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1、 將氣候適應將氣候適應措施措施 融入融入物理風險模型物理風險模型 2024年9月 ThinkSpace ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 2 Authors WONG DE RUI(王德銳)新加坡政府投資公司(GIC)可持續發展辦公室 高級副總裁 RICK LORD 標普全球Sustainable1 氣候方法負責人 KIM KEE BUM 新加坡政府投資公司(GIC)可持續發展辦公室 助理副總裁 KUNTAL SINGH 標普全球Sustainable1 氣候方法經理 NINA KHALILI 標普全球Sustainable1 氣候風險科學高級

2、分析師 ROHINI SAMTANI 標普全球市場財智 可持續發展銷售高級總監 TORY GRIEVES 標普全球Sustainable1 戰略倡議總監 作者作者 ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 3 致謝致謝 作者謹此感謝來自新加坡政府投資公司(GIC)的Emily Chew、Han Hwee Chin、Stephane Mangeon、Charis Tay、Trang Chu Minh 和 Isabelle Lim 以 及 來 自 標 普 全 球Sustainable1的Lindsey Hall、Matt MacFarland、Esther

3、 Whieldon、Emily Pauline、Rebecca Pu和Anisha Bafna，感謝諸位對本報告的貢獻。ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 4 執行摘要執行摘要 氣候變化的影響已經開始轉化為財務風險。根據世界氣象組織(WMO)的數據，過去50年中與氣候變化相關的事件已導致4.3萬億美元的經濟損失。1 在本報告中，GIC和標普全球Sustainable1分析了標普全球房地產投資信托指數(S&P Global REIT Index)2中公司持有的全球房地產物業面臨的物理氣候災害預計增加情況，并強調以下要點：物理風險對實物資產物理風險對

4、實物資產存在存在切實影響。切實影響。在低氣候變化情景(SSP1-2.6)下，到2050年，氣候變化物理風險暴露的預計累計成本可能達到5,360億美元，占該指數房地產資產總值的26%。在中高度氣候變化情景(SSP3-7.0)下，到2050年，預計累計風險暴露可能達到5,590億美元，占該指數房地產資產總值的28%。隨著我們邁入本世紀中葉，未來的氣候變化情景將呈現出顯著的分化。相較于低溫升情景，高溫升情景下，氣候所帶來的物理風險將大幅攀升。無論采用何種氣候情景，氣候系統中已經積蓄的升溫意味著物理風險可能隨時間推移不斷加劇，進而推高整個經濟體的成本，包括客戶、租戶、建筑運營商、業主以及投資者?，F有的

5、風險評估模型常常忽略適應措施的影響，使現有的風險評估模型常常忽略適應措施的影響，使得對氣候事件所引發的實際投資風險的評估不夠全得對氣候事件所引發的實際投資風險的評估不夠全面。面。這種疏漏可能導致對物理風險凈成本的認識不完 1 世界氣象組織（2023年）。天氣、氣候和水相關災害造成的死亡和經濟損失圖集（1970-2021）。2 REIT（房地產投資信托）是一種專門投資、運營房地產資產或為房地產資產提供融資的公司，其投資范圍廣泛，涵蓋辦公樓、酒店、購物中心、公寓等。本報告評估的全球REIT投資組合多元，涉及十多個不同類別的房地產，包括購物中心、工業地產、辦公樓、酒店、醫療保健設施等。ThinkSp

6、ace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 5 整，并給投資者在優先考慮風險管理努力方面帶來挑戰。氣候變化為適應性解決方案提供商創造商機，也為氣候變化為適應性解決方案提供商創造商機，也為資產持有者提供了投資氣候適應領域的機遇。資產持有者提供了投資氣候適應領域的機遇。我們的研究聚焦于非住宅房地產領域，深入分析了綠色或涼爽型屋頂、干濕防洪措施等現成的氣候適應解決方案。研究結果表明，到2050年，全球范圍內對這些解決方案的年需求量將達到約290億美元，累計總需求將高達7,260億美元。如果能夠得到強有力的政策支持并及時部署，這些解決方案將有效降低氣候物理風險的成本。例如，干

7、濕防洪措施每投入1美元，就有望抵消3.55美元的物理損害成本。ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 6 引言引言 氣候變化導致洪水、颶風、氣旋、熱浪、野火、海平面上升和降雨異常等極端天氣事件愈發頻繁和劇烈。2024年4月，向來干旱的迪拜遭遇了75年來最嚴重的極端降雨事件，12小時內降雨量相當于全年的降雨量3，僅一天就造成了近10億美元的損失。全球范圍內，世界氣象組織估計，過去50年里，由氣候變化引發的事件已導致4.3萬億美元的經濟損失4。盡管這些損失并非全部由投資者和房地產所有者直接承擔，但極端天氣事件引發的連鎖反應將對整個經濟體系產生深遠而廣泛的

8、影響。氣候變化的影響在當下越來越明顯，且對實體經濟和資產價值產生了切實的影響。然而，投資者在量化氣候物理風險對其資產的財務影響方面仍面臨困難。近年來，金融行業出現了大量氣候相關的物理風險分析工具，包括從提供特定地點的物理風險評分，到估算這些風險對資產估值的影響等。這些分析模型的一個關鍵缺陷在于缺乏可以減輕物理風險影響的適應措施，特別是當資產所有者積極主動地實施物理適應措施時。在進行資產組合的物理風險篩查時，如果忽視了適應措施，可能會導致投資者在風險管理中對組合內風險資產的排序判斷失誤，從而無法有效地識別并應對最關鍵的風險。通過這份出版物，新加坡政府投資公司(GIC)和標普全球Sustainab

