以深圳、廣州、北京為代表的一線城市依然是新簽項目布局的熱門地，南京、蘇州、重慶、成都等新一線城市也是布局的重點。從企業的城市布局可以發現，目前辦公空間服務商的聚集效應明顯。值得一提的是，與多數選擇轉型輕資產模式的辦公空間服務商不同的是，創富港始終堅持傳統模式，主要服務于極小及微小企業，入駐企業的規模平均為 2-5 人，其在小微企業的市場上優勢明顯。規模之外，今年創富港繼續致力于科技賦能企業服務的研發探索。此前 6 月 17 日，創富港對外發布，公司在全國中小企業

129、股份轉讓系統中所屬的管理型行業分類由“租賃和商務服務業-商務服務業-其他商務服務-辦公服務”變更為“科學研究和技術服務業-科技推廣和應用服務業-創業空間服務”，所屬的投資型行業分類未變更。觀點指數從其 2024 年半年度報告中獲知，今年上半年，創富港研發費用為 790.27 萬元，較去年同期增長辦公租賃市場仍處緩慢恢復期，服務商走向多元化04工位，更多面積用于打造獨立辦公室。45表現力指數2024 年度商業地產表現報告12.89%，占營業收入的比重為 2.04%。除擴張模式之外，回顧 1-9 月樣本企業落地的辦公空間產品可以發現，辦公空間服務商在產品打造上同樣存在差異。入駐物業選擇上，超半數新

130、開辦公空間項目落址于核心城市甲級/超甲級寫字樓，辦公空間服務商憑借精細化項目運營管理能力有效激活城市樓宇新動能，促進重點城市寫字樓空間的去化。觀點指數認為，靈活辦公空間有助于改善城市空置率，或將成為未來寫字樓等商業物業的標配。以創富港和德事 TEC 為代表，其中創富港服務的目標客群一定程度上也決定了其入駐物業的類型。創富港入駐的物業主要聚焦于一線城市甲級末端寫字樓以及乙級寫字樓項目，暫不進駐產業園區物業。目前其位于深圳的項目數量占比最大。期內德事 TEG 的落地項目包括中信泰富廣場 42 樓（升級亮相）、EHB 企業總部大廈 35 層、南京國金中心等。德事 TEC 定位為亞洲高端服務式辦公室專

131、家，目前管理超過 200 家辦公中心，遍布大中華區、東南亞、北亞、印度、斯里蘭卡、澳大利亞和中東等 16 個國家的 36 個城市?；诜帐睫k公定位，德事 TEC 在大中華區入駐的物業多為一線及新一線城市核心區域的優質寫字樓，如國貿中心、銀泰中心、廣州周大福金融中心、上海國金中心二期、華貿中心、華潤大廈、現代汽車大廈等。另外，據觀點指數了解，德事于 2023 年年度錄得收入3.15 億美元，同比增長 11.2%，其中大中華區占總收入的47%，即約為 1.48 億美元。與此同時，2023 年全年經調整 EBITDA 同比上升 12%至 5600 萬美元，升幅主要受大中華區以及南亞和中東地區業績帶

132、動，兩者分別占 37%和34%。從德事的業績表現來看，大中華區高端辦公空間需求依然強勁，辦公空間服務商增長空間可觀。另外，在靈活辦公與寫字樓等商業物業融合發展的趨勢下，商辦運營商旗下的辦公空間服務品牌以母公司的商務樓宇為依托，實現管理規模穩步增長。如奕橋 Bridge+辦公產品已布局全國 14 個城市，運營管理 36 個項目，其辦公空間產品落址的寫字樓物業包括上海長寧來福士廣場、凱德國正中心、凱德匯新大廈、杭州來福士中心、上海來福士廣場、友邦金融中心、重慶來福士等?，F階段，市場端辦公空間數量快速增長，大多數辦公空間服務商的經營規模普遍較小，行業競爭格局較分散。與此同時，辦公租戶對辦公空間產品和

133、服務的要求日趨提高和差異化。為把握行業發展趨勢和客戶需求的變化，辦公空間服務商不斷提高服務質量、提升科技創新能力，持續打造企業的差異化優勢，行業正呈現多元化發展趨勢?？梢钥吹?，共享辦公行業正處于轉型與創新的階段，辦公空間服務商逐步從單一辦公空間提供者成長為集資源共享、服務賦能、價值創造于一體的綜合性辦公服務平臺。從 1-9 月新簽/續簽的辦公空間產品，同樣可以窺見辦公空間服務商的差異。據觀點指數不完全統計，以創富港、BEEPLUS、奕橋 Bridge+、德事 TEC、MFG 以及 LIMO 零秒空間均有新增簽約辦公空間項目，成為企業規模增長的重要支撐。其中BEEPLUS目前總共有四條產品線，包

134、括3.0產業中心、政企中心、寫字樓產品線以及產業社區。另外，期內MFG成功續簽重慶陽光金融中心和成都IFS項目，進一步強化其在西南地區的運營服務能力。觀點指數從企業官網獲知，MFG 定位為中國高端的寫字樓運營服務商，46表現力指數2024 年度商業地產表現報告中小企業群體是辦公空間服務行業的重要租戶組成。渣打銀行披露的最新數據顯示，9 月中國中小企業信心指數（SMEI）從 8 月的 49.6 略回升 0.1 個百分點至 49.7，保持在低位，其中服務業下滑仍為主要的拖累因素。中小企業發展信心有待提振，辦公空間服務需求仍存05辦公市場表現上，在有效辦公租賃需求不足以及新增供應繼續放量等因素影響下

135、，辦公租賃活動未見明顯復蘇信號，市場對辦公的預期減弱，重點城市辦公租金仍面臨下行的壓力。市場數據顯示，9 月，觀點指數監測的 19 個重點城市平均辦公租金單價為 2.17 元/天/平方米，環比下滑 1.67%。19 城辦公租金區間位于 1.14 元/天/平方米到 5.54 元/天/平方米之間，北京居首。其中 79%的城市辦公租金平均單價出現環比下跌，位于-6.86%到-0.46%之間。在經濟下行壓力下，企業搬遷、換租等活動還將繼續，重點城市辦公租金仍將承壓。一線城市平均辦公租金單價為 3.92 元/平方米/天，環比下滑 0.7%。具體來看，上海及廣州辦公掛牌租金均出現不同程度的環比下跌，跌幅分

136、別為 3.77%和 1.25%，北京及深圳辦公掛牌租金止跌回升，環比上漲 0.54%和 1.62%。重點城市辦公租金仍波動下行，辦公租賃市場處于緩慢恢復期。1-9 月，SMEI 平均值為 50.73，對比去年同期下降 1.87%。今年前 9 月超半數的月度指數處于 50 以上的景氣區間，而相較去年，景氣區間月份數量有所減少。另外，據中小企業協會發布的最新數據，9 月中小企業發展指數(SMEDI)總指數為 88.7，較上月降低 0.1 點。其中宏觀經濟感受指數、成本指數、勞動力指數、投入指數以及效益指數較上月均出現下降。分行業指數上，工業和信息傳輸軟件業指數由降轉升，對比上月分別上升 0.1 和

