金地集團-增長與穩健并重高能級城市布局與融資優勢賦予更多成長空間-220506（55頁）.pdf

《金地集團-增長與穩健并重高能級城市布局與融資優勢賦予更多成長空間-220506（55頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《金地集團-增長與穩健并重高能級城市布局與融資優勢賦予更多成長空間-220506（55頁）.pdf（55頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、 房地產房地產|證券研究報告證券研究報告 首次評級首次評級 2022 年年 5 月月 6 日日 600383.SH 買入買入 原評級原評級: 未有評級未有評級 市場市場價格價格:13.69 板塊評級板塊評級:強大于市強大于市 股價表現股價表現 (%) 今年今年 至今至今 1 個月個月 3 個月個月 12 個月個月 絕對 1.1 (6.9) 5.3 24.6 相對香港恒生指數 16.7 (0.3) 14.0 35.6 發行股數 (百萬) 4,515 流通股 (%) 100 總市值 (人民幣 百萬) 61,805 3個月日均交易額(港幣 百萬) 803 資料來源：公司公告，聚源，中銀證券 以202

2、2年5月5日收市價為標準 中銀國際證券股份有限公司中銀國際證券股份有限公司 具備證券投資咨詢業務資格具備證券投資咨詢業務資格 房地產房地產 證券分析師：夏亦豐證券分析師：夏亦豐 (8621)20328348 證券投資咨詢業務證書編號：S1300521070005 證券分析師證券分析師：許佳璐：許佳璐 (8621)20328710 證券投資咨詢業務證書編號：S1300521110002 金地集團金地集團 增長與穩健并重，高能級城市布局與融資優勢賦予更多成長空間 公司核心亮點公司核心亮點 銷售增速領先，堅持銷售增速領先，堅持高能級高能級城市深耕策略城市深耕策略，穩固基本盤安全墊，穩固基本盤安全墊。

3、公司從 16年銷售額突破千億后持續提升，17年公司市占率首破 1%，19年突破兩千億，從 16年到 21年，銷售額從 1006億元增至 2867億元，CAGR為 23.3%。21年在整體市場銷售不景氣、TOP20房企中一半房企出現銷售負增長的情況下，公司仍能保持銷售金額和銷售面積同比 18%和 15%的增長，銷售增速位列 TOP20房企中的首位。22年可售貨值 4500億元左右， 其中 60%分布在長三角和珠三角的市場活躍城市，充足貨值儲備和良好的布局保證公司銷售的穩健增長，銷售排名有望進一步提升。踐行精耕戰略，聚焦高能級城市，同時控制三四線投資下沉。21 年全年在一二線城市拿地金額占比 61

4、%，其中去化率和安全性更高的一線城市占比提升至 36%。21年公司整體拿地強度同比下降 10個百分點至 46%，仍處于行業較高水平。截至 21年末土儲面積 6398萬平，一二線占比 62%，土地儲備存續比高達4.6。充足的土地儲備及高能級城市占比的提升，保證后續銷售業績的持續穩健增長。 多元業務發展成效顯著，均已邁入各領域第一梯隊多元業務發展成效顯著，均已邁入各領域第一梯隊。1）物業更名升級，物業更名升級，全新布局主賽道全新布局主賽道：21年金地物業更名金地智慧服務，金地智慧服務，全新布局金地物業（住宅物業）、金地商服（商業物業）、金智仟城（城市服務）。截止 21年末，合約面積 3.8億平，在

5、管面積 3.3億平，較 20年末增長 22%，互聯網 SAAS線上服務面積 3億平。2010-2021年收入從 3.4億元增至 52.8億元，CAGR為 28.3%，占總收入比重提升至 5.3%。14年后隨著成本有效控制，毛利率逐漸提高至 21年的 10.1%，預計若后續公司分拆上市將進一步提升。2）在商辦與產業園區業務上，在商辦與產業園區業務上，通過金地商臵通過金地商臵上市平臺逐漸上市平臺逐漸擴大布局。擴大布局。一方面，截至 22 年 3 月，金地商臵在北京、上海、深圳、南京等地擁有商業項目達 36 個，總建面逾 336 萬平；21 年年底在營購物中心平均出租率維持 90%以上，進入成熟期寫

6、字樓平均出租率達 95%以上，充分體現了商業運營能力。另一方面，截至 21 年末，已布局 19 個城市的 39個產業園項目，管理面積逾 480 萬平。21年金地商臵銷售額創歷史新高達 785億元，同比增長 4.4%，營收達 147億元。21年末，土儲約 2327萬平，其中約 19%位于一線城市，63%位于二線城市，優質的城市布局和土地資源，為公司的后續發展奠定了良好基礎。3）代建業務穩步高代建業務穩步高速增長， 培養第二增長曲線。速增長， 培養第二增長曲線。 自 06 年承接深圳首個由政府委托代建的寫字樓項目“福田科技廣場”開始，正式進入代建領域。18 年金地集團正式將代建業務獨立，加速全國化

