《貓酷：商業地產數字化白皮書（2023-2024）（85頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《貓酷：商業地產數字化白皮書（2023-2024）（85頁）.pdf（85頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、BUSINESS商業地產數字化白皮書1(2023-2024)前前 言言在21世紀的今天，商業地產行業已經成為全球經濟的重要支柱之一。它不僅為社會提供了大量的就業機會，也為城市的發展注入了新的活力。然而，新冠疫情的爆發給這個行業帶來了前所未有的挑戰，也帶來了新的機遇。疫情改變了消費者的行為模式，推動了線上線下融合的加速，也讓商業地產行業重新審視和調整自己的發展策略。在這樣的背景下，我們決定進行對商業地產行業的深度研究，以期對行業現狀和未來趨勢有更準確的理解。本報告旨在深入探究中國商業地產行業的發展狀況，以及影響其市場走勢的各種因素。我們將從宏觀經濟環境、政策環境、行業環境、市場競爭狀況、投資環境

2、以及消費者行為等多個角度進行全面分析，力圖為讀者提供最全面、最深入的行業洞察。在此過程中，我們將使用大量的數據和實例進行支撐，數據均來自于國家統計局以及公開數據整理，確保我們的分析和觀點具有充分的依據。同時，我們也將關注行業的最新動態和趨勢，以期為讀者提供最前沿的信息。我們希望，通過本報告的閱讀，您能夠對中國商業地產行業有更深入的理解，對您的決策和投資提供有價值的參考。3contents目目 錄錄宏觀環境宏觀環境行業數字化行業數字化現狀現狀商業地產商業地產消費者洞察消費者洞察商業地產商業地產會員經營洞察會員經營洞察商業地產商業地產品牌洞察品牌洞察行業案例行業案例會員經營數字化會員經營數字化4一

3、線城市（一線城市（4 4個）個）北京市、廣州市、上海市、深圳市新一線城市（新一線城市（1515個）個）成都市、東莞市、杭州市、合肥市、昆明市、南京市、寧波市、青島市、蘇州市、天津市、武漢市、西安市、長沙市、鄭州市、重慶市二線城市（二線城市（2929個）個）保定市、常州市、大連市、佛山市、福州市、貴陽市、哈爾濱市、惠州市、濟南市、嘉興市、金華市、臨沂市、南昌市、南寧市、南通市、泉州市、廈門市、紹興市、沈陽市、臺州市、太原市、濰坊市、溫州市、無錫市、徐州市、煙臺市、長春市、中山市、珠海市三線城市（三線城市（4444個）個）安慶市、安陽市、蚌埠市、滄州市、常德市、滁州市、阜陽市、贛州市、桂林市、?？?/p>

4、市、衡陽市、湖州市、淮安市、濟寧市、揭陽市、荊州市、九江市、蘭州市、連云港市、六安市、莆田市、三亞市、汕頭市、上饒市、宿遷市、宿州市、泰安市、泰州市、唐山市、渭南市、烏魯木齊市、蕪湖市、咸陽市、襄陽市、鹽城市、揚州市、宜昌市、銀川市、湛江市、漳州市、肇慶市、鎮江市、淄博市、遵義市四線城市（四線城市（3636個）個）鞍山市、包頭市、寶雞市、北海市、畢節市、濱州市、承德市、達州市、大同市、德陽市、東營市、鄂爾多斯市、鄂州市、漢中市、紅河哈尼族彝族自治州、淮北市、淮南市、黃石市、吉林市、麗水市、婁底市、梅州市、內江市、黔東南苗族侗族自治州、曲靖市、衢州市、日照市、邵陽市、十堰市、銅陵市、西寧市、孝感

5、市、永州市、運城市、棗莊市、張家口市五線城市（五線城市（1616個）個）安康市、保山市、防城港市、廣安市、貴港市、欽州市、四平市、隨州市、梧州市、湘西土家族苗族自治州、延安市、玉溪市、云浮市、張家界市、昭通市、資陽市二、數據統計口徑二、數據統計口徑貓酷數據覆蓋1億+購物中心用戶及注冊會員先鋒數據庫內上億級客群。本報告在數據分析處理過程中盡可能秉持客觀嚴謹原則，但不排除存在個別數據存在偏差的可能，分析結論作為研究對象及研究實事的一類認識，不可避免會與現實存在出入，僅供行業參考。四、商業分類標準四、商業分類標準本報告涉及的商業分類根據項目所屬產品線定位、品牌效應、占地面積、所在城市等因素綜合考量，

6、共設置都市型、區域型、社區型三種項目類型。數據說明數據說明5三、城市分級標準三、城市分級標準本報告涉及的城市分級根據京東科技城市等級進行劃分：一、數據來源一、數據來源本報告數據均來自于三類渠道：公開資料整理、貓酷科技會員及品牌庫公開資料整理、貓酷科技會員及品牌庫數據、數據、先鋒自有及整合運營先鋒自有及整合運營商、合作商、合作方數據。方數據。數據說明數據說明五、數據庫樣本選擇五、數據庫樣本選擇消費者洞察樣本選擇說明：消費者洞察樣本選擇說明：消費者洞察部分基于先鋒自有數據，同時整合運營商、合作方數據，通過商圈業態、消費偏好等交叉分析，反映人群畫像及到訪商圈和商業項目的主要商業特征；本報告涉及樣本總

7、量共計覆蓋156個城市，570個商業項目，樣本量不區分男女，約覆蓋880w+人。會員經營洞察樣本選擇說明：會員經營洞察樣本選擇說明：項目選擇：樣本覆蓋百貨、購物中心、奧特萊斯、商業街區、免稅店五大類型，不含家居建材、專業市場等商業類型。時間選擇：樣本選取開業時間在2023年1月1日之前的商業項目，涉及2022年可同比數據的維度統計，樣本選擇開業時間在2022年1月1日之前的商業項目。樣本分布如下：都市型區域型社區型總計一線城市一線城市418641168新一線城市新一線城市758640201二線城市二線城市347216122三線城市三線城市11721194四線城市四線城市7271145五線城市五

8、線城市213318總計總計170170356356122122648648業態品牌樣本選擇說明：業態品牌樣本選擇說明：品牌選擇：樣本覆蓋上述項目選擇下所有做過會員積分且有積分記錄的品牌店鋪以及先鋒消費者洞察抽樣樣本實際線下到訪過的品牌店鋪。時間選擇：樣本選取開業時間在2023年1月1日之前的商業項目，涉及2022年可同比數據的維度統計，樣本選擇開業時間在2022年1月1日之前的商業項目。樣本項目數樣本涉及品牌數樣本涉及門店數餐飲美食683283819884兒童母嬰5809787064服裝鞋帽613194020393國際精品128128848家居家用4484791953美妝個護572516303

9、6商超388115682生活服務6386754955數碼電子571742589休閑娛樂4872771379珠寶配飾5774895892總計總計5685568585098509686756867567宏觀環境宏觀環境宏觀環境0101宏觀經濟環境據國家統計局數據，2023年國內生產總值達1260582億元，實際增速為5.2%，隨著兩會召開，國內各地方政府陸續公布了2023年經濟發展成績單以及2024年的GDP增速預期目標。2024年國內各地GDP增長目標普遍較2023年有所下調，這可能因為2023年的高增長得益于2022年的低基數，以及疫情后的消費反彈，這些因素在2024年的影響作用將開始減弱。2

10、023年國內房地產業增加值為73723億元，同比減少了43億元，占GDP的比重由22年的6.1%降至23年5.8%，這也是房地產業構成比重連續第三年出現下滑。房地產衰退預估短期不會結束，民營企業弱勢狀況還會繼續，國內消費疲軟將繼續拖累經濟增速。GDP增長放緩可能會對商業地產的投資和消費者購買力產生一定影響。1 1、GDPGDP：20232023年全國經濟增速為年全國經濟增速為5.2%5.2%，20242024年國內生產年國內生產總值增長目標在總值增長目標在5%5%左右左右126058212047241149237 1013567986515919281832036746395688858643

11、5635.2%3.0%8.4%2.2%6.0%6.8%7.0%6.9%7.0%7.4%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%02000004000006000008000001000000120000014000002023202220212020201920182017201620152014GDP(億元)實際增速圖圖表表1 1：20142014-20232023年國內生產總值年國內生產總值（GDPGDP）及實際增速及實際增速數據來源：國家統計局8宏觀環境01012 2、社會消費品零售：社會消費品零售總額、社會消費品零售：社會消費

12、品零售總額471495471495億元，億元，比上年增長比上年增長7.2%7.2%據國家統計局數據，2023年社會消費品零售總額為471495億元，同比增長7.2%，增速由負轉正，最終消費支出對新增GDP貢獻率達到82.5%，對中國經濟平穩恢復發揮了基礎性作用?？紤]同比數據基數效應，2024年社會消費品零售總額增長將恢復常態化。網絡消費的影響：網絡消費的影響：2023年全國網上零售額154264億元，比上年增長11.0%，占社會消費品零售總額的比重為27.6%，其中，實物商品網上零售額130174億元，增長8.4%。網絡購物在社會零售中的地位越來越重要，占社零比重逐年提升。圖圖表表2 2：20

13、142014-20232023年社會消費品零售總額及增速年社會消費品零售總額及增速471495439733 4408233919814080173777833473273158062865882594877.2%-0.2%12.5%-3.9%8.0%8.8%10.0%10.2%10.4%11.7%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0500001000001500002000002500003000003500004000004500005000002023202220212020201920182017201620152014社會消費品零售總額(億元

14、)名義增速圖圖表表3 3：20192019-20232023年全國網上零售額年全國網上零售額、實際增速及占社零比重實際增速及占社零比重15426413785313088411760110632411.0%4.0%14.1%-0.8%16.5%27.6%27.2%24.5%23.6%20.7%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%02000040000600008000010000012000014000016000018000020232022202120202019全國網上零售額(億元)同比實際增速占社零總額的比重數據來源：國家統計局數據來源：國家統計局9宏觀

15、環境0101消費品類型：消費品類型：根據國家統計局的數據，2023年汽車類仍然是最大的零售消費品市場，金銀珠寶類（增長率13.3%）、服裝鞋帽針紡織品類（增長率12.9%）、體育娛樂用品類（增長率11.2%）、煙酒類（增長率10.6%）是增長最快的幾類消費品，建筑及裝潢材料類、文化辦公用品類消費品同比負增長。全國網上零售額中，吃類、穿類、用類商品分別增長11.2%、10.8%、7.1%，線上吃類消費增長放緩，線上穿類、用類消費呈W型復蘇。10圖表圖表4 4：20232023年社會消費品零售總額構成年社會消費品零售總額構成絕對量絕對量同比增長同比增長（億元）（億元）（%）（%）社會消費品零售總額

16、社會消費品零售總額4714954714957.27.2 其中：除汽車以外的消費品零售額4228817.3 其中：限額以上單位消費品零售額1785636.5 其中：實物商品網上零售額1301748.4按經營地分 城鎮4074907.1 鄉村640058.0按消費類型分 餐飲收入5289020.4 其中：限額以上單位餐飲收入1335620.9 商品零售4186055.8 其中：限額以上單位商品零售1652075.5 糧油、食品類188875.2 飲料類29913.2 煙酒類550710.6 服裝、鞋帽、針紡織品類1409512.9 化妝品類41425.1 金銀珠寶類331013.3 日用品類757

17、62.7 體育、娛樂用品類118611.2 家用電器和音像器材類87190.5 中西藥品類67105.1 文化辦公用品類4126-6.1 家具類15162.8 通訊器材類68147.0 石油及制品類232196.6 汽車類486145.9 建筑及裝潢材料類1569-7.82023年社會消費品零售總額主要數據2023年指標指標圖圖表表5 5：網上零售額中吃穿用類商品增速：網上零售額中吃穿用類商品增速11.2%16.1%17.8%32.7%30.9%10.8%3.5%8.3%-15.1%15.4%7.1%5.7%12.5%10.0%19.8%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30

18、.0%40.0%20232022202120202019吃類商品穿類商品用類商品數據來源：國家統計局數據來源：國家統計局宏觀環境01013 3、消費者信心指數：、消費者信心指數：20242024年年1 1月份中國消費者信心指數為月份中國消費者信心指數為88.9088.90，市場信心較為低迷，市場信心較為低迷消費者信心指數是衡量了消費者對當前經濟狀況的滿意程度以及對未來經濟趨勢的預期。該指數在0到200的范圍內度量消費者的信心，其中200表示極度樂觀，0表示極度悲觀，而100表示中立。根據TRADING ECONOMICS數據，2024年2月份中國消費者信心指數為89.1，相比前一個月的88.9

19、有所上升，自2022年4月指數跌破100以來，消費者信心始終處于恢復過程。由于新冠疫情帶來的長久性影響，全球消費市場處于低迷期，中國仍舊是消費者信心最高的幾個國家之一，但在相對消極的市場期望下，消費者可能會選擇減少消費支出，以應對可能的經濟風險；11圖圖表表6 6：近五年中國消費者信心指數變化：近五年中國消費者信心指數變化數據來源：TRADING ECONOMICS官網宏觀環境01014 4、居民收入水平：居民收支上漲，支出增速超過收入，、居民收入水平：居民收支上漲，支出增速超過收入，帶動消費穩步恢復帶動消費穩步恢復根據國家統計局數據，2023年全國居民人均可支配收入為39218元，實際增長6

20、.1%，中位數為33036元，增長5.3%，是平均數的84.2%，收入增速逐步恢復；全國居民人均消費支出為26796元，實際增長9.0%，支出增速高于收入增速。在居民消費支出構成中，教育文化娛樂消費支出占人均消費支出的比重為10.8%，增長17.6%，是支出增長幅度最大的品類之一，釋放出消費回暖的積極信號。5 5、就業水平：、就業水平：20242024年年2 2月全國城鎮調查失業率為月全國城鎮調查失業率為5.3%5.3%，政府穩就業信心堅定政府穩就業信心堅定根據國家統計局數據顯示，2024年2月全國城鎮調查失業率為5.3%，全國城鎮不包含在校生的1624歲勞動力失業率達到15.3%，25-29

21、歲失業率達6.4%，30-59歲失業率達4.2%，連續三個月失業率環比增加。盡管壓力依然存在，部分群體、部分行業就業的結構性矛盾問題突出，但隨著經濟活動恢復正常，2024年就業情況將有所改善。2024年，退出勞動力市場的人口規模將大于新進入勞動力市場的人口規模，這也為尋找工作的人們提供了更多就業空間。政府工作報告中提出的2024年就業預期目標是城鎮新增就業1200萬人以上，城鎮調查失業率控制在5.5%左右。這一目標相比去年的“1200萬人左右”有所提高，顯示出政府對穩就業和增強市場信心的積極態度。12圖表圖表7 7：20142014-20232023國內居民人居可支配收入國內居民人居可支配收入

22、、居民人均消費支出及實際增速居民人均消費支出及實際增速-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%0500010000150002000025000300003500040000450002023202220212020201920182017201620152014居民人均可支配收入居民人均消費支出收入實際增速支出實際增速數據來源：國家統計局宏觀環境0101政策環境1 1、20232023年：保穩提質增能，年：保穩提質增能，20242024年：定為“消費促進年”年：定為“消費促進年”2023年，商務部圍繞恢復和擴大消費舉辦了一系列活動。

23、2024年商務部將緊扣中央經濟工作會議講的“持續擴大”這個關鍵詞，增強消費市場回升勢頭，并將2024年定為“消費促進年”。商務部將與相關部門和各方一道，營造濃厚消費氛圍，為居民提供更多元、更豐富的消費體驗。隨著疫情防控措施的解除，國家在增強消費能力、改善消費環境、創造消費場景等方面出臺了系列的促消費政策。穩定擴大傳統消費：穩定擴大傳統消費：政策聯動、綜合施策，以提高技術、能耗、排放等標準為牽引。推動打通以舊換新的難點堵點，組織舉辦“2024全國家電消費季”，穩定和擴大傳統消費。持續優化消費環境：持續優化消費環境：推動國際消費中心城市培育建設，完善優質商圈、便民生活圈建設，提升城市消費能級；完善

24、商業設施建設，構建順暢流通網絡，提升農村消費能級。提供多元消費體驗：提供多元消費體驗：商務部將突出節慶時令，結合傳統節日、公休假日等消費旺季，組織舉辦網上年貨節、數商興農慶豐收、冰雪消費季等活動。此外，商務部還將突出地方特色，指導和支持各地發掘自身優勢，結合地方特色民俗，培育標志性活動品牌，如京津冀消費季、上?！拔逦遒徫锕潯?、浙江“浙里來消費”、重慶“愛尚重慶”等。培育壯大新型消費：培育壯大新型消費：大力發展數字消費，支持直播電商、即時零售等新業態新模式健康發展，開展“直播購物節“等活動；推動國貨”潮品“消費，順應時尚化、定制化、個性化的消費需求，打響”國貨潮品購物季“。13宏觀環境01012

25、 2、消費基礎設施、消費基礎設施REITsREITs開閘，優質資產是消費類開閘，優質資產是消費類REITsREITs的的壓艙石壓艙石REITs是商業地產行業投融管退閉環的重要通道，對行業的可持續發展至關重要，因此國內對于REITs的出臺期待已久。在國家對房地產融資嚴控的政策背景下，REITs的出臺意味著將商業地產從房地產領域剝離出來，給予了消費基礎設施新的定位，成為了政策支持與鼓勵對象，為商業地產的健康發展提供了有利條件。2023年3月，國家發改委發文支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目和保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。之后，華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商

26、業REIT、中金印力消費REIT、嘉實物美消費REIT等首批項目正式獲批，消費基礎設施REITs資產運營良好，分派率略高于其他產權類REITs。從原始權益人的企業性質來看，央國企融資優勢明顯。申報企業項目均為頭部企業成熟發展項目，發起人為央國企的CMBS/CMBN和類REITs產品發行量占比超八成，民企中僅少數企業有產品發行，出租率、客流值、營業收入/利潤等均在行業前列，為其他商業地產的REITs發行起到良好的示范效應，同時也為中國商業地產行業的高質量轉型，提供新的發展思路。14圖表圖表1 1：已獲批消費：已獲批消費REITsREITs項目底層資產概況項目底層資產概況指標華潤商業REIT中金印