137、 0.3 點，批發零售業繼續上升，環比上升 0.1 點。建筑業、交通運輸業、房地產業、社會服務業以及住宿餐飲業和上月相比分別下降 0.1、0.3、0.4、0.6 以及 0.4。相比去年同期，總指數和分行業指數均出現不同程度的下跌。中小企業發展指數是反映中小企業經濟運行狀況的綜合指數，結合SMEI數據來看，中小企業發展狀況有所波動，回升基礎仍不穩固。國內外形勢依然復雜嚴峻，中小企業發展信心有待進一步恢復。與此同時，觀點指數注意到，今年中央和地方層面針對中小企業發展出臺一系列支持政策，以促進中小企業實現高質量發展。6 月，財政部、工業和信息化部兩部門頒布的關于進一步支持專精特新中小企業高質量發展的

138、通知指出，通過中央財政資金進一步支持專精特新中小企業高質量發展，為加快推進新型工業化、發展新質生產力、完善現代化產業體系提供有力支撐。減稅降費政策上，今年 3 月，上海市發布了減輕企業負擔支持中小企業發展的若干政策措施，包括全面貫徹落實國家減稅降費政策，降低稅費成本和用工成本等?？偨Y來看，今年以來，中央及地方層面對中小企業的發展高度重視，頒布的政策文件及工作會議主要從資金支持、減稅降費、數字化轉型、專精特新發展以及融資便利化等方面支持中小企業的發展。據觀點指數了解，截至 6 月底，我國已累計培育專精特新中小企業超14萬家，其中專精特新“小巨人”企業1.2萬家。與此同時，年內國家市場監督管理總局

139、披露的數據顯示，2023 年我國新設經營主體 3273 萬戶，同比增長 12.6%。其中，新設企業 1002.9 萬戶，增長 15.6%；新設個體工企業愿景是成為樓宇經濟及 CBD 建設運營的核心力量，目前商辦業務管理規模超 300 億元，商辦物業運營服務超 50萬平方米，為超 5 萬商業精英提供卓越的辦公場景及服務。47表現力指數2024 年度商業地產表現報告商戶 2258.2 萬戶，增長 11.4%?？偨Y來看，中央及地方層面繼續激發經營主體活力，持續提振市場信心。因此，中小企業對聯合辦公的需求依然存在并具備增長的潛力。48表現力指數2024 年度商業地產表現報告2024 年度商業地產企業

140、ESG 發展表現 10恒隆地產華潤萬象生活嘉里建設凱德投資龍湖集團瑞安新天地太古地產新鴻基地產越秀房產基金中海商業排名不分先后，按拼音排序49表現力指數2024 年度商業地產表現報告隨著監管新規和信披指引的不斷完善，頭部商業地產企業將建立起兼具自身特色與行業特性的 ESG 生態體系，更好應對風險和抓住機遇。隨著全球主要市場對 ESG 實踐的監管逐步加強，國內企業踐行綠色發展的步履逐漸加快，被視作衡量企業社會責任踐行和擁有長期價值重要工具的 ESG，其報告披露率呈現逐年增長的趨勢。報告質量亦獲得提升，主要是過往缺乏統一信披標準的情況已被政策規范，逐步與國際接軌?？傮w上，商業地產企業在穩步推進相關

141、的治理。在降低融資成本，展現經營穩定性及部分央國企積極響應“雙碳”政策的綜合作用下，頭部商業地產企業愈發重視自身的ESG 評級。太古地產、恒隆地產、瑞安房地產、嘉里建設及龍湖集團表現較優，獲得明晟（MSCI）AA 評級，晨星（Sustainalytics）低風險評級。同時，在技術手段的助力下，絕大部分企業的能耗、溫室氣體排放等指標均實現了同比下降，也即各類能源的使用效率得到提升，可持續發展推進順利。越來越多的商業地產企業推行綠色租賃，以應對租戶脫碳的意愿不斷提升，合作達成凈零目標。綠色建筑方面，獲取相關認證是商業地產企業的普遍做法，這有助于拓展企業的綠色金融通道，緩解現金流壓力。但報告期內，商

142、業地產企業在綠色融資領域動作有所放緩。觀點指數認為，商業地產企業對綠色融資的整體重視程度仍有較大的提升空間。在落實“雙碳”目標的指引下，今年以來 ESG 領域的監管新政紛至沓來，助推國內 ESG 發展進入新階段。作為碳排放的主力，商業地產企業面臨著不斷提升的綠色低碳要求，成為恒隆收獲可持續發展合作成果，太古地產、中海商業踐行綠色主張ESG 發展ESG 發展多維助力01“綠色變革”中的焦點。全行業在“新質生產力”助力下正邁向高質量發展階段，隨著商業地產與物聯網、大數據、人工智能等技術的進一步融合，在監測和優化能源消耗，減少廢棄物和提升整體環境績效等方面，企業應對可持續發展的解決方案和手段也漸趨豐

143、富。觀點指數“2024 年度商業地產企業 ESG 發展表現”，從典型企業或典型項目的能源消耗及碳排放強度、綠色金融產品發行及綠色項目認證情況、員工培訓率及客戶滿意度、數字化能耗平臺應用、企業經營效益等多個維度進行綜合性研究，找尋 ESG 發展領域具備示范效應的商業地產企業。最終，以恒隆地產、太古地產、中海商業為代表的 10 家企業表現出色，在綠色低碳踐行方面可圈可點。恒隆地產是香港和內地首家獲得科學碳目標倡議（簡稱SBTi）批核公司所制定的短期及長期減碳目標的房地產發展商，一直以來，恒隆視廣泛合作為可持續發展的重要一環，尤其強調共同推進減碳工作的重要性。2023 年 12 月，恒隆推出供全體租

144、戶自愿參與的可持續發展合作計劃 Changemakers，邀請租戶按照“優良”或“卓越”的級別，實踐一系列可持續發展行動。截至 2024 年中期，Changemakers計劃涵蓋七個城市14項物業的16家租戶（包括零售及辦公樓），涉及總租出面積逾 7.8 萬平方米，標志著恒隆與租戶和持份者攜手合作的新里程碑，為市場提供符合可持續發展原則的營商空間。今年 4 月 1 日，恒隆地產宣布旗下內地半數運營的物業已通過綠電采購協議，包括上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場、無錫恒隆廣場、昆明恒隆廣場和濟南恒隆廣場；意味著將在50表現力指數2024 年度商業地產表現報告在全球對可持續發展及環境保護理念的推廣下，

