產業園區-三個皮匠報告百科

產業園區是什么

產業園區(Industrial Park)是指“以為促進某一產業發展為目標而創立的特殊區位環境，是區域經濟發展、產業調整升級的重要空間聚集形式”。據聯合國環境規劃署(UNEP)定義，產業園是一大片土地上聚集若干工業企業的區域。它具有如下開發較大面積的土地；進行詳細的區域規劃；制定長期發展戰略與相關政策；對入駐公司有明確準入條件；對園區環境規定了限制標準；為控制與適應企業進入園區提供必要的管理條件。

在我國，從行業細分的角度看，產業園區運營一般是采用對工業用地的開發和工業房產項目的投資建設，建設完成后主要以出租方式獲得長期穩定回報的經營模式。

以下是產業園區與開發區、特色小鎮、產業新城的區別

產業園區分類

(1)按照屬性，產業園區分為科技園區、一般工業園區和專業園區

科技園區：主要指聚集高新技術企業的產業園區，是吸引高新技術產業、促進經濟發展的重要載體。

一般工業園區：國家或政府根據自身經濟發展的內在要求，通過行政手段劃出專門區域，使之成為適應市場競爭和產業升

專業園區：由政府集中統一規劃指定區域，區域內專門設置某類特定行業、形態的企業、公司等，并進行統一管理的

(2)按照承載功能，產業園區分為國家級開發區、省(縣)級開發區、專業園區

國家級開發區：由國家層面批準的經濟技術開發區、高新技術產業開發區、海關特殊監管區域、邊境經濟合作區等，大都位于各省、市、自治區的省會等中心城市。

省(縣)級開發區：由省、自治區、直轄市人民政府批準，在規模、實力、優惠政策上次于國家級開發區，多數位于縣或縣級市。

專業園區：由政府集中統一規劃指定區域，區域內專門設置某類特定行業、形態的企業、公司等，并進行統一管理的園區。

(3)按照開發模式，產業園區分為政府主導園區、企業主導園區、政企合作園區

政府主導園區：政府機構利用政府資源進行園區建設和管理運營；但可能存在靈活性低、效能較差等問題。

企業主導園區：園區運作由企業控制，一般為重資產模式，經營效率較高、周期短；但可能存在稅收優惠政策低等問題。

政企合作園區政企共同運營，有效調動政企資源，一般以PPP模式和特許經營模式為主。

(4)按照參與主體，產業園區分為政府平臺企業、專業開發商、制造實體企業、互聯網企業、金融企業機構

政府平臺企業：由張江高科、上海臨港、中關村發展集團等“國家隊”開發建設，土地成本較低，國家政策支持力度大。

專業開發商：由萬科、恒大、招商蛇口、華夏幸福等房地產開發商開發建設，融資能力及商業地產開發能力較強。

制造實體企業：由海爾集團、三一重工、長春高新等制造型實休企業開發建設，具有良好產業鏈資源，易實現產業集聚。

互聯網企業：由騰訊、字節跳動、京東、阿里、百度等互聯網巨頭企業開發建設，資本雄厚，業態豐富，易實現產業集聚。

金融企業機構：由復興集團、華融集團等金融類企業機構開發建設，擁有較強的資本運營能力。

產業園區主要類型

(1)國家新區：承擔國家重大發展和改革開放戰略任務的綜合功能區。如重慶兩江新區、河北雄安新區

(2)經濟特區：劃定一定范圍，在對外經濟活動中采取較國內其它地區更加開放和靈活的特殊政策的特定地區。如深圳、珠海、廈門、海南島、汕頭等

(3)自由貿易試驗區：中國自主在境內設立的特殊經濟區域，重點以制度創新為核心，以可復制可推廣為基本要求，在加快政府職能轉變、探索體制機制創新、促進投資貿易便利化等方面進行先行先試。如中國(上海)自由貿易試驗區、中國(廣東)自由貿易試驗區、中國(天津)自由貿易試驗區

(4)國家經濟技術開發區：中國在沿海開放城市和部分內陸城市劃出明確的地域界限，旨在集中力量完善基礎設施，創建與國際接軌的投資環境。通過外引內聯發展新興工業和科研項目，成為所在城市及周圍地區發展對外經濟貿易的特殊區域。如廣州經濟技術開發區