7、布局擴張。截至 21年底，代建業務已布局超 30座城市、管理服務項目近 90個，累計開發管理面積超 1500萬平，其中住宅項目累計貨值超過880億元， 商辦項目投資規模超過400億元， 累計政府公建面積超過400萬平。 財務指標：營收財務指標：營收穩健增長穩健增長，融資成本持續下行，融資成本持續下行，在手現金充裕在手現金充裕。公司營收規模保持穩健增長，10-21 年營收和歸母凈利潤年復合增速分別為 16%和 12%。在部分低毛利項目的結轉壓力下，現階段盈利能力和業績短期內承壓，我們認為隨著行業恢復及低毛利項目結轉結束，公司業績將有所改善。公司整體財務杠桿穩健，低息融資充沛，負債規模和結構合理。

8、10-21 年剔除預收賬款的資產負債率始終低于 70%，凈負債率始終低于 60%，21年融資成本進一步回落至 4.56%。截至 21年貨幣資金 648億元，同比增長 20%，其中預售監管資金 88億元，剔除受限資金后對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數仍有 1.4倍，整體現金流向好，主要得益于公司緊抓回款，21年銷售商品、提供勞務收到的現金達 786億元，同比大增 27%。 投資建議與盈利預測投資建議與盈利預測 公司公司長期憑借高能級布局和融資優勢長期憑借高能級布局和融資優勢在行業格局優化之下實現市占率的提升，當前地產環境下充分在行業格局優化之下實現市占率的提升，當前地產環境下充分享受融資針對性政

9、策放寬的紅利。在整體地產銷售承壓的享受融資針對性政策放寬的紅利。在整體地產銷售承壓的背景下，公司背景下，公司 2021年銷售收官仍達成全年年銷售收官仍達成全年目標，是目標，是 TOP20房企中銷售增速最高的、銷售目標完成率最高的房企；同時，公司在深耕一、二線房企中銷售增速最高的、銷售目標完成率最高的房企；同時，公司在深耕一、二線城市的同時，適當布局有發展潛力的三四線城市，或助力后續房地產業務銷售維持較高增長。城市的同時，適當布局有發展潛力的三四線城市，或助力后續房地產業務銷售維持較高增長。地產主業高速增長的同時，多元業務穩中有進，預計物業管理板塊將持續實現高速增長。我們預計公司2022-202

10、4年營業收入分別為1187 / 1424 / 1720 億元，分別同比增長20% / 20% / 21%；歸母凈利潤分別為99 / 105 / 113億元，分別同比增長5% / 6% / 8%；對應EPS分別為2.19 / 2.32 / 2.50元。當前股價對應的PE分別為6.2X / 5.9X / 5.5X。首次覆蓋，給予買入買入評級。 評級面臨的主要風險評級面臨的主要風險 銷售與結算不及預期；房地產調控超預期收緊；融資持續收緊；多元業務發展不及預期。 投資摘要投資摘要 年結日：年結日：12月月 31日日 2020 2021 2022E 2023E 2024E 營業收入 (人民幣 百萬) 8

11、3,982.16 99,232.22 118,720.19 142,368.82 172,032.66 變動 (%) 32.42 18.16 19.64 19.92 20.84 歸母凈利潤 (人民幣 百萬) 10,397.79 9,409.52 9,899.02 10,466.14 11,276.10 全面攤薄每股收益 (人民幣) 2.30 2.08 2.19 2.32 2.50 變動 (%) 3.20 (9.50) 5.20 5.73 7.74 全面攤薄市盈率(倍) 5.9 6.6 6.2 5.9 5.5 每股股息 (人民幣) 0.70 0.70 0.74 0.78 0.84 股息率(%)

12、5.11 5.11 5.38 5.69 6.13 資料來源：公司公告，中銀證券預測 2022年 5月 6日 金地集團 2 目錄目錄 1 老牌房企百煉成鋼，長線資金看好長期發展老牌房企百煉成鋼，長線資金看好長期發展 . 7 1.1 櫛風沐雨三十年，深入全國布局，探索多元發展 . 7 1.2 險資持股比例過半，目前無實際控制人 . 10 1.3 公司具備穩定的治理結構、專業的管理團隊和完善的人才培養體系 . 12 1.4 持續踐行項目跟投機制，激勵效果顯著 . 13 2 產品系列化實現跨越式發展，銷售持續高增長產品系列化實現跨越式發展，銷售持續高增長 . 14 2.1 公司具備強大的產品研發能力，