27、力REIT華夏金茂REIT嘉實物美REIT底層基礎資產青島萬象城杭州西湖印象城長沙覽秀城大成、玉蜓橋、華天、德勝門資產類型購物中心購物中心購物中心社區商業物業運營管理方華潤萬象生活印力集團中國金茂物美商業商業建筑面積(平方米)301,186.70144,125.80102,741.6077,894.30底層資產評估值(億元)81.539.610.7102023年出租率*98.80%98.10%98.40%88.70%2023年營業收入(萬元)*50,241.6016,341.305,770.103,377.60基金擬募集規模(億元)69.235.810.910*數據來源：中國證監會、滬深交所、

28、企業公報，華潤商業出租率和營業收入為1-9月數據，其他REITs為1-6月數據未來存量盤活及資產增值或將成為頭部企業的核心KPI，優質資產的資產價值體現在兩個方面：現金流（長期穩定的回報率）與稀缺性（穿越周期的抗風險能力）。目前正在進行公募消費REITs申報的擬入池資產，基本具有以下特征：1、收益方面，收益率高于行業基準。目前，購物中心實際資產收益率并不低，私募交易中經?？梢赃_到6%年凈租金收益率。2、從企業內部角度，企業更傾向選擇經營表現前30%的腰部以上項目，這類項目風險、收益相對適中。3、擬入池資產優先考慮風險更低的優質資產，多為抗周期能力較強的一二線核心資產，宏觀環境01013 3、政

29、策支持通過經營性物業貸款滿足企業合理融資需求，政策支持通過經營性物業貸款滿足企業合理融資需求，優秀商業地產企業受益明顯優秀商業地產企業受益明顯在2024年最新的政府工作報告中提出，優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監管總局辦公廳聯合印發關于做好經營性物業貸款管理的通知，通知提到“2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，除發放經營性物業貸款用于與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可發

30、放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券?！苯洜I性物業貸款在過去已有實踐，此次通知的出臺完善了相關管理規范，對商業銀行經營性物業貸款業務的管理口徑、貸款期限、貸款額度、貸款用途和風險管理等方面做出了明確要求。頭部商業地產企業持有較多優質商辦資產，合理利用經營性物業貸款可有效緩解企業債務壓力、增加企業流動性，是對融資渠道的有效補充。4 4、土地政策支持城市更新的規劃、土地政策支持城市更新的規劃在新增土地稀缺的背景下，空間結構從增量擴張轉向存量提質。城市更新項目如舊改、棚改、城中村改造等，是商業地產發展的重要途徑。自然資源部發布了支持城市更

31、新的規劃與土地政策指引（2023版），旨在貫徹落實黨中央、國務院決策部署，加強規劃與土地政策融合，提高城市規劃、建設、治理水平，支持城市更新，營造宜居韌性智慧城市。1516行業數字化現狀行業數字化現狀行業數字化現狀0202行業環境1 1、供應市場：新增供應整體趨緩，頭部消費城市供應端發、供應市場：新增供應整體趨緩，頭部消費城市供應端發力；優質運營商占據主導地位力；優質運營商占據主導地位從市場表現來看，2023年，房地產市場仍處于調整期，企業投資、開工意愿仍顯不足，但宏觀經濟恢復帶動商鋪及寫字樓租賃需求溫和復蘇。據中指研究院“2024中國商業地產百強企業”研究表明，2023年全國300城商辦用地

32、供需均縮量，推出及成交規劃建筑面積同比分別下降14.1%、14.9%；商辦物業投資開工規模下滑，全年全國商業營業用房及辦公樓開發投資額同比分別下降16.9%、9.4%，新開工面積同比分別下降20.4%、18.5%。存量購物中心：存量購物中心：根據中指數據，截至2023年12月，全國3萬方以上已開業購物中心總數超6100個，總建筑面積超5.3億平方米。從購物中心分布來看，五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游城市群）已開業購物中心數量超3700個，總建筑面積近3.2億平方米，占全國購物中心存量比重約60%，其中長三角、珠三角等東南沿海城市群內的一二線城市及部分三線城市均有較多購物中心

33、，其他城市群僅部分核心城市商業發達。新開購物中心：新開購物中心：根據贏商大數據，2023年全年新開業商業項目394個，體量3413.45萬平方米，其中購物中心（3萬方及以上，包含新建項目及存量改造項目）384個，獨立百貨10個。雖然數量同比小幅下降約4.5%，但跌幅有所放緩。從全年開業情況來看，上半年項目入市相對謹慎，下半年復蘇信號持續加強，12月份共102個項目集體開出，占全年新開項目的27%，開業量氣氛達到高峰。17圖圖表表1 1：20142014-20232023開業購物中心數量及增速開業購物中心數量及增速384402549396542581575508409349-4.5%-26.8%

34、38.6%-26.9%-6.7%1.0%13.2%24.2%17.2%41.3%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%01002003004005006007002023202220212020201920182017201620152014開業數量增速*數據來源：贏商大數據行業數字化現狀0202新開業項目七大區分布結構整體穩定，華東區遙遙領先占據榜首地位，華南、華中、華北、西南依次排列，占比均為10%+；西北區、東北區仍處末位。華東區從過去的“三足鼎立”到“雙足鼎立”，江蘇、浙江分別開出了42個、33個項目，上海開

35、出15個項目；山東、安徽均有20+個項目。華南區第二，占比19%，廣東58個，看點集中在廣州、深圳，開業量分別為19個、11個，前者沖上全國城市開業量榜首。海南開業量持續活躍，2022年、2023年連續兩年新開項目10個，且不斷向高端看齊。華中區第三，四個省份開業量相當均衡，湖南、湖北、河南、江西分別為13個、12個、12個、10個。華中區聚集了中國單體規模最大永旺夢樂城永旺夢樂城武漢江夏、南昌武商MALL、南昌紅谷灘萬象天地、河南許昌的胖東來天使城等市場高關注項目。18圖圖表表2 2：20232023年開業項目大區分布年開業項目大區分布1231.48531.28396.5439.34345.

36、93298.41170.511477447433832130200400600800100012001400華東區華南區華中區華北區西南區西北區東北區商業建筑面積（萬方）數量（個）*數據來源：贏商大數據行業數字化現狀02022 2、需求市場：全國平均空置率延續下降趨勢，商鋪租金恢、需求市場：全國平均空置率延續下降趨勢，商鋪租金恢復上漲復上漲19出租率：出租率：據中指研究院“2024中國商業地產百強企業”研究表明，2023年全國商業營業用房及辦公樓銷售面積同比分別下降12.0%、9.0%；另據仲量聯行數據分析，超半數城市的空置率下降，全國平均空置率全年亦延續下降趨勢；一線城市（北上廣深）的空置率

37、普遍較低，消費回暖帶動市場去化。商鋪租金：商鋪租金：2023年消費市場復蘇帶動實體商業經營情況有所好轉，重點城市商鋪租賃需求保持穩步釋放態勢，租金恢復上漲，但與疫情前仍有差距。根據中指研究院全國15個重點城市典型購物中心商鋪樣本調查數據，由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成百大購物中心（百MALL）商鋪租金指數。2023年下半年，百MALL商鋪平均租金為27.10元/平方米/天，環比上漲0.32%。一線城市中68.2%的商圈（購物中心）租金環比上漲，25.0%的商圈（購物中心）租金環比下跌，6.8%的商圈（購物中心）租金環比持平；二線城市中64.7%的商圈（購物中心）租金環比上漲

38、，27.5%的商圈（購物中心）租金環比下跌，7.8%的商圈（購物中心）租金環比持平。2023年下半年，消費市場加速恢復，購物中心客流進一步恢復，尤其是周末和節假日，餐飲、休閑娛樂等體驗業態店鋪人氣旺盛。購物中心店鋪空置情況較上半年進一步改善，部分客流較大的購物中心優質鋪位較為搶手，租金報價有所上調；整體來看，重點城市典型購物中心租金水平環比保持小幅上漲態勢。3 3、融資環境：存量市場大宗交易規模延續縮量態勢，險資加、融資環境：存量市場大宗交易規模延續縮量態勢，險資加碼優質不動產投資碼優質不動產投資2023年房地產市場仍處調整期，資產價格波動下行，買家投資行為整體保持謹慎，國內大宗交易市場延續2

39、022年縮量態勢。根據中指數據，2023年共監測到大宗交易151宗（包含寫字樓、商業、酒店、綜合體、工業廠房、產業園區、公寓等，不含地塊、住宅。此外，不含交易金額在1億元以內的交易，不含關聯交易等非市場化行為產生的交易），同比降幅近一成；以披露金額的交易計算，交易金額約1038億元。分城市來看（部分資產包類交易，其內含資產分布在不同城市，故在按城市統計交易筆數時存在重復計算），一線城市共監測到大宗交易91宗，占比55.8%，上海、北京依舊是交易最為活躍的城市；二線城市共監測到大宗交易56宗，占比34.4%，其中杭州、南京等城市交易相對活躍；三四線城市共監測到大宗交易16宗，占比9.8%。寫字樓

40、標的依舊最受投資者青睞。分物業類型來看，以寫字樓為標的的交易宗數占28.5%，其次為商業、工業廠房，占比均在15%-20%之間，酒店、綜合體占比在10%-15%之間，其他物業類型合計占比12.6%。部分房企仍面臨現金流壓力，繼續選擇出售資產回籠資金。根據中指數據，2023年，以披露賣家的大宗交易計算，賣家為房企的交易宗數占比約五成；隨著行業持續調整，去年以來賣家對交易價格的預期也有所下降；此外，法拍市場掛拍量也有所增加，其中不乏優質商辦資產。從買家類型來看，部分險資企業持續關注優質商辦物業資產。2023年共監測到10宗買家為險資企業的交易，其中8宗監測到交易金額，共計234億元。與此同時，部分

41、商業地產企業通過收購合作項目剩余股權，增持優質商辦資產；此外，部分企業基于對消費基礎設施公募REITs前景的看好，積極收購優質零售商業項目擴充資產池。行業數字化現狀02024 4、輕資產趨勢：強代表企業繼續發力輕資產拓展，擴大管理、輕資產趨勢：強代表企業繼續發力輕資產拓展，擴大管理規模，提升盈利能力規模，提升盈利能力在外部環境承壓的情況下，商業地產百強代表企業普遍發力輕資產拓展，實現管理規模的增長，管理能力價值持續釋放。拓展輕資產項目也有助于企業提升盈利能力。與重資產拓展相比，輕資產運營毛利較高，提高輕資產業務的占比有助于企業優化利潤結構。值得注意的是，在當前房企資金承壓的情況下，輕資產業務拓

42、展更加注意選擇經營情況良好，資金充裕的合作方；在項目選擇上，也側重于高能級城市和城市核心區位、具備發展潛力的項目，以順利推進項目招商及運營。20行業數字化現狀020221消費趨勢1 1、消費預算縮減，消費降級明顯，業態新趨勢顯現、消費預算縮減，消費降級明顯，業態新趨勢顯現近期各大銀行均推出利率可觀的消費貸，旨在進一步釋放消費需求。根據央行金融統計數據報告顯示，2018年，我國居民短期貸款增加2.4萬億元，到2023年，萎縮到只有1.8萬億元，同比減少26%，但截至2023年年末，我國居民儲蓄達284萬億元，同比2018年增長超六成。消費者對預期收入的增長情況不明朗，預防性儲蓄動機增強，用于消費

43、的可支配收入相對減少，主要表現在消費降頻（購買的消費品及價格不變，但減少購買數量）和消費降檔（購買的數量不變，但選擇同品類里更具性價比的消費品）。廣大的中產階級在消費預算縮減后減少了奢侈品的消費頻次。根據貝恩公司發布的2023年中國奢侈品市場報告數據顯示，2023年中國內地奢侈品市場銷售額超2022年，預計實現了12%的增長，但仍不及2021年水平，恢復情況不及預期。頂奢集團通過漲價、擴店及門店創新，仍保持業績增長，但增速明顯放緩。漲價營銷：漲價營銷：疫情導致的供應鏈中斷推高了原材料、能源、勞動力和物流等成本，通貨膨脹壓力增大，在各疊加作用下，奢侈品牌希望通過不同程度的漲價來保持自己的利潤率。

44、擴店布局：擴店布局：23年重奢凈開店率保持正增長，各大品牌仍在持續布局中國市場。門店創新：門店創新：各大品牌通過打造結合“概念與體驗”的旗艦店，全方位展示品牌版圖及文化影響力，加碼線下體驗創新。圖表圖表1 1：頂奢集團業績表現：頂奢集團業績表現*數據來源：各企業財報及網絡公開信息整理行業數字化現狀020222圖表圖表2 2：輕奢集團業績表現輕奢集團業績表現*數據來源：各企業財報及網絡公開信息整理與頂奢集團的業績上漲相反，三大輕奢集團最新業績平均同比下滑3%，輕奢市場份額被不斷壓縮，奢侈品品牌的馬太效應愈加明顯。更具性價比及產品時尚度的小眾潮牌、設計師品牌不斷涌現，潮流服飾平價而有設計感，更受消

45、費者青睞。例如成都本土潮牌1807，2023年于武漢、重慶、西安、南京、杭州等開出線下門店。此外，CHICPARK等潮流女裝，也在全國開出多家門店。電子產品的消費頻次隨預算縮減而下降。根據IDC數據，中國智能手機出貨量在2023年減至2.71億臺，同比增速仍為負。Techinsights預測，2023年的換機率跌至最低點，達23.5%，換機周期延長至51個月。消費降級后，平替產品受消費者歡迎，極具性價比的國貨護膚品牌迎來發展風口，擠占國際品牌的市場份額。2019年天貓雙11護膚賽道銷售前五的品牌中無一國貨品牌，但2023年國貨品牌（珀萊雅、薇諾娜）占據兩席問鼎榜單。2 2、消費偏好發生代際轉換

46、，消費結構轉型升級，、消費偏好發生代際轉換，消費結構轉型升級，z z世代對服世代對服務消費的需求上行務消費的需求上行在滿足基礎生理和安全需求后，消費者必然轉向精神層面的消費體驗與滿足。此時，提供情緒價值的體育、娛樂等消費類型就迎來窗口期，消費偏好發生變化，增長強勁的服務消費蘊含眾多流量密碼，解除服務消費的時間和空間的限制，挖掘服務消費的新觸點，是當下消費發展的趨勢。賽事經濟：賽事經濟：杭州網數據顯示，亞運會期間杭州地鐵累計開行列車88.957列次，線網累計客運量達6,876.9萬人次。其中，9月28日，杭州地鐵線網單日客流量首次突破500萬，達503.2萬人次。假日經濟：假日經濟：據文化和旅游

47、部數據，2024年元旦節假期，全國國內旅游市場出游人數1.35億人次，按可比口徑較2019年增長9.4%；旅游收入797.3億元按可比口徑較2019年增長5.6%。節假日對經濟恢復的助力格外明顯，出行人數和旅游收入都基本恢復到疫情前水平。行業數字化現狀0202演藝經濟：演藝經濟：全國演出市場供給需求旺盛，市場活躍。線下演出有效拉動城市旅游、餐飲、住宿等，推動城市零售商業向好發展。夜間經濟：夜間經濟：多個城市及品牌開展夜經濟活動，延長消費時間。從10月起，喜茶在廣州、深圳兩地多家門店開始24小時營業制。北京開展“2023北京消費季夜京城”活動，開展百余項促進夜間消費主題活動；成都著力提升夜游錦江

48、、博物館奇妙夜等多個夜間消費點位知名度，豐富夜間消費供給；廣州從夜間消費四方面提出18條具體措施，擦亮“羊城夜市”消費品牌。3 3、消費融資市場降溫，融資金額和數量呈下降趨勢，食品、消費融資市場降溫，融資金額和數量呈下降趨勢，食品、咖啡茶飲、寵物賽道受青睞咖啡茶飲、寵物賽道受青睞全年投融資賽道總體降溫：全年投融資賽道總體降溫：據仲量聯行和iBrandi品創投融資追蹤數據，2023年投資事件與投資總金額同比大幅縮減，單筆融資金額同比下降、投資類別減少。第四季度僅餐飲食品、美妝個護、寵物等少量新消費類別獲得投資。餐飲食品占比過半：餐飲食品占比過半：2023年第四季度餐飲食品融資數量繼續占據榜首，全

49、年占比近六成。在食品方面，零食連鎖依然受歡迎，零食很忙新獲10.5億戰略融資，為今年新消費賽道最大筆投融資。在飲料方面，新茶飲、咖啡、酸奶賽道備受資本青睞。陪伴類消費賽道增長明顯：陪伴類消費賽道增長明顯：寵物賽道全年共計23起，其中億級融資4起，包含寵物醫療、寵物服務、寵物智能用品等類別。少子化的社會背景下，主打陪伴的寵物經濟更受資本市場青睞。圖圖表表3 3：新消費領域融資金額及數量：新消費領域融資金額及數量（不完全統計不完全統計）圖片來源：仲量聯行2023年中國零售地產市場報告23行業數字化現狀0202未來展望1 1、商業改造：老舊低效商業規模大，存量改造需求旺盛；城、商業改造：老舊低效商業

50、規模大，存量改造需求旺盛；城市更新把握消費者情緒價值市更新把握消費者情緒價值近十年，我國商辦用房開工量整體呈下降態勢，商業地產市場進入存量時代，尤其是在高能級城市，增量開發空間收縮，未來將更為依賴存量運營。與此同時，高能級城市商業地產發展較早，早期開發的項目已無法滿足當代企業和消費者的辦公、消費需求，進而產生閑置，造成資源浪費，因此對存量商業項目進行更新勢在必行。存量改造項目，數量年年見漲，從開始的一年寥寥數個，到2023年的50多個，改造水平也顯著提升，從老舊百貨商場升級，到廠房/農場物業改造成特色商場、非標商業，更是有購百變身創新型商辦空間的新舉措，為存量商業改造提供了全新的思路。當下，老

