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1、012021 中國物業服務發展年度報告012021 中國物業服務發展年度報告回顧2020年， 疫情在全球蔓延， 多方因素導致資本市場劇烈動蕩的情況下，物業行業的資本價值得以顯現，憑借優秀的抗風險能力和逆周期性一度贏得資本市場歡心。在此大好時機下，不少房企分拆物業板塊上市也頗為引人注目，在資本市場中乘風而起。隨著時代發展、在消費升級、居住文化的迭代中，社會對物業服務行業所賦予的意義亦隨之變遷，各個物業服務企業對行業的愿景亦不盡相同。物業服務市場的對決和分化在未來勢必更加殘酷和清晰， 物業資本化的故事仍在續寫。在全國數十萬家物業服務企業中，有哪些物管企業將脫穎而出，引領行業之先，成為行業標桿？物業

2、發展浪潮之下， 擁有亮眼表現與出眾實力的企業總能屹立于行業之先。為此，觀點指數研究院盤點這一年里中國物業服務企業的綜合表現，表彰贏得市場贊譽與資本認可的企業、品牌與團隊，期望這些代表行業至高水平的標桿繼續成為市場領航者，引領行業發展并走向更高更遠的未來。中國物業服務卓越榜022021 中國物業服務發展年度報告目 錄前言01榜單構成及說明03-042021 中國物業企業服務表現報告2021 中國物業企業服務表現 TOP30物業服務表現報告19-202021 中國物業服務上市企業資本市場表現報告2021 中國物業服務上市企業資本市場表現 TOP20物業上市企業資本市場表現報告21-222021 中

3、國物業服務發展年度報告2021 中國物業服務企業 TOP50物業服務發展年度報告05-182021 中國物業服務上市企業財務表現報告2021 中國物業服務上市企業財務表現 TOP20物業上市企業財務表現報告 23-242021 中國物業服務企業品牌價值報告2021 中國物業服務企業品牌價值 TOP30物業品牌價值報告25-262021 中國物業服務企業管理能力報告2021 中國物業服務企業管理能力 TOP30物業管理能力報告27-282021 中國物業服務企業創新能力報告2021 中國物業服務企業創新能力 TOP30物業創新能力報告29-302021 中國物業企業多業態運營服務報告2021 中

4、國物業企業多業態運營服務 TOP10多業態運營服務報告31-32032021 中國物業服務發展年度報告2021 中國物業服務企業 TOP502021 中國物業企業服務表現 TOP302021 中國物業服務上市企業資本市場表現 TOP202021 中國物業服務上市企業財務表現 TOP202021 中國物業服務企業品牌價值 TOP302021 中國物業服務企業管理能力 TOP302021 中國物業服務企業創新能力 TOP302021 中國物業企業多業態運營服務 TOP10榜單構成2021 中國物業服務卓越榜由以下 8 個榜單組成中國物業服務卓越榜榜單如何產生？中國內地區域（含香港特別行政區、澳門特

5、別行政區），主要覆蓋面為“北上廣深”四大一線城市，以及房地產發展活躍的二三線城市。城市篩選范圍涵蓋 2020 年在中國內地區域提供物業管理服務的所有物業企業，業務范圍不在大陸區域則暫不包含在內。注：財務表現和資本市場表現候選企業為 2020 年 12 月 31 日前上市的 41 家物業企業。企業甄選標準營運指標、財務指標截取時間為 2020 年 1 月 1 日 -12 月 31 日。資本市場表現指標數據截取時間為 2021 年 1 月 1 日 -2021 年 1 月 31 日?？趶浇y計時間營運、財務和資本市場表現數據為企業調研、企業公告或披露，以及觀點指數全年追蹤監測及研究模型客觀預測。數據獲

6、取方法042021 中國物業服務發展年度報告02活動邀請和申報資料2020.12.01-2021.02.05通過推選和企業申報的方式，參加企業填報各種基本資料和數據。問卷調查階段2020.12.01-2021.02.28觀點指數研究院向全國 3 萬多家相關企業、咨詢策劃機構、金融機構、媒體發出調查問卷。統計及評審階段2021.03觀點指數研究院根據企業申報材料及問卷調查進行綜合統計分析，根據各項指標的綜合得分及單項指標得分產生“2021 中國物業服務卓越榜”。2021 中國物業服務卓越榜發布2021.03.25觀點指數研究院于 2021 年 3 月 25 日在“2021觀點物業大會”上進行“2