145、ESG（環境、社會及公司治理）報告成為企業生產經營中繞不開的話題，被視作衡量企業社會責任踐行和擁有長期價值的重要工具。國內在“雙碳”目標和高質量發展的背景下，今年以來不斷加碼政策，推動 ESG 實踐進入發展快車道。政策不斷加碼，ESG 報告披露率逐年提升025 月初滬深北三大交易所可持續發展報告（試行）指引正式實施，其中明確報告期內持續被納入上證 180、科創50、深證 100、創業板指數的樣本公司，以及境內外同時上市的公司應當最晚在 2026 年首次披露 2025 年度可持續發展報告，鼓勵其它公司自愿披露。5 月末，國家財政部又發布了企業持續披露準測基本準則（征求意見稿），提出到 2030

146、年國家統一的可持續披露準則體系基本建成。2024 年底遠超其在 2025 年或之前實現 25%中國內地物業組合電力需求由可再生能源提供的指標。太古地產則指出優先要務是在 2050 年前實現凈零排放。根據數據，2023 年太古地產范圍一及二絕對排放量較 2019 基準年減少29%。并且，太古地產于2023年開始試行部碳定價，藉此界定各項投資產生的碳排放潛在影響，并量化公司業務營運的碳風險。按照計劃，太古地產已預算港幣 30.84 億元作為未來三年（2024 至 2026 年）氣候相關項目的開支，當中包括內部碳定價產生的資金。同時，太古地產將可持續發展因素納入融資機制，通過綠色金融重申實踐可持續發

147、展的決心。自 2018 年起，太古地產先后推行多個綠色金融機制為公司的綠色建筑和其他項目融資，截至 2023 年 12 月，該公司約 60%的現有債券及借款融資來自綠色金融，綠色及與可持續發展表現掛鉤貸款總額為港幣 210 億元，綠色債券總額為港幣 119 億元。中海商業已順利達成綠色低碳技術體系研究、完成中海碳達峰實施方案、寫字樓新租戶 100%簽署 COOC 綠色租賃合作計劃等多項目標。資料顯示，中海建于 2017 年的全國能源管理平臺現已覆蓋全部自持商業項目；2023 年內，中海商業完成了首批自持商業項目改造項目，包括照明系統、空調系與采暖系統的冷熱源及管網改造工程等，并計劃于 2025

148、 年前完成 4 批次、共計 43 個自持商業項目的節能改造。以其 2023 年 6 月建成的中海新總部深圳中國海外大廈為例，該項目重點采用自然通風、溫濕度獨立空調、高效制冷機房，建筑光伏一體化和碳管理平臺等核心技術，充分降低建筑運行能耗，并可對各項措施節能貢獻率以及建筑整體能耗和碳排放進行計算。通過建筑本體節能和高效能源利用11 項專項設計，建筑被動式節能設計占比 23.9%，高效能源利用占比 59.6%，可再生能源占 16.5%，實現建筑綜合節能率 61%，本體節能率 59%，可再生能源 12%。對于中國企業來說，ESG 踐行一方面可以鞏固及驅動核心業務，通過技術創新，提升核心競爭力，在升級

149、新發展模式的過程中，帶來更多的業務增量；另一方面 ESG 逐步成為中國企業擴展海外市場的“準入條件”，企業必須及時披露并達到一定標準，才能深度參與主要發達市場，在全球獲得更多的增長機會。近年來，國內企業 ESG 報告的披露率呈現逐年提升的趨勢。Wind 數據顯示，2024 年以來共有 2215 家公司披露了 2023年度 ESG 獨立報告，披露率為 41.52%，同比提升 5.09%。51表現力指數2024 年度商業地產表現報告按行業來看，金融行業的披露率最高，達到 91.80%；房地產行業披露率 58.25%，處于偏上水平。報告質量亦獲得提升，主要是過往缺乏統一信披標準的情況已被政策規范，逐

150、步與國際接軌。但 ESG 很多指標存在較大的核算困難，例如溫室氣體排放范圍三（即企業供應鏈上下游活動的間接排放，又稱“隱含碳”）；同時不同企業之間數據可比性問題仍有待解決。近年來，隨著中國商業地產規模的不斷擴大，商業綜合體、寫字樓、購物中心等商業建筑的碳排放逐漸受到關注。企業在建造和運營等環節，以新型科技助力能耗降低，積極推動綠色轉型。觀點指數抽取 40 家商業地產企業作為樣本，觀察其 ESG 披露率，發現 2023 年該數值為 87.50%，和過去兩年相比基本持平，總體上來說在穩步推進相關治理。且越來越多的企業制定可持續發展政策，尋求在應對氣候變化、供應鏈管理、可持續金融、雇員權益等方面全面

151、發展。權威機構的 ESG 評級對投資人分析公司基本面有著重要的參內資和港資關注點各有側重，頭部商業地產企業重視評級03考作用，助力企業獲得前者的信任，降低融資成本。同時，在地產行業低谷期間，部分企業期望借權威評級展現其經營穩定性，樹立良好形象；此外頭部企業更多以央國企為主，在響應國家“雙碳”政策中要起到模范作用。目前，企業可以選擇的評級機構范圍較廣，不完全統計國內外知名的評級機構已超過十余家。以樣本商業地產企業參與情況來看，國際上主要包括晨星（Sustainalytics）、明晟（MSCI）、標普全球（S&PGlobal）、GRESB（全球房地產可持續標準）等機構；國內則主要包括萬得、商道融綠

152、、國證、中證等機構。值得一提的是，各評級機構給出的結果會有不同，主要反映了評級者對不同問題的看重程度、對指標選取的獨有考量、對定性數據的處理習慣、對公司風險的思考框架，因此較難建立統一客觀的標準。同時，中小企業主動參與評級的積極性并不高，觀點指數認為主要是考量了參與評級額外成本投入以及自身融資需求小等因素。從樣本商業地產企業的評級結果來看，太古地產、恒隆地產、希慎興業、瑞安房地產、嘉里建設及龍湖集團表現較優，獲得明晟（MSCI）AA評級，晨星（Sustainalytics）低風險評級。具體來看，太古地產 2023 年“實現 1.5 攝氏度科學基礎減碳目標”的工作進展順利，范圍一及二絕對排放量較

153、 2019 基準減少29%。恒隆地產視廣泛合作為可持續發展的重要一環，強調共同推進減碳工作的重要性，在 2023 年 12 月推出供全體租戶自愿參與的可持續發展合作計劃 Changemakers，并于今年 4 月初宣布，旗下內地半數運營物業已通過綠點采購協議，使用可再生能源供電，進一步鞏固其房地產可持續實踐中的領導地位。瑞安房地產作為內地首家參與SBTi(科學基礎目標倡議組織）的發展商，其1.5C科學碳目標于2023年7月正式獲得批核。52表現力指數2024 年度商業地產表現報告商業地產作為城市重要的組成部分，其建設和運營對整體碳排放具有深遠影響。隨著技術手段的進步，越來越多的商業地產企業開始