13、產品體系跨越式發展、豐富多元 . 14 2.2 銷售持續高增長，增速位于 TOP20 房企首位 . 16 2.3 深挖核心城市價值，同時有選擇下沉強三線城市 . 17 2.4 新開工面積與推盤數量快速提高，助力銷售規模擴大 . 18 2.5 過往銷售與開工的高增長支撐后續結算規模穩步增長 . 18 3 合理控制拿地節奏，全面打開城市布局地圖合理控制拿地節奏，全面打開城市布局地圖 . 20 3.1 根據政策和市場變化積極調整拿地策略，拿地成本可控 . 20 3.2 土儲總量豐富且質地優良，未來發展有保障 . 24 4 物業管理、商業地產、房地產金融業務規模提升，多元業務發展勢頭迅物業管理、商業地

14、產、房地產金融業務規模提升，多元業務發展勢頭迅猛猛 . 26 4.1 金地物業規?？焖贁U張；以住宅、商業、科技為主業，孵化多元新產業 . 26 4.2 金地商臵聚焦于商業中心與產業園區，近三年銷售額增勢迅猛 . 33 4.3 投資產品豐富多元，穩盛投資躋身人民幣房地產基金 TOP10 . 38 4.4 代建業務發展迅猛，擁有獨立經營代建業務的平臺 . 40 5 財務指標分析：營收增長重回快車道，財務整體穩健財務指標分析：營收增長重回快車道，財務整體穩健 . 42 5.1 近四年營收規模穩健增長，部分低毛利項目結轉使其凈利潤短期承壓 . 42 5.2 現階段盈利能力承壓，但未來改善預期較強 .

15、43 5.3 財務杠桿穩健，低息融資充沛，負債規模和結構合理 . 46 5.4 經營性現金流改善，加強現金流管理效果顯著 . 49 6 投資建議投資建議 . 51 7 風險提示風險提示 . 52 yXbWmUmXhUiYiUpYnV7NaO6MsQmMtRsQeRnNqNlOrRqP7NrQnNxNpPrNNZtOqN 2022年 5月 6日 金地集團 3 圖表圖表目錄目錄 股價表現股價表現 . 1 投資摘要投資摘要 . 1 圖表圖表 1. 金地集團公司發展歷程金地集團公司發展歷程 . 7 圖表圖表 2. 截至截至 2007年，公司房地產開發及銷售業務覆蓋年，公司房地產開發及銷售業務覆蓋 14

16、個城市個城市. 8 圖表圖表 3. 公司多元探索與海外項目拓展歷程公司多元探索與海外項目拓展歷程 . 9 圖表圖表 4. 2016 年開始公司加速擴張勢頭明顯年開始公司加速擴張勢頭明顯 . 10 圖表圖表 5. 2015、2016年分紅比例高達年分紅比例高達 50%以上，以上，2017-2021年分紅比例也高于年分紅比例也高于 30% . 11 圖表圖表 6. 公司股權分散，險資持股比例相對較高（截至公司股權分散，險資持股比例相對較高（截至 2022年年 3月末）月末） . 11 圖表圖表 7. 2021 年年 9月月-12月，大家人壽保險進行了共計月，大家人壽保險進行了共計 9次次減持，持股

17、比例從減持，持股比例從 20.43%下降至下降至 5.43% . 12 圖表圖表 8. 金地集團在董事會中具備較強話語權（非獨立董事部分）金地集團在董事會中具備較強話語權（非獨立董事部分） . 13 圖表圖表 9. 有限合伙企業收益計算與有限合伙企業收益計算與 IRR掛鉤掛鉤 . 13 圖表圖表 10. 公司九大產品系公司九大產品系 . 14 圖表圖表 11. 公司產品系發展歷程公司產品系發展歷程 . 15 圖表圖表 12. 截至到截至到 2015 年，公司年，公司 90平方米以下以及平方米以下以及 90-144平方米產品占比提升至平方米產品占比提升至24.3%、38.3%，合計占比達，合計占

18、比達 62.6% . 16 圖表圖表 13. 2006-2021年公司銷售金額年公司銷售金額 CAGR為為 30.8% . 16 圖表圖表 14. 2006-2021年公司銷售面積年公司銷售面積 CAGR為為 21.6% . 16 圖表圖表 15. 公司市場占有率從公司市場占有率從 2006年的年的 0.2%提升至提升至 2021年的年的 1.58% . 17 圖表圖表 16. 2017公司銷售均價大幅提高，公司銷售均價大幅提高，2018-2021年仍保持正增長年仍保持正增長 . 17 圖表圖表 17. 2021年一二線城市銷售金額占比年一二線城市銷售金額占比 62%. 17 圖表圖表 18.