7、021 中國物業服務卓越榜”發布。010403采用問卷形式進行公開行業調查，同時結合觀點指數研究模型獲取的企業樣本指標，公開問卷調查覆蓋物業服務企業、開發企業、服務業主、金融投資機構、咨詢策劃及專業機構、傳媒等。在調研過程中，部分企業要求數據不對外公布，評審委員會對此表示理解及尊重。 觀點指數研究院向 3 萬余家物業服務企業、開發企業、服務業主、金融投資機構、咨詢策劃及專業機構、傳媒等發出“2021 中國物業服務卓越榜”調查問卷，發放區域覆蓋全國各地，回收有效問卷 10738 份。品牌、管理及模式指標調研方法觀點指數研究院長期跟蹤物業服務企業表現、行業動態、行業環境走勢，并在此基礎上捕捉到精準

8、而全面的市場數據。將實時、準確的數據與深度的分析相結合，采用實地調研、問卷訪問、企業訪談、資料檢索、歷史研究、數量統計等，構建獨特的觀點指數數據分析模型體系。 研究數據系統2021 中國物業服務卓越榜首先甄選在管面積在 800 萬平方米以上的 138 家首批企業名單，經過對企業性質、主營業務、數據調研及活躍度等進行分析，篩選并確認出在管面積在 1000 萬平方米以上的 84 家企業首輪入圍。入圍的 84 家企業經過各項指標的綜合篩選，最后分別入選各榜單。（候選企業名單基于觀點指數對樣本企業進行長期的調研與數據跟蹤，并結合多種調研綜合產生）榜單產生過程活動辦法052021 中國物業服務發展年度報

9、告2021 中國物業服務企業 TOP50碧桂園服務萬科物業恒大物業龍湖智慧服務融創服務保利物業雅生活服務彩生活服務集團金地物業金科服務綠城服務華潤萬象生活中海物業建業新生活招商積余世茂服務旭輝永升服務新城悅服務遠洋服務合景悠活時代鄰里天驕愛生活佳兆業美好中奧到家越秀服務企業運營 + 財務指標 （55）在管面積合約面積第三方占比第三方在管面積非住宅占比項目數城市布局收費均價經營收入增值服務收入凈利潤毛利率品牌指標 （15）品牌認可度運營策劃行業影響力管理指標 （15）社區管理滿意度人才隊伍建設增值服務多元發展領導力與執行效率創新指標 （15）資本運用與融資產品創新創新運營方式總分99.81 99

10、.33 98.10 97.74 97.68 96.22 95.84 93.65 93.43 93.34 92.74 92.72 92.62 91.98 91.42 91.02 91.00 90.66 89.58 89.55 88.67 88.62 87.31 87.08 86.89 062021 中國物業服務發展年度報告2021 中國物業服務企業 TOP50新大正南都物業榮萬家富力物業星河智善生活集團卓越商企服務財信智慧服務福星智慧家世紀金源服務建發物業幸?；鶚I物業寶龍商業美的物業正榮服務新力服務濱江服務金融街物業鑫苑服務禹洲物業銀城生活服務浦江中國世邦泰和奧園健康第一服務企業運營 + 財務指

11、標 （55）在管面積合約面積第三方占比第三方在管面積非住宅占比項目數城市布局收費均價經營收入增值服務收入凈利潤毛利率品牌指標 （15）品牌認可度運營策劃行業影響力管理指標 （15）社區管理滿意度人才隊伍建設增值服務多元發展領導力與執行效率創新指標 （15）資本運用與融資產品創新創新運營方式總分84.83 84.61 82.83 82.35 82.29 80.00 79.42 78.29 77.63 77.36 76.99 75.12 74.42 71.93 71.84 68.67 67.91 67.48 67.47 66.19 65.45 63.39 60.66 59.87 聲明：觀點指數研究

12、院報告與數據均來源于觀點指數樣本企業的全年監測數據、上市企業公告與公司通訊，并針對企業市場、業績表現進行的統計測算。 觀點指數研究院報告與數據僅供行業研究參考，觀點指數研究院不對其內容引發的任何直接或間接損失承擔責任。072021 中國物業服務發展年度報告回顧歷史，中國物業服務行業于 80 年代從深圳出發，迄今已逾 40 年。在改革開放的時代背景下，1981 年由深圳特區房地產公司和香港妙麗集團合作開發的東湖麗苑成為我國第一個涉外商品房小區，并引入了物業服務這一概念，國內物業服務行業隨之啟程。彼時物業企業大都由房地產開發企業為服務旗下項目所設立，缺乏統一的全國性法規，盈利能力也偏低。 1994