9、le1旨在推動金融行業在氣候風險評估方法的進步。我們深入探討了適應性分析如何改變對標普全球房地產投資信托指數(S&P Global REIT Index)中資產物理風險的評估。我們不僅關注下行風險，還探討了與特定氣候適應解決方案相關的潛在上行機遇。3 CNN（2024年）。一年份降雨量讓常年干燥的迪拜變澤國。4 WMO（2021年）。WMO天氣、氣候和水相關災害造成的死亡和經濟損失圖集（1970-2021）。ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 7 盡管本分析的范圍僅限于建筑運營商、所有者和投資者易于采用的適應性解決方案，我們認識到，適應措施還可通

10、過政府對公共基礎設施的投資、技術創新和行為改變來實現。金融行業需要開展更多研究，以將這些變量納入物理風險評估中。這項分析作為一個初步的框架和切入點，為投資者提供改進物理風險評估的思路，以更好地反映他們所投資資產的實際運營情況，以及氣候適應解決方案中的潛在機會。我們在本報告的附錄中提供了更詳細的方法說明和主要局限性。避免氣候變化影響惡化需要私營和公共部門的通力合作。本分析重點關注了企業主和投資者易于采用的，能夠帶來顯著成本降低的一系列適應措施。但分析也表明，僅靠建筑層面的適應措施可能不足以規避氣候物理風險所致的最大損失。根據中高度情景預測，本文研究的四種適應措施到2050年的累計凈收益（考慮到實

11、施成本）預計將達到450億美元。盡管這一數字看似可觀，但僅占氣候災害風險敞口預計累計成本的8%。為最大程度地保護社區、資產和經濟，需要采取統籌兼顧的方法，將私營部門在建筑層面的適應性投資與公共部門在大規模適應性工程（如防波堤、堤壩等項目）的投資結合起來。ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 8 第一節：分析概述第一節：分析概述 氣候相關事件和災害的嚴重性、持續時間和發生頻率日益增加，對全球企業資產和運營構成了日益嚴峻的威脅5。隨著氣候變化導致全球進一步變暖，這些風險很可能會惡化。氣候災害可能通過以下三種主要途徑給資產所有者和投資者帶來直接成本：1.

12、由于業務中斷導致的收入損失；2.額外的運營支出(opex)，如制冷成本增加和生產力影響；3.與資產清理和修復、資產加速退化以及資產更換相關的資本支出(capex)增加。在這項研究中，我們評估了這三個維度上的物理風險影響，并針對標普全球房地產投資信托指數(S&P Global REIT Index)成份股所持有的房地產資產進行了考察評估，探討了這些資產在采取特定適應措施后降低風險方面的潛力。我們的分析基于一個中高度氣候變化情景，該情景參考了政府間氣候變化專門委員會(IPCC)的SSP3-7.0氣候變化情景。在這個中高度情景下，全球變暖水平最終會高于國家自主貢獻(NDC)目前所隱含的未來預期溫度。

13、考慮到聯合國最新的排放差距報告6得出結論認為，各國現行政策難以實現NDC目標，我們認為選擇這一情景是合理的。盡管如此，我們也承認，氣候政策在未來不會顯著加強這一假設可能存在爭議。5 IPCC（2022年）。決策者摘要。6 UNEP（2023年）。2023年排放差距報告。ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 9 第二節：物理第二節：物理氣候災害氣候災害對實物對實物資產的影響資產的影響 我們的分析顯示，若不采取適應性投資措施，在中高度升溫情景下，標普全球房地產投資信托指數(S&P Global REIT Index)所包含的物業資產將因氣候災害風險承擔

14、巨額額外成本：預計到2030年將達1,100億美元，2040年升至3,100億美元，到2050年更將攀升至5,590億美元。這意味著到2050年，氣候物理風險造成的累計成本可能相當于該指數成份股2024年7月房地產資產總值的28%。雖然物理風險帶來的實際成本不一定直接導致資產估值下跌（因為并非所有成本都由投資者或物業持有人直接承擔），但這些數據凸顯了將物理風險納入投資決策流程的重要性，因為相關損失可能會波及更廣泛的經濟體系。值得注意的是，預計在各類氣候情景下，物理風險都會帶來財務影響。到2050年，在低排放(SSP1-2.6)和中高排放(SSP3-7.0)情景下，預計累計成本分別達到5,360

15、億美元至5,590億美元，約占指數房地產資產總值的26%至28%。更多詳情請參見圖1。氣候災害的影響因地而異：極端高溫將波及各個地區，而熱帶氣旋和洪水等災害則主要集中在特定地區和地理環境中。據我們估算，到2050年代，標普房地產投資信托指數(S&P Global REIT Index)成份股中，將有89%的資產面臨極端高溫帶來的實質性風險，而面臨沿海洪水、暴雨洪水和河流洪水風險的資產比例則分別僅為1%、9%和13%。為了有效管理這些物理風險，投資者需要采用自下而上的方法，具體評估每處物業可能遭受的不同災害影響。此外，由于氣候風險影響日益廣泛，應對這些風險所需的專業技能將成為房地產資產管理的核心

16、能力要求。有關我們計算方法的詳細說明，請參閱附錄。ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 10 圖圖1：即使在低氣候變化情景下，物理：即使在低氣候變化情景下，物理災害風險災害風險的累計成本也很顯著的累計成本也很顯著 不同氣候變化情景下標普全球房地產投資信托指數(S&P Global REIT Index)資產所面臨的氣候物理災害風險累計成本 來源：標普全球Sustainable1，標普全球市場財智，2024年8月8日 文本翻譯對照文本翻譯對照 Cumulative cost(US$B)累計成本（10億美元）Low(SSP1-2.6)低（SSP1-2.