19、 2021年一二線城市銷售面積占比達年一二線城市銷售面積占比達 52% . 17 圖表圖表 19. 從從 2010年到年到 2021年，公司產生銷售來源的城市數量由年，公司產生銷售來源的城市數量由 13個擴大超過個擴大超過 5倍倍至至 75個個 . 18 圖表圖表 20. 2010-2020年單城市平均銷售規模從年單城市平均銷售規模從 21.8億元提升至億元提升至 44.1億元，億元，2021年小幅年小幅下降至下降至 38.2億元億元 . 18 圖表圖表 21. 2021年公司新開工面積同比增長年公司新開工面積同比增長 16.5%至至 1843萬平萬平 . 18 圖表圖表 22. 公司公司 2

20、016-2019年新、加推年新、加推盤數量翻番盤數量翻番. 18 圖表圖表 23. 公司公司 2021年竣工增長顯著，支撐結算收入的大幅增長年竣工增長顯著，支撐結算收入的大幅增長 . 19 圖表圖表 24. 2021年公司結算面積年公司結算面積 564萬平，同比增長萬平，同比增長 21.5% . 19 圖表圖表 25. 2021年公司結算收入年公司結算收入 884億元，同比增長億元，同比增長 17.5% . 19 圖表圖表 26. 2021年公司結算均價年公司結算均價 15679元元/平，同比下降平，同比下降 3.2% . 19 圖表圖表 27. 公司公司 2019年后每年的新增土地建面明顯提

21、升至年后每年的新增土地建面明顯提升至 1600 萬平以上萬平以上 . 20 2022年 5月 6日 金地集團 4 圖表圖表 28. 2017年后公司拿地總金額明顯提高至每年年后公司拿地總金額明顯提高至每年 1000億元以上億元以上 . 20 圖表圖表 29. 自自 2014年后，公司積極調整拿地強度；年后，公司積極調整拿地強度；2017年后高位回落年后高位回落 . 21 圖表圖表 30. 自自 2014年起，公司拿地權益比例較年起，公司拿地權益比例較 2014年以前明顯下降年以前明顯下降 . 21 圖表圖表 31. 2017-2021年公司新進入年公司新進入 45個二、三線城市個二、三線城市

22、. 21 圖表圖表 32. 2018年開始強三線城市新增土儲面積占比提升，年開始強三線城市新增土儲面積占比提升，2020、2021年一線年一線城市布城市布局增多局增多 . 22 圖表圖表 33. 2018年開始強三線城市拿地金額占比提升年開始強三線城市拿地金額占比提升 . 22 圖表圖表 34. 2021年樓面均價回落至年樓面均價回落至 8001 元元/平，同比下降平，同比下降 2% . 22 圖表圖表 35. 2021年樓面均價年樓面均價/銷售均價回落至銷售均價回落至 38%. 22 圖表圖表 36. 2021年公司在集中土拍中北京、上海、廣州拿地金額最高，分別為年公司在集中土拍中北京、上海

23、、廣州拿地金額最高，分別為 142、69和和 59億元億元 . 23 圖表圖表 37. 2021年公司集中土拍所獲得的所有地塊中，拿地建面占比最年公司集中土拍所獲得的所有地塊中，拿地建面占比最高的城市為武高的城市為武漢（漢（27%） 、廣州（） 、廣州（22%） . 23 圖表圖表 38. 公司所進駐的城市半數土拍溢價率為公司所進駐的城市半數土拍溢價率為 0%或接近或接近 0%，有福州、濟南、青島、，有福州、濟南、青島、武漢、天津、沈陽，北京土拍溢價率低于武漢、天津、沈陽，北京土拍溢價率低于 5% . 23 圖表圖表 39. 公司在北京、廣州、武漢所獲地塊的成交建面公司在北京、廣州、武漢所獲地

24、塊的成交建面/該城市三輪集中土拍出讓地該城市三輪集中土拍出讓地塊塊建面較高，分別為建面較高，分別為 7.2%、5.4%和和 4.4% . 24 圖表圖表 40. 截至截至 2021年年末，公司土地儲備年年末，公司土地儲備 6398萬平萬平 . 24 圖表圖表 41. 2021年年末，公司土地儲備權益比為年年末，公司土地儲備權益比為 46% . 24 圖表圖表 42. 截至截至 2021年年末，公司一二線城市土地儲備占比年年末，公司一二線城市土地儲備占比 62% . 25 圖表圖表 43. 2021年公司土地儲備存續比為年公司土地儲備存續比為 4.6 . 25 圖表圖表 44. 金地物業發展歷程

25、金地物業發展歷程 . 26 圖表圖表 45. 截止截止 2021年年末，金地物業合約面積突破年年末，金地物業合約面積突破 3.8億平，在管面積達億平，在管面積達 3.3億平億平米，較米，較 2020年末增長年末增長 22% . 27 圖表圖表 46. 金地物業為金地集團控股子公司金地物業為金地集團控股子公司 . 27 圖圖表表 47. 2010-2021年公司物業板塊營業收入年復合增速為年公司物業板塊營業收入年復合增速為 28.3% . 28 圖表圖表 48. 2021年物管業務毛利率為年物管業務毛利率為 10.1%，預計未來仍有較大的提升空間，預計未來仍有較大的提升空間 . 28 圖表圖表