51、舊百貨、商場升級煥新仍是存量改造的主要形式。上海百聯西郊購物中心煥新為“超級社區能量場”，軟硬件全面升級、引入眾多首店加持，豐富場景體驗，打造屋頂空中樂園、近4500的超級鳥局。從項目層面來看，隨著市場競爭更加激烈，越來越多項目改造成為部分傳統盒子項目如“城市奧萊”、“辦公/酒店+商業”等；從主力店轉型上看，傳統主力店業態如:百貨、超市、快時尚等業態吸客能力下滑，部分轉變為美食廣場、電子娛樂、休閑服務業態等，增強對目標客群的吸引力。而且傳統主力店的承租能力較弱，部分表現較好的商場將主力店打造為新能源汽車專區、美妝區等承租能力更強的業態，以提升商場坪效，增加收益。隨著年輕一代成為消費主力軍，他們

52、對購物體驗的要求不斷提升，既要品質又要個性，于是催生了新一輪商業提檔升級，“情緒價值”是商業的突破口，融入在地文化為城市更新項目注入了個性“靈魂”。上海龍華會，是滬上首座對望千年古剎的街區商業，項目一方面對原龍華旅游城片區的存量建筑進行改建更新，另一方面將江南水鄉“重檐坡頂”的特色與低密街區融合，打造了一座民俗故事、文化碰撞、青年潮流、綠色生態兼容的城市理想街區。蘇州仁恒倉街，位于姑蘇區平江歷史文化街區，也是一座富有姑蘇韻味的城市更新范本。項目由地面錯落有致的現代園林開放式街區+地下三層購物中心構成，融合潮奢大牌、精致市集、藝術展覽、快閃表演等內容，將商業與在地文化、藝術氛圍完美融合。2424

53、行業數字化現狀02022 2、非標商業：聚焦個性消費和細分場景，關注消費者情感、非標商業：聚焦個性消費和細分場景，關注消費者情感訴求訴求在現代商業地產的宏大舞臺上，大型的標準化購物中心必然扮演著不可動搖的角色?，F在的市場環境變化太快了，但這兩年的各種小型非標商業如一股清新之風，以其敏捷和創新的特質，掀起了一場關于商業空間和消費體驗的革命，倒逼商業地產企業探索消費新趨勢，關注更為個性化、多元化的市場，探索策展經濟、次元文化等細分賽道，打造有個性、不復制的非標商業。與大中型購物中心相比，非標商業通常在建筑設計、項目定位與品牌組合上更具獨特性，核心是策劃和社群營銷的能力，因而更契合當下年輕消費者的個

54、性化審美與消費偏好，而標準化購物中心的核心是品牌組合和運營標準。小型非標商業擅長通過連貫的故事線，將品牌理念、產品特色及顧客體驗緊密聯系起來。杭州玉鳥集是一個新型藝文度假街區，約2.1萬平方米體量，由1個原野公園，3個廣場（村民廣場、玉鳥廣場、谷倉廣場）、2條街巷和1個地標型建筑大谷倉組成的開放式商業街區，融入良渚文化和元素，集文化、藝術、生活、輕度假為一體。小型非標商業往往不追求快速的營銷效果，而是更注重長期的品牌建設和顧客關系維護。在非標商業模式下，消費者不僅僅是購物的參與者，更是文化體驗的創造者。非標商業常常與當地社區和文化緊密相連，它們不僅是購物的場所，更是文化交流和社區互動的平臺。如

55、杭州天空藤集是漫游式城市公園型商業，融合了天空藤集MALL、天空小藤街、體育中心、文化中心、天空公園等多個復合場景，傳遞出全新的體驗式購物模式。3 3、頭部效應：行業頭部集中趨勢加劇，商業并購將趨活躍、頭部效應：行業頭部集中趨勢加劇，商業并購將趨活躍在宏觀經濟與消費市場的調整期和波動期，行業頭部企業資源整合能力強、創新能力強、抗壓能力強，在激烈的市場競爭中逆勢增長，更具核心競爭力。而REITs政策出臺打通了商業地產資本化退出通道，預料隨著首批獲批REITs的成功上市與REITs市場的不斷成熟，未來優質商業資產與具有較大升值潛力的商業資產將有機會增發REITs或成為REITs并購的重要目標。25

56、25行業數字化現狀02024 4、商業智能：數字化已成行業共識，人工智能創造商業新、商業智能：數字化已成行業共識，人工智能創造商業新機遇機遇2023年1月國務院印發“十四五”數字經濟發展規劃，提出到2025年全國網上零售額達到17萬億元，要求引導批發零售、住宿餐飲等傳統業態推進數字化轉型，大力發展數字商務，要“培育眾包設計、智慧物流、新零售等新增長點”，“促進品牌消費、品質消費，培育高質量的數字生活服務市場”，“支持社交電商、直播電商、知識分享等健康有序發展”。隨著人工智能技術的不斷提升，在商業領域的應用更趨廣泛，必將深度影響行業的創新發展，為打造商業新場景、延展商業新空間、構建商業新生態提供

57、了全新動能。圖片來源：火燒聯贏&胡潤百富2023中國新零售白皮書2627商業地產商業地產消費者洞察消費者洞察商業地產 消費者洞察0303消費者洞察從數據來看，女性是客流主力，而隨著城市能級的降低，女性對客流的貢獻度持續走高。城市能級較低的情況下，男女角色分工更偏傳統，女性更愛消費；而男性占比則與之相反，在“他經濟”浪潮席卷之下，一線城市男性占比近半，高于其他線城市；且在相同城市能級下，項目能級越高則男性客流占比越高。圖表圖表 8 8：各能級城市女性客群占比各能級城市女性客群占比*本章注釋：本章客群畫像、客群行為偏好、客群業態偏好均基于先鋒數據庫內上億級客群性別樣本進行機器學習建模和標簽管理，進

58、一步通過樣本客群中手機上傳的APP及線下位置數據分析預測得出，反應到訪客群特征而非消費情況。性別特征：性別特征：女性仍是主要群體，城市及項目能級越高，男性占比越高。女性仍是主要群體，城市及項目能級越高，男性占比越高。一線城市一線城市新一線城市新一線城市二線城市二線城市三四五線城市三四五線城市54.9%56.3%59.5%62.0%55.3%59.5%61.2%64.3%57.3%61.9%63.0%64.2%都市型都市型區域型區域型社區型社區型28年齡特征：年齡特征：2525-3434歲是消費市場的主力軍；繁華都市圈吸納歲是消費市場的主力軍；繁華都市圈吸納追逐時尚的年輕群體，便利就近的社區商業

59、滿足年長者的追逐時尚的年輕群體，便利就近的社區商業滿足年長者的日常剛需。日常剛需。在一線城市中，25-34歲為商業客群的主力，占比均超35%，其次為35-44歲占20%以上；從年齡段偏好來看：24歲以下偏愛都市級項目，25-34歲在區域級及都市級商業占比相對更高，對于時尚及繁華45歲以上人群相更青睞于便利度高的社區商業。圖表圖表 9 9：一線城市各類項目到訪客群主要年齡段占比：一線城市各類項目到訪客群主要年齡段占比在新一線城市中，客群較一線城市有年輕趨勢，25-34歲依然是客流的主力人群最高占比達38.5%，且18-24歲占15%以上，較一線城市更高；年齡段偏好上，45歲以上依然常逛社區商業，

60、25-34歲則青睞都市及區域商業。圖表圖表 1010：新一線城市各類項目到訪客群主要年齡段占比：新一線城市各類項目到訪客群主要年齡段占比9.4%14.5%36.1%20.8%18.4%9.1%13.8%37.3%21.2%18.6%8.8%14.5%35.5%21.3%19.8%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%18歲以下18-24歲25-34歲35-44歲45歲及以上都市級區域級社區級9.6%16.0%38.5%19.0%17.0%11.1%14.7%38.0%18.4%17.8%11.0%15.0%35.9%19.0%19.1%0.0%5

61、.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%18歲以下18-24歲25-34歲35-44歲45歲及以上都市級區域級社區級商業地產 消費者洞察030329在二線城市中，25-34歲依舊是關鍵客群，最高占比高達39.6%，而18-24歲年輕群體占比高于一線及新一線，年輕客群對時尚度的需求更高；年齡段偏好上，25-34歲客群對都市和區域級偏好度較高，二線城市受交通便利度等因素影響，45歲以上客群在家門口就近消費的特征更為顯著。圖表圖表 1111：二線城市各類項目到訪客群主要年齡段占比：二線城市各類項目到訪客群主要年齡段占比在三四五線城市中，25-34歲仍是主力客群，且

62、占比最高達39.6%，超過其他高能級城市；低線城市商業量級有限，且主要分布于城區內，交通便利度也會削弱年長客的占比，使得年齡段更集中于25-34歲的有消費力且對時尚度要求更高的群體。年齡段偏好上，都市級商業更受年輕客群追捧。圖表圖表 1212：三四五線城市各類項目到訪客群主要年齡段占比：三四五線城市各類項目到訪客群主要年齡段占比城市能級越高，商業成熟度越高，在交通便利度、城市設施基礎上更完善，對各年齡層的友好度更高，且區域級商業即可滿足客群消費需求；而在低線城市中，受商業量級限制及分布情況影響，年長客群占比被削弱，擁有豐富品牌及時尚度的都市級商業更受年輕客群追捧。10.3%18.0%39.6%

63、17.5%14.6%10.6%17.6%38.7%19.1%13.9%10.3%15.6%35.2%18.1%20.8%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%18歲以下18-24歲25-34歲35-44歲45歲及以上都市級區域級社區級10.6%20.7%39.6%15.3%13.8%11.2%15.4%39.2%15.2%19.1%11.0%14.8%33.4%16.7%24.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%18歲以下18-24歲25-34歲35-44歲45歲及以上都市級區域級社

64、區級商業地產 消費者洞察030330家庭特征：已婚客占到訪客流家庭特征：已婚客占到訪客流6 6成，隨城市能級降低占比增成，隨城市能級降低占比增高；區域、社區型商業更受已婚家庭客喜愛。高；區域、社區型商業更受已婚家庭客喜愛。在二線城市中，區域型商業家庭客占比略低于新一線，但仍高于都市及社區型商業，整體已婚比例高于一線及新一線；在三四五線城市中，家庭客上漲顯著比例接近7成，其中以社區型商業最受家庭客青睞占比高達69.5%。圖表圖表 1313：一線：一線&新一線城市已婚客群占比新一線城市已婚客群占比圖表圖表 1414：二線：二線&三線城市已婚客群占比三線城市已婚客群占比在一線城市中，區域型商業家庭客

65、占比最高，其次為社區型商業。相較于一線城市，新一線城市已婚家庭客比例略有上漲，但區域型商業仍是占比最高類型，社區型商業緊隨其后。在各線城市及商業類型中，已婚家庭客都作為主力客群高于未婚群體。相比于區域型項目，城市型項目定位往往更具個性化，引領全城潮流的定位吸引更多的年輕群體，因此已婚率相對區域型稍低，而區域型本身定位以家庭客，已婚群體在區域型商業二線以上城市家庭客群則更愿意選擇在距離及品類同時能得到滿足家庭消費的區域型商業，三四五線城市家庭客則更偏愛社區商業。69.5%社區型區域型67.7%都市型66.0%區域型66.9%都市型65.9%66.5%社區型三四五線城市二線城市66.5%社區型區域

66、型67.0%都市型63.5%區域型65.8%都市型61.2%65.5%社區型一線城市新一線城市65.8%合計64.9%合計68.1%合計66.2%合計商業地產 消費者洞察030331據七普數據，全國014歲人口為2.53億人，占全國總人口數的17.95%；而兒童產業研究中心數據顯示，我國80%的家庭中，兒童消費已占家庭支出的30%至50%，有孩家庭消費圍繞兒童展開，兒童消費市場每年約為3.95.9萬億元，在“三孩”政策的加持下，兒童經濟成為提振消費的“新風口”，眾多商業開始更加關注兒童消費，紛紛增設親子模塊，從而帶動家庭消費實現“1+2”、“1+4”的虹吸效應，并且為充分吸引兒童流量資源，不僅

67、對相關配套設施做貼心設計，還在業態設置及配比等方面迎合80/90家長群體的育兒觀念。有孩特征：有孩家庭占比隨城市能級降低而升高，區域型有孩特征：有孩家庭占比隨城市能級降低而升高，區域型商業最受有孩家庭客青睞。商業最受有孩家庭客青睞。圖表圖表 1515：各線城市有孩客群占比：各線城市有孩客群占比都市型商業在客群定位時引領全城潮流，以北京的SKP為例，場內鮮有親子業態供有子女家庭到訪，因此有孩占比更低，區域型商業如北京的體量適中更有人情味兒為消費者提供舒緩氣氛，又有親子業態相較于社區型商業滿足了周邊不同人群的多品類需求，其功能定位也多以家庭為主導，特別是在疫情后，越來越受到有孩家庭客群的青睞。城市

68、級別越低有孩家庭客群占比越高，三四五線城市中區域型商業有孩家庭客占比高達52%，兒童業態是低線城市商業帶動家庭消費的重要組成。商業地產 消費者洞察030332三三四四五五線線城城市市職業特征：高知職業特征：高知&白領偏愛高線城市，低線城市消費主力來白領偏愛高線城市，低線城市消費主力來源于穩定收入群體源于穩定收入群體圖表圖表 1616：各線城市高學歷客群占比：各線城市高學歷客群占比從城市能級來看，一線城市整體客群學歷高于其他城市客群，但近些年新一線城市對人才爭奪的勢頭逐漸高漲，高學歷人群在政策及新興行業的吸引下落戶新一線，從而新一線都市型商業高知客群占比小幅超一線城市，而三四五線城市商業客群整體

69、高知人群占比不及15%。從商業能級上來看，商業能級越高越能吸引高知人群。27.5%27.5%一線城市|都市型27.6%27.6%新一線城市|都市型21.3%21.3%二線城市|都市型15.2%15.2%三四五線城市|都市型24.3%24.3%一線城市|區域型20.9%20.9%新一線城市|區域型19.3%19.3%二線城市|區域型14.4%14.4%三四五線城市|區域型21.7%21.7%一線城市|社區型20.2%20.2%新一線城市|社區型18.7%18.7%二線城市|社區型13.9%13.9%三四五線城市|社區型一一線線城城市市新新一一線線城城市市二二線線城城市市三四三四五線五線城市城市在

70、各線級城市中，公司白領成為眾多到訪客群職業中占比最高的職業，占比均超30%，在一線城市中白領貢獻了到訪客群一半的客流；而隨著城市能級的降低，白領及大學生群體占比亦隨之降低，自由職業占比升高，而結合家庭組成數據來看，全職寶媽是主要組成；三四五線城市中擁有穩定收入機關單位工作人員也是主要消費群體之一。圖表圖表 1717：各線城市客群職業分布占比：各線城市客群職業分布占比高學歷占比注釋：本科及以上即為高學歷商業地產 消費者洞察030333白領占比一一線線城城市市新新一一線線城城市市二二線線城城市市49.8%49.8%一線城市|白領40.2%40.2%新一線城市|白領35.2%35.2%二線城市|白領

71、30.9%30.9%三四五線城市|白領22.0%22.0%一線城市|自由職業23.6%23.6%新一線城市|自由職業22.5%22.5%二線城市|自由職業25.1%25.1%三四五線城市|自由職業9.6%9.6%一線城市|大學生6.9%6.9%新一線城市|大學生5.9%5.9%二線城市|大學生3.5%3.5%三四五線城市|大學生7.8%7.8%一線城市|工人9.7%9.7%新一線城市|工人9.5%9.5%二線城市|工人7.0%7.0%三四五線城市|工人4.7%4.7%一線城市|機關單位6.9%6.9%新一線城市|機關單位8.0%8.0%二線城市|機關單位14.7%14.7%三四五線城市|機關單

72、位消費者線下消費習慣行為習慣特征二：小城居民更有閑，逛街時間久，商業能級行為習慣特征二：小城居民更有閑，逛街時間久，商業能級越高停留時間越長。越高停留時間越長。發達城市商業相對更完善，人們更愿意在商業中獲得消費體驗和多元化需求的滿足感，尤其在家門口的社區商業可以滿足日常就餐、超市生活采買等，因此發達城市商業到訪表現出高頻特征；而在低線城市商業分布不夠完備，日常采買仍多到訪于街邊店或菜市場等場景，消費者到訪商業的頻次相對不高。行為習慣特征一：發達城市客群更愛逛，家門口社區商業行為習慣特征一：發達城市客群更愛逛，家門口社區商業最頻繁最頻繁圖表圖表 1818：各線城市到訪客群月到訪頻次統計：各線城市

73、到訪客群月到訪頻次統計（單位：次單位：次/月月）*月到訪頻次計算說明：為各級城市月均到訪任意商業項目的總次數；人均停留時長計算說明：為各級城市單次到訪商業項目停留時長均值；11.5小時是各級城市各級商業到訪客群平均游逛時長。從各能級城市對比來看，能級越低客群停留時長越久，低線城市客群在到訪商業時目的性不如高線城市強，對于小城客群而言，逛街是放松休閑的方式，因此在停留時間更長。從商業能級對比來看，二三線城市大而全的都市型商業客群停留時長更久，而一線城市充滿人情味的區域型商業更能留客。圖表圖表 1919：各線城市到訪客群人均停留時長統計：各線城市到訪客群人均停留時長統計（單位：分鐘單位：分鐘/次次

74、）城市等級都市級區域級社區級一線城市2.0 3.3 7.1 新一線城市1.9 2.6 7.9 二線城市1.5 3.4 6.2 三四五線城市1.9 4.0 4.5 城市等級都市級區域級社區級一線城市63.6 74.4 55.4 新一線城市80.7 77.5 59.6 二線城市86.4 61.6 52.2 三四五線城市84.0 64.7 53.6 商業地產 消費者洞察030334行為習慣特征三：餐飲時段是客群到訪的高峰時段，一線行為習慣特征三：餐飲時段是客群到訪的高峰時段，一線城市飯點逛，低線城市全天逛城市飯點逛，低線城市全天逛圖表圖表 2020：各能級城市到訪客群到訪商業項目時段曲線圖：各能級城