17、6）Medium(SSP2-4.5)中（SSP2-4.5）Medium-high(SSP-7.0)中高（SSP-7.0）High(SSP5-8.5)高（SSP5-8.5）圖圖2：房地產資產房地產資產對不同氣候對不同氣候物理風險物理風險的敞口的敞口存在存在顯著顯著差異差異 中高度氣候變化情景下，2050年代標普全球房地產投資信托指數(S&P Global REIT Index)中面臨實質性氣候物理風險的資產比例 來源：標普全球Sustainable1，標普全球市場財智，2024年8月8日ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 11 文本翻譯對照文本翻譯

18、對照 While most hazards tends to be localized,extreme heat is near-ubiquitous by the 2050S and impacts a larger number of properties.雖然大部分災害往往是局部性的，但到2050年代，極端高溫將幾乎無處不在，并影響更多的財產。Percentage of assets 存在實質性風險敞口的資產占比 Extreme heat 極端高溫 Drought 干旱 Tropical cyclone 熱帶氣旋 Water stress 水資源壓力 Fluvial flood 河流洪水

19、 Pluvial flood 降雨洪水 Coastal flood 沿海洪水 wildfire 野火 ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 12 第三節：投資適應措施的財務收益第三節：投資適應措施的財務收益 為更好地應對氣候變化帶來的財務影響，房地產所有者或管理者可將適應性措施納入資產評估和維護工作中。盡管氣候適應措施形式多樣，包括政府對公共基礎設施的投資、技術創新以及行為方式的改變，但我們為投資者和實物資產所有者識別出了一系列可在物業層面直接實施的解決方案。這些方案包括應對極端高溫的綠色屋頂或涼爽型屋頂，以及應對洪水風險的濕式或干式防洪措施。未來

20、25年，全球氣候災害風險預計將顯著上升，這為房地產所有者帶來機遇：在效益大于實施成本的情況下，可投資于氣候適應性措施。我們的研究表明，若對標普全球房地產投資信托指數(S&P Global REIT Index)包含的資產采取這些措施，到2050年可減少凈計450億美元的氣候災害累計成本（已包含適應性措施的實施成本）。具體而言，與不采取任何適應措施的情景相比，這些措施可將沿海洪水、河流洪水和降雨洪水產生的成本平均降低59%，將極端高溫帶來的成本降低5%。在及時實施的前提下，濕式和干式防洪措施每投入1美元可節約3.55美元；而綠色和涼爽型屋頂每投入1美元可節約7.45美元。從微觀層面來看，不同適應

21、性措施的成本效益會因資產的整體商業可行性和面臨的氣候風險程度而有所不同。下文將列舉房地產所有者和投資者可采取的部分適應性措施（前提是這些措施具有經濟可行性）。雖然綠色屋頂、涼爽型屋頂以及干濕式防洪措施能帶來顯著的整體效益，投資回報率也很高，但僅靠這些措施并不能完全消除到2050年氣候風險預計帶來的大部分成本。原因主要有三點：首先，本研究未考慮應對野火、熱帶氣旋、干旱和水資源短缺等其他風險的適應措施；其次，無論是濕式還是干式防洪措施，都只能降低而非完全消除洪災帶來的成本。要進一步減輕洪災影響，還需要政府在更大范圍內投資基礎設施建設，如修建海堤、堤防、排水系統等防洪設施，以避免洪水威脅到建筑物。此

22、外，盡管綠色屋頂和涼爽型屋頂可ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 13 以降低極端高溫導致的制冷成本和暖通空調系統損耗，但它們無法解決極端高溫帶來的最大成本員工生產力下降和健康影響。因此，除了投資者在物業層面進行的適應性投資外，政府在地方、地區和國家層面的氣候適應具有更大的行動空間。我們還注意到，不斷增長的物理風險為那些提供氣候適應解決方案的公司帶來了新的機遇。我們估計，在中高度升溫情景下，到2050年全球非住宅領域對綠色屋頂、涼爽型屋頂和防洪適應措施的需求將創造約7,260億億美元的市場機會，年均年均約290億億美元。有關極端高溫和防洪適應措施

23、的詳細說明及計算方法，請參見附錄。ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 14 圖圖3：建筑物所有者可實施的適應措施示例：建筑物所有者可實施的適應措施示例 來源：聯合國，美國聯邦應急管理局，美國環境保護局，標普全球Sustainable1，標普全球市場財智和新加坡政府投資公司 文本翻譯對照文本翻譯對照 Hazard 危害因素 Adaptation response for existing building owners 現有建筑業主可采取的適應性應對措施 Coast flood 沿海洪水 Fluvial flood 河流洪水 Pluvial flo

24、od 降雨洪水 Extreme heat 極端高溫 Tropical cyclones 熱帶氣旋 Wildfire 野火 Drought 干旱 Water stress 水資源壓力 Floodwalls 防洪墻 Dry/wet floodproofing 干濕防洪 Raising of structures 提升建筑物高度 Changes in building use 建筑用途的變化 Water resilient building materials 防水建筑材料 Cool/green roofs 涼爽型/綠色屋頂 Insulation 隔熱材料 HVAC 暖通空調(HVAC)Heat p

