房住不炒

一般來講，“房住不炒”的基本內涵，可以從兩個角度來理解。一方面，住房作為現代人們日常生活工作中的必需品，在現實生活中是主體角色，人人住有所居是現代人們幸福平安健康生活的基本保障。不同時期的住房，其功能不一，原始社會的居住環境需要自己創造；計劃經濟時期的住房可以通過計劃分配獲得。在這兩種情況下，住房不是商品，僅具有居住屬性，無法進行物質交換。另一方面，住房具有使用時間長、使用范圍廣、價值穩定的特點。在金融經濟繁榮發展的當代社會，這些特點使住房不可避免地擁有了商業價值。因此，“房住不炒”的基本內涵應包含將住房回歸到居住屬性，減少商業價值^[1]。

“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，自2016年至2021年12月的中央經濟工作會議已經是第5次明確提及。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展

在房住不炒、住有所居的主基調下，樓市調控框架基本形成。嚴格執行限購限貸政策，提高購房資格門檻；通過“三道紅線”規范房企融資、“兩道紅線”集中管理房貸，加速地產去金融化；建立房價地價聯動、新房限價、二手房價格指導機制，穩定樓市價格；推進房地產稅試點，提高持有成本，遏制投機炒作。結合中央經濟工作會議對地產的定調，房住不炒底線不可破，只是會有糾偏微調，保障合理的房企融資和居民住房消費需求，整體托而不舉。將長租房和保障房放在商品房之前，后續重點是加大保障安居力度。首提“房地產業良性循環”，政策未被地產局部風險綁架，地產去金融化還會繼續?；诖?，下一步樓市調控還是以穩為主，保障政策連續性，基于市場冷熱程度，強化分類指導。以北上廣深為代表的市場基礎好、需求旺盛的一線城市不會出現大松動，最多是適當放寬指導標準；以蘇州、杭州為代表的市場基礎較好、政策敏感度較高的新一線熱點城市，可能會有一些鼓勵剛需的小招，謹慎寬松，如逐漸放開限價、取消限售等；以哈爾濱、沈陽、黑龍江為代表的市場基礎較差、人口流出的三四線城市，會進行寬松“闖關”，但即使全面放松，也只能短期托底，難有起色。

2016年中央經濟工作會議首次提出了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”房地產政策，2020年全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制。2020年的各項重大政策會議上，中央多次提到并堅定“房住不炒”政策立場。房企再融資政策方面，監管部門管控力度較大，行業融資環境始終處于嚴監管模式，包括企業發債用途限制、地產非標融資規模限制等。2020年8月，住建部、央行等多部委聯合推動房地產融資長效機制的建立，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，制定地產企業融資的“三道紅線”。在國家政府的政策調控下，我國房地產將長期穩健發展，居民財富有望向金融資產轉移。

2020年3月3日，金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段"；要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性

2020年4月17日，政治局會議，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展

2020年5月22日，2020年政府工作報告，深入推進新型城鎮化，發揮中心城市和城市群的帶動作用。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因策施策，促進房地產市場平穩健康發展

2020年7月24日，房地產工作座談會，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策、一城一策。

2020年7月30日，中共中央政治局會議，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展

2020年8月6日，《2020年第二季度中國貨幣政策執行報告》，堅持穩地價、穩房價、穩預期保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度

2020年8月20日，住建部、央行聯合召開房地產企談會，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強地產企業融資的市場化、規則化和透明度，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則

2020年12月16日，中央經濟工作會議，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展

2021年1月15日，國務院新聞辦公室就2020年金融統計數據舉行新聞發布會，人民銀行堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標全面落實房地產長效機制，加強房地產金融管理

2021年9月，央行、銀保監會金融機構要配合相關部門和地方共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

2021月11月，銀保監會黨委擴大會，穩地價、穩房價、穩預期，遏制房地產金融化泡沫化傾向，健全房地產調控長效機制，促進房地產業穩定健康發展。2021月12月，中央經濟工作會議，要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式。

2021月12月，住建部部長王濛提出過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發經營模式不可持續。