75、市到訪客群到訪商業項目時段曲線圖一線城市各級商業在午晚餐呈現到訪高峰，尤以晚餐為時段峰值最高，一線城市白領客為主，下班時間才有更多時間逛，其中區域型商業特征最為顯著；新一線城市都市型商業客群相較于一線下午時段到訪占比更高，而區域型與一線趨勢近似，社區型相對平穩。相較于一線城市19：00較18：00下降了2個百分點，二線城市區域型商業到訪占比19：00與18：00時段基本持平，夜間高峰持續時間更久；在三四五線城市，就餐時段雖有漲幅但全天客流整體平穩，且與其他線城市相反，小城人專門拿出時間逛街，15：00區域商業出現小高峰，16：00都市型商業出現進場高峰。3.5%5.5%7.5%9.5%11.5

76、%13.5%都市級區域級社區級3.5%5.5%7.5%9.5%11.5%13.5%都市級區域級社區級3.5%5.5%7.5%9.5%11.5%13.5%都市級區域級社區級3.0%5.0%7.0%9.0%11.0%13.0%都市級區域級社區級整體來看除三四五線城市外，其他線城市午間12：00和晚間18：00商業客流進場呈現高峰，對比之下，客流進場起伏程度最明顯的是一線城市，且從午晚餐時段的進場占比來看，一線城市客群就餐對商業依賴度較強，而三四五線城市就餐場景優先為家中或便利度高的街邊店，而小城人生活節奏慢時間充?？梢匀斓皆L。一線城市新一線城市二線城市三四五線城市*到訪時段計算說明：各級城市各等

77、級項目客群到訪時段為各級城市各等級項目客群到訪商業項目各時段的次數占比商業地產 消費者洞察030335走出“口罩”陰霾后，線下消費回暖，餐飲業復蘇走在前沿，以超50%的到訪占比位列TOP1。在一線城市中工作節奏快，通勤時間長，無論是日常工作就餐或是親友聚會對商業內餐飲業態依賴度較強；在新一線城市，娛樂業態占比高于其他線城市，而典型城市如成都、長沙等本身夜生活較為豐富，年輕客群對娛樂偏好度更高，游玩意愿度也更高；二線城市對餐飲偏好度高于新一線，采買傾向于社區商業，親子則傾向于區域商業；三四五線城市餐飲偏好度仍占比最高，但縱向對比下，零售及親子高于其他線城市，他們有時間線下采買，會有更多精力及消費

78、投入到子女身上。到訪業態偏好特征一：美食消費位居到訪業態偏好特征一：美食消費位居C C位，新一線娛樂占比更高位，新一線娛樂占比更高圖表圖表 2121：各級城市到訪客群四大業態偏好：各級城市到訪客群四大業態偏好NO.1NO.1NO.4NO.4NO.3NO.3NO.2NO.2一一線線城城市市56.9%31.5%9.5%2.1%56.1%31.9%9.7%2.3%56.4%31.4%10.0%2.1%餐飲零售娛樂親子都市級都市級區域級區域級社區級社區級新新一一線線城城市市52.9%33.2%11.0%2.9%52.3%32.9%11.8%3.0%51.7%32.9%12.5%3.0%餐飲零售娛樂親子

79、二二線線城城市市53.3%33.7%10.1%2.9%53.2%33.9%9.8%3.1%52.0%34.7%10.4%2.8%餐飲零售娛樂親子三三四四五五線線城城市市50.3%36.4%10.1%3.2%49.6%35.5%11.1%3.8%49.4%36.8%10.4%3.4%餐飲零售娛樂親子消費者線下消費偏好商業地產 消費者洞察030336*餐飲分類注釋：特色美食是將無法置入各類菜系中的餐飲放入特色餐飲中，如海鮮、肉蟹煲、火鍋、燒烤等菜品；飲品店包含茶飲、咖啡、甜品、糕點等除三四五線城市外，一二線城市對小吃快餐偏好度最高占比近3成，其中一線城市尤其依賴，與其對日常工作餐“短平快”的需求有

80、較大關聯，此外飲品店占比也隨著城市的發達程度提升而提升，消費力更強，對下午茶這種“額”外的餐飲消費接納度更高；而三四五線城市客群則更務實，于他們而言外出就餐時有兩種情況，一是家中空間不夠或需要正式場合就餐，因此中餐廳是首選，二是家中不便，如燒烤、烤肉等需要特定工具的，從而呈現出都市型商業特色餐飲偏好度高于其他城市占比的特征；外國餐廳同樣隨城市能占比提升而走高，發達城市對餐飲不僅限于口味，還有情緒價值、情調和社交。到訪業態偏好特征二：小吃快餐霸榜美食偏好到訪業態偏好特征二：小吃快餐霸榜美食偏好TOP1TOP1，低線，低線城市就餐更務實，發達城市就餐愛格調城市就餐更務實，發達城市就餐愛格調圖表圖表

81、 2222：各級城市到訪客群餐飲偏好：各級城市到訪客群餐飲偏好NO.1NO.1NO.4NO.4NO.3NO.3NO.2NO.2NO.5NO.5一一線線城城市市27.8%23.4%23.5%18.0%7.2%28.5%22.8%22.9%18.7%7.2%28.8%23.0%22.9%18.1%7.1%小吃快餐中餐廳飲品店特色美食外國餐廳都市級區域級社區級新新一一線線城城市市27.2%26.1%23.2%18.0%5.4%28.1%27.6%21.3%18.6%4.4%28.0%27.5%21.2%18.7%4.7%小吃快餐中餐廳飲品店特色美食外國餐廳二二線線城城市市28.8%26.2%21.7

82、%17.4%5.9%29.0%27.1%22.4%16.8%4.6%28.3%28.1%21.7%17.0%4.9%小吃快餐中餐廳飲品店特色美食外國餐廳三三四四五五線線城城市市26.8%31.9%18.9%19.1%3.3%28.9%32.2%18.3%17.4%3.2%27.7%32.2%19.1%17.8%3.2%小吃快餐中餐廳飲品店特色美食外國餐廳商業地產 消費者洞察030337三年疫情讓消費回歸理性，客群在消費決策上更加保守，傾向于花“小錢”滿足口腹之欲；同時美團關鍵詞數據顯示“性價比”熱度僅次于“好吃”，再加上“實惠”、“劃算”等同類詞匯，整體提及超過100萬次，其已經成為“好吃”外

83、大眾餐飲消費的第一驅動力。隨著餐飲市場的發展，小吃快餐的品類及豐富度也在不斷的優化和開發，該品類受到的關注度也不斷提升，于餐飲創業者而言成本低，小吃快餐規模發展也更迅速；于消費者而言，在一線城市能適應快節奏，在二、三線城市能滿足豐富的口味需求；且小吃快餐在各線城市的區域型商業中更受青睞，這也與區域型商業服務家庭定位更具煙火氣有關。地方菜系在本地城市中有著天然優勢，因此在小吃快餐之后中餐廳位列一二線城市TOP2，同時受“性價比”影響，地方菜中餐廳也會推出跨系菜品和融合菜品從而滿足消費者多元需求；而三四五線城市家庭客群為主的消費群體對中餐廳這種能適應“老中小三代”口味的炒菜的場合偏愛度更高，中餐廳

84、在低線城市也作為親友聚會，商務宴請等場合而受到消費者偏愛?；疱?、燒烤類的特色美食口味豐富受眾廣泛，該類別餐飲就餐環境往往更具煙火氣，在一線及新一線中不僅是飽腹功能還兼具社交屬性，約上三五好朋友吃頓火鍋，愜意的聊聊天、交交心是消費者喜歡的消遣方式，而“情緒價值”也是能夠讓消費者買單的重要因素。此外特色美食在都市/區域型項目中布點更多，受關注程度更高，受各能級城市人群關注度：一線新一線三四五線二線。疫情后影響的不只有“小吃”需求增高，“小喝”需求也在不斷擴張，“秋天第一杯奶茶”話題沖上各大平臺熱搜，2023年的現制飲品行業在持續增長和高速迭代中保持高歌猛進，2023年恢復3年復合增長率近20%的水

85、平，其中以瑞幸為代表的品牌紛紛推出聯名營銷，在一線及新一線城市產生極大的反響，與之相匹配的數據顯示對飲品偏愛度一線城市更高，到訪占比最高達23.5%，此外，近年來部分飲品店也在不斷迭代升級豐富“簡餐+飲品”、“社交+休閑+飲品”、“花樣甜品”等多元素以謀求年輕消費者的青睞，已經成為一線/新一線白領的辦公地、三兩好友小聚之地。外國餐廳在發達城市到訪率更高，在都市型商業到訪率更高，這與其在發達城市、高端商場布局點位數量更高有關，也與發達城市消費者對新鮮事物接納及探索力有關，部分外國餐廳為了適應本土化、又能滿足口味多元化，推出“四手聯乘玩法”碰撞出“1+12”的效果，近年來部分外國餐廳下沉到低線城市

86、后營收數據也表現出不錯的成績，在未來隨著商業的不斷發展，相信會有更多外國餐廳會不斷下沉至低線城市。商業地產 消費者洞察030338到訪業態偏好特征三：超市、服飾剛需消費為主，寵物消費到訪業態偏好特征三：超市、服飾剛需消費為主，寵物消費日漸不容忽視日漸不容忽視生活采買、服飾鞋靴剛需消費為主，綜合占比超50%，各級城市客群到訪占比差距不大；而珠寶鐘表、化妝護理類在二三線的到訪占比高于一線、新一線城市，低線小城人生活壓力不大，在滿足基礎生活的同時能有閑錢裝點外表；奢侈品、箱包、寵物消費則隨著城市發達度提升而提升，寵物消費逐漸成為不可或缺的部分。圖表圖表 2323：各級城市到訪客群零售偏好：各級城市到

87、訪客群零售偏好*零售分類注釋：零售店鋪包括但不限于辦公文具、樂器、零食干果、水果生鮮、圖書音像、文化用品、煙酒茶等一一線線城城市市三三四四五五線線城城市市二二線線城城市市新新一一線線城城市市28.2%20.7%15.7%11.2%6.7%5.7%5.5%3.3%30.8%19.3%15.2%11.6%6.3%5.3%6.2%3.3%32.1%18.6%15.8%11.2%6.3%5.4%5.5%3.2%超市便利服飾鞋靴零售店鋪數碼家電珠寶鐘表化妝護理車輛居家日用都市級區域級社區級1.4%1.3%1.0%0.7%1.0%0.9%0.8%1.0%0.8%奢侈品箱包配件寵物店NO.1NO.1NO.7

88、NO.7NO.5NO.5NO.3NO.3NO.8NO.8NO.4NO.4NO.2NO.2NO.6NO.6NO.9NO.9NO.10NO.1025.5%22.2%16.8%10.7%6.8%6.7%5.4%3.3%29.0%20.8%16.3%11.6%6.4%6.0%5.1%3.4%30.1%19.6%17.4%10.8%6.0%6.9%4.4%3.2%超市便利服飾鞋靴零售店鋪數碼家電珠寶鐘表化妝護理車輛居家日用1.1%1.2%0.4%0.4%0.8%0.3%0.4%0.9%0.2%奢侈品箱包配件寵物店28.6%21.4%15.5%11.7%6.7%5.9%5.9%2.9%30.6%20.0%

89、15.1%12.0%7.1%5.7%5.4%2.8%30.1%20.2%15.3%11.6%7.6%6.5%4.5%2.8%超市便利服飾鞋靴零售店鋪數碼家電珠寶鐘表化妝護理車輛居家日用0.5%0.9%0.1%0.5%0.8%0.1%0.5%0.8%0.1%奢侈品箱包配件寵物店30.7%20.7%15.3%11.0%6.9%6.2%5.3%3.1%32.0%20.5%16.8%11.5%6.7%5.3%3.8%2.6%30.8%21.7%16.2%11.6%6.6%6.1%3.8%2.4%超市便利服飾鞋靴零售店鋪數碼家電珠寶鐘表化妝護理車輛居家日用0.2%0.5%0.1%0.2%0.5%0.1%

90、0.1%0.6%0.1%奢侈品箱包配件寵物店商業地產 消費者洞察030339化妝護膚熱度較疫情期間有所增長，據青眼情報數據顯示，2023年中國化妝品行業整體規模為7972億元，同比增長5.2%。隨著“平替”、“性價比”、“成分黨”、“護膚新概念早C晚A”的護膚品消費理念的盛行，2023年國貨美妝銷售額同比增長21.2%，市場份額達50.4%，首次超過外資化妝品品牌，其中線上渠道憑借抖音和快手的高速增長，市場規模達4045.9億元，反超線下渠道。而國貨品牌銷量也多為線上，線下門店多為外資品牌，隨著化妝護理消費的重心由線下轉移至線上，門店到訪排名第七以至低于客單更高的珠寶鐘表。各線城市對珠寶鐘表的

91、關注度尤其國人對黃金的熱衷度逐漸升高，頭部黃金珠寶品牌在2020年2022年期間線下門店逆勢擴張，其中周大福（內地）在近三年期間凈增3600+門店，老鳳祥1700+門店，老鳳祥的新增的1700+門店中有96%為經銷商模式，經銷商更下沉，三四線城市布點居多，而與之相匹配的小城人“壓力小、有點閑錢”更愿意購入珠寶首飾，奢侈品、箱包類門店不夠下沉從而到訪占比不及一線城市，同時小城人的“小額度閑錢”還未能與一線城市更有消費力的客群相睥睨，因此一線城市奢侈品、箱包類占比更高。寵物成為當代部分群體不可或缺的“家人”，近年來寵物行業也迎來爆發式增長，根據寵物行業相關數據統計，截止2023年11月全國線下寵物

92、門店較年初共新增43864家，同比增長60%，一線/新一線城市布點居多，在到訪偏好數據上，寵物業態到訪率以一線新一線二線三四五線，年輕客群把一部分育兒精力轉移至寵物，為寵物消費意愿在未來還會不斷攀升。隨著新能源市場的發展，更多的新能源車輛品牌入駐購物中心，同時在政策扶持及環保理念的加持下，消費者對新能源車輛消費熱情只增不減，國內車輛中新能源市場占率由2020年的5.6%增長至2023年的33.7%，比亞迪銷量一躍成為全球新能源車銷量TOP1，而以理想為代表的增程式新能源車品牌線下零售店由2023年8月份的340+門店，在2024年1月已經增加至470+門店，門店量級增長37%，布點以一線、新一

93、線為主，而其熱情也同樣反映在本次到訪數據中，一線城市客群到訪占超過化妝護理比高達6.2%，且城市能級越高到訪占比越高，更受都市型/區域型商業客群青睞。商業地產 消費者洞察030340圖表圖表 2424：各級城市到訪客群娛樂偏好：各級城市到訪客群娛樂偏好NO.1NO.1NO.4NO.4NO.3NO.3NO.2NO.2*娛樂分類注釋：玩樂包括但不限于電影院、KTV、電玩城、密室逃脫、DIY等；養生包括但不限于按摩、足療、洗浴、汗蒸等；運動包括但不限于健身中心、籃球館、武術格斗、游泳館等；休閑包括但不限于保齡球、高爾夫球、溜冰場、賽車等一一線線城城市市42.6%26.0%23.7%7.6%40.7%

94、26.7%25.1%7.6%41.6%26.5%24.3%7.5%玩樂養生運動休閑都市級區域級社區級新新一一線線城城市市48.9%27.2%16.3%7.6%52.5%26.7%13.8%7.0%50.8%27.2%14.8%7.2%玩樂養生運動休閑二二線線城城市市43.3%31.2%15.6%9.9%44.8%29.4%15.9%9.9%44.5%31.6%14.7%9.1%玩樂養生運動休閑三三四四五五線線城城市市46.5%30.7%11.9%11.0%45.2%34.3%10.4%10.1%47.2%30.3%12.1%10.4%玩樂養生運動休閑一線城市客群更愛運動，在運動場景的到訪占比高

95、于其他等級城市，這源于一線城市的客群通常面臨更快的生活節奏和更大的工作壓力，他們更愿意通過積極的運動方式來緩解壓力，同時，一線城市的運動設施相對更為先進，社交圈也更活躍，客群的運動意識也更領先于非一線城市。到訪業態偏好特征四：到訪業態偏好特征四：一線城市運動活力滿滿，新一線城一線城市運動活力滿滿，新一線城市有閑有錢去消遣，小城市悠享養生休閑市有閑有錢去消遣，小城市悠享養生休閑從數據表現上來看，五花八門的玩樂撐起不同等級城市客群日常娛樂的半邊天，相較而言，發達城市客群更熱衷運動，新一線城市客群有閑有錢更愛探索花式玩法，低線城市客群則更傾向慢節奏的養生休閑。商業地產 消費者洞察030341新一線城

96、市客群在玩樂上的占比在5成左右，均高于其他等級城市，他們比上游城市客群有時間，比下游城市客群有資金，因此他們更有閑有錢去探索多種玩樂活動。隨著城市能級的下降，客群對運動的關注度有所下降，在養生、休閑上的占比逐漸上升，尤以三線及以下城市更為突出，可見低線城市客群在相對寬松的生活環境下會有更多的時間和精力去追求慢節奏的娛樂。到訪業態偏好特征五：育兒滿足基礎開銷不是終點，為下到訪業態偏好特征五：育兒滿足基礎開銷不是終點，為下一代謀發展也是父母考慮的重點一代謀發展也是父母考慮的重點親子購物是客群到訪親子業態的主要類別，在各線城市中占比超5成，隨城市能級升高而降低；其次為親子教育，其占比接近3成，隨城市

97、能級升高而升高；基礎購物是親子消費的主要到訪業態，但教育也是父母為培養下一代要重點投入的部分。圖表圖表 5050：各級城市到訪客群親子偏好：各級城市到訪客群親子偏好NO.1NO.1NO.4NO.4NO.3NO.3NO.2NO.2一一線線城城市市57.0%27.7%12.6%2.7%52.8%30.0%14.7%2.4%52.3%32.1%12.6%3.0%親子購物親子教育親子游樂親子服務都市級區域級社區級新新一一線線城城市市64.4%20.5%12.9%2.2%65.2%18.9%14.1%1.8%63.6%19.0%15.3%2.1%親子購物親子教育親子游樂親子服務二二線線城城市市67.5%