25、umps 熱泵 Impact resistant glass 抗沖擊玻璃 Reinforced concrete foundation 鋼筋混凝土地基 Non-combustible building envelope 不可燃建筑外殼 Sprinkler systems with dedicated power/water supply 配備專用電力/水源的噴淋系統 Rainwater harvesting 雨水收集 Greywater recycle 灰水回收 Factors that impact adaptation for property owners include:影響物業業主適

26、應能力的因素包括：Costs of adaptation 適應措施成本 Local infra resilience 本地基礎設施韌性 Magnitude of hazards 危害因素強度 ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 15 結論結論 當前，氣候變化已經給全球房地產資產帶來實質性經濟損失。隨著控制全球變暖的時間窗口逐年收窄，這一趨勢可能進一步加劇。根據我們的分析，在中高度升溫情景下，到2050年，由物理性氣候風險造成的累計成本可能達到標普全球房地產投資信托指數(S&P Global REIT Index)所持房地產資產總值的28%，約合5

27、,590億美元。然而，適應性措施不僅能以經濟可行的方式緩解這些風險，還能為解決方案提供商創造機遇。隨著各界對氣候適應的重視程度不斷提高，我們預計，到2050年，非住宅領域的綠色屋頂、涼爽型屋頂以及干濕防洪措施等特定適應方案的全球年需求將達到約290億美元，累計需求約7,260億美元。在強有力的政策支持和及時實施的前提下，非住宅房地產領域的防洪措施（包括濕式和干式）每投資1美元可節省3.55美元，綠色屋頂和涼爽型屋頂的投資回報則更高，每投資1美元可以節省7.45美元。這些措施只是眾多適應性解決方案中的一小部分，其他行業也存在大量具有成本效益的適應措施，政府、投資者和資產所有者可借此提升全球應對氣

28、候相關物理性風險的韌性。盡管金融行業的氣候風險評估模型在范圍和精細度上不斷提升，但由于缺乏對適應措施的考量，難以為投資者和資產所有者提供全面的數據支持，幫助其制定風險管理優先策略。展望未來，氣候物理風險評估模型需要不斷完善，以納入更多類型的適應性解決方案。同時，模型還需在區域和資產層面提供更精細的邊際適應成本曲線，為投資者和資產所有者提供更具可操作性的決策依據。此外，政府制定的國家和地方適應計劃、氣候適應新技術的進步，以及行為模式的轉變等因素都需要重點關注，因為這些都能顯著增強實體資產應對氣候變化的韌性。本報告旨在通過初步分析，為金融業將適應性措施納入風險評估模型提供示范和驅動。我們邀請業界同

29、仁就如何改進現有氣候評估方法、加強應對日益增長的氣候物理風險分享見解。ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 16 附錄一附錄一:估算氣候物理估算氣候物理災害災害影響的方影響的方法法 本研究分析了房地產投資信托持有的54,948處全球房地產資產，評估了它們面臨的氣候物理災害風險、資產易損性以及氣候變化帶來的財務影響。我們選取標普全球房地產投資信托指數(S&P Global REIT Index)作為全球房地產資產的代表性樣本，用以分析全球房地產投資者面臨的氣候相關財務風險敞口，以及各類適應措施在降低這些風險方面的潛力。截至2024年7月，該指數包含4

30、16家成份公司，總市值達1.7萬億美元，房地產資產總值為2.3萬億美元。研究所用的房地產資產數據來自標普全球市場財智的房地產投資信托數據庫，覆蓋了指數權重的96.5%。對于缺乏資產數據的公司，我們假設其成本特征與已有數據公司相似，并據此對結果進行了比例調整。本研究采用了IPCC的SSP3-7.0情景作為中高度氣候變化的參考基準。在該情景下，全球溫室氣體減排努力有限，到2100年溫室氣體總排放量預計將達到目前的兩倍。選擇此情景的目的是展現一種可能的氣候變化結果即全球減排行動未能按照巴黎氣候協定的要求加速推進的情況下可能發生的狀況。此外，我們還納入了其他三種氣候情景進行分析：低溫升情景（對應SSP

31、1-2.6）、中等情景（參考SSP2-4.5）以及高溫升情景（對應SSP5-8.5）。通過標普全球的Climanomics分析平臺，我們對每個地產項目面臨的八大物理氣候風險進行了評估，包括：極端高溫、干旱、野火、水資源壓力、沿海洪水、河流洪水、暴雨洪水和熱帶氣旋。ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 17 2.1 分析 具體分析流程如下：1.從標普全球市場財智(S&P Market Intelligence)的房地產投資信托數據庫中，整理匯總了標普全球房地產投資信托指數(S&P Global REIT Index)所有成份公司持有的房地產資產信息。

32、2.利用標普全球Climanomics平臺對每項資產進行分析，計算在八種氣候災害、四種氣候情景和八個時間區間內的預期相對模型化年均損失率(MAAL)（以百分比表示）。評估基于以下兩種假設：a.不采取任何適應性措施（無適應措施情景）b.對所有受氣候災害影響的資產均采取適應性措施（有適應措施情景）7 3.通過將指數中各公司的房地產資產總值按比例分配至其名下各項資產，確定每項資產的估算價值。4.將每項資產的相對MAAL（以百分比表示）與其估算資產價值相乘，計算出在不同氣候災害、情景和時間段下的絕對MAAL（以美元計）。這一計算過程分別應用于無適應措施基準情景和有適應措施情景情景。5.將絕對MAAL（