2022月2月，住建部副部長霓虹提出堅決有力處置個別房企因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險，以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標。壓實企業主體責任，落實屬地政府管理責任，維護社會穩定，維護購房群眾合法權益。

2022月3月，銀保監會主席郭樹清提出2021年重點領域金融風險持續得到控制，宏觀杠桿率下降大約8個百分點，金融體系資產擴張恢復到較低水平，房地產泡沫化、金融化勢頭得到扭轉。

2022月3月，《政府工作報告》，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。

2022月3月，國務院金融委會議，及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。

2022月4月，證監會等三部門，要堅持“房住不炒”，依法依規支持上市房企積極向新發展模式轉型，加強自身風險管理，密切關注市場形勢和行業變化，嚴格防范、妥善化解各類風險。

(1)執行限購限貸

限購限貸早在“國十條”實施細則中就被提出，而“房住不炒”定位下，限購限貸措施強度升級，進一步要求各地根據房地產市場狀況因城施策，針對首次購房和二手房交易的條件、付款比例和貸款做出更嚴格的規定，尤其是對首付貸融資的專項整治和清理，甚至調整住房公積金的使用。除通過限定購房者名下產權、戶籍等客觀因素來制約交易權利和貸款條件，政府還對房屋的最高購入價和最低售價及銷售許可進行強力控制，并要求客戶新購買的商品房在兩至三年甚至五年內不得轉讓。另外，嚴厲打擊為滿足購房條件而投機取巧，采用離婚買房的荒唐之舉。

(2)推進共有產權

隨著“房住不炒”政策的貫徹落實，共有產權房再次被推行。共有產權是政府讓渡土地出讓收益和房屋使用權，通過低價配售給符合條件的保障對象，以合同形式約定雙方的產權份額和比例，以及共同擁有的住房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。其核心是產權的分割配比，旨在弱化住房經濟性和投資性，使住房回歸居住本質，政府作為主導調節產權歸屬和價格梯次，從而實現低收入群體住有所居，共有產權主要以北京、南京、成都等一二線大城市為試點開展實施。

(3)房地產稅立法

房地產稅是房地產調控的一項重要工具，它包含了房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅收。全國人大常委會在2017年立法工作計劃中明確將房地產稅列為預備項目，公布將房地產稅規劃為第一類立法名目，相關部門已積極組織起草完善法律草案工作，加緊制定并確立稅收法規的進程。而房地產稅將綜合調整各類稅制，清理歸類稅費，框定征收范圍和稅率標準，房地產稅即將明文成規預示了對交易環節稅費征收的緩解和放松，而增加持有環節的稅收。

(4)實施租購同權

作為房產新政的創新理念，租購同權規定以租賃住房為唯一居所的房屋承租人與購房者一樣享受同等權益，即保障符合條件的承租人享受就業、教育、醫療衛生、計劃生育、文化體育等公共服務資源和權利，尤其推崇使其子女能夠就近入學的福利。其次，加大租房者公積金支持力度，實物與租賃補貼相結合。

(5)增加土地供應

國土資源部在全國國土資源工作會議上公布為房價上漲壓力大的一線城市增加土地供應，包括加速供應節奏和效率，通過調整用地結構和分布，提高住宅用地比例；減少以至暫停去庫存壓力大的三四線城市的住宅用地供應。合理調節土地資源供應和住宅用地規模是從土地管理制度和市場供需關系層面對房地產價格進行掌控，回歸“房住不炒”落腳點[]。

參考資料：

[1]蘇玉萍."；房住不炒"；背景下相關政策分析[J].經濟研究導刊，2022(7):78 80.

[2]薛若禹."；房住不炒"；新政下房地產企業的應對策略研究[J].經濟研究導刊，2021(19):16-18.

房住不炒相關報告：

保利發展控股：2021-2022年房地產行業白皮書（26頁）.pdf

【研報】房地產開發行業：中央政治局強調“房住不炒”并點名學區房房市政策或迎來全面調控+政策收緊；廣州重慶首次集中供地溢價率為12%和43%-210505（24頁）.pdf

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