98、19.2%11.6%1.8%64.7%20.5%12.6%2.2%65.5%21.2%11.3%2.0%親子購物親子教育親子游樂親子服務三三四四五五線線城城市市69.9%13.7%14.2%2.3%70.5%13.2%14.3%2.0%71.0%12.3%14.7%1.9%親子購物親子教育親子游樂親子服務商業地產 消費者洞察030342當Z世代逐漸步入適婚適育年齡，新一代父母促生了全新的消費觀念及消費習慣，相較于金錢的付出，年輕一代的父母更重視親子陪伴，隨著城市能級的提升，建立在陪伴基礎上的親子教育及親子活動表現更為突出。親子教育在一線城市家長占據更重的地位，而為讓子女能夠擁有有更好的未來，一

99、線城市中“內卷”、“雞娃”是父母培養下一代的主流，社會培訓機構即成為彌補父母所不能及的選項，社區商業客群更關注親子教育。相比于一線城市的“卷”，小城人對子女教育的壓力顯得沒那么大，各大連鎖品牌的社會教育機構在低線城市布點少，尤其在三四五線城市中，各級商業到訪的消費者較高線城市更愿意帶子女游玩，能夠讓子女有個快樂童年。商業地產 消費者洞察03034344商業地產商業地產會員經營洞察會員經營洞察根據項目日常會員經營的工作內容及需要，本章分析維度由會員成長會員成長、會員消費會員消費、會員活躍會員活躍、積分運營積分運營四個大類組成，每個維度下的各項指標將展示行業標準值，部分指標將標注優秀值及標桿值，提

100、供健康度自測標準。一、分析維度一、分析維度本章評價指標的詳細釋義可參見下表。二、指標解釋二、指標解釋類別類別核心指標核心指標指標定義指標定義會員成長會員總量統計期內會員數量的累計值會員新增量統計期內新增會員的數量值會員消費消費會員數在統計期內至少有過一次消費積分的會員人數新增消費會員數開卡時間在統計期內且至少有過一次消費的會員新增會員消費轉化率統計期內新增消費會員數/會員新增量會員消費額統計期內會員所產生的消費金額絕對值人均消費額統計期內會員消費額/消費會員數人均消費筆數統計期內會員平均消費筆數客單價統計期內消費總金額/消費人天數筆單價統計期內消費總金額/消費總筆數連單率統計期內消費總筆數/消

101、費人天數會員復購統計期內至少有過兩次消費的消費行為會員活躍線上活躍人數統計期內打開過應用界面的人數(不包含游客）積分運營積分消耗比統計期內積分消耗量/積分獲得量指標指標定義定義標準值優秀值標桿值所選樣本在當前維度的平均值當前維度排名前20%樣本的門檻值所選樣本在當前維度的最高值指標說明商業地產 會員經營洞察040445自疫情后，越來越多的商場更加注重私域流量池的建立；從2021-2023年，多數商場的會員規?？焖贁U張，【圖表 1】展示了各線城市與各商業類型的會員總量的統計值；所有商場平均會員總量由2022年的14.41萬人，提升到2023年的23.94萬人；其中：百萬以上會員總量的商場由202

102、2年的5個上升到2023年的11個；50萬-100萬之間的會員總量的商場由2022年的29個，提升到2023年的56個；同時，不足10萬會員總量的項目占比由2022年的55.76%下降到35.27%；按照目前商場的會員總量，多數商場會員總量規模足夠大，已經達到會員運營階段，但目前多數商場還停留在會員擴展階段，未進入深度運營階段，導致在會員規模足夠大的情況下，會員的流失率超85%（具體可見后頁的會員流失率分析）。按城市等級、商業能級分類來看，城市等級越高，會員總量越高；商場能級越高，會員總量越高；符合商業會員經營的一般規律。會員總量會員總量-超超100100萬會員項目由萬會員項目由5 5個增至個

103、增至1111個，不足個，不足1010萬會員萬會員項目同比下降項目同比下降35%35%，會員規?？焖贁U張會員規?？焖贁U張圖表圖表 1 1：20232023年平均會員總量（人）年平均會員總量（人）城市線級城市線級參考值參考值都市型都市型區域型區域型社區型社區型線級城市線級城市平均平均同比增減同比增減一線城市標準值49.04萬23.55萬10.30萬26.69萬73.65%優秀值95.70萬37.95萬19.72萬標桿值167.66萬148.95萬57.75萬新一線城市標準值31.62萬22.81萬9.86萬23.52萬-優秀值56.14萬40.70萬18.52萬標桿值111.23萬78.46萬26

104、.64萬二線城市標準值31.38萬23.59萬8.15萬22.69萬42.97%優秀值47.31萬43.37萬19.60萬標桿值107.05萬222.49萬27.58萬三線城市標準值22.99萬23.23萬9.04萬21.54萬70.68%優秀值42.78萬32.85萬19.71萬標桿值63.13萬53.07萬31.89萬四/五線城市標準值16.85萬18.99萬7.93萬16.23萬99.14%優秀值27.07萬28.26萬9.37萬標桿值48.43萬42.88萬23.56萬商業類型平均34.52萬23.81萬9.49萬23.94萬66.13%會員成長商業地產 會員經營洞察040446都市型

105、項目隨城市線級由高到低呈現會員量由高到低的梯度分布；區域型突破這一梯度規律，新一線、二線城市超越一線；區域型項目在各線級城市上表現趨同?！緢D表 2-5】展示了各線城市與各商業類型的存量會員的性別及年齡畫像；總體從性別來看，女性占比稍高；從城市等級細分看性別，城市等級越高，男性占比越高；表明隨著城市等級的提升，男性對消費的認知逐漸提升；按商業能級細分看，商業能級越高，女性占比越高，表明在高消費力上，女性的消費力更強；總體從年齡來看，30-39歲客群占比最高，為38.80%；其次是18-29歲之間的客群，占比為25.47%；但40歲以上客群的占比不高，表明年齡大的客群對線上電子化運營接受度不高；按

106、城市等級看，城市等級越高，核心客群（30-39歲）占比越高，同時，40歲以上客群占比越高，表明高等級城市高年齡客群的開放度/接受新事物的能力越高；按商業能級看，商業能級越高，高年齡段客群越高，高年齡段的消費力較高。會員畫像會員畫像-女性占比稍高，女性占比稍高，1818-3939歲為主力客群歲為主力客群圖表圖表 2 2：20232023年各城市等級會員總量畫像（性別）年各城市等級會員總量畫像（性別）城市等級城市等級1818歲以下歲以下1818-2929歲歲3030-3939歲歲4040-4949歲歲5050-5959歲歲6060歲以上歲以上一線城市14.44%22.47%42.87%14.25%

107、4.26%1.70%新一線城市19.54%26.87%38.77%10.37%3.16%1.30%二線城市20.64%27.50%37.40%10.45%3.06%0.95%三線城市32.06%25.94%30.16%8.27%2.87%0.71%四五線城市18.92%27.98%35.84%10.82%4.68%1.77%總計總計19.22%19.22%25.47%25.47%38.80%38.80%11.50%11.50%3.57%3.57%1.33%1.33%商業能級商業能級1818歲以下歲以下1818-2929歲歲3030-3939歲歲4040-4949歲歲5050-5959歲歲606

108、0歲以上歲以上都市型11.27%28.16%41.56%12.94%4.28%1.79%區域型24.65%24.20%36.62%10.47%3.08%0.98%社區型27.07%19.65%38.52%10.56%3.00%1.19%總計總計19.22%19.22%25.47%25.47%38.80%38.80%11.50%11.50%3.57%3.57%1.33%1.33%圖表圖表 3 3：20232023年各商業能級會員總量畫像（性別）年各商業能級會員總量畫像（性別）圖表圖表 4 4：20232023年各城市等級會員總量畫像（年齡）年各城市等級會員總量畫像（年齡）圖表圖表 5 5：202

109、32023年各商業能級會員總量畫像（年齡）年各商業能級會員總量畫像（年齡）商業地產 會員經營洞察04044750.30%50.30%一線城市|男性占比47.08%47.08%新一線城市|男性占比49.51%49.51%二線城市|男性占比46.68%46.68%三線城市|男性占比46.32%46.32%四/五線城市|男性占比48.59%48.59%總計總計|男性占比男性占比49.70%49.70%一線城市|女性占比52.92%52.92%新一線城市|女性占比50.49%50.49%二線城市|女性占比53.32%53.32%三線城市|女性占比53.68%53.68%四/五線城市|女性占比51.41

110、%51.41%總計總計|女性占比女性占比46.31%46.31%都市型|男性占比50.31%50.31%區域型|男性占比52.38%52.38%社區型|男性占比48.59%48.59%總計總計|男性占比男性占比53.69%53.69%都市型|女性占比49.69%49.69%區域型|女性占比47.62%47.62%社區型|女性占比51.41%51.41%總計總計|女性占比女性占比【圖表 6】呈現了不同商業不同城市在2023年會員增長表現；對比2022年的會員新增量，2023年各城市等級、商業能級的會員新增量有較高提升；但分城市等級來看，一線、新一線的會員增長率低于其他城市；且2023年的一線城市

111、、新一線城市的平均新增量不及二線/三線城市，表明高線城市的會員新增量增長放緩，二/三線城市會員增長強勁；【圖表 7】及【圖表 8】分別呈現了不同商業不同城市在2023年各月份會員增長表現；總體來看，2023年的下半年會員增長量有提升，特別是二、三、四五線城市，下半年會員增長速度明顯提升；按商業能級來看，市級商業下半年新增人數放緩，逐漸被區級商業趕超，表明2023年的下半年，區級商業增長強勁。會員新增會員新增-二三線城市二三線城市/區域型商業會員增長強勁區域型商業會員增長強勁圖表圖表 6 6：20232023年平均新增會員（人）年平均新增會員（人）城市等級城市等級參考值參考值都市型都市型區域型區

112、域型社區型社區型線級城市線級城市平均平均同比增減同比增減一線城市標準值8.41萬5.38萬2.75萬5.48萬67.07%優秀值15.16萬8.83萬4.02萬標桿值30.71萬34.10萬27.75萬新一線城市標準值7.27萬6.23萬2.81萬5.94萬-優秀值12.87萬9.83萬5.28萬標桿值23.95萬35.19萬8.55萬二線城市標準值6.89萬6.91萬3.18萬6.42萬97.54%優秀值11.02萬8.49萬5.99萬標桿值18.88萬83.12萬10.30萬三線城市標準值5.94萬6.50萬3.63萬6.12萬121.74%優秀值14.11萬10.26萬6.15萬標桿值2

113、2.06萬13.49萬8.23萬四/五線城市標準值2.75萬6.72萬3.76萬5.49萬180.10%優秀值3.66萬10.41萬5.83萬標桿值8.00萬14.96萬7.29萬商業類型平均7.14萬6.27萬3.02萬5.89萬91.86%商業地產 會員經營洞察040448會員新增會員新增-二線城市二線城市/區域型商業會員增長強勁區域型商業會員增長強勁2,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0002023年各城市等級平均新增會員量（按月）一線城市新一線城市二線城市三線城市四五線城市01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00020

114、23年各商業能級平均新增會員量（按月）都市型區域型社區型圖表圖表 7 7：2023年各城市等級平均新增會員量（人）圖表圖表 8 8：2023年各商業能級平均新增會員量（人）商業地產 會員經營洞察040449從消費會員性別畫像看，城市等級越高，男性占比越高，表明隨著城市等級的提升，男性的消費力有提升；商業能級越高，女性占比越高，表明女性的消費力較男性高；從消費會員年齡畫像看，城市等級越高，30歲以上客群占比越高，30歲以上客群的消費力強；商業能級越高，18歲以上客群占比越高。圖表圖表 9 9：20232023年各城市等級年各城市等級/商業能級客群消費畫像（性別）商業能級客群消費畫像（性別）181

115、8歲以下歲以下1818-2929歲歲3030-3939歲歲4040-4949歲歲5050-5959歲歲6060歲以上歲以上一線城市10.40%21.04%45.94%16.31%4.53%1.78%新一線城市13.89%27.99%42.10%11.98%3.11%0.93%二線城市13.08%30.04%41.01%12.02%3.10%0.76%三線城市25.84%26.23%35.06%9.55%2.72%0.61%四五線城市17.89%26.80%37.27%12.01%4.80%1.23%總計總計13.56%13.56%25.58%25.58%42.52%42.52%13.45%13

116、.45%3.70%3.70%1.20%1.20%1818歲以下歲以下1818-2929歲歲3030-3939歲歲4040-4949歲歲5050-5959歲歲6060歲以上歲以上都市型6.22%27.76%45.11%14.94%4.42%1.56%區域型21.69%23.82%39.19%11.61%2.90%0.78%社區型17.04%19.44%44.88%14.12%3.31%1.21%總計總計13.56%13.56%25.58%25.58%42.52%42.52%13.45%13.45%3.70%3.70%1.20%1.20%圖表圖表 1010：20232023年各城市等級年各城市等級

117、/商業能級客群消費畫像（年齡）商業能級客群消費畫像（年齡）會員消費畫像會員消費畫像-對比會員畫像，女性對比會員畫像，女性/高年齡消費意愿高年齡消費意愿/消費力高消費力高【圖表 9】【圖表 10】呈現了不同商業不同城市消費會員的性別/年齡的畫像；對比累計會員的畫像，女性占比由累計會員的52.41%提升到消費會員占比的56.91%，消費會員的女性占比更高，表明在消費上，女性更愿意消費；同時，對比年齡段分析，高年齡段占比更高，高年齡段的消費力更強；商業地產 會員經營洞察04045046.30%46.30%一線城市|男性占比47.98%47.98%新一線城市|男性占比43.06%43.06%二線城市|

118、男性占比36.83%36.83%三線城市|男性占比36.55%36.55%四/五線城市|男性占比43.09%43.09%總計總計|男性占比男性占比53.70%53.70%一線城市|女性占比59.02%59.02%新一線城市|女性占比56.94%56.94%二線城市|女性占比63.17%63.17%三線城市|女性占比63.45%63.45%四/五線城市|女性占比56.91%56.91%總計總計|女性占比女性占比42.20%42.20%都市型|男性占比43.62%43.62%區域型|男性占比48.11%48.11%社區型|男性占比43.09%43.09%總計總計|男性占比男性占比57.80%57.

119、80%都市型|女性占比56.38%56.38%區域型|女性占比51.89%51.89%社區型|女性占比56.91%56.91%總計總計|女性占比女性占比【圖表 11】呈現了不同商業不同城市在2023年會員消費表現；對比2022年消費數據，2023年消費人數有較大提升；2023年的消費會員數量從城市等級及商業等級來看，仍是城市等級越高，商業能級越高，消費人數越大。從標桿項目來看，部分城市等級的區域型標桿商業會員消費值超都市型商業；同時，二線城市的都市型、區域型商業的標桿值接近/超過一線城市；表明商業的發展逐步往下沉市場走?！緢D表 12】呈現了2023年每月各城市等級的平均消費會員量；按月看，二三

120、線城市會員消費人數增長明顯，且分別在4月和7月后，消費人數超過一線城市；【圖表 13】呈現了2023年每月各商業能級的平均消費會員量；都市型商業的消費人數高于區域型商業，區域型商業消費人數高于社區型商業；對比區域型的標桿商業消費人數，表明區域型的個別商業（標桿商業）發展較好，區域型消費人數平均值仍低于都市型商業。會員消費人數會員消費人數-區域型標桿商業直追都市型標桿商業區域型標桿商業直追都市型標桿商業圖表圖表 1111：20232023年平均消費會員量（人）年平均消費會員量（人）城市線級城市線級參考值參考值都市型都市型區域型區域型社區型社區型線級城市線級城市平均平均同比增減同比增減一線城市標準

121、值9.29萬3.84萬1.55萬4.72萬69.78%優秀值16.56萬6.25萬2.88萬標桿值24.13萬30.71萬7.61萬新一線城市標準值5.66萬3.32萬1.34萬3.83萬-優秀值8.11萬6.36萬1.85萬標桿值18.84萬11.02萬7.42萬二線城市標準值6.19萬4.31萬1.48萬4.69萬74.35%優秀值10.41萬7.70萬4.15萬標桿值28.76萬28.51萬5.92萬三線城市標準值2.59萬4.04萬0.78萬4.09萬98.54%優秀值4.63萬6.33萬1.36萬標桿值8.87萬15.65萬1.88萬四五線城市標準值1.86萬3.05萬1.16萬2.