33、以美元計）先在公司層面進行匯總，再在指數層面進行匯總。6.由于部分指數成份股(不到4%)缺乏資產數據,因此對指數層面的絕對MAAL(以美元計)進行了相應調整。這一調整基于這樣的假設：未能獲得數據的公司與已有數據的公司具有相似的成本水平。7.適應性措施帶來的財務效益,是通過將無適應措施情景下的MAAL減去有適應措施情景下的MAAL計算得出。8.效益成本比通過以下方式計算：用每種適應性措施帶來的財務收益，除以指數成份公司為其所有資產實施該措施所需的成本。在估算適應性措施成本時，我們采用全球平均成本標準,并根據不同房產的規模和價值進行調整。7 假設所有面臨河流洪水或沿海洪水風險的房產，以及暴雨洪水造

34、成的年平均損失超過1%的房產，均已采取了防洪適應措施。ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 18 9.累計成本和收益是通過匯總特定情景下各年度的成本和收益計算得出。本研究未對未來房地產資產價值的增長做出假設，也未采用貼現率，所有結果均以名義價格表示。2.2 氣候物理災害的易損性和財務風險建模 氣候物理風險對資產造成的財務影響,會因資產對各類風險的承受能力不同而有所差異。圖圖4：氣候物理災害氣候物理災害對不同類型資產的直接財務影響模型對不同類型資產的直接財務影響模型 來源：標普全球Sustainable1 文本翻譯對照文本翻譯對照 Hazard 危害

35、因素 Changes in environmental 與氣候變化相關的環境或經濟條件變化。These are expressed as specific 這些是隨時間推移而變動的指標。Vulnerability 易損性 Responses of an asset or entity of changes in climate-related hazards.資產或實體面對氣候相關風險時，所表現出的易受損害程度。These are sensitive to the levels of the hazard metrics.這種易受損害程度取決于危害因素指標的強度水平。Financial Ris

36、k 財務風險 Financial measures of impacts induced by the hazards via the vulnerabilities.資產或實體因易損性而承受的氣候危害財務影響指標。This is based on the combination of the degree of vulnerability(at a given hazard level)and the valuation of an asset.這基于特定危害水平下的易損性程度與資產價值的綜合評估。標普全球Sustainable1的易損性評估方法對各類氣候災害預期將對不同資產類別造成的直接財

37、務影響進行建模。每類資產的易損性取決于該資產類別受特定氣候災害影響的具體機制。最后，通過配置由影響路徑構成的影響函數，基于危害因素和易損性ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 19 對整體風險進行建模。標普全球Climanomics影響函數庫建立在同行評議的已發表研究及政府和行業發布的文獻基礎之上。標普全球維護著詳述關鍵方法和來源的影響函數技術白皮書。如需了解更多信息，請聯系標普全球Sustainable1。影響函數用于估算不同強度的危害因素對特定資產類別造成的財務損失，包括收入損失、運營成本增加和資本支出上升。單一危害因素可能會通過多個途徑影響資

38、產，因此需要多個影響路徑來全面刻畫風險。例如，辦公建筑每日最高溫度上升可能導致制冷成本增加、暖通空調(HVAC)系統性能退化，以及員工生產力下降這些都是獨立的影響路徑。適應或韌性措施能夠降低資產對所暴露危害的易損性?？傮w而言，適應措施可分為以下幾類：結構性結構性適應措施（如工程、技術或服務方面的改進），社會性社會性適應措施（如教育、信息傳播或行為改變），以及運營運營/制度性制度性適應措施（如政策調整、項目變革或流程優化）。目前，標普全球Sustainable1的評估方法主要聚焦于結構性結構性適應措施。圖圖5：為為資產級物理風險資產級物理風險建模建模時納入時納入適應措施適應措施 來源：標普全球S

39、ustainable1 文本翻譯對照文本翻譯對照 Hazard 危害因素 Vulnerability 易損性 Financial Risk 財務風險 Adaptation measures reduce 適應措施能減少資產在氣候變化影響下的易損性，從而降低資產面臨的整體風險 ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 20 2.3 洪水適應措施 本分析重點關注可在單體建筑物層面實施的兩種洪水適應措施。除此之外，其他更大范圍的適應性基礎設施（如防波堤、堤壩和排水系統等）也能進一步減輕洪澇影響，但這些基礎設施通常由地方、區域或國家級政府部門進行管理8。濕式防

40、洪濕式防洪主要采用防水耐損材料，如防腐膠合板、混凝土和水泥板等，這類材料在遭受洪水浸泡后無需更換。同時，在建筑物圍護結構的墻體上開設防洪通氣孔，利用重力原理使洪水自由流通，從而平衡墻體兩側的水壓力。這種設計可以有效防止建筑物及其地基在洪水期間發生結構破壞和倒塌9。當前的濕式防洪適應性分析主要包含以下幾種最常見的措施。這些措施包括：通過安裝防洪通風口和其他內部防護設施，提升建筑物地下室或地面層的防水性能；采用混凝土、金屬或塑料等防水材料建造墻體和天花板；使用混凝土地面替代地毯鋪裝；將各類管線設施和機械設備安裝在高于預計洪水位的位置。干式防洪干式防洪是指采取防水密封措施，使建筑物在防洪設防水位以下