13、起， 國家相繼頒布了 城市新建住宅小區管理辦法 、 城市住宅小區物業管理辦法 、 物業管理企業財務管理規定 ，提出了要逐步推動物業服務行業專業化、社會化管理。自此，物業服務行業走向嶄新的階段，行業規范逐步完善。2003 年，我國第一部物業管理行政法規物業管理條例頒布，對物業服務企業及業主的權益提供了法律保障，為行業未來的規范化發展確定了基本框架。2020年， 突如其來的疫情席卷全球經濟，物業服務企業作為“社區最后一公里”，社會狀元花落碧桂園服務，萬科恒大物業爭奪榜眼憑借龐大的管理規模、強勁的成長性以及優異的抗風險能力，物業服務行業逐漸成為資本市場的寵兒，而不斷涌入的熱錢也使得物業服務企業的發展

14、勢頭如鯉躍龍門，強者愈強。價值逐步被市場認可，從而推動了物業服務行業的資本化進程?！拔飿I的價值”成為 2020 年市場的熱點，并引起巨大反響。觀點指數通過多方調研、模型搭建等，對物業服務企業全年運營及財務數據進行綜合評測，最終有 50 家企業入選“2021 中國物業服務企業TOP50”。其中碧桂園服務、萬科物業和恒大物業憑借突出的表現，收獲榜單前三位。從營收看，企業間梯隊分化明顯。TOP50 物業服務企業總營收規模達到 1748.7 億元，其中 TOP10 企業達到 878.5 億元，占據榜單總營收規模的 50.24%。TOP20 企業營收規模 1372 億元，占比 78.46%。TOP30-

15、50 企業占據份額并不多，榜單尾部企業營收與榜單首位差值近百億，企業間分化較為嚴重。上百家物企角逐 TOP50，碧桂園服務突圍獲榜首數據來源：企業公告、觀點指數預測一般來說，物業服務企業的營收規模與在管面積規模關系密切。榜單數據顯示，TOP10 企業規模與營收情況相似，頭部企業占了主導地位。TOP10 企業在管面積合計 28.6 億平方米，占比達到 49.85%；物業服務發展年度報告082021 中國物業服務發展年度報告TOP20企業在管面積規模合計40.2億平方米，占比 70.26%。值得注意的是，由于企業間經營策略、業務構成以及營收效益不盡相同，也會導致部分企業在管面積規模雖然名列前茅，但

16、營收狀況不盡人意的情況。從毛利率角度看，2020 年 TOP50 企業平均毛利率為 27.62%。從趨勢線看，頭部企業毛利率表現要優于榜單尾部企業。原因是前者的發展更側重于成本管控、開展高毛利率的多元增值服務以及提高單價服務費等。盡管近年來物業服務企業越發看重增值服務業務，但縱覽物企數據，增值服務對降本增效的作用遠大于對營收增長的拉動。換句話說，基礎物業管理依然是物業服務企業的業績筑底，在管面積以及增長情況可以直接反映出物業服務企業的營收規模。而且，在管面積 / 合約面積可以反映當前物業服務企業的業績釋放比例，比值越小，說明其業績釋放越小，未來業績釋放潛力越大，業務增收勢頭強勁。據觀點指數監測

17、的數據顯示，TOP50 企業在管與合約面積比平均值為 69%，上圖可見頭部物業服務企業該指標處于 0.4-0.8。當中表現較為優異的物業服務企業有龍湖智慧服務、碧桂園服務及融創服務等。隨著企業的拓展動作繼續維持，預期上述企業未來的發展勢能充足，業績增長幅度相對較大。一般認為，物業服務企業的增值服務包含數據來源：企業公告、觀點指數預測數據來源：企業公告、觀點指數預測馬太效應顯著，增值服務收入與規模呈正相關數據來源：企業公告、觀點指數數據來源：企業公告、觀點指數預測092021 中國物業服務發展年度報告兩方面， 即社區增值服務以及非業主增值服務。而在 2020 年，由于疫情的關系，有更多物業服務企

18、業選擇側重發展業主增值服務，因此進一步加深了增值服務收入與在管面積規模的相關性。整體來看，物業服務企業由于豐富的社區屬性，在管面積規模越大的物業服務企業越有余力發展增值服務，再加上既有的規模優勢，增值服務收入也越大，如雅生活、碧桂園服務。近年來，得益于我國城鎮化水平及人均可支配收入顯著提高，物業服務行業得以快速發展。 據國家統計局數據顯示， 中國城鎮化率 （即一定時期內城鎮人口規模的預期平均比率）從1999 年的 34.8% 升至 2019 年的 60.6%。根據國家人口發展規劃 (2016 年 -2030 年 )預期發展目標，預計 2030 年城鎮化率升至70%， 城鎮化率提升將帶來物業服務