122、06萬85.59%優秀值1.13萬4.15萬2.41萬標桿值8.47萬12.70萬3.36萬商業類型平均6.12萬3.72萬1.25萬3.96萬59.04%會員消費商業地產 會員經營洞察040451消費會員消費會員-區域型標桿商業直追都市型標桿商業區域型標桿商業直追都市型標桿商業圖表圖表 1212：20232023年平均消費會員量（人）年平均消費會員量（人）02,0004,0006,0008,00010,00012,000平均消費會員量（按月）一線城市新一線城市二線城市三線城市四五線城市02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000平均消費會員量（按

123、月）都市型區域型社區型圖表圖表 1313：20232023年各商業能級平均消費會員量（人）年各商業能級平均消費會員量（人）商業地產 會員經營洞察040452【圖表14】展示的【新增會員消費比例】的計算方式是新增消費會員人數/新增會員人數*100%；表現的是新增會員的消費轉化情況；從數據表現來看，2023年新增會員消費比例較2022年有提升，從商場表現來看，越來越多的商場注重新會員的首次消費，在營銷側會注重引導當天注冊會員當天的消費（從數據表現來看，當天開卡更易引導當天消費），抓住會員消費轉化的紅利期，從而培養消費積分的習慣，提升消費積分的粘性。城市線級城市線級參考值參考值都市型都市型區域型區域

124、型社區型社區型線級城市線級城市平均平均同比增減同比增減一線城市標準值38.68%25.20%31.81%30.09%51.82%優秀值62.59%48.36%50.31%標桿值77.73%71.62%85.88%新一線城市標準值25.18%16.13%15.53%20.39%-優秀值41.64%21.78%28.64%標桿值74.99%67.49%59.76%二線城市標準值33.21%19.79%20.12%23.50%34.36%優秀值60.99%29.00%50.25%標桿值75.14%84.71%57.42%三線城市標準值17.87%21.34%9.82%19.80%6.17%優秀值27

125、.12%29.51%19.89%標桿值48.82%59.33%22.89%四五線城市標準值17.72%15.87%13.75%15.79%34.04%優秀值43.96%21.40%12.85%標桿值45.17%63.96%79.06%商業類型平均29.20%20.13%21.41%22.75%23.91%新增消費會員新增消費會員-一線城市與其他城市拉開差距，消費力獨占鰲頭；一線城市與其他城市拉開差距，消費力獨占鰲頭；消費會員群體內新增會員消費人數占消費會員群體內新增會員消費人數占4 4成成圖表圖表 1414：20232023年新增會員消費比例年新增會員消費比例商業地產 會員經營洞察040453

126、*【新增會員消費比例】的計算方式是新增消費會員人數/新增會員人數*100%圖表圖表 8 8：20232023年消費會員轉化率年消費會員轉化率標準值標準值都市型都市型區域型區域型社區型社區型城市平均城市平均同比增減同比增減一線城市37.15%43.62%40.89%41.17%88.08%新一線城市40.30%42.86%41.03%41.90%-二線城市37.54%35.06%38.03%36.00%132.56%三線城市41.00%37.01%63.54%38.50%138.83%四五線城市32.92%47.90%38.19%43.93%121.26%商業類型平均41.24%40.45%44

127、.00%41.07%109.33%圖表圖表 1515：20232023年消費會員新增比例年消費會員新增比例【圖表 16】的【消費會員轉化率】定義為（消費會員/會員總量*100%），代表會員中有消費的人數占比；對比2022年，該指標有些許提升；結合會員總量看，2023年會員總量對比2022年有大幅提升，表明2023年消費人數提升較高。城市線級城市線級參考值參考值都市型都市型區域型區域型社區型社區型線級城市線級城市平均平均同比增減同比增減一線城市標準值18.69%14.70%15.04%15.82%45.67%優秀值26.50%25.09%23.61%標桿值38.31%48.79%34.81%新一

128、線城市標準值15.85%12.21%12.05%14.72%-優秀值20.81%18.56%15.33%標桿值37.94%39.19%56.34%二線城市標準值26.35%13.59%16.86%24.32%110.75%優秀值34.76%18.54%28.81%標桿值44.92%37.18%50.81%三線城市標準值9.32%16.81%7.64%15.04%19.94%優秀值17.95%28.22%18.97%標桿值20.97%38.33%19.89%四五線城市標準值11.16%12.77%5.91%11.23%41.26%優秀值17.50%18.24%14.27%標桿值43.96%34.

129、44%25.85%商業類型平均15.54%14.02%12.75%15.08%38.10%圖表圖表 1616：20232023年消費會員轉化率年消費會員轉化率【圖表 15】展示的【消費會員新增比例】的計算方式是新增消費會員/消費會員*100%；表現的是所有消費會員中，新增會員的占比情況；2023年，所有消費會員中，新會員占比近4成，反之，老會員占比近6成；商業地產 會員經營洞察040454圖表圖表 1717：20232023年均會員消費額（元）年均會員消費額（元）城市線級城市線級參考值參考值都市型都市型區域型區域型社區型社區型線級城市線級城市平均平均同比增減同比增減一線城市標準值10.03億1

130、.45億0.40億3.37億85.16%優秀值12.17億1.60億0.73億標桿值92.69億35.29億2.96億新一線城市標準值3.15億0.65億0.22億1.69億-優秀值4.47億1.16億0.39億標桿值46.40億4.99億1.05億二線城市標準值3.52億0.87億0.28億1.64億24.24%優秀值5.91億1.60億0.78億標桿值30.43億3.90億0.90億三線城市標準值0.77億0.71億0.05億0.66億53.49%優秀值1.46億0.96億0.02億標桿值1.61億1.87億0.31億四五線城市標準值0.64億0.44億0.14億0.41億20.83%優秀

131、值0.67億0.65億0.36億標桿值2.08億2.2億0.77億商業類型平均2.08億0.88億0.27億1.78億30.88%【圖表17】展現的是2023年平均會員消費金額；全年平均數據來看，各線城市及商業類型在2023年度的平均消費額對比2022年有較高提升；分城市等級來看，一線城市的平均會員消費金額較其他線級城市高很多，大部分高端商業開在一線城市，其高客單帶動高消費金額；三四五線城市的平均消費金額偏低，表明低線城市的客群消費力仍不足；從標桿商業和優秀商業會員消費值看，標桿商業的消費額遙遙領先，且從去年的增幅來看，標桿商業的增幅較其他商業增幅較大；【圖表18】【圖表19】分別展現各城市等

132、級、各商業能級的每月消費金額值；都市型商業消費額高于區域型商業高于社區型商業；從月均消費額的趨勢看，2023年1月份及12月份，為消費額的最高月份。會員消費額會員消費額-標桿商業會員消費額遙遙領先標桿商業會員消費額遙遙領先商業地產 會員經營洞察040455圖表圖表 1818：各線城市項目月度平均會員消費額（元）：各線城市項目月度平均會員消費額（元）05101520253035401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月百萬一線城市新一線城市二線城市三線城市四五線城市圖表圖表 1919：各商業類型項目月度平均會員消費額（元）：各商業類型項目月度平均會員消費額（元）010203040

133、50601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月百萬都市型區域型社區型會員消費額會員消費額-首尾形成消費窗口期；一線城市月均會員消費首尾形成消費窗口期；一線城市月均會員消費遙遙領先遙遙領先商業地產 會員經營洞察040456都市型商業月均會員消費遙遙領先【圖表 20】和【圖表 21】展示了近兩年年度個人消費額的變化情況，對比兩年的數據表現，都市型商業的個人消費額有提升；但區域型、社區型商業個人消費額有下降，表明2023年，用戶消費呈現分化趨勢，在高端消費上消費增強，在區域/社區型商業消費力下降，此種表現，有可能與2023年居民收入分化有關，高收入者通脹，中低收入者通縮。個人消費個人

134、消費-消費力呈現分化趨勢，高端消費增強，低端消費下降消費力呈現分化趨勢，高端消費增強，低端消費下降圖表圖表 2020：20232023年人均消費額（元）年人均消費額（元）圖表圖表 2121：20222022年人均消費額（元）年人均消費額（元）提示：此處的人均消費額是根據所選各樣本的人均消費額進行算數平均所得。9,883 6,460 6,635 4,529 41983,630 2,229 2,089 1,592 18042,854 2,589 1,750 1,603 201002,0004,0006,0008,00010,00012,000一線城市新一線城市二線城市三線城市四五線城市都市型區域型

135、社區型85497097258334424382255320622193245930015199070100020003000400050006000700080009000一線城市二線城市三線城市四五線城市都市型區域型社區型商業地產 會員經營洞察040457【圖表23】展現的是2023年新老會員的人均消費金額；其中，新會員代表2023年新開卡的會員；老會員代表2023年以前開卡的會員；對比前頁數據來看，新會員的消費轉化率為22.75%，即10個新開卡會員中平均有2-3人愿意消費，表明新會員的消費意愿較強；但從新老會員的人均消費金額看，新會員的消費力不及老會員；按城市等級看，城市等級越高，新老會

136、員的人均消費額差額越大；商業能級越高，新老會員的人均消費額差額越大（老會員復購次數高，商業能級越高，單次消費金額高，導致新老會員的消費金額差距越大）。圖表圖表 2323：20232023年新老會員的人均消費金額（元）年新老會員的人均消費金額（元）城市線級城市線級客群分類客群分類都市型都市型區域型區域型社區型社區型線級城市平均線級城市平均一線城市新會員5,778 2,208 1,371 2,915 老會員12,413 6,016 3,417 7,040 新一線城市新會員6,138 1,788 2,046 3,443 老會員9,692 2,632 3,457 5,395 二線城市新會員4,068

137、1,594 2,362 2,437 老會員8,361 2,499 2,128 4,284 三線城市新會員4,843 1,032 1397 1,582 老會員4,476 1,754 2376 2,011 四五線城市新會員3,0081,7431,7561,897老會員4,5572,1142,4462,460商業類型平均新會員5,3741,6911,7792,687老會員9,5333,1793,1404,868新老客群個人消費新老客群個人消費-新會員消費意愿強，老會員消費力強新會員消費意愿強，老會員消費力強商業地產 會員經營洞察0404584.94 5.57 5.53 5.91 5.88 5.98

138、6.36 6.76 6.69 5.56 6.34 7.28 7.41 5.65 6.16 0.001.002.003.004.005.006.007.008.00一線城市新一線城市二線城市三線城市四五線城市都市型區域型【圖表24】、【圖表 25】展現的2023年、2022年的各城市等級/商業能級的人均消費筆數；從對比數據看，一線城市人均消費筆數有些許下降，但三、四五線城市的人均消費筆數有提升；從2023年的人均消費筆數看，一線城市、新一線城市、二線城市社區型商業的人均消費筆數高于區域型商業高于都市型商業，符合商業分發展規律；三、四五線城市的都市型商業人均消費筆數高于高線城市，表明低線城市都市型

139、商業數量少，復購高。圖表圖表 2525：20222022年人均消費筆數年人均消費筆數圖表圖表 2424：20232023年人均消費筆數年人均消費筆數5.0 6.8 4.9 4.56.0 6.6 6.2 66.5 5.8 6.3 4.10.01.02.03.04.05.06.07.08.0一線城市二線城市三線城市四五線城市都市型區域型消費筆數消費筆數-低線城市都市型商業稀缺，會員復購高低線城市都市型商業稀缺，會員復購高商業地產 會員經營洞察040459客單價客單價/筆單價筆單價/連單率連單率-消費降級的大環境下，客單價消費降級的大環境下，客單價/筆單價有下降筆單價有下降標準值標準值都市型都市型區

140、域型區域型社區型社區型城市平均城市平均同比增減同比增減客單價（元）一線城市353212318291717-12.67%新一線城市28416936131470-二線城市2093480371970-7.00%三線城市998357401420-28.12%四五線城市1184488489572-5.14%商業類型平均26666876421208-16.52%筆單價（元）一線城市24929086011236-7%新一線城市22935304751170-二線城市1643355277748-4.35%三線城市728256301303-28.20%四五線城市909371385437-3.53%商業類型平均20

141、47511481916-8.58%連單率（次）一線城市1.481.391.451.43-0.69%新一線城市1.431.411.351.40-二線城市1.381.381.331.370.74三線城市1.381.401.331.39-0.71%四五線城市1.311.371.251.34-0.74%商業類型平均1.421.391.371.40-1.41%圖表圖表 2626：20232023年會員平均客單價年會員平均客單價/筆單價筆單價/連單率連單率【圖表26】數據呈現了2023年會員平均客單價/筆單價/連單率數據。對比2022年的數據，2023年與2022年的連單率數據差異不大；但客單價、筆單價較

142、2022年有下降；分商業類型對比來看，都市型的商業客單價變化不大，但區域型的客單價大幅下降，社區型的商業客單價小幅下降，總體導致客單價由2022年1447元下降到2023年1208元。從2023年各指標來看，客單價/筆單價/連單率基本與城市線級呈現正相關關系（即城市線級越高，客單價/筆單價/連單率越高），基本符合商業發展規律，但三線城市的客單價、筆單價不及四五線城市，表明三線城市的商業發展不足。商業地產 會員經營洞察040460標準值標準值都市型都市型區域型區域型社區型社區型城市平均城市平均同比增減同比增減一線城市32.02%31.43%30.72%31.45%-17.86%新一線城市32.2

143、2%29.89%33.58%31.49%-二線城市34.34%39.96%42.56%38.48%-20.23%三線城市39.41%32.13%27.90%32.75%-41.34%四五線城市36.95%29.10%42.50%32.82%-28.25%商業類型平均33.22%32.72%34.25%33.08%-49.21%圖表圖表 2727：20232023年復購會員占比統計年復購會員占比統計【圖表28】及【圖表29】分別是各性別、各年齡段的年消費金額分布；總體來看，年消費3000元以下的人占比近78%；年消費5萬元以上，占比不足2%；按性別分類來看，消費越趨高端，女性所占比比男性占比呈現

144、倍數級增長，表明高消費中，女性的消費力更強；從年齡消費分布看，消費越趨高端，30-49歲年齡段占比越高，表明高消費中，30-49歲之間為高消費的主力軍。消費分布消費分布-消費貢獻二八現象，核心會員貢獻大消費貢獻二八現象，核心會員貢獻大【圖表 27】表示的是會員復購率，其計算公式為在2022年和2023年都至少有過一次消費的會員人數/2023年的消費會員人數*100%。按城市等級來看，復購率最高的二線城市；一線、新一線城市復購會員占比最低，結合上頁數據看，一線、新一線的商業客單價較高，表明高客單降低復購人數，從而降低復購率；按商業能級看，社區型的商業復購率最高，滿足商業的一般規律。會員復購會員復

145、購-高客單降低復購，高線城市復購率低高客單降低復購，高線城市復購率低商業地產 會員經營洞察040461個人消費個人消費區間區間0-10001001-30003001-60006001-2000020001-5000050001-100000100001-300000300001-10000001000000以上18歲以下 10.48%2.86%1.08%0.86%0.20%0.04%0.02%0.00%0.00%18-29歲11.93%3.09%1.26%1.27%0.52%0.16%0.09%0.02%0.00%30-39歲24.98%8.48%3.73%3.90%1.45%0.42%0.2

146、2%0.05%0.01%40-49歲9.08%3.58%1.65%1.82%0.70%0.23%0.13%0.03%0.01%50-59歲2.18%0.85%0.40%0.44%0.18%0.06%0.04%0.01%0.00%60歲以上0.79%0.30%0.14%0.15%0.07%0.03%0.02%0.00%0.00%總計59.45%19.16%8.24%8.45%3.11%0.93%0.51%0.12%0.02%圖表圖表 2929：各年齡消費會員消費金額分布：各年齡消費會員消費金額分布個人消費個人消費區間區間0-10001001-30003001-60006001-200002000

147、1-5000050001-100000100001-300000300001-10000001000000以上男26.53%7.45%2.90%2.84%0.99%0.29%0.17%0.04%0.01%女32.10%11.80%5.50%5.94%2.29%0.69%0.37%0.09%0.02%總計58.63%19.25%8.40%8.78%3.28%0.97%0.53%0.13%0.03%圖表圖表 2828：各性別消費會員消費金額分布：各性別消費會員消費金額分布消費分布消費分布-消費貢獻二八現象，核心會員貢獻大消費貢獻二八現象，核心會員貢獻大商業地產 會員經營洞察040462城市線級城市

148、線級參考值參考值都市型都市型區域型區域型社區型社區型線級城市平均線級城市平均一線城市標準值18,858 10,149 3,840 10,766 優秀值38,085 14,452 7,533 標桿值129,154 94,262 36,569 新一線城市標準值14,662 12,563 5,306 11,542 優秀值31,852 25,098 10,243 標桿值84,606 86,271 34,402 二線城市標準值18,439 18,146 4,390 15,886 優秀值41,402 35,620 7,524 標桿值90,724 97,443 27,681 三線城市標準值11,922 22

149、,937 3,465 18,724 優秀值28,049 35,639 5,708 標桿值70,789 48,961 7,424 四五線城市標準值8,423 17,566 3,580 11,677 優秀值21,017 39,270 7,490 標桿值33,911 52,838 17,703 商業類型平均15,804 15,352 4,414 12,967【圖表 30】的線上活躍人數定義為在2023年內打開過商場應用（公眾號/小程序）的月均人數（應用頁面的注冊用戶（UID）人數，不包含游客）；按城市類型看，二/三線城市項目較一線/新一線城市項目的月活躍人數高，表明二三線城市的居民時間較充裕且購買力

150、較強，有更多的時間和精力用于線上瀏覽，其商業活力高于一線/新一線城市；分不同城市的標桿項目看，高線城市的月活均值雖然低于低線城市，但高線城市的標桿項目的月活人數仍然最高，城市等級越高，其標桿商業的規模/經營能力/營銷能力越高，故其用戶的活躍度更高。按商業能級看，對比往年，商業能級越高，月活躍人數越高，但2023年都市型/區域型的月活躍人數趨近，表明區域型商業在線上的運營越來越成熟，在用戶的活躍上提升較高。線上活躍線上活躍-下沉市場（二三線下沉市場（二三線/區級）線上活躍迸發出更大的區級）線上活躍迸發出更大的活力活力圖表圖表 3030：20232023年平均線上月活躍人數（人）年平均線上月活躍人

151、數（人）會員活躍商業地產 會員經營洞察040463【圖表31】&【圖表32】展現的是2023年各城市/各能級商業不同積分渠道的人數占比?？傮w看，POS機積分占比仍最高，其次是無感積分；掃碼/客服臺積分占比較低。對比2022年積分渠道分布可以看出：無感積分的占比越來越高，掃碼、拍照、POS積分占比有下降；從城市等級來看，三、四五線城市積分渠道還是以POS機為主，掃碼、拍照、和無感積分渠道占比較少。積分渠道積分渠道-無感積分逐漸成為主流積分渠道無感積分逐漸成為主流積分渠道一線城市一線城市新一線城市新一線城市二線城市二線城市三線城市三線城市四五線城市四五線城市平均平均pos機8.68%26.02%3

152、6.06%63.13%57.93%29.11%客服臺積分14.77%17.14%11.96%24.94%27.94%16.87%拍照35.27%20.76%14.82%2.75%4.11%21.05%掃碼12.19%6.05%5.16%0.54%0.45%6.89%支付寶/微信積分29.09%30.04%32.00%8.64%9.58%26.08%圖表圖表 3131：20232023年各線級城市會員獲得積分人數的渠道分布年各線級城市會員獲得積分人數的渠道分布圖表圖表 3232：20232023年各商業類型會員獲得積分人數的渠道分布年各商業類型會員獲得積分人數的渠道分布從【圖表 32】為各商業能