41、保持完全不透水，從而防止洪水滲入。這種方法主要是對建筑物外圍進行密封處理，但前提是墻體必須具備足夠的結構強度以承受洪水產生的靜水壓力。干式防洪還包括對門窗等建筑開口部位進行縫隙封堵或安裝防水擋板等防護設施，以阻止洪水從這些部位滲入。8聯邦緊急事務管理局（2012）。改造易遭受洪水侵襲的住宅結構的工程原理和實踐。9同上。ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 21 干式防洪適應性分析主要基于最常用的防水密封策略，即確保建筑物整體防水性能。具體實施策略包括：1.在墻體、地基和地下室表面施用防水涂料，形成防水保護層 2.在墻體接縫處嵌入防水密封材料，防止滲

42、水 3.在建筑物外圍鋪設防水卷材或防水膜進行防護 4.安裝密閉性防水門窗，最大程度減少滲漏 根據馬林縣防洪控制部門的數據，濕式防洪的實施成本約為每平方米323美元10。而根據美國聯邦緊急事務管理局的數據，干式防洪的實施成本則約為每平方米53美元11。本分析假定防洪措施僅在建筑物地面層實施。由于不同類型建筑的設計特點不同，地面層面積占建筑總面積的比例需要根據建筑類型采用不同的假設參數進行估算。本分析假定這兩種防洪措施將應用于以下建筑物：受河道洪水或海洋洪水威脅的建筑物，以及暴雨洪水年均預期損失率(MAAL)大于或等于1%的建筑物。不受上述洪水威脅的建筑物則無需實施這些防洪措施。以標普全球房地產投

43、資信托指數成份公司持有的全部建筑物總面積為基準進行測算，若采用濕式和干式防洪措施，總投資成本約為110億美元（假設50%的建筑物采用濕式防洪，另50%采用干式防洪）。假定這兩種防洪措施的使用年限均為20年，在中高度溫升情景下，預計到2050年，這些適應性措施可累計避免400億美元的損失（效益）。由此計算得出，這兩種防洪適應性措施的效益成本比為3.55。10 馬林縣。改造住宅和商業建筑以減輕洪水影響概覽。11 聯邦緊急事務管理局（2014）。改造方法概覽ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 22 圖圖6：干式和濕式防洪：干式和濕式防洪 文本翻譯對照文

44、本翻譯對照 Existing structure 現有建筑 FCL FCL DFL DFL Dry and wet 干式和濕式 Floodproofing 防洪措施 Benefits of dry floodproofing 干式防洪措施的優點 Creates a 使建筑內部密不透水 More suitable 適合商業和工業建筑 May be more 從長遠來看可能更具成本效益，因為可以避免水損修復和清理的費用 Benefits of wet floodproofing 濕式防洪措施的優點 Reduces loads 降低墻壁和地板的負荷，并降低建筑受損的可能性 Limits damage

45、 將損害限制在地面下的空間 Often less 通常比干式防洪成本更低 Dry floodproofing 干式防洪 Door and window 門窗作為防洪屏障 New waterproof 在現有的建筑物外墻上涂上防水涂層 FCL FCL DFL DFL Wet floodproofing 濕式防洪 Openings allow flood water to enter enclosed area below floor(basement of crawlspace)洪水可通過開口進入地板以下的封閉區域（地下室或架空層）。Flood water exits via vents 洪水再

46、由排洪通風口排出 Extended structure 基礎結構擴展 Flow of water 水流 Design credit:Augusto Justiniano Jr.圖示設計：Augusto Justiniano Jr.FCL=flood construction level FCL=防洪標高 DFL=defined flood level DFL=設計洪水位 Source:S&P Global Sustainable1 資料來源：標普全球Sustainable1 2024 S&P Global 2024 S&P Global ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣

47、候適應措施融入物理風險模型 23 ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 24 2.4 極端高溫適應措施 通過減少建筑物屋頂吸熱量，企業可以在一定程度上降低極端高溫對建筑物的影響。本分析包含兩種常用的熱管理策略：涼爽型屋頂和綠色屋頂。涼爽型屋頂涼爽型屋頂通過使用反光性強且升溫較慢的材料，能有效降低建筑物在日間吸收的熱量。這類屋頂可采用多種淺色材料建造，包括特殊涂料、瀝青瓦、金屬材料、陶土瓦以及混凝土瓦等。12通過減少空調使用需求，涼爽型屋頂可以顯著降低制冷成本和能源支出。美國環境保護署(EPA)的研究表明，在夏季，涼爽型屋頂的溫度可比常規屋頂低約60

48、華氏度（33攝氏度），從而使建筑物的制冷需求降低11%至27%。13 本涼爽型屋頂適應性分析采用了廣義概念，即不限定具體實施方式或材料類型，將所有旨在提高反光度的屋頂（相較于傳統屋頂）都納入研究范圍。關于制冷成本的影響機制及節省費用的估算，均基于這一廣義定義，并考慮了不同類型建筑的特點。根據美國環境保護署(EPA)的數據，涼爽型屋頂的實施成本約為每平方米建筑總面積1美元。14 綠色屋頂綠色屋頂，又稱屋頂花園或生態屋頂，是另一種應對氣候的適應性措施，不僅能緩解夏季酷熱，還能在冬季提供保溫效果。其典型結構包含多個功能層：最上層是植被及其生長所需的土壤層，下面依次是過濾層、排水層、保護層或防水層等，