19、增量需求。公開數據顯示，2014 年國內物業服務企業的總在管面積規模為 278.24 億平方米。隨著行業發展，2019 年物業服務企業總在管面積增加至 345.18 億平方米，復合增長率達到4.4%，而到了 2020 年，預計國內物業服務企業的總在管面積可以達到 355.19 億平方米。行業存量規模穩步增加，帶動營業收入大幅度增長。數據顯示，2014 年全國物業服務營收規模約 2076 億元，預計 2020 年升至3478 億元，六年間增長幅度達到 67.53%。此外，伴隨人均可支配收入的增長和消費升級，增值服務亦有望成為行業規模和利潤的重要增長點，物業服務行業仍有巨大的市場待挖掘。存量物業添

20、磚瓦，物業行業風好正揚帆數據來源：Frost & Sullivan，觀點指數整理數據來源：Frost & Sullivan，觀點指數整理物業服務行業營收規模的提升，除了受到基礎面積規模影響外，物業費單價亦是關鍵因素。據政府工作報告顯示，2018 年全國居民人均可支配收入 28228 元，較 2017 年名義增長 8.7%；2019 年全國居民人均可支配收入 30733 元，比上年名義增長 8.9%。人均可支配收入是衡量人民生活水平的重要指標，收入連年增長預示著人們消費水平不斷提升。同時物業服務具有一定的需求導向，人們追求美好生活的愿望更加強烈，也會進一步推動企業更為注重提高專業性與服務多樣性。

21、以上，成為物業費單價提高的潛在動力。另一方面，城市從增量向存量發展，老舊小區的改造亦為物業服務市場帶來新的切入點。2020 年 4 月 14 日，國務院常務會議部署將加大城鎮老舊小區改造力度。另根據住建部 2019 年披露的數據顯示 , 全國共有老舊小區近16 萬個 , 涉及居民超 4200 萬戶 , 建筑面積約 40 億平方米。老舊社區改造工程正加快推進，市場空間巨大。102021 中國物業服務發展年度報告近年來政府不斷加強對全國老舊小區的改造力度，并且鼓勵運用市場化方式吸引社會力量參與，這一舉措亦將給物業企業的發展帶來巨大的想象空間。1981 年至 2021 年，40 年時間孕育了大批優秀

22、的物業服務企業。當下，物業服務企業百花齊放，服務范圍逐步擴大到商辦、工業園區、學院、醫院等業態項目，亦由最初的房地產附屬品走向更大的舞臺，紛紛開啟了資本化道路，為行業發展帶來新的競爭格局。2014 年，彩生活成功在港交所敲鐘，成為行業發展里程碑。之后幾年內，碧桂園服務、中海物業、綠城服務等多家大型物業服務企業相繼登陸港交所。 離 2014 年第一家物業服務企業上市，物業服務企業開啟獨立資本化路途已有 6 年之久?；厥?2020，疫情在全球蔓延，盡管多方因素導致資本市場劇烈動蕩，但物業上市潮并未減退，資本價值得以再度挖掘，行業迎來了新的發展節點。行業的熱度刺激了房企的分拆意愿，據觀點指數統計，2

23、020 年末進入資本市場的內地物業服務企業達 41 家，其中 37 家在港股、4家在 A 股。2020 年共計 18 家物業服務企業通過介紹或整體上市的方式登陸資本市場，其中H股有17家， A股有1家。 遠超2019年的11家，創下了歷年以來的最高峰。聚焦港股市場，2020 年港交所新上市企業共計 146 家，其中物業服務企業占比12.33%，這一數據在 2018 年、2019 年分別來源：國務院、住建部資本大年，年內 18 家物業企業成功上市數據來源：Wind、觀點指數整理數據來源：Wind、觀點指數整理112021 中國物業服務發展年度報告為 2.29%、4.92%?？梢?，在 2020 年

24、整體行情淡薄的情況下，現金流與增長預期穩定的物業服務企業深受市場青睞，物業服務板塊在資本市場逐漸占據重要地位。從上市首日表現看，除去建發物業是通過介紹形式上市外，17 家港股物業服務企業中，合景悠活、第一服務、恒大物業上市首日遭破發，金科服務、世茂服務上市首日艱難維穩。其余 11 家物業服務企業股價，均在上市首日有正向表現。拉長時間線，2020 年全年永升生活服務漲幅領跑， 達到222.3%。 其后是銀城生活服務、寶龍商業、濱江服務和碧桂園服務。值得注意的是，受益于上半年的漲幅累積，部分小型物業股股價乘勢起飛，但下半年遭遇板塊調整，已經回吐了年內大部分漲幅。對比大盤來看，2020 年下半年恒生