154、注重各環節的能耗管理，這也有助于降低企業運營成本，提升經濟效益。從數據來看，商業物業運營業務的能源消耗、溫室氣體排放及用水強度應遠超房地產開發及其它業務。中海 2023 年ESG 報告顯示，其商業物業運營的能源、溫室氣體排放及用水密度分別達到 34.73 兆瓦時/百萬元、17.17 公噸二氧化碳當量/百萬元及 460.83 立方米/百萬元，遠高于其它業務板塊。據觀點指數對樣本企業的觀察，由于企業披露的量化指標單位不統一，不同企業之間效益優化的可比性較差。但絕大部分企業均實現了能耗、溫室氣體排放等指標的同比下降，也就是提升了各類能源的使用效率，可持續發展推進順利。舉例而言，華潤萬象生活過去一年推

155、動搭建“雙碳”戰略落地體系，通過低碳節能改造、自建光伏、采購綠色電力等方式，單位管理面積碳強度同比下降 3.80%，實現年度降碳控制目標。招商蛇口 2023 年累計 27 個持有項目接入能耗管理系統，其中商業項目 2023 年公區碳排放強度相比 2019 年下降 13.30%；新城控股旗下吾悅廣場 2023 年碳排放 45.32 萬噸，比 2022 年下降 5.49 萬噸，降幅 10.80%，碳排放強度（碳排放量/面積）34.09 千克 CO2/，對比 2022 年下降了 20.79%。而目前，數字科技管理平臺正逐漸成為企業精細化能源管理的重要工具。例如，中國金茂旗下金茂綠建碳資產綜合能源管理

156、平臺可以對建筑光伏發電情況、樓層照明用電、新風用電、供冷供暖、天然氣消耗以及碳資產數據進行實時監控分析，可以實現企業碳資產清晰、碳管控到位、碳分配合理、能源使用效益持續提高，綠色租賃熱度將上升04該目標來自巴黎協定，是指將全球氣溫上升限制在不超過工業化前 1.5C 的范圍內。為此，瑞安房地產與中電集團建立戰略合作關系，為其南京商業物業提供可再生能源電力。同時還聘請外部顧問對所開發項目和管理資產進行項目層面的氣候實體風險情景分析等。龍湖集團于 2021 年設立節能減排目標，到 2030 年集團單位面積碳排放強度較 2020 年降低 15%；此外還提倡綠色低碳及健康的建筑理念，以所有新建項目 10

157、0%達到國家綠色建筑星級標準為目標，持續深耕低碳綠色建造領域，致力于做低碳綠色建筑科技的推動者和引領者。其于 2023 年全新打造的雙碳智慧平臺，從目標管理、能源采集分析管理、減碳技術實施管理等不同維度，將綠色低碳的理念貫穿到建筑全生命周期。截至目前，龍湖集團在被動房、清潔能源、海綿城市、裝配式等多項綠色低碳技術方面保持行業領先，并將這些技術廣泛應用于集團旗下眾多項目中。除評級外，各企業重要性議題矩陣旨在幫助企業識別和評估在運營中可能產生重大影響的因素。觀點指數觀察到，內資和港資企業在環境、社會及公司治理維度上的關注點不同，但均以雙重重要性原則（即影響和財務重要性）呈現。據企業 ESG 報告，

158、太古地產及恒隆地產均將減少碳排放置于首位；而中海、招商蛇口、中國金茂等均視“產品質量與安全”為首要議題。同時，多數內資企業未將可持續金融列入重要性議題矩陣，但恒隆地產、希慎興業將其視為管治維度，嘉里建設將其視為環境維度。另外，環境維度上內資普遍對綠色建筑關注度更高，港資則更看重能源效益管理。社會和治理維度也略有差別。一般來講，社會維度主要包括了員工權益、職業安全與健康，服務質量與客戶滿意度，客戶信息及隱私保護、供應鏈管理、技術創新、公益慈善等，而內地企業更多涉及了助力鄉村振興；治理方面主要涉及商業道德與誠信、風險與危機管理、董事會多元化等。觀點指數認為，隨著監管新規和信披指引不斷完善，頭部商業

159、地產企業將建立起兼具自身特色與行業特性的 ESG 生態體系，更好應對風險和抓住機遇。53表現力指數2024 年度商業地產表現報告碳交易高效的管理等。據觀點指數了解，我國碳排放權交易市場于2021年7月開市，目前僅有電力行業被納入全國碳市場，納入超過 2000 家重點排放單位。截至今年 8 月底，全國碳排放權交易市場累計成交量 4.76 億噸，成交額達 279 億元，總體處于初級階段。另外，越來越多的商業地產企業開始推行綠色租賃，以應對租戶不斷提升的脫碳意愿，合作達成凈零目標。據世邦魏理仕（CBRE）2023 年的辦公樓租戶調查，19%的受訪租戶計劃在未來租約中放入綠色條款，綠色裝修、廢棄物處理

160、和循環利用、碳排放和能耗數據披露的相關條款，可再生能源使用等和脫碳息息相關的實踐，都可以以租賃條款的形式，在租戶和業主的談判階段提出討論，并在租戶入駐后得到落實。同時，愿意對可持續樓宇支付租金溢價的租戶占比自 2022年的 3%提升至 16%，其中已設置凈零目標的租戶，以及金融、專業服務、醫藥及生命科學等行業的租戶愿意支付租金溢價的占比顯著高于平均，這些通常是商業地產企業吸引的目標優質租戶。CBRE 預期，租戶與業主之間的合作將通過綠色租賃得到有效推進和落實。通過在租賃條款中明確業主和租戶的相關義務和權利，租賃雙方共享綠色改造和運營所帶來的成本和收益，更主動地參與脫碳行動，成為“綠色共同體”。

161、據悉，嘉里建設已成功試行深綠色租賃計劃，實現環比年度能源消耗量下降的租戶可獲得經濟上的獎勵，并稱 2030 年該計劃要覆蓋擁有和管理商業物業的 30%。越秀房托在租賃合同中包含綠色公約，設立低碳環保相關條款，對前線運營商、租戶、裝修人員和員工等在裝修、運營等環節保持環保性能做出約定；截至 2023 年末，超甲級寫字樓綠色公約覆蓋率已達到 100%，亦持續將綠色公約普及至更多物業。越秀地產也已實現自持項目 100%執行租戶區域碳管理體系，全面推行綠色公約租賃協議?？梢钥闯?，未來租戶與商業地產企業共同推進可持續發展將成為主流，綠色租賃的熱度將持續上升。商業地產單位面積能耗顯著高于住宅，影響力更廣，