49、這些層次共同發揮作用，確保水分能夠順利排出而不會滲入建筑內部。由于綠色屋頂在冷熱天氣下都能在建筑物內外環境之間形成有效隔離層，因此比涼爽型屋頂具有更好的節能效果。15 12 美國環境保護署（2008）。減少城市熱島效應：策略匯編。13 美國環境保護署（2022）。使用涼爽型屋頂減少熱島效應。14 同上。ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 25 根據美國環境保護署(EPA)和Sproul等研究團隊的數據，綠色屋頂的實施成本估計為每平方米建筑總面積4美元16。17 以標普全球房地產投資信托指數成份公司持有的全部建筑物總面積為基準進行測算，實施綠色屋頂

50、和涼爽型屋頂的總投資約需30億美元。這一估算基于以下假設：50%的物業采用綠色屋頂，其余50%采用涼爽型屋頂。假定這些屋頂設施的使用壽命為40年，在中高度的溫升情景下，預計到2050年，這些適應性措施可累計帶來220億美元的成本節省效益（即避免的損失）。據此計算，綠色屋頂和涼爽型屋頂適應措施的效益成本比達到7.45。15 美國環境保護署（2008）。減少城市熱島效應：策略匯編。16 美國環境保護署（2022）。使用涼爽型屋頂減少熱島效應。17 能源與建筑雜志，第71卷，第20-27頁（2014）。美國白色、綠色和黑色平屋頂的經濟比較。26 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風

51、險模型 ThinkSpace 圖圖7 7：涼爽型屋頂涼爽型屋頂和綠色屋頂和綠色屋頂 文本翻譯對照文本翻譯對照 文本翻譯對照文本翻譯對照 Cool roofs 涼爽型屋頂 Keeps temperature down 保持較低溫度 Cool roof benefits 涼爽型屋頂優點 Extends roof life 延長屋頂使用壽命 Reduce energy bills by decreasing air conditioning needs 通過減少空調需求來降低能源費用 Elements of a green roof system 綠色屋頂系統的組成部分 Improve indoor

52、 comfort for spaces that are not air-conditioned,such as garages or patios 改善未安裝空調的空間（如車庫或露臺）的室內舒適度 Plants/vegetation 植物/植被層 Decrease roof temperature,which may extent roof service life 降低屋頂溫度，可能延長屋頂的使用壽命 Growing substrate 種植土壤層 Reduce local air temperature 降低當地氣溫（亦稱為都市 Filter fabric 過濾層 26 將氣候適應措施融

53、入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 熱島效應）Lower peak electricity demand,which can help prevent power outages 降低峰值電力需求，有助于防止停電 Drainage layer 排水層 Reduce power plant emissions by reducing cooling energy use in buildings 通過減少建筑物的冷卻能耗，降低發電廠的排放 Protection mat 保護層 Solar energy heats the roofs surface 太陽光的能量使屋頂表面受熱 Insu

54、lation layer 隔熱層 Solar reflectance is the fraction of 太陽能反射是指由屋頂反射出的部分太陽能 Root barrier 防根層 Some heat is absorbed 部分熱量被屋頂吸收并傳到建筑物內部 Waterproofing layer 防水層 Green roofs 綠色屋頂 Deck layer 基層 Green roof benefits 綠色屋頂的優點 Design credit:Augusto Justiniano Jr.圖示設計：Augusto Justiniano Jr.Absorbs 80%.吸收80%的雨水 So

55、urce:S&P Global Sustainable1 資料來源：標普全球Sustainable1 Improves air 改善空氣質量 2024 S&P Global 2024 S&P Global Reduces outside noise 降低外部噪音 Absorbs UV rays 吸收紫外線 ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 27 附錄二：局限性附錄二：局限性 本分析存在以下主要局限性和需要說明的事項：本研究未包含各級政府（市級、州級或國家級）采取的氣候變化適應性措施，如城市植樹工程或防潮堤建設等。這些措施可能為房地產資產帶來額外

56、的氣候適應效益。本研究未考慮因技術創新而產生的適應性措施，例如暖通空調系統效率的提升以及新型建筑材料在降溫性能上的改進。同時，研究也未將行為方式的轉變納入模型，如居家辦公趨勢導致的辦公場所實際使用率下降及其對制冷能源需求的影響。本研究主要聚焦于房地產資產所有者和運營方因物理氣候災害可能直接承擔的成本。但未涉及高風險地區因反復遭受極端或持續性氣候事件，對當地房地產市場和空置率產生的間接影響。由于缺乏可靠數據，本研究沒有考慮保險的影響。引入保險機制能夠將氣候物理災害成本更廣泛地分攤給保費支付者、保險公司和投資者等市場主體，但并不能降低本研究所預測的總體損失。本研究假設綠色屋頂和涼爽型屋頂的使用壽命

57、為40年18，濕式和干式防洪措施的使用壽命為20年19。據此推算，在2050年之前，綠色屋頂和涼爽型屋頂無需更換；而濕式和干式防洪措施則需要在2050年之前的25年內進行部分更換。由于缺乏可靠數據，本研究未將維護成本納入計算。18 洛杉磯市環境事務部（2006）。綠色屋頂-為洛杉磯降溫。19 聯邦緊急事務管理局（2015）。降低無法抬高的住宅建筑的洪災風險。ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 28 除本研究所探討的措施外，房地產業主還可采取多種其他適應性措施來應對氣候災害帶來的潛在風險。本研究選擇重點分析涼爽型屋頂、綠色屋頂以及干濕兩種防洪措施，