(5)國家高新技術開發區：中國國務院批準成立的國家級科技工業園區，重點依托智力密集和開放環境條件，依靠國內的科技和經濟實力，充分吸收和借鑒國外先進科技資源、資金和管理手段。如南京高新技術產業開發區

(6)海關特殊監管區：在中國海關境內，由海關為主實施封閉監管的特定經濟功能的區域，并具有承接國際產業轉移、連接國內國際兩個市場的特殊功能和政策。如北京天竺綜合保稅區

(7)邊境經濟合作區：中國沿邊開放城市發展邊境貿易和加工出口的區域。如丹東邊境經濟合作區

(8)國家旅游度假區：有明確的地域界限，集中設配套旅游設施，旅游度假資源豐富，客源基礎較好的區域，如無錫太湖國家旅游度假區、武夷山國家旅游度假區、大連金石灘國家旅游度假區^[1]。

產業園區的特征

(1)政策主導性較強，主導產業與產業園建設體系逐漸完善：我國產業園區在推動產業升級和經濟結構調整中占有重要地位，因此當前我國大部分園區仍以政府主導的開發模式為主，產業園區內的主導產業通常會較大程度上受到國家宏觀產業政策及當地政府具體產業規劃的影響，并不斷貼合產業園自身建設體系。

(2)提供配套運營服務、追求多元長期穩定回報：相較于傳統土地運營模式，增值服務及金融投資聯動服務更加貼合產業園升級擴張訴求，也逐漸成為產業園盈利新增長極，同時產業園提供的配套環境及服務也一定程度上增加了客戶黏性。

(3)產業載體空間的需求形態日益多元，由傳統工業大廠房拓展至產業片區、產業社區、產城融合模式：隨著高科技產業和服務業的快速發展，產業園區對空間載體的需求也日益增加，逐漸引入辦公、文化、商業、休閑等要素。值得注意的是，產業園內同一片區成本不同的經營性用地(商服類用地)和非經營性用地(工業用地)在實際使用上或無較大差異。

(4)產業集聚效應呈區域化差異：受產業轉移、區域特點及地理環境等因素影響，產業集聚呈區域化差異；我國東部地區受益于良好經濟基礎，以新興產業研發和金融、信息等高端服務產業園為主；中西部地區通過承接產業轉移以傳統制造業園區為主。

(5)在存量改革+創新發展期，傳統園區正經歷升級整合和角色轉變，而新型產業園的打造更加追求特色化。部分存量產業園仍以第一、二產業為主，因前期追求粗放式發展而導致園區配套設施不完備、耗能大、污染高；同時部分產業園在發展中追求短期經濟效益指標而導致主導產業定位模糊、價值生產鏈單一。隨著存量園區升級改造及新型特色園區的打造，以及公募REITs啟航引導園區價值關注點重回運營管理與資產升值的底層邏輯，預計我國產業園將從粗獷式發展向專業特色化的投融研一體模式轉變，真正實現地區產業精細化發展^[2]。

產業園區的功能

產業園具有資源聚集、技術滲透、企業孵化、示范帶動以及外圍輻射五大功能，通過為企業提供一站式服務和益于創新的環境，促進大量的中小企業走向專業化、規?；?、創新化，進而帶動地方經濟、社會發展。

(1)資源集聚功能：可匯聚人力、物理、財力、信息、政策等多方資源，發揮協同作用和規模效應

(2)技術滲透功能：新技術向傳統產業、相關產業及社會其他領域滲透，如微電子技術促進機械工業領域的電子化和自動化、機器人技術與人工智能技術相互融合等

(3)企業孵化功能：對初創企業、科技型中小企、創新研發技術成果進行培育和孵化，使其逐步成熟和具備市場競爭力

(4)示范帶動功能：園區的組織架構、產品、技術等方面的創新和突破將會對產業園區外企業和組織產生積極影響，促進技術發展

(5)外圍輻射功能：促進地方商業、科技、教育、交通等方面的發展，為當地創造就業機會^[3]。

產業園區盈利模式

產業園區主要通過土地運營、金融投資、多元服務及稅收和政府補貼等方式盈利

產業園區的發展

最初的產業園區主要通過集聚效應，根據產業的不同類型，按主營業務及規劃用途建設在同一特定區域，進行產業資源共享，更加快速的共同發展，最初的產業園區大多數為發展第一階段的工業產業園區。