162、也成為政策助推綠色建筑發展，綠色融資領域熱度放緩05綠色建筑推行的重點領域之一。獲取相關綠色建筑的認證是商業地產企業普遍的做法，其中美國綠色建筑委員會 LEED及 WELL 認證被廣為接納。以廣州太古匯為例，該項目設有購物商場、兩座甲級辦公樓和一間酒店。其中購物商場是全球首個取得能源與環境涉及先鋒評級（LEED）（運營與維護：既有建筑）鉑金級認證的密閉式商場，并于 2022 年取得 WELL 健康建筑標準鉑金級認證。自2021年7月起，廣州太古匯全面采用可再生電能。除此之外，廣州太古匯已安裝機械人巡查監控系統；還安裝了無油冷凍機，估計每年可節約 15 萬千瓦小時電力，節約運營成本。除此之外，綠

163、色樓宇還有租賃需求及租金等優勢。以辦公樓為例，CBRE 報告顯示，其此前對中國區寫字樓租戶進行調查顯示，15%的租戶大部分辦公室已經位于綠色樓字內，與之相對的是，56%的租戶表示有意愿租賃綠色健康認證樓宇。同時，市場震蕩期，綠色辦公樓租金較其它優質辦公樓回升更快。另外，綠色辦公樓滲透率越低的市場，項目租金溢價越高。數據顯示，截至 2023 年底，全國城鎮累計建成的綠色建筑面積約為 118.5 億平方米，獲得綠色建筑標識的項目累計 2.7萬余個，實現跨越式增長。從樣本企業來看，萬科截至 2023 年底滿足綠色建筑評價標54表現力指數2024 年度商業地產表現報告今年以來，政策仍在助推綠色建筑發展

164、。6月14日推出的 北京市信貸支持建筑綠色發展的指導意見（試行）指出，鼓勵金融機構利用綠色金融標準或轉型金融標準，加大建筑等領域綠色發展和低碳轉型的信貸支持力度。9 月 27 日通過的上海市綠色建筑條例提出，鼓勵金融機構通過提供綠色信貸、綠色保險、綠色債券等金融產品和服務等方式，支持綠色建筑發展。對于商業地產企業來說，綠色金融通道拓寬了融資渠道，也可一定程度上節約融資成本。過往來看，不少頭部不動產企業均嘗試通過綠色金融工具進行融資，具體包括綠色債券、綠色銀團貸款、可持續發展表現掛鉤貸款及碳中和CMBS等。不過，由于近兩年整體環境下行和企業經營壓力增加，商業地產企業在綠色融資領域也漸趨放緩。今年

165、以來，樣本企業中僅太古地產、保利發展、越秀地產、新鴻基地產及中國金茂等有綠色融資動作，且均為人民幣融資。但，可以看出總體上票面利率保持較低水平，仍有成本優勢。實際過程中，企業綠色融資也會存在不同的成本，主要體現在商業地產企業在綠色轉型過程中的技術投入和綠色融資項據 8 月 28 日消息，太古地產宣布發行兩只綠色債券，總金額達 35 億人民幣，其中 3 年期債券票面利率為 3.10%，5 年期債券票面利率為 3.40%。實際上，太古地產也是首家公開發行綠色人民幣債券的港企，2023 年 7 月，太古地產通過綠色點心債共籌集人民幣32億元，在當時全球加息的背景下，債券的票面利率只有 3.3-3.5

166、5%左右，體現出較好的資信水平。另外，當前僅有頭部和一些港資企業（如招商蛇口、越秀地產、太古地產、恒隆地產等）搭建了綠色金融框架或設立了綠色金融目標。在觀點指數看來，商業地產企業對綠色融資的整體重視程度仍有較大的提升空間。目的設計、評估、披露及管理等方面。而且，通常情況下，綠色項目的等級越高，其付出的成本也將越高。中小型企業受限于發展能力，綠色融資需求難以獲得滿足。準的面積累計超過 3.28 億平方米，2023 年新增 25 個綠色建筑二星級認證項目，42 個綠色建筑三星級認證項目，5 個LEED 金級認證，1 個 LEED 鉑金級認證；其中，滿足綠建的項目中，100%的新建商業項目引入了可再

167、生能源設計。55表現力指數2024 年度商業地產表現報告2024 年度商業地產企業數字化發展表現 10恒隆地產 華聯 SKP 華潤萬象生活 凱德投資 龍湖集團 太古地產 萬達商管集團 新鴻基地產 招商商管 中海商業排名不分先后，按拼音排序56表現力指數2024 年度商業地產表現報告在新舊模式轉換、消費場景引領的當下，商業地產企業對數字化的看法是積極和迫切的。數字化發展數字化發展 擁抱變革科技的力量于人們日常生活和工作中扮演著日益重要的角色，在商業領域的影響也已滲透至方方面面，成為重要的賦能工具，助力企業精準定位市場，提升租賃管理、優化銷售等多維度素質，實現運營能力的躍遷。數據顯示，商業地產企業

168、研發費用普遍同比下滑且數額較小，但觀點指數認為，在新舊模式轉換、消費場景引領的當下，商業地產企業對數字化的看法是積極和迫切的，以百聯股份、首創鉅大為主的公司在 2024 年中報中提及對深化數字化建設和打造線上商城系統的重視。零售商大部分已通過微信小程序或獨立 APP 等工具完成了線上平臺的打造，建立起了私域流量池。這有助于完成引流，提升客戶到訪率、提供多元化服務，進行精準互動、提高銷售轉化率和增加客戶粘性。同時，直播電商、社區電商、即時零售等新型消費模式崛起，全渠道融合成為趨勢。商辦等企業更注重能耗管理，踐行綠色發展要求；辦公空間服務企業更加關注為租戶提供個性化及有效率的辦公解決方案，一些智能

169、設備（如智能會議室、智能環境調節系統等）正成為標配。在數字化技術的賦能下，亦有企業合作推出辦公空間升級計劃?？焖俚臄底旨夹g正推動著商業實體向更加智慧化、人性化的方向前行，是在未來競爭中優勝的關鍵砝碼。從行業發展趨勢來看，近年來國家鼓勵線下實體經濟發展，各有抓手，龍湖集團、華潤萬象生活、萬達商管數字化進程有奇效倡導智慧商圈、智慧城市的理念，商業地產領域迎來新舊模式的轉換時機。此外商業地產行業已然進入存量競爭時代，復雜的市場環境需要企業創新業務流程、構建新體驗、提升運營服務水平，找到破局之路。再者，消費者需求和購物習慣發生深刻變化，線上購物、社交媒體互動等日益流行，商業地產企業需要通過數字科技