26、49. 金地智慧服務全新布局金地智慧服務全新布局“三橫九縱三橫九縱”，其中，其中“三橫三橫”主賽道戰略布局包括：金主賽道戰略布局包括：金地物業（住宅地物業（住宅物業） 、金地商服（商業物業） 、金智仟城（城市服務）物業） 、金地商服（商業物業） 、金智仟城（城市服務） . 28 圖表圖表 50. 金地物業以住宅物業、商業物業和城市服務為主業，孵化多元新產業金地物業以住宅物業、商業物業和城市服務為主業，孵化多元新產業 . 29 圖表圖表 51. 伴隨公司在管和即將接管的美國核心城市代表項目超過伴隨公司在管和即將接管的美國核心城市代表項目超過 9個個 . 29 圖表圖表 52. 金地商業物業代表項

27、目金地商業物業代表項目 . 30 圖表圖表 53. 商業物業服務體系以資產管理運營為主，項目物業服務商業物業服務體系以資產管理運營為主，項目物業服務+企業（總部）服企業（總部）服務為輔務為輔 . 30 圖表圖表 54. 金智仟城提出城市綜合協同治理模式金智仟城提出城市綜合協同治理模式（Urban Comprehensive and Collaborative Governance）UCCG . 31 2022年 5月 6日 金地集團 5 圖表圖表 55. 金地智慧服務科技產業金地智慧服務科技產業 . 32 圖表圖表 56. 多平臺支撐，全方位打造多平臺支撐，全方位打造“智慧物業智慧物業” .

28、32 圖表圖表 57. 金地商臵發展歷程金地商臵發展歷程 . 33 圖表圖表 58. 金地集團為金地商臵的控股股東金地集團為金地商臵的控股股東 . 34 圖表圖表59. 金地商臵購股權計劃仍未行權數量為金地商臵購股權計劃仍未行權數量為2.19億股 ， 占已發行股份總數約億股 ， 占已發行股份總數約1.32% . 35 圖表圖表 60. 截至截至 2021年末，金地集團、年末，金地集團、Beacon Limited、公司管理層分別持股、公司管理層分別持股 39.87%、22.84%、4.78% . 35 圖表圖表 61. 管理層在董事會中具備絕對話語權（非獨立董事部分）管理層在董事會中具備絕對話

29、語權（非獨立董事部分） . 36 圖表圖表 62. 金地商臵主要已開業商業中心明細金地商臵主要已開業商業中心明細 . 36 圖表圖表 63. 金地商臵產業園鎮主要項目明細金地商臵產業園鎮主要項目明細 . 37 圖表圖表 64. 2021年金地商臵銷售額年金地商臵銷售額 785億元，同比增長億元，同比增長 4.4% . 38 圖表圖表 65. 2021年金地商臵營業收入年金地商臵營業收入 147億元，總資產達億元，總資產達 771億元億元 . 38 圖表圖表 66. 土儲質地優良集中分布在一、二線城市土儲質地優良集中分布在一、二線城市 . 38 圖表圖表 67. 穩盛投資發展歷程穩盛投資發展歷程

30、 . 39 圖表圖表 68. 穩盛投資產品種類齊全穩盛投資產品種類齊全 . 39 圖表圖表 69. 穩穩盛投資部分已投項目情況盛投資部分已投項目情況 . 40 圖表圖表 70. 金金地管理承襲金地開發經驗，產品以多元業態開發引領市場地管理承襲金地開發經驗，產品以多元業態開發引領市場 . 40 圖表圖表 71. 代建業務涉及居住類、商辦類和公建類三大類產品代建業務涉及居住類、商辦類和公建類三大類產品 . 41 圖表圖表 72. 公司公司 2010-2021年營業收入年復合增速為年營業收入年復合增速為 15.9% . 42 圖表圖表 73. 公司公司 2010-2021年歸母凈利潤年復合增速為年歸

31、母凈利潤年復合增速為 12.0% . 42 圖表圖表 74. 房地產業務仍是公司營收的主要來源房地產業務仍是公司營收的主要來源 . 43 圖表圖表 75. 2021年東南地區營收占比提升至年東南地區營收占比提升至 28%. 43 圖表圖表 76. 2010-2021年公司預收賬款從年公司預收賬款從 189億元增至億元增至 1128億元，年復合增速為億元，年復合增速為 17.7%43 圖表圖表 77. 2017年以后公司的業績保障程度出現了明顯的提升，截至年以后公司的業績保障程度出現了明顯的提升，截至 2021年末預收年末預收賬款賬款/營收比值為營收比值為 1.14 . 43 圖表圖表 78.