58、旨在更廣泛地展示適應性措施的潛在價值。全球變暖可能會同時加劇氣候災害的強度和頻率。然而，本分析主要基于災害發生頻率的預期變化進行，而未能充分考慮強度變化的影響（這也是當前氣候風險模型普遍存在的不足）。ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 29 重要免責聲明重要免責聲明 2024 GIC Private Limited及其適用的附屬公司（統稱為GIC）。保留所有權利。所有信息僅供參考之用。本文檔中的所有信息和數據均由GIC從其認為準確可靠的來源獲得。然而，由于可能存在人為和機械錯誤以及其他因素，此類信息和數據按原樣提供，不作任何形式的保證。GIC的任

59、何成員以及其各自的董事、高級職員、員工、合作伙伴或許可方均不對任何信息的準確性、及時性、完整性、適銷性或使用本文檔所獲得的結果做出任何明示或暗示的聲明、預測、保證或陳述，包括但不限于意見、分析、指數、數據和分析，或本文檔用于任何特定目的的適合性或適當性。本文檔中提供的任何歷史數據表示僅供參考，并不是未來表現的可靠指標。GIC的任何成員及其各自的董事、高管、員工、合作伙伴或許可方均不對以下情況承擔任何責任：(a)因獲取、收集、編纂、解釋、分析、編輯、轉錄、傳輸、傳播或交付任何相關信息或數據過程中涉及的任何錯誤（無論是否由疏忽造成）或其他情況而導致的全部或部分損失或損害，或因使用本文檔或本文檔相關

60、鏈接而造成的損失或損害；(b)因使用或無法使用此類信息而產生的任何直接、間接、特殊、后果性或附帶損害，即使GIC的任何成員事先被告知可能發生此類損害。GIC的任何成員及其各自的董事、高管、員工、合作伙伴或許可方均不提供投資建議。本文檔中的任何內容不應被視為構成財務或投資建議、推薦，或對任何個人或機構提供的資產或服務的認可。GIC的任何成員及其各自的董事、高管、員工、合作伙伴或許可方均不對投資任何資產的可行性，或此類投資是否為投資者帶來任何法律或合規風險做出任何陳述。投資任何此類資產的決定不應依賴于本文中的任何信息。指數不可直接投資。將資產納入指數并不構成買入、賣出或持有該資產的建議，也不表示確

61、認任何特定投資者可以合法買入、賣出或持有該資產或包含該資產的指數。本出版物中包含的一般信息不應在未獲得持牌專業人士的具體法律、稅務和投資建議的情況下付諸行動。本文檔所含信息不應被視為歐盟委員會2016年4月7日頒布的授權指令(EU)2017/593第28條序言中所定義的研究。該授權指令是對歐洲議會和歐盟理事會2014/65/EU指令（簡稱MiFID II）的補充。本文檔免費提供。本文檔可能包含前瞻性評估。這些評估基于對未來情況的若干假設，而這些假設最終可能被證實為不準確。此類前瞻性評估存在風險和不確定性，且可能受各種因素影響，導致實際結果與預期存在重大差異。GIC的任何成員及其許可方均不承擔更

62、新前瞻性評估的義務，也不會主動更新這些評估。未經GIC事先書面許可，不得以電子、機械、復印、錄音或其他方式復制、存儲在檢索系統中或傳播本文檔的任何部分。使用和分發本文檔以及本文檔中包含的信息和數據需要獲得GIC和/或其各自許可方的許可。版權所有 2024 標普全球。保留所有權利。標普全球Sustainable1免責聲明 本內容（包括所有信息、數據、分析、觀點、評級、評分和其他聲明）（簡稱“內容”）僅供參考，由標普全球和/或其附屬公司（統稱為“標普全球”）擁有或取得授權。未經標普全球事先書面許可，本內容不得以任何形式和任何手段進行修改、逆向工程、復制或分發。除了將本內容用于個人、內部、非商業用途

63、或按本協議進一步規定利用本內容的有限權利外，您對于本內容及其中任何相關文本、圖表、圖片、商標、徽標、聲音、音樂、音頻、視頻、藝術品、計算機代碼、信息、數據和材料，不享有任何權利和許可。ThinkSpace 將氣候適應措施融入物理風險模型將氣候適應措施融入物理風險模型 30 未經標普全球事先同意，嚴禁任何未經授權使用以及幫助或鼓勵第三方未經授權使用（包括但不限于復制、分發、傳輸或修改、用作生成式人工智能的一部分或用于訓練任何人工智能模型）本內容或任何相關信息的行為，否則將被視為對標普全球或任何相關第三方的權利（包括一切版權、商標、專利、隱私權或公開權或任何其他專有權）的侵犯、侵權、違背或違反。本

64、內容和相關材料依據來源據信可靠的一般公眾可用信息編制，僅供參考之用。標普全球不就本內容的使用和/或其針對特定目的的適用性作出任何陳述或保證，在內容中提及特定投資或證券、評分、評級或任何有關投資或證券的觀察，并不是建議買入、出售或持有此類投資或證券，也不涉及投資或證券的適宜性，不應作為投資建議加以依賴。標普全球對本內容、任何其他相關信息（包括數據中的任何錯誤、不準確、遺漏或延遲）和/或因依賴這些信息而采取的任何行動不承擔任何責任或義務。在任何情況下，標普全球均不對因使用本內容和/或任何相關信息而造成的任何特殊、附帶或后果性損害負責?！皹似铡焙汀皹似杖颉被諛耸菢似赵谌蛟S多司法管轄區的注冊商標。

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