170、建立有效的“流量池”，增強與消費者間的粘性。毫無疑問，數字化已是轉型的必由之路。同時，商業地產也將成為數字科技應用的重要載體與創新引擎。目前，越來越多的商業地產企業在項目籌備或運營時期樹立起與數字科技融合的典型。2024 年以來，觀點指數繼續跟進研究典型商業地產企業的數字化發展表現，重點關注企業線上線下一體化平臺建設、會員及營銷服務體系打造、能耗管理平臺應用成效、研發團隊及研發投入等領域相關指標，發布“2024 年度商業地產企業數字化發展表現”研究成果，龍湖集團、華潤萬象生活、萬達商管集團等一眾企業脫穎而出。其中，龍湖集團在商業地產領域通過探索基于深度學習、模式識別技術的應用，更高效、科學地管

171、理龐大的商業中心。龍湖天街早在 2021 年初便迭代了會員體系，正式應用瓏珠積分，隨后，瓏珠商城的升級產品“瓏珠優選”也正式上線，使瓏珠的應用場景被大大擴展，在各個業態之間統一了權益體系和客戶體驗。消費者可以享受停車、尋車、全方位無線網便捷上網、移動支付、優惠在線核銷、會員打賞、及時回饋、專享外送、室內導航等多項便捷服務。其旗下千丁數科為龍湖集團打造的能碳運營駕駛艙系統去年正式上線，成為龍湖達成減碳目標的重要“法寶”。得0157表現力指數2024 年度商業地產表現報告2024 年以來宏觀環境延續低迷狀態。據國家統計局數據，1-9 月社會消費品零售總額約為 35.35 萬億元，同比增長3.3%，

172、增速較為平緩，意味著消費者信心徘徊在低位。同時，商業客流恢復增長，但客戶消費心態更加謹慎；新開商業增速進一步放緩，存量經營提效成為商業地產行業的核心主線。企業經營層面，涉及商業不動產領域的企業整體展現出較強的韌性，多數企業的商業地產運營、住房租賃等業務給總體經營帶來了較強的支撐，經營效益在房地產市場壓力加劇的情況下保持了穩定。近年來，隨著科技領域不斷革新突破，數智化已成為各行業重要的賦能工具。在商業地產方面，數智化能夠幫助企業，亦可增強客戶體驗，降低人力成本，提升運營管理能力。從各企業披露的中期業績公告來看，談及數字化相關成果或將數字化發展定為重要戰略的企業占少數，披露研發費用項目的更是寥寥無

173、幾。觀點指數認為，這主要受到兩方面影響，一是大部分頭部企業已有成熟的數字化運維系統；二是中小企業數字化轉型深化過程中遇到挑戰，這也是不動產行業數字化領域呈現出來的整體特點。據觀點指數不完全統計，樣本商業地產企業 2024H1 的研發費用出現同比下滑是普遍現象。其中，聯合辦公空間服務提供商創富港重視對技術研發的投入，2024H1 研發費用較上年同期增長 12.89%，但總金額仍較小。存量經營提效成主線，商業地產企業數字化轉型迫切02益于千丁數科的助力，龍湖南京龍灣天街根據實時收集的數據對冷機設備進行優化、改造暖通空調冷站，在保證溫度適宜的同時，提高了能源運營效率，節能效率不斷提 升；一年節約用電

174、量 50 萬 kwh，制冷系統節能率約達17.4%，降低二氧化碳排放量約 250 噸。華潤萬象生活堅定落實數字化轉型，有序推進科技賦能“四化”建設。在生產科技化、運營數字化方面，商業航道通過門店管理系統和商業業財自動化，顯著提高一線崗位工作效率，并為商家提供全面在線服務。此外，基于用戶畫像的智能化經營報表，助力商家提升營業水平。在空間智慧化方面，商業航道利用 AI 技術優化了商場客流管理、消費者積分和停車體驗。在數據資產化方面，商業航道通過整合品牌內容和卡券資源，推動“一點萬象”平臺日活用戶數達到 123 萬，實現了 44%的同比增長。同時，華潤萬象生活運營的大會員體系亦在穩步推進。截至 20

175、24 年 6 月 30 日，“萬象星”會員總量達到 5220 萬人，較2023年末增長12.9%，萬象星積分發放與兌換總額共8.4億元，同比提升 20.0%。萬達商管集團憑借廣泛的經營布局、龐大的業務規模、多元化的物業管理組合、先進的科技化應用，以及眾多商戶以商業廣場為載體提供的多樣化的零售、文化、消費服務，已發展成為全球領先的數字化商業管理服務商。于 2024 年 5 月 17 日，萬達商管集團在珠海舉辦品牌峰會，展示萬達智慧商業 2.0 版本，預示著屬于萬達商管及萬千商戶的 AI 智慧商業時代徐徐展開。2.0 版本的萬達智慧商業創新推出了數字萬達廣場，并且立體地展示了 500 多座萬達廣場

176、的全貌，貫穿選址、租鋪、開店、經營四大場景。并且通過線上+線下的通力銜接，發揮了巨大能量，為商戶提供了實實在在的便利及發展契機，更是為整個實體商業下一階段發展提供了新的思路和方向。盡管投入金額及比例小，但觀點指數認為商業地產企業對數字化發展的看法是積極和迫切的。主要因為傳統模式動力不足，利潤較薄，數智化是“突圍”的必經之路；另外，58表現力指數2024 年度商業地產表現報告據觀點指數了解，零售商業企業大部分通過微信小程序或獨立 APP 等工具完成了線上平臺打造，建立起私域流量池。目前來看，各平臺功能大同小異，主要包括智慧停車、品牌導覽、會員權益、商場活動等；同時，“大融城商業”上線了 AR（增

177、強現實）等功能?！皬V州太古匯”還提供代客泊車及新能源代充電服務，賦能和鏈接全場景的購物體驗。觀點指數認為，數字會員的積累是形成競爭力的重要表現。數據集采后，信息將經過數據清洗、分類標簽、二次分析等數字化的處理和整理，讓品牌基于每個會員的特定情況，開展定制化的場景營銷。實際實踐中，頭部企業由于業務涵蓋范圍廣，各客群間具有關聯性，近年來先后推出可以整合并經營所有業務板塊的大會員體系，即通過核心入口搭建大會員系統，整合集團內部的多個業態的會員數據、賬號、積分、權益，實現一個會員管理系統，串聯起跨業態運營的機制。例如，在 2022 年 5 月上線的“萬象星”，其打通了華潤置地旗下住宅、有巢公寓、木棉花