32、2021年公司毛利率為年公司毛利率為 21.2%，短期內盈利水平承壓，短期內盈利水平承壓 . 44 圖表圖表 79. 2017年公司凈利率出現跳增，年公司凈利率出現跳增，2018-2019年保持高位，年保持高位，2020-2021年出現下滑年出現下滑 . 44 圖表圖表 80. 公司公司 2015-2021年少數股東損益占比穩定在年少數股東損益占比穩定在 25-35%之間之間 . 45 圖表圖表 81. 公司公司 2015-2017年投資收益同比增速分別高達年投資收益同比增速分別高達 1630%、73%和和 103% . 45 圖表圖表 82. 2021年公司三費率為年公司三費率為 9.2%，

33、同比提升了，同比提升了 2.1個百分個百分點點 . 45 圖表圖表 83. 2015年年-2019年公司年公司 ROE穩步提升至穩步提升至 18.6% ，2020-2021年主要受利潤率下滑年主要受利潤率下滑影響影響 ROE出現了明顯的下滑，出現了明顯的下滑，2021年年 ROE下滑至下滑至 14.9% . 46 圖表圖表 84. 截至截至 2021年年末，公司有息負債年年末，公司有息負債 1256億元，同比增長億元，同比增長 19% . 46 圖表圖表 85. 2021年末公司有息負債率降低至年末公司有息負債率降低至 27.0% . 46 2022年 5月 6日 金地集團 6 圖表圖表86.

34、 從融資渠道來看 ， 截至從融資渠道來看 ， 截至 2021年年末 ， 銀行貸款占比年年末 ， 銀行貸款占比 53.0% ， 債券占比為， 債券占比為 44.1% . 47 圖表圖表 87. 2020年年 2021年公司分別發行債券年公司分別發行債券 150和和 180億元，平均發行利率分別為億元，平均發行利率分別為3.24%和和 3.87% . 47 圖表圖表 88. 截至截至 2021 年年末，公司融資成本為年年末，公司融資成本為 4.56% . 47 圖表圖表 89. 截至截至 2022年年 4月月末，公司存量債券余額末，公司存量債券余額 502億元，平均票面利率僅億元，平均票面利率僅

35、4.22%48 圖表圖表 90. 截至截至 2021年末，公司剔除預收賬款后的資產負債率、凈負債率和現金短年末，公司剔除預收賬款后的資產負債率、凈負債率和現金短債比分別為債比分別為 68.5%、55.2%和和 1.57X . 49 圖表圖表 91.截至截至 2021年年末，公司貨幣資金年年末，公司貨幣資金 648億元，同比增億元，同比增長長 19.6% . 49 圖表圖表 92. 2021年公司經營性現金流金額年公司經營性現金流金額 94億元，持續為正億元，持續為正 . 49 圖表圖表 93. 2021年公司銷售商品、提供勞務收到的現金為年公司銷售商品、提供勞務收到的現金為 1017 億元，同

36、比增長億元，同比增長 31.8% . 50 圖表圖表 94. 金地集團收入成本拆分預測金地集團收入成本拆分預測 . 51 附錄附錄 95. 城市能級劃分表城市能級劃分表 . 52 2022年 5月 6日 金地集團 7 1 老牌房企百煉成鋼，長線資金看好長期發展老牌房企百煉成鋼，長線資金看好長期發展 1.1 櫛風沐雨三十年，深入全國布局，探索多元發展櫛風沐雨三十年，深入全國布局，探索多元發展 金地集團金地集團自自 1988年成立年成立三十余年來，三十余年來，已形成華南、華北、 華東、華中、西部、東北、東南七大區域的全國化布局，精耕全國 78座城市；已推出“格林”、 “褐石”、 “天境”、“世家”

37、、“風華”、“峯匯”等多個產品系列。在堅持做強地產主業的同時，繼續探索商業、金融、物業、體育、養老等多元化業務。公司銷售規模從 2004年的 39億元增長至 2021年的 2867億元，增長了 74倍；2021年在整體行業銷售不景氣的背景下，銷售金額仍實現了 18.1%的增長，是 TOP20房企中銷售規模增速最快的房企。過去過去三十余年，三十余年，公司發展共經歷了公司發展共經歷了四四大階段：大階段：1）誕生起步階段；）誕生起步階段；2）全國擴張階段；）全國擴張階段；3）多元探索階段；）多元探索階段；4）快速快速發展階段。從公發展階段。從公司的發展過程，我們可以看到司的發展過程，我們可以看到公司