隨著產業革命的更迭，產業不斷升級，最初的單一的集聚產業已經不能滿足產業園區的發展需求，第二階段的混合產業階段逐步取代了原有的產業園區。該階段產業園區不僅在滿足相關產業集聚的同時，還要滿足產業鏈的發展。這一階段的產業園區主要通過孵化器的功能和手段，實現上游產業集聚效應，從而吸引中游產業和下游產業入住園區，形成上、中、下產業鏈閉環，共享各自的信息和資源，更加有效的發展產業。該階段產生了眾多創意園區和物流園區，不再是單一的工業產業園區，而是混合型產業園區。

現階段因科技變革和5G等技術的迅猛發展，新舊動能轉換的產業升級需求日益增長，混合型產業園區要想不被科技淘汰，產業園區面臨科技轉型，該階段大批智慧園區產生，同時產城融合模式也大受歡迎

產業園區發展局限

(1)效率低下。部分產業園流于形式，產業特點不鮮明，審批流程不規范，占地過多，產出較少，對經濟發展助力不大。發展緩慢。部分產業園區雖然選址得當，也具備產業集聚的基礎，但基礎設施發展水平較低，建成區占比較低，新區域發展遲緩。園區主體回款來源單一，杠桿率較高，融資能力不足。

(2)擴張受限。部分產業園經過多年的開發建設，已經主體建成，空間資源上缺乏占地空間，部分區域需要開展城市更新，土地整備，升級改造。而城市的更新又需要大量盤活存量資產，需要大量資金的投入。

(3)產業落后。隨著經濟發展，產業升級，一部分產業園在產業定位方面需要調整，一些傳統產業園區需要向高新技術轉型，而轉型需要加大投入。

(4)投融困難。投融資渠道制約較多，是目前產業園區的核心問題，導致不少產業園區的經營重心放在投融資上，疏于對園經營管理，園區企業服務工作不能令人滿意^[4]。

我國產業園區發展歷程

中國產業園經歷了初創培育期、高速成長期、穩定調整期及創新發展期四大階段。具體來看:

(1)初創培育期(1979-1991年):初步建設產業園，園內產業結構主要為以低附加值、中低端技術為主的輕工業。

(2)高速成長期(1992-2002年):南方談話后，產業園進行產業轉型，從以勞動密集型為主的產業轉變至以化工金屬、電器機械等中等技術制造業為主的技術密集型產業。(3)穩定調整期(2003-2008年):從2003年開始，我國對產業園進行針對性清理和整頓調整，園區內產業過渡到以精密儀器、電子信息、空港商務等為主的中等高技術和資本密集產業。

(4)創新發展期(2009年至今):隨著我國技術水平和信息化水平的提升，我國產業園也升級為以高新技術、信息科技、文創等知識密集型為主的高附加值產業^[5]。

產業園區發展規模

根據中國開發區網、頭豹研究院等數據，隨著產業升級及國家政策等利好因素推動，園區經濟產業近年呈現高速增長。2020年，我國217個國家級經開區及169個國家級高新區地區生產總值達11.6萬億元及13.6萬億元，占GDP比重分別達11.4%及13.3%。截至2022年2月末，我國共有各類國家級開發區665家，多涉及化工、汽車等產業；省級開發區2069家，以新材料、節能環保等行業為主；各類廣義專業產業園區約8萬余個2。其中，我國國家級產業園區以國家級經開區、國家級高新區及海關特殊監管區為主，個數合計占比約84.8%(數據截至2022年2月末)。從區域分布來看，國家級產業園區主要分布于華東地區(個數占比40.7%，本段同)、中南地區(22.0%)的省會及中心城市，而以省份來看，江蘇(10.7%)、廣東(6.9%)、浙江(6.9%)、山東(6.8%)、福建(5.1%)等沿海省份的國家級產業園分布較為密集。