178、酒店、悅年華頤養中心、萬象影城、文體場館，以及萬象生活運營的購物中心和物業社區等各處場景，突破不動產物理空間的局限，實現“高頻服務”與“低頻服務”的相互賦能，以及線上線下的交叉賦能。華潤萬象生活 2024 中期報告提及，大會員體系正穩步推進，會員數量與積分規模更進一步發展。截至 2024 年 6 月30 日，萬象星會員總量達 5220 萬人，較 2023 年底增長了12.9%，萬象星積分發放與兌換總額共 8.4 億元，同比提升20.0%。隨著新一代年輕人成長為消費主力軍，零售商面臨著消費需求與行為的巨大變化。消費者更習慣與手機等工具交流，更注重個性化、便捷化和體驗化的購物體驗，因而數字化于零售

179、商的目標是將所有資源整合，打造“線上線下一體化平臺”，完成引流，提升客戶的到訪率，提供多元化服務、進行精準互動、提高銷售轉化率和增加客戶粘性。零售企業重視一體化平臺打造，行業全渠道融合成趨勢03近年來，外部環境嚴峻性及不確定性明顯上升，國內結構調整持續深化等給企業帶來了新的挑戰，但宏觀政策效應持續釋放，外需有所回暖，新質生產力加速發展等因素也消費場景的引領作用不可忽視，一些企業利用移動應用、社交媒體和在線商城，與顧客建立更緊密的聯系，提供無縫的線上線下購物體驗。據悉，百聯股份于 2024 中報中表示要深化數字化建設。具體目標：一是落實各項數字化轉型重點項目，確保信息系統穩定運行，不斷積累數據資

180、產，提升管理效能與客戶體驗，持續創造業務增量，推動公司數字化戰略落地。二是深化會員管理體系建設，利用數字化分析工具對顧客數據進行深度挖掘，利用數字技術提升顧客的體驗。另據首創鉅大介紹，首創奧萊會員線上商城系統于今年 3月底在北京首創奧特萊斯開啟內測，為客戶提供 24 小時隨時隨地下單，快遞直達、線下提貨多重選擇，開啟了首創奧萊會員專屬的線上“云逛街”+線下“實體驗”的全新購物體驗。隨著會員商城系統后續在其它首創奧特萊斯逐步完成推廣，線上業務效能將得到有效提升，會員權益體系將得到充分完善，營銷網絡也將實現線上線下全覆蓋?？傮w上，商業地產企業需要圍繞經營流量提升的核心，通過數字化賦能經營管理，持續

181、推進從會員管理、營銷、服務、銷售到中后臺的供應鏈和品類管理的數字化全流程覆蓋，實現線上、線下業務的雙向引流和協同發展，打造自身品牌、生態、流量以及管理等優勢。59表現力指數2024 年度商業地產表現報告零售及商辦企業更加注重能耗管理，企業通常需要搭建覆商辦企業推進“雙碳目標”，辦公空間服務助推空間升級04形成新支撐。觀點指數了解到，寶龍商業自 2018 年起與合作伙伴在多個領域建立起深度合作，致力于智慧零售、智慧運營等方面的探索。該公司的科技驅動業務發展戰略得以在數字支付、全域營銷及 AI 自動化管控等方面與騰訊形成聯合探索。通過攜手合作伙伴，寶龍商業不僅在內部打造了數字AI 員工，同時升級線

182、上線下服務，為百萬級全域用戶帶來優質的體驗。據王府井集團中報披露，2024 上半年公司全力推進百購ERP 系統、業財協同平臺、會員系統三大子項目平臺建設，同時為適應全渠道接入、全域營銷以及統一運營的要求進行技術重構與升級。穩步開展一體化商城項目建設，設立了線上運營公司，專職開展一體化商場的運營工作。強化私域運營，會員服務小程序進入四期迭代，進一步完善停車支付等功能，給顧客帶來良好的購物體驗。目前，該集團圍繞“同一個消費者，同一個王府井”的目標，通過線上商城、新媒體、短視頻、直播帶貨等運營模式，初步實現了顧客在線、服務在線、營銷在線、商品在線的全渠道經營場景，實現線上線下的全面融合。目前，零售行

183、業全渠道融合已成趨勢，直播電商、社區電商、即時零售等新型消費模式正在快速發展，網上消費增長漸成主流，傳統零售業在適應市場變化方面要做出更多的改變。這方面，打造更優質的供應鏈體系成為提升運營效率的前置條件。觀點指數獲悉，已有零售商確立建設智慧供應鏈，以改善倉店周轉天數和門店缺貨率，從整合倉儲資源、共享庫存、縮短供應鏈履約路徑、減少搬運次數方面提升與供應商的合作效率。具體到目標上：通過建設全球采購網、生鮮直采基地、打造自有品牌及3R商品（即食即煮即烹商品）；通過戰略合作，與供應商共創、聯合生意計劃等方式，為客戶提供具有差異化價值、高質價比的商品與服務；彈性定制中心型門店和社區型門店的內容組合，實現

184、高顧客滿意度及高坪效。蓋多領域的能源管理體系/平臺，亦或由市場上諸多不動產科技服務商提供智慧寫字樓、商場等各類解決方案，用以完成能源數據收集、監測、審計和分析等活動。這樣做，一方面是為了推進“雙碳目標”，踐行綠色發展要求；另一方面，企業可以通過降低能耗來實現降本增效，或是獲得綠色項目認證拿到政策端的補貼或稅收優惠等。例如，深圳住建局 2022 年發布的關于支持建筑領域綠色低碳發展若干措施顯示，對于達到國家、廣東省或深圳市超低能耗或（近）零碳零能耗標準，且被認定為國家或深圳市超低能耗或（近）零碳零能耗示范項目的，按照建筑面積每平方米資助 150 元，單個項目資助金額上限為 500 萬元，且不超過

185、項目建安工程費用的 5%。對于集成應用國際及粵港澳大灣區等區域先進技術標準 2 部及以上，且經市建設主管部門評定達到相應綜合示范要求的建筑工程項目，按照建筑面積每平方米資助 60 元，單個項目資助金額上限為 500 萬元，且不超過項目建安工程費用的 3%。觀點指數了解到，中海于 2017 年建立的全國能源管理平臺現已覆蓋全部自持商業項目，助力其成功打造多個綠色建筑行業標桿，如深圳中國海外大廈，北京中海金融中心、成都天府超塔項目。其中，北京中海金融中心是北京首個大型商業辦公零碳建筑和光儲直柔技術集成示范項目，節能率可達到 70%，可再生能源利用率達 54%，減碳率達 68%。官網顯示，北京中海金