38、的三大核心戰略競爭力：公司的三大核心戰略競爭力：1）深入全國布）深入全國布局，堅持深耕一二線城市；局，堅持深耕一二線城市；2）產業發展復合多元；）產業發展復合多元；3）善于挖掘和完善產品體系服務理念。）善于挖掘和完善產品體系服務理念。 圖表圖表 1. 金地集團公司發展歷程金地集團公司發展歷程 資料來源：公司官網，中銀證券 2022年 5月 6日 金地集團 8 1.1.1 誕生起步階段（誕生起步階段（1988年年-2000年）：年）：完成改組增資，確定房地產為主營業務完成改組增資，確定房地產為主營業務 完成改組增資，確定房地產為主營業務完成改組增資，確定房地產為主營業務，成較早布局物管的房企之一

39、成較早布局物管的房企之一。公司成立于 1988年，前身是深圳市上步區工業村建設服務公司，由深圳市福田區國有資產管理局發起成立。1993 年，公司取得房地產開發業務資質后，確定房地產為主營業務，并開發了首個住宅項目深圳金地花園；同年成立金地物業，成為較早布局物業管理的房企之一。1996 年，由深圳市福田區國有資產管理局、深圳市投資管理公司、美國 UT斯達康有限公司、深圳市方興達建筑工程有限公司、金地實業開發總公司工會，發起設立金地（集團）股份有限公司。1998 年，公司完成增資擴股，總股本從 1.1 億股增加到1.8億股。2000年，金地（集團）股份有限公司工會將股份轉出，深圳市福田投資發展公司

40、和深業控股有限公司持股分別為 36.2%、28.0%，合計持股 64.2%。自 1996 年以來，相繼完成了金地海景花園一期、金地翠園和金海灣花園一組團的開發建設，共計建造了 83 萬平的居民小區，向社會提供住房 11066 套，已完工交付使用的金地海景花園一期、金地翠園的預售銷售率達 90以上，其中金地海景花園被評為深圳市“1998 年八大明星樓盤”，金地翠園被評為深圳市“1999 年十大暢銷樓盤”。公司 2000 年名列深圳市房地產綜合開發企業第 8 名，品牌知名度已躍居深圳同行的前 3 位，其控股子公司金地物業具有深圳市物業管理一級資質，是深圳市首批甲級物業管理公司之一。 1.1.2 全

41、國擴全國擴張階段（張階段（2001年年-2007年）：上市后開啟跨區域的全國擴張道路年）：上市后開啟跨區域的全國擴張道路 公司公司 2001年上市后，開啟跨區域的全國擴張道路年上市后，開啟跨區域的全國擴張道路，2006年初步完成全國化布局年初步完成全國化布局。2001年公司積極進軍北京，開啟全國化布局；2002 年開拓上海；2003 年開拓武漢和東莞市場，至此公司完成了以深圳為主的華南、以北京為主的華北、以上海為主的華東，以及以武漢為主的華中地區的布局，房地產業務覆蓋城市數量達到 5個。隨后的 2004-2007年，公司進一步進入華南的珠海、廣州等，華東的寧波、南京等，東南的杭州等，華北的天津

42、等，華中的西安、沈陽等城市，完成一線城市全覆蓋，戰略布局二線重點城市。2004年，公司提出了“科學筑家”的經營理念，并沿用至今。2006年，公司實施“快速滾動開發”的高周轉戰略，進一步加快周轉速率。2007 年，公司提出了“做中國最有價值的國際化地產企業”的企業愿景。2006年公司完成華南、華北、華東、華中、西北、東北、東南七大區域的全國化布局，截至 2007年公司房地產開發及銷售業務覆蓋 14個城市，全國化擴張戰略進一步深化，有效提高了抗單一區域風險的能力。 圖表圖表 2. 截至截至 2007年，公司房地產開發及銷售業務覆蓋年，公司房地產開發及銷售業務覆蓋 14個城市個城市 資料來源：公司公

43、告，中銀證券 2022年 5月 6日 金地集團 9 1.1.3 多元探索階段（多元探索階段（2008年年-2015年）：年）：“一體兩翼一體兩翼”戰略下，產業發展復合多元，挖掘產品戰略下，產業發展復合多元，挖掘產品系列框架系列框架 首提首提“一體兩翼一體兩翼”戰略，積極擴張海外市場。戰略，積極擴張海外市場。2010年提出了“一體兩翼”的發展戰略，以住宅業務為核心，以商業地產和金融業務為兩翼，協同發展。2012 年收購香港上市公司并更名金地商臵，大力發展商業地產領域，建立海外融資平臺。2014年獲取舊金山 CBD地塊，正式進入以美國為主的海外房地產市場，成功開啟國際化布局。2015 年進一步擴大

44、海外市場，新進入洛杉磯、波士頓等城市；同年推出“有限合伙企業”的跟投機制。 圖表圖表 3. 公司多元探索與海外項目拓展歷程公司多元探索與海外項目拓展歷程 資料來源：公司公告，公司官網，中銀證券 1.1.4 快速發展階段（快速發展階段（2016年至今）：年至今）：規模與效益均衡發展規模與效益均衡發展，產品體系進一步豐富產品體系進一步豐富 銷售規模持續創下新高銷售規模持續創下新高，實現規模和，實現規模和效益效益均衡發展。均衡發展。2016 年公司銷售規?？缛肭|，當年歸母凈利潤實現了 96.9%的超高速增長至 63 億元，公司后續進一步加大了對規模和利潤的訴求，重啟加速擴張的戰略。2016-202