153、級會員獲取積分人數的渠道分布；可以看出：都市型商業無感積分占比最高，其次是拍照積分占比相當；區域型商業的POS占比最高，其次是客服臺積分及無感積分；社區型商業的無感積分占比最高，其次是拍照積分。都市型都市型區域型區域型社區型社區型平均平均pospos機機12.05%44.76%7.40%29.11%客服臺積分客服臺積分13.71%19.78%12.70%16.87%拍照拍照30.02%13.83%33.66%21.05%掃碼掃碼12.06%3.52%0.23%6.89%支付寶支付寶/微信積分微信積分32.16%18.12%46.00%26.08%積分運營商業地產 會員經營洞察040464圖表圖

154、表 2525：20232023年日常積分消耗比統計（排除積分清零積分）年日常積分消耗比統計（排除積分清零積分）積分是商業購物中心提高會員忠誠度的常用方式，通過積分進行營銷活動也越來越常見。商場通過積分可以帶來用戶消費價值留存，增強消費者粘性，其次通過積分價值的具像化體現，提升購物中心品牌價值等；同時消費者通過積分兌換禮品，可提升消費體驗；從商場和消費者雙方看，完善的積分模式，是實現商場和消費者雙贏的基礎；【圖表33】【圖表34】展現的是2023年各城市等級/各商業能級下會員獲得積分的分布；由于近6成會員消費金額在1000元以下，導致新增積分段0-1000積分占比63%；其次是1001-3000

155、積分段，占比18%；商業能級越高，城市能級越高，獲得的積分值越高。低線城市由于積分增加/消耗模式不完善，導致會員對積分的價值感知度較低，積分增加值低，需提升引導用戶進行消費積分。積分獲取與消耗積分獲取與消耗-完善的積分模式是實現雙贏的基礎完善的積分模式是實現雙贏的基礎0 0-1000100010011001-3000300030013001-6000600060016001-20000200002000120001-50000500005000150001-100000100000100001100001-300000300000300001300001-1000000100000010000

156、001000000以上以上都市型53.73%19.79%9.19%10.48%4.47%1.38%0.75%0.18%0.04%區域型69.31%17.31%6.39%5.27%1.30%0.27%0.12%0.03%0.00%社區型71.59%16.54%5.71%4.73%1.05%0.24%0.12%0.01%0.00%總計總計63.09%18.28%7.49%7.36%2.58%0.72%0.38%0.09%0.02%0-10001001-30003001-60006001-2000020001-5000050001-100000100001-300000300001-10000001

157、000000以上一線城市 56.50%19.67%8.46%9.36%3.90%1.23%0.68%0.17%0.04%新一線城市62.81%17.67%7.64%7.83%2.84%0.73%0.38%0.09%0.01%二線城市 65.31%17.94%7.23%6.64%2.01%0.54%0.26%0.06%0.01%三線城市 71.78%16.90%5.95%4.38%0.82%0.12%0.04%0.01%0.00%四五線城市69.60%18.30%6.49%4.60%0.84%0.12%0.04%0.01%0.00%總計63.09%18.28%7.49%7.36%2.58%0.7

158、2%0.38%0.09%0.02%圖表圖表 3333：20232023年各商業類型會員獲得積分數分布年各商業類型會員獲得積分數分布圖表圖表 3434：20232023年各城市等級會員獲得積分數分布年各城市等級會員獲得積分數分布商業地產 會員經營洞察040465標準值標準值都市型都市型區域型區域型社區型社區型城市平均城市平均同比增減同比增減一線城市42.28%37.14%38.00%38.58%-19.14%新一線城市34.73%31.35%35.55%33.35%-二線城市34.77%31.73%18.78%30.78%-44.65%三線城市31.20%24.93%13.72%24.62%-4

159、4.92%四五線城市17.38%23.86%17.27%21.72%-40.59%商業類型平均35.44%30.41%29.84%31.57%-33.58%積分獲取與消耗積分獲取與消耗-合理的積分模式是實現雙贏的基礎合理的積分模式是實現雙贏的基礎積分清積分清零零禮品兌禮品兌換換積分抵積分抵停車費停車費電商電商活動扣活動扣積分積分積分抵積分抵線下消線下消費費積分游積分游戲戲積分抵積分抵團購團購抽獎積抽獎積分兌換分兌換積分換積分換停車券停車券滿贈扣滿贈扣除積分除積分會員禮會員禮品站抵品站抵扣扣服務預服務預定定積分換積分換電影票電影票積分換積分換現金券現金券一線一線城市城市40.39%34.48%1

160、7.44%4.01%0.20%1.29%0.99%0.21%0.04%0.12%0.21%0.10%0.02%0.01%0.00%新一新一線城線城市市42.39%24.60%18.93%0.77%6.96%3.91%0.52%0.41%0.76%0.31%0.00%0.12%0.00%0.00%0.02%二線二線城市城市43.56%32.01%21.65%0.47%0.10%0.01%0.47%1.18%0.19%0.01%0.00%0.06%0.00%0.00%0.00%三線三線城市城市42.93%35.23%19.00%0.05%0.23%0.00%1.38%0.07%1.09%0.00%

161、0.01%0.02%0.00%0.00%0.00%四五四五線城線城市市31.14%35.06%28.54%0.14%0.17%0.00%2.52%0.03%0.78%1.56%0.02%0.00%0.00%0.00%0.00%總計總計41.34%31.91%18.92%2.46%1.74%1.61%0.87%0.39%0.30%0.20%0.12%0.09%0.01%0.01%0.01%【圖表35】積分消耗比的定義為：2023年內積分消耗量/2023年內積分獲取量，積分消耗比隨城市等級下沉而遞減，高線城市的都市型/區域型商業相對有著更強的管理能力、采購資源/渠道、客戶運營預算，會員經營成熟度高

162、?！緢D表36】【圖表37】分別展示2023年各城市等級/商業能級下積分消耗渠道比，其中，積分清零占比最高；其次是禮品兌換及積分抵停車費；按城市等級/商業能級看，一線城市/都市型商業的積分消耗渠道較多，積分清零占比對比較低。圖表圖表 3535：20232023年各城市等級年各城市等級/商業能級下會員積分消耗比（排除積分清零）商業能級下會員積分消耗比（排除積分清零）圖表圖表 3636：20232023年各城市等級會員積分消耗渠道比年各城市等級會員積分消耗渠道比商業地產 會員經營洞察040466圖表圖表 3838：20232023年會員流失率年會員流失率從前頁的會員總量看，目前多數商場的會員總量已經

163、累計到一定程度，商場在增加會員數量的同時，激活存量會員，提升會員的消費黏性，才是后續商場會員價值運營的關鍵所在?！緢D表38】會員流失率的定義為：會員流失人數（年度未消費會員）/截至到年底會員的總人數，總體流失率近86%；這個指標雖較2022年有些許下降，但總體流失率仍較高；結合前頁內容分析，2023年流失率有些許下降，主要是由于2023年新會員的消費人數占比提升，導致2023年的流失率有下降；按城市等級看，二線城市會員流失率最低，由于二線城市的會員消費人數與一線城市相當，但會員總量不及一線城市，故會員流失率最低；三、四五線城市社區型商業會員流失率超90%；一般來看，社區商業為高頻低消，會員流失

164、率更低，但從圖表38來看，商業能級越低，會員流失率越高，表明社區型商業在會員的維護上較差，會員的穩定性低。會員流失率會員流失率-會員數量運營轉消費質量運營，降低流失率會員數量運營轉消費質量運營，降低流失率標準值標準值都市型都市型區域型區域型社區型社區型城市平均城市平均同比增減同比增減一線城市81.31%85.30%84.96%84.18%-0.97%新一線城市84.15%87.79%87.95%85.28%-二線城市73.65%86.41%83.14%75.68%-3.79%三線城市90.68%83.19%92.36%84.96%-13.41%四五線城市88.84%87.23%94.09%88

165、.77%-7.41%商業類型平均84.46%86.08%87.25%85.92%-0.28%積分積分清零清零禮品禮品兌換兌換積分抵積分抵停車費停車費電商電商活動扣活動扣積分積分積分抵積分抵線下消線下消費費積分積分游戲游戲積分積分抵團抵團購購抽獎積抽獎積分兌換分兌換積分換積分換停車券停車券滿贈滿贈扣除扣除積分積分會員禮會員禮品站抵品站抵扣扣服務服務預定預定積分積分換現換現金券金券積分換積分換電影票電影票都市型41.77%31.19%17.17%3.54%2.49%2.37%0.26%0.53%0.28%0.07%0.00%0.04%0.00%0.00%0.00%區域型40.47%34.36%20

166、.80%0.20%0.21%0.06%2.20%0.12%0.28%0.41%0.40%0.20%0.03%0.00%0.02%社區型40.27%22.89%33.77%0.98%0.39%0.00%0.45%0.30%0.52%0.04%0.00%0.19%0.00%0.17%0.00%總計41.34%31.91%18.92%2.46%1.74%1.61%0.87%0.39%0.30%0.20%0.12%0.09%0.01%0.01%0.01%圖表圖表 3737：20232023年各商業能級會員積分消耗渠道比年各商業能級會員積分消耗渠道比商業地產 會員經營洞察04046768商業地產商業地產

167、品牌洞察品牌洞察商業地產 品牌洞察050569消費者業態偏好洞察業態偏好特征一：二業態偏好特征一：二/三線城市享受型消費崛起，有望成為三線城市享受型消費崛起，有望成為新增長空間新增長空間圖表圖表 1 1：各線城市客群業態偏好：各線城市客群業態偏好4,160 2,394 4,880 3,045 3,172 1,207 781 1,221 1,114 749 1,181 1,227 995 36 54 734 632 1,219 1,128 701 669 478 781 851 534 一線城市新一線城市二線城市三線城市四五線城市2023年各消費業態店均消費人數商超餐飲美食國際精品生活服務休閑娛

168、樂服裝鞋帽兒童母嬰數碼電子美妝個護珠寶配飾家居家用【圖表1】【圖表2】展現的是2023年各線城市客群及各能級商業客群各業態的店均消費人數；從各業態的人均消費人數來看，商超的店均消費人數最高，其次是餐飲美食；分不同城市等級看，高線城市的國際精品消費人數高，二、三線城市在生活服務、休閑娛樂、美妝個護等業態上消費人數較一線城市高，表明二、三線城市對享受型的消費意愿更強；分不同商業能級來看，市級商業在國際精品的消費人數超過餐飲；且部分業態的區級商業店均消費人數超市級商業。圖表圖表 2 2：各能級商業客群業態偏好：各能級商業客群業態偏好3,297 3,826 1,273 1,232 563 128 1,

169、125 1,084 490 753 993 438 541 337 214 500 774 337 483 348 222 市級區級社區級2023年各消費業態店均消費人數商超國際精品餐飲美食生活服務服裝鞋帽休閑娛樂兒童母嬰數碼電子珠寶配飾美妝個護家居家用業態偏好特征二：得益于疫情調整，開放活躍的市場重新業態偏好特征二：得益于疫情調整，開放活躍的市場重新煥發生機，各業態消費回升煥發生機，各業態消費回升圖表3表示2023年與2022年各業態店均消費人數的增長分析；疫情3年，推動了網絡渠道蓬勃發展和線上消費大幅成長，因線上購物“便宜”、“方便”“省時省力”使得線上消費成為一種習慣，對線下消費產生了較

170、大的影響；但疫情結束，線下消費常態化，且線上價格優勢不再成為核心競爭力，線下的體驗感/線下營銷等優勢更多消費群體線下即時消費將回歸常態；從貓酷服務的商場來看，越來越多的商場更加注重線下的體驗感，注重商場美陳、營銷活動、商場服務等，引導更多的用戶到場消費，2023年，11個業態中的店均消費人數，全部呈現正增長；從各業態的消費場景看，商超和餐飲線上可替代性較低，所以這兩個業態消費人數增長最高；圖表4/圖表5分別表示商超及餐飲的各二級業態2023年與2022年店均消費人數的增長分析；分二級業態看，商超中，大眾平價超市增長最為迅速，結合上一章節的分析，2023年消費力呈現分化趨勢，高端消費力在增強，大

171、眾消費力在下降，所以在商超消費的表現上，消費人數雖然呈現上升態勢，但大部分客群的消費力并未呈現上升趨勢，反而消費更加注重價格和性價比；餐飲中，正餐增長人數最高，是由于2022年疫情導致正餐消費人數少，對比2022年，導致2023年正餐消費人數增長最多；增長人數次高的是飲品烘焙，2023年由于新茶飲、咖啡、茶館帶飛飲品賽道，導致飲品烘焙增長迅速。70商業地產 品牌洞察0505539 480 465 403 348 331 0200400600正餐飲品烘焙自助餐簡餐/快餐火鍋燒烤2023年&2022年餐飲消費人數對比分析2,243 1,351 275 249 11 01,0002,0003,000

172、大眾平價超市生鮮及進口大賣場精品百貨主題百貨2023年&2022年商超店均消費人數對比分析1,320 437 357 317 160 111 104 101 87 81 48 02004006008001,0001,2001,400商超餐飲美食 生活服務 休閑娛樂 珠寶配飾 服裝鞋帽 兒童母嬰 國際精品 數碼電子 美妝個護 家居家用2023年&2022年各業態店均消費人數增長分析圖表圖表3 3：20232023年與年與20222022年各業態消費人數對比分析年各業態消費人數對比分析（人人）圖表圖表4 4：20232023年與年與20222022年各商超業態消費人數年各商超業態消費人數對比分析對

173、比分析（人人）圖表圖表5 5：20232023年與年與20232023年各餐飲業態店均消費人數年各餐飲業態店均消費人數對比分析對比分析（人人）71商業地產 品牌洞察0505圖表圖表6 6：20232023年與年與20222022年各業態店均消費金額對比分析年各業態店均消費金額對比分析（元元）業態偏好特征三：業態偏好特征三：2323年國際精品以高客單的增長導致消費額年國際精品以高客單的增長導致消費額”遙遙領先遙遙領先”圖表6表示2023年及2022年各業態店均會員消費金額的對比；2023年與2022年各業態的消費金額對比分析看，由于2023年各業態的消費人數均有提升，2023年11個業態店均消費

174、金額均有上升；分各業態增長幅度看，由于2023年國際精品的高客單，且從后續圖表8可以看到，2023年國際精品的客單價增長最高，導致國際精品的店均消費金額對比其他業態遙遙領先，且增幅最大；其次，增長幅度較大的為珠寶配飾及數碼電子，也是由于其客單價的高增長，帶動消費額的增長。0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,0004,500,00005,000,00010,000,00015,000,00020,000,00025,000,00030,000,00035,000,0002023年/2022年各業態

175、店均消費金額（元）2023年2022年增幅72商業地產 品牌洞察05051.52 1.36 1.36 1.31 1.24 1.61 2.36 1.57 1.56 1.59 1.39 0.000.501.001.502.002.50餐飲美食兒童母嬰服裝鞋帽國際精品家居家用美妝個護商超生活服務數碼電子休閑娛樂珠寶配飾2023年各業態會員消費人均次數1.451.321.341.311.591.622.231.531.511.371.29-3.00-2.00-1.000.002022年各業態會員消費人均次數圖表圖表7 7：20222022年與年與20212021年各業態人均次數對比分析年各業態人均次數

176、對比分析（次次）業態偏好特征四：業態偏好特征四：20232023年體驗類業態不斷滿足升級的消費年體驗類業態不斷滿足升級的消費需求，成為吸忠神器需求，成為吸忠神器圖表7表示2023年及2022年各業態消費人均次數的對比；總體來看，目前統計的11個業態中有8個業態消費的人均次數有提升，僅美妝個護/家居家用/國際精品人均消費次數有下降，表明2023年多數業態會員忠誠度有所提升；從2023年各業態對比分析，商超的人均消費次數最多，其次是休閑娛樂、美妝個護等是體驗感強的業態，人均消費次數多；對比2022年人均消費次數，商超、休閑娛樂等體驗類業態增長較高，表明在2023年多數體驗類業態不斷滿足各種需求，引

177、導客戶線下到場/消費。73商業地產 品牌洞察0505168 580 865 1,158 1,451 1,761 4,298 4,476 4,626 6,938 24,130 0.010,000.020,000.030,000.0餐飲美食休閑娛樂商超服裝鞋帽兒童母嬰美妝個護數碼電子生活服務珠寶配飾家居家用國際精品2022年各業態客單價1655001,1121,2261,5531,7003,5393,8784,3477,93918,672-20000-15000-10000-500002021年各業態客單價圖表圖表8 8：20222022年與年與20212021年各業態客單價對比分析年各業態客單價

178、對比分析（元元）業態偏好特征五：消費品兩極分化加劇，業態偏好特征五：消費品兩極分化加劇，“大牌普漲”與“生活“大牌普漲”與“生活需求下降”共存需求下降”共存圖表8表示2023年及2022年各業態會員客單價的對比；總體來看，2023年消費客單價較2022年有些許提升；分業態來看，目前統計的11個業態中有8個業態客單價有提升，3個業態的客單價有下降；按上漲幅度看，國際精品上漲幅度最高；其次是珠寶配飾、生活服務、數碼電子類等高消費業態上，客單價有上漲；反之，在家居家用、兒童母嬰、商超等生活需求類的消費上，客單價有下降；結合上一章節的不同等級商場的會員的消費力看，2023年存在著消費力分化趨勢，高端消

179、費增強，大眾消費下降；分不同等級品牌看，“大牌普漲”與“生活需求下降”共存，這種消費品的兩極化將進一步重塑市場格局。74商業地產 品牌洞察0505業態偏好特征六：業態偏好特征六：12%12%的復購會員帶動的復購會員帶動29%29%的消費金額的消費金額品牌搭建會員體系，就是通過后續的持續經營來拉動會員復購，若會員復購人數太低，那搭建會員體系將無任何意義；同時，隨著獲客成本的增加，提升會員復購人數成為商場/品牌經營中的重要部分；圖表9表示2023年及2022年各業態店均會員復購人數的對比；2023年，11各業態中，店均的復購人數較2022年有提升；圖表10表示2023年及2022年復購會員各消費指