186、融中心零碳建筑示范項目位于北京市西城區菜市口大街與騾馬市大街交匯口東南角，建筑面積 3.15 萬平方米，建筑高度 45.0 米，地上 11 層，為中海自持寫字樓項目。在技術路徑上，主要聚焦被動技術降需求、主動技術提能效、能源轉型降排放、低碳建造降隱含碳等 4 大類 18 項技術措施，致力于推動零碳技術產業化應用。60表現力指數2024 年度商業地產表現報告另外，商辦空間服務類企業更加關注為租戶端提供智能會議室、智能工位、智能訪客、智能環境調節等應用，旨在通過提升業主及租戶的個性化體驗和辦公效率，提高商辦空間利用率和運營收益率。中海商業旗下國際化商辦資產綜合運營商COOC 中海商務，目前已形成了

187、完整、集約、多元的品牌矩陣，包括綜合商辦服務品牌 Officloud 中海云商、創新型聯合辦公品牌 OFFICEZIP 等。其中 OFFICEZIP 定位為“未來辦公實驗室”，項目引入了環境智能管家系統、大、中、小型各類會議室，配備投影儀、語音及視頻會議設備等。2024 上半年，中海商業運營收入為 35.4 億元，同比上升19.8%，其中寫字樓收入 17.6 億元。中海表示，上半年寫字樓業務頂住市場下行壓力，期內新簽約建筑面積 56 萬平方米，推動收入逆勢增長 6.4%；持續優化租戶結構，經營局面穩定可持續。報告期內，WeWork 中國與瑞安辦公于 6 月 13 日官宣達成戰略合作關系，聯合推

188、出了 Hybrid Easy 2.0 創新辦公升級計劃。介紹披露，雙方計劃在數字化技術的賦能下，打通整合雙方系統，使雙方的客戶便捷、高效共享完善的空間服務、豐富的社區活動，并透過雙方空間使用上的流通，創造更大的辦公生態。這個過程中，通過智能管理系統來統籌管理雙方會員在各自空間的預定、通行、權益兌換等。簡 單 說，即 WeWork 中 國 的 辦 公 系 統 不 僅 可 以 服 務WeWork 中國，也可以服務瑞安辦公，當更多的辦公空間或產品接入系統中，客戶也就擁有更靈活、更科技的創新辦公選擇。61表現力指數2024 年度商業地產表現報告在中國內地針對商業不動產物業進行投資或管理運營的企業及機構

189、。購物中心、社區商業、街區商業、奧特萊斯、酒店、商辦、寫字樓、辦公空間服務（靈活辦公等）等在內的商業用途物業（所有統計數據僅為內地商業物業的數據）。參選企業標準商業物業包括研究體系活動辦法研究說明營運及財務指標管理指標品牌指標創新能力研究體系及活動辦法通過各項營運和財務指標來綜合衡量企業的硬實力。通過各項商業模式和管理指標來衡量企業是否具有成熟的運營模式與管理經驗。通過各項品牌指標衡量企業是否在市場內具有廣泛的認知度，消費者是否認可并給予了較好的評價。通過各項創新指標衡量企業在行業內是否具有獨特性或行業領先的能力。2024.09-2024.102024.09-2024.102024.10通過提

190、名和企業自薦的方式，參與企業填報各種基本資料和數據，并經專家初步評審，列出首批入圍企業名單。觀點指數研究院根據“表現力指數 2024 年度商業地產表現”研究體系進行全方位研究，并結合調研、專業權威機構意見等最終入選名單。2024 觀點商業年會舉行“表現力指數 2024 年度商業地產表現”授牌典禮，盤點并表彰這一年極具表現力和指標意義的商業企業、項目、團隊和人物。調研和資料申報綜合研究研究結果名單展示62表現力指數2024 年度商業地產表現報告2024 年度商業地產表現，表彰的是中國商業地產中的極具表現力的杰出企業和機構；在這份權威研究成果中，行業標桿們用數據展現實力，用成績續寫輝煌。研究成果構

191、成2024 年度商業地產企業表現 100 2024 年度商業地產品牌價值表現 20 2024 年度商業地產管理能力表現 20 2024 年度商業地產創新能力表現 20 2024 年度商業不動產投資管理機構表現 10 2024 年度購物中心運營商表現 20 2024 年度購物中心運營表現 10 2024 年度商辦運營商表現 20 2024 年度商辦資產運營表現 10 2024 年度辦公空間服務商表現 10 2024 年度商業地產企業 ESG 發展表現 10 2024 年度商業地產企業數字化發展表現 102024 年度商業地產特別表現63表現力指數2024 年度商業地產表現報告2024 年度消費基

192、礎設施 REITs 杰出表現2024 城市地標綜合體年度典范表現2024 年度創新公益實踐項目2024 年度影響力地標項目2024 年度影響力商業項目2024 商業地產運營年度創新表現2024 長租公寓年度典范表現2024 年度資產管理創新表現力企業2024 年度商業地產數字化服務商2024 商業地產年度杰出貢獻人物2024 商業地產年度影響力企業2024 商業地產年度影響力企業2024 商業地產年度影響力企業2024 商業地產年度影響力企業2024 年度商業地產品牌價值典范2024 年度典范商業辦公品牌2024 商業地產年度創新品牌2024 年度商業運營杰出企業2024 年度消費基礎設施 R

193、EITs 杰出表現2024 年度消費基礎設施 REITs 杰出表現2024 年度商業地產特別表現華夏首創奧萊 REIT昆山碧樂時光星揚西岸中心及星瀚廣場星寰國際商業中心北京環球金融中心合景悠方(上海)中國電建地產悅生活公寓蜜蜂科技 BEEPLUS?？低曣惿泻Ｉ虡I中信和業南國置業希慎興業恒基中國COOC 中海商務信悅商管深業商管華夏大悅城商業 REIT華夏金茂商業 REIT（長沙金茂覽秀城）64表現力指數2024 年度商業地產表現報告關于觀點指數研究院觀點指數研究院作為觀點機構旗下的數據研究部門，長期跟蹤行業企業表現、行業動態、經濟走勢，并在此基礎上捕捉到精準而全面的市場數據，同時結合專業

194、分析，生產原創、深度的企業報告，解讀經營策略。觀點指數將實時、準確的數據與深度的分析相結合，采用實地調研、問卷訪問、企業訪談、資料檢索、歷史研究、數量統計等途徑，構建獨特的觀點指數數據分析模型體系，并于全年不同時點、不同方向、不間斷推出各種專業研究報告與行業權威研究成果。通過對企業官網、各大數據平臺、行業資訊動態等多渠道實時跟蹤，主動獲取海量數據信息并進行整理，及時為用戶提供準確、全面的專業內容?；诖?，觀點指數研究院以全角度視野，把握行業發展走勢，對相關資本金融、土地、商業市場等動態、結構、信息，以及復雜的市場和交易數據，進行深入分析。同時，以敏銳的市場眼光，獨特的視角，剖析各業態之下的市場萬象，如物業、產業、文旅、創新業務等，為企業謀劃決策提供參考，共享行業發展紅利。掃一掃，了解指數掃一掃，了解商業客