45、0 年公司平均每年新增城市數量 9 個，明顯多于增長受阻期年新增城市數量，加速擴張勢頭明顯。截至 2021H1，公司總業務覆蓋數量達 78個，全國化業務擴張達到新的高度。銷售規模在 2019年突破兩千億，達 2106億元；2016-2021年五年銷售規模年復合增長率達 23.3%；2021年銷售規模 2867億元，同比增長 18.1%，在 2021年行業整體銷售承壓的情況下，公司銷售規模保持了較高的增長，是 TOP20房企中銷售規模增長最快的房企。經營策略方面，2016年提出“固本培元，創新突破”，在堅持做大做強主營業務的同時，積極探索多元化業務，促進公司規模和效益的均衡發展。2017 年采取

46、“深耕廣拓，鑄能致遠”的策略，進一步探索新業務和多元化業務。2018 年提出了“提效賦能，謀局未來”的策略。2019 年采取“精益管理、協同共進”的經營策略。2020 年公司司秉持“平衡發展觀”，努力追求總規模和利潤總額的持續均衡增長，在行業收益率顯著承壓受限的大背景下，公司將不斷提高投資質量和經營效率來實現均衡發展的目標。 2022年 5月 6日 金地集團 10 圖表圖表 4. 2016年開始公司加速擴張勢頭明顯年開始公司加速擴張勢頭明顯 資料來源：公司公告，公司官網，中銀證券 1.2 險資持股比例過半，目前無實際控制人險資持股比例過半，目前無實際控制人 險資曾大幅增持，位列公司第一二大股東

47、。險資曾大幅增持，位列公司第一二大股東。金地集團 2012-2013年基本面向好，而公司股價處于低位，吸引險資在此節點加倉。安邦保險 2012 年首次入局公司，彼時持股比例為 4.61%。2013 年 1 月，生命人壽保險在二級市場購買公司 2.42億股，占公司總股本 5.41%，一舉超過 5%的舉牌線。生命人壽實際控制人張峻旗下控制的“富德系”早年由房地產開發起家，業務涉足保險、證券等金融領域， 2013-2014 年通過逐步加倉實現地產和金融的業務整合。經過幾輪增持后，2013 年年末，生命人壽持股比例已經超過 10%，2014 年一季度成為公司第一大股東，持股 17.41%。2014 年

48、二季度末安邦保險位列公司第二大股東，同時生命人壽和安邦保險集團分別獲得 1個董事會席位，進入公司管理核心。截至 2014年年末，生命人壽持股 29.99%，位列公司第一大股東，逼近 30%的邀約收購線；安邦保險集團持股比例達 20%，位列公司第二大股東。至此，安邦保險集團和生命人壽大舉增持公司股份的行動基本結束，隨后兩大險資股東持股比例基本保持穩定。一直到 2020年年末，生命人壽和大家人壽（安邦人壽保險更名為大家人壽保險）持股比例分別為 29.83%和 14.56%，險資比例仍然達到 44%。險資入股主要訴求在于低估值高分紅的地產股能帶來穩健的財務回報，體現了對公司的長期看好，險資成為第一、

49、第二大股東后，公司分紅比例大幅度增加，2015、2016 年分紅比例高達 50%以上，2017-2021年分紅比例也高于 30%，分紅比例位于可比公司前列。 2022年 5月 6日 金地集團 11 圖表圖表 5. 2015、2016年分紅比例高達年分紅比例高達 50%以上，以上，2017-2021年分紅比例也高于年分紅比例也高于 30% 9.96%10.08%9.62%19.82%14.61%59.07%50.15%34.97%33.45%30.02%30.39%30.23%0%10%20%30%40%50%60%70%2010201120122013201420152016201720182

50、01920202021金地集團分紅比例金地集團分紅比例 資料來源：公司公告，中銀證券 股權較為分散，險資持股比例股權較為分散，險資持股比例仍然仍然較較高；高；9 個董事會席位中，富德生命人壽、大家人壽、福田投資個董事會席位中，富德生命人壽、大家人壽、福田投資分別各占分別各占 1個席位。個席位。2021年 9月-12月，大家人壽保險進行了共計 9次減持，在減持前，大家人壽持有公司普通股累計 9.22億股，占公司總股本的 20.43%，7年以來始終是公司的第二大股東，9次減持后，持股比例下降至 5.43%。這其中有應監管訴求的因素在內，中國銀保監會于 2020年 11月發布的關于保險資金財務性股權