180、標的對比分析；2023年復購會員的人數/人均消費次數/客單價等指標均高于2022年；圖表11表示2023年復購會員人均消費金額分析；對比一般會員，復購會員的消費次數、人均消費金額明顯高于一般會員，12%左右的復購會員帶動的消費金額占比約30%。36 44 67 69 75 90 140 175 223 235 1,539 05001,0001,5002,000數碼電子家居家用服裝鞋帽美妝個護兒童母嬰珠寶配飾休閑娛樂國際精品生活服務餐飲美食商超2023年各業態店均復購人數28345053545768130133163931-1,000-50002022年各業態店均復購人數圖表圖表9 9：2023

181、2023年與年與20222022年各業態復購會員人數對比分析年各業態復購會員人數對比分析（人人）75商業地產 品牌洞察0505國際國際精品精品家居家居家用家用數碼數碼電子電子珠寶珠寶配飾配飾生活生活服務服務美妝美妝個護個護服裝服裝鞋帽鞋帽兒童兒童母嬰母嬰商超商超休閑休閑娛樂娛樂餐飲餐飲美食美食所有會員人均消費額30,575 8,462 5,953 5,604 6,802 3,012 1,609 1,814 1,371 929 244 復購會員人均銷售額81,451 27,525 24,649 16,513 16,264 8,925 5,496 4,662 4,098 3,616 744 復購會

182、員人均消費/所有會員人均消費2.66 3.25 4.14 2.95 2.39 2.96 3.42 2.57 2.99 3.89 3.05 圖表圖表1010：20232023年及年及20222022年復購會員消費指標對比分析年復購會員消費指標對比分析圖表圖表1111：20232023年復購會員人均消費金額分析（元）年復購會員人均消費金額分析（元）2023復購會員的相關指標復購會員人數客單價（元）人均次數消費人數占比消費金額占比9,985,2961,756.533.4212.30%29.26%20222022復購會員的相關指標復購會員的相關指標復購會員人數客單價（元）人均次數消費人數占比消費金額占

183、比6,186,6411,594.723.2711.37%26.84%76商業地產 品牌洞察0505業態偏好特征七：戶外運動興起，從年輕化走向全民化，衍業態偏好特征七：戶外運動興起，從年輕化走向全民化，衍生眾多消費需求生眾多消費需求圖表12/14表示不同性別的客群消費業態占比；從總體的消費人數上看，女性在消費人數上遠高于男性，是消費的主力客群；從不同性別上消費業態占比看，男性在餐飲/數碼電子上的消費占比較女性高，反之，女性在服裝鞋帽/生活服務/兒童母嬰/珠寶配飾/美妝個護等業態上，消費占比較男性高，滿足不同性別的消費偏好需求；圖表13/15表示不同性別2023年對比2022年消費人數增長TOP1

184、0二級業態；隨著疫情的開放，全民運動健康的意識加強，戶外運動從小眾化走向大眾化，從圖表13/15看，餐飲/運動服飾分別在男/女性增長的TOP10業態中，表明隨著戶外運動興起，衍生眾多消費需求，如餐飲消費、運動服飾、時尚運動等；圖表16表示各年齡段各業態的消費人數占比；可以看到，隨著年紀越大，對餐飲/娛樂/生活服務等娛樂性/享受型的業態偏愛度有下降；對服裝鞋帽、商超、數碼電子、國際精品、家居家用等滿足生活品質類需求的業態偏愛度提升。圖表17表示2023年對比2022年不同年齡段消費人數增長的TOP10二級業態；49歲以下客群，偏愛奶茶、創意零售、咖啡等店鋪；49歲以上客群更偏愛快時尚、時尚運動、

185、中式快餐等店鋪；結合上述說明，2023年戶外運動興起，對比各年齡段看，2023年50歲以上對時尚運動的偏好高于年輕人，表明運動的消費從年輕化逐漸走向全民化。77商業地產 品牌洞察050551%17%8%6%5%4%2%2%2%2023年男性會員消費業態占比餐飲美食服裝鞋帽生活服務商超兒童母嬰珠寶配飾數碼電子國際精品休閑娛樂美妝個護家居家用42%21%10%6%6%5%3%3%2%2023年女性會員消費業態占比餐飲美食服裝鞋帽生活服務兒童母嬰珠寶配飾商超美妝個護國際精品休閑娛樂數碼電子家居家用圖表圖表1212：男性會員消費業態占比：男性會員消費業態占比6756956136863306842200

186、2118430214224212600311288192893883410400000800000簡餐/快餐飲品烘焙正餐配套零售超市火鍋運動服飾快時尚燒烤休閑體驗2023年對比2022年男性消費人數增長TOP10業態125397812175965757184693633107842450232448252425732414782319910500000 1000000 1500000飲品烘焙簡餐/快餐配套零售正餐超市兒童零售箱包配飾男女裝綜合快時尚運動服飾2023年對比2022年女性消費人數增長TOP10業態圖表圖表1313：男性會員消費人數增長：男性會員消費人數增長TOP10TOP10二級業

187、態二級業態圖表圖表1414：女性會員消費業態占比：女性會員消費業態占比圖表圖表1515：女性會員消費人數增長：女性會員消費人數增長TOP10TOP10二級業態二級業態78商業地產 品牌洞察0505消費人數差NO1NO2NO3NO4NO5NO6NO7NO8NO9NO1060歲及以上中式快餐快時尚特色小吃 西式快餐奶茶時尚運動大眾平價超市創意零售面包蛋糕休閑服飾50-59歲快時尚時尚運動 特色小吃 休閑服飾 西式快餐奶茶中式快餐 創意零售大眾平價超市咖啡店40-49歲奶茶西式快餐 特色小吃 創意零售快時尚時尚運動咖啡店中式快餐 休閑服飾大眾平價超市30-39歲奶茶創意零售 西式快餐 特色小吃咖啡店

188、中式快餐快時尚大眾平價超市時尚配飾 時尚運動18-29歲奶茶創意零售 西式快餐 特色小吃咖啡店時尚配飾快時尚大眾平價超市川渝火鍋 面包蛋糕18歲以下奶茶西式快餐 創意零售 特色小吃 中式快餐咖啡店時尚配飾大眾平價超市快時尚時尚運動圖表圖表1717：20232023年對比年對比20222022年不同年齡段消費人數增長年不同年齡段消費人數增長TOP10TOP10二級業態二級業態47.82%47.49%44.73%43.48%40.20%42.42%16.62%17.32%18.80%22.71%26.45%22.83%9.79%9.61%9.39%8.42%6.43%6.85%0.00%20.00

189、%40.00%60.00%80.00%100.00%18歲以下18-29歲30-39歲40-49歲50-59歲60歲以上2023年各業態消費人數占比（按年齡）餐飲美食服裝鞋帽生活服務兒童母嬰商超珠寶配飾休閑娛樂美妝個護數碼電子國際精品家居家用圖表圖表1616：20232023年各年齡段各業態消費人數占比年各年齡段各業態消費人數占比79商業地產 品牌洞察050580行業案例行業案例會員經營數字化會員經營數字化商業地產 行業案例0606云端體驗 活生生活隨著消費需求的不斷升級和線上電商的發展完善，頤堤港關注的不僅是逐漸回暖的商圈，攢動的人流，更試圖用數字化創新的方式，提供給消費者更多的可能性。升級

190、后的線上商城高效便捷，安全貼心，與線下購物互為補充，相輔相成，滿足消費者更多元的需求，讓購物更便捷、更安心。電商作為頤堤港發力新零售的重要一步，不僅體現了太古地產對品質的把握與堅持，更是打造差異化競爭優勢的一大決心。特色特色亮點亮點支持多種形式快速搜索支持多種形式快速搜索精選店鋪模塊，點擊【探索更多】后進入內頁，支持按店鋪首字母、業態、所在樓層、名稱快速搜索。視覺信息傳達更直觀視覺信息傳達更直觀店鋪封面采用大圖卡片設計，用戶通過圖片即可迅速了解店鋪主營、LOGO、樓層、商品數、是否有優惠活動等關鍵信息，縮短信息獲取路徑。配合多種營銷策略落地配合多種營銷策略落地搜索落地頁支持配置廣告，如優惠好物

191、、銷售熱榜、新人補貼等。排行榜在消費決策類產品中轉化效率最高（相比圖文、視頻、直播），它用官方標準化的規則和權威的數據呈現榜單排名，人工干預較少，引導用戶高效轉化，具有明顯的為頭部商品倒流的效果。種草定位就是精選優質好貨，追求品質與調性。將產品推薦給大量潛在的用戶，提高產品的曝光度和銷售機會。榜單種草內容內容展示展示升級前升級后81頤堤港電商升級背景背景介紹介紹商業地產 行業案例060682薈 聚 綠 色 能 量立足城市空間的可持續實踐2023年5月，北京薈聚發起綠色能量限時環保計劃，聯合可持續的租戶，旨在降低可持續生活方式的門檻，通過便利輕松、多元有趣的可持續生活激勵機制，為更多人帶來可持續

192、的生活靈感。特色特色亮點亮點綠色能量綠色能量-區別與會員積分的流通貨幣，玩家完成綠色任務得綠色能量，消耗綠色能量可在綠色小程序內兌換禮品和參與公益。營銷策略營銷策略-以任務體系基礎功能搭建為主，用戶產生綠色行為增加綠色能量獎勵，綠色小店消耗綠色能量派發福利，公益活動傳播品牌形象，完整打通綠色能量產生和消耗的鏈路，傳遞可持續生活方式和理念。高熱話題高熱話題科學的減碳記錄科學的減碳記錄公益項目加持公益項目加持豐富會員權益豐富會員權益打通場內運營場景打通場內運營場景0102030405內容內容展示展示#綠色任務綠色任務每日簽到健康步行綠色活動新能源車綠色消費自帶杯子公益兌禮綠色成就#綠色小店綠色小店

193、綠色能量兌換福利兌換福利參與限時秒殺、公益換禮、常規綠色換禮。商戶券綠色商品定制禮更多#綠色公益綠色公益節能減排類公益節能減排類公益案例介紹：會員捐贈綠色能量可參與到碳中和項目中，用戶將會獲得一張電子版碳中和證書。捐綠色能量兌公益證書生態環保類公益生態環保類公益綠色能量消耗申請種樹案例介紹：會員消耗綠色能量兌換樹苗，由購物中心統一安排種植到指定地點，并給用戶頒發電子版植樹證書。#綠色成就綠色成就用戶激勵機制記錄會員在本次活動中的減碳貢獻、申請種樹及獲得證書的成就記錄，數字越大對地球綠色環保事業的貢獻越多，會員可生成自己的綠色成就貢獻海報、主動分享至朋友圈，分享他們的可持續成就，呼吁更多人加入選

194、擇益于地球的可持續生活方式。背景背景介紹介紹商業地產 行業案例0606讓環保行為“看得見，可量化”6月30日，新天地會員平臺iTiandi綠心社區煥新上線，會員通過在上海新天地內進行的低碳可持續行為可獲取綠心，綠心作為會員獎賞的一種積分形式，可參與綠色項目捐贈、可持續禮品兌換、參與社群活動等。截至11月初，綠心社區的訪問會員已超過5萬人。特色特色亮點亮點內容內容展示展示步行減碳 5000步=1 綠色消費 綠色公約門店消費1次=1 光盤打卡 拍照上傳=1 自帶杯 1=1 新能源停車 綠色出行1次=1 掃碼簽到 打卡即可獲 積分兌換綠色能量兌換綠色禮品 兌換免費工作日午餐 兌換菜品 捐贈公益項目

195、綠色能量獲取渠道綠色能量獲取渠道綠色能量消耗渠道綠色能量消耗渠道6 6大綠心場景大綠心場景步行減碳綠色消費光盤打卡自帶杯新能源停車綠色活動全國十個項目合計近2000家租戶成為綠心商戶，融入到6大綠心場景的體驗中，同時也讓項目及商戶與會員之間建立了新的鏈接和互動渠道。創新綠色運營創新綠色運營有效減少碳排放有效減少碳排放自新場景上線以來，步行減碳場景參與人次過萬，全場景合計減少碳排放超3200kg，相當于約2019棵沙棘樹一年的碳吸收量。83背景背景介紹介紹新天地綠心社區商業地產 行業案例0606隨著市場競爭愈發激烈，用戶消費需求及心理不斷變化，只有通過科學調查，了解人群特征，找到痛點與未滿足需求

196、，分析流失用戶原因，進行品牌與營銷優化，進而達到銷售轉化的目的。AI外呼，從降本、增效和體驗的業務角度，可有效助力品牌增效提質。特色特色亮點亮點AI外呼#全鏈條服務：全鏈條服務：數據數據+渠道渠道+運營一體化運營一體化高效觸達渠道高效觸達渠道AI語音外呼+短信京東物流面貼/DM單朋友圈廣告投放短視頻平臺投流專業運營能力專業運營能力150人+專業運營團隊活動策劃、活動監測數據復盤全鏈條服務全域大數據全域大數據京東5.8億用戶數據、線下生態8億+智能終端數據#營銷數據全程可追溯可復盤營銷數據全程可追溯可復盤活動方案設計活動方案設計投放人群洞察投放人群畫像投放人群數量投放渠道選擇活動情況監測活動情況

197、監測曝光人次、點擊轉化統計曝光人群數據統計活動參與統計消費轉化統計活動數據復盤活動數據復盤活動投放數據分析ROI專項分析客群拉回分析消費提升分析#等保三級認證等保三級認證+數據加密處理數據加密處理國家信息系統安全等國家信息系統安全等級保護三級評測級保護三級評測內容內容展示展示以標簽/京東電商購買用戶與項目會員撞庫等形式找出一批潛在流失的高價值會員，通過AI外呼告知商場的活動，引導會員領券到場消費。某項目520結合線上下資源主推高化吸引消費者到店消費，通過CDP篩選客群用戶利用AI外呼有效觸達消費者，吸引用戶到場消費、打卡。根據實際客戶溝通情況引導高化及線下活動帶動會員消費及活躍。數據分析人群圈

198、定營銷觸達數據復盤（1）提高溝通效率（2）大幅降低人力成本（3）潛在流失會員拉回1520520高化券包高化券包 高化100-60電子券*2高化1000-200電子券*22IPIP活動活動 IP展-到場免費領氣球消費滿99元領取冰淇淋人群圈定人群總量：20,000人用戶行為（同時滿足）：1、指定日期內消費大于1次（化妝品、女裝、飾品、快時尚）；2、指定日期內無消費（上述業態）用戶消費：指定日期內消費金額Top 20000；京東提供京東提供AES256AES256加加密方案技術支持密方案技術支持#活動效果活動效果#活動規則活動規則#利益點利益點#活動流程活動流程84背景背景介紹介紹價值客群精準營銷

199、商業地產 行業案例0606前灘太古里作為上海首個“太古里”項目，詮釋了時尚、潮流、藝術與自然融合所造就的獨特城市生活理念。用戶只需通過前灘太古里小程序首頁進入AR導航界面，點選目的地，并根據向導完成定位，屏幕中地面上便會浮起導航箭頭指引路線，一觸直達；而當用戶途經轉向路口或到達目的地附近時，系統還會貼心給出語音提醒，避免走過錯過。AR導航體驗賦能前灘太古里，助力其打造成更智能、更具溫度的生活空間，讓消費者盡享暢快逛街體驗，為商家打造革新的營銷入口。85特色特色亮點亮點內容內容展示展示輸入心儀店鋪目的地精準直達1基于視覺定位和空間計算技術,通過手機攝像頭捕捉周邊環境信息,無需選定樓層即可確定當前

200、位置實現快速準確定位2貼心快捷導覽設計停車場、藝術點位、服務設施一目了然3（1）實時精準定位（2）體驗流程便捷AR導航背景背景介紹介紹指尖上的貼心陪伴商業地產 行業案例060686在五周年店慶期間，西安大悅城創新聯動支付寶上線了全國購物中心首個支付寶專用金。這一專項業務旨在實現購物中心全場通用的企業級團購和豐富營銷業務場景的落地，以解決傳統購物中心場景下，商場方難以統籌商戶收款、協同組織SP活動、共建私域流量池、打通會員和企業級團購客戶等B端C端問題。在助力業績增長的同時，未來也可以打通大悅城其他其他資源，如同體系地產繳納物業費等，上線后已有多個購物中心也開始進行相關業務的借鑒和開發。背景背景

201、介紹介紹既可個體充值，也可企業團 體充值，C端B端雙端強化鎖客能力。兼顧兼顧C C端和端和B B端端支付寶全鏈路深度參與，規避合規性風險的同時，保障資金安全。無合規性風險無合規性風險無需新增支付通道及增加收銀設備，凡支持支付寶付款的商戶皆可參與儲值卡核銷。使用范圍廣泛使用范圍廣泛專用金核銷，資金即時到賬，降低商戶押款顧慮的同 時，也減輕日常運營對賬壓力。資金即時到賬資金即時到賬專用金的充值及使用均與會員身份綁定，可輔助拉動會員新增及會員消費占比。會員深度綁定會員深度綁定應用場景豐富應用場景豐富支持異業打通聯動，支持商場SP活動營銷；支持會員權益派發。特色特色亮點亮點內容內容展示展示單筆成功轉入1000元即送總價值1355元組合券包，到手價值共計2355元。西安大悅城專用金是西安大悅城同支付寶聯名，由用戶在支付寶內場景錢包應用下開設的僅可在西安大悅城使用的資產賬戶。賬戶內的金額不支持轉出、體現。打開支付寶搜索“西安大悅城”，點擊首頁底部菜單“專用金”模塊點擊“挑選專用金-立即開通”點擊“已開通-轉入”，選擇對應的金額檔位，完成專用金的轉入#活動規則活動規則#活動效果活動效果（上線100天）20002000人人+開通用戶數500w+500w+充值金額98%98%資金使用率達#體驗流程體驗流程支 付 寶 專 用 金ALIPAY全國購物中心首個支付寶專用金