25、指數跌 3.52%，而物業板塊股價雖出現短暫波動，但從全年來看，仍取得了 16.33% 的漲幅。截至 2021 年 2 月，在 H 股和 A 股上市的物業服務企業已經達到 46 家，后續排隊等待上市的物企更是如過江之鯽，物業板塊的時間紅利正在急速縮短，可供投資標的物業服務企業持續增多，也預示著資本市場對對物業服務企業的選擇正由賣方市場轉向買方市場。企業分化加劇，規模物企市值與營收占優市值表現方面，截至 2020 年 12 月 31 日，38 家港股物業服務企業的市值為 7301.1 億元，而 2019 年，港股市場物業板塊總市值僅2062.86 億元。企業分化加劇，規模物企市值與營收占優數據來

26、源：Wind、觀點指數整理數據來源：Wind、觀點指數整理隨著物業上市企業增多，市場稀缺性逐漸減少，企業間的市值分化程度也逐步加劇。憑借龐大的管理規模、強勁的成長性以及優異的抗風險能力，物業服務行業逐漸成為資本市場的寵兒，而不斷涌入的熱錢也使得物業服務企業的發展勢頭如鯉躍龍門，強者愈強。數據來源：Wind、觀點指數122021 中國物業服務發展年度報告截至 2020 年 12 月 31 日，碧桂園服務以1538 億元市值傲視群雄，其次是恒大物業、華潤萬象生活， 市值墊底的燁星集團僅4.13億。顯然，資本市場對規模物業服務企業更為青睞。規模亦預示著物業服務企業可在財年內獲得可預期的現金流收入，在

27、當下國際經濟動蕩的背景下，資本避險情緒明顯，具有大規模在管面積的物業服務企業更容易獲得資本市場認可。值得注意的是，規模并不是影響企業市值的唯一因素。從營收層面看，物業服務企業的市值與營收間基本呈現正相關關系。大部分營收規模在 20 億元以下的物業服務企業，市值分布在 200 億元以下，但由于各個物業服務企業存在一定的經營差異，個別總營收較低的物業服務企業卻能獲得較好的資本市場關注度。另一方面，市值差異化很大程度上源自于部分企業的營收效益表現帶給資本市場的想象空間。從各家港股物業企業截至 2020 年中期數據看，38 家上市港股物企平均營業收入增速為 33.83%。年內市值提升較高的如永升生活服

28、務、雅 生 活 服 務， 營 收 增 幅 分 別 達 到 90%、78.55%，遠超行業平均線。綜合來看，資本市場對具有收入、規模、利潤高成長特點的企業更青睞。只有規模，但是成長性低的企業難以得到資本市場認可。2020 年物業股的整體表現亦可以清晰反應這一特性，且在不斷加強。值得注意的是，從上市物業服務企業收入構成來看，基礎物管服務仍是目前絕大多數物業服務企業的主要營收渠道，行業短期內仍無法擺脫規模論。數據來源：Wind、觀點指數整理數據來源：Wind、觀點指數另一方面， 盡管當下營收、 規模與成長性在物業資本市場三足鼎立，但隨著上市物業服務企業數量的增多，專注商辦類的物業服務企業亦開始靠近資

29、本市場。而這一群體由于單位面積收入溢價相對較高，在物業細分領域優勢明顯，更容易吸引市場注意。如前所述，規模仍是物業服務企業發展的基礎，亦是衡量企業營收狀況的重要指標之一。一般來說，物管公司通過關聯企業交付面積輸送、獨立第三方招投標以及收并購三種方式來獲取新的在管項目。其中，第一種獲取方式關聯方影響持續減弱，獨立市場化路途仍遠132021 中國物業服務發展年度報告雖然可以為物業企業帶來穩定的增量面積，但比較依賴關聯企業的發展狀況，同時受宏觀經濟因素影響較大。以碧桂園服務為例，其飛速發展與母公司不無關系。2019 年 12 月 31 日至 2020 年 6 月 30 日，碧桂園服務新增在管面積 4

30、335 萬平方米，當中來自母公司碧桂園輸送的面積約有 2961.1萬平方米，占比達到 68.3%?？梢钥闯?，近年來碧桂園服務正在擴大對外品牌輸出，第三方在管面積持續加大。2020年中報數據顯示，碧桂園服務第三方在管面積占比約為 26.9%，2019 年同期這一項指標為20.5%，市場化拓展成效明顯。這一狀況亦能反映至整個行業，近年來出現的趨勢是，物業服務企業在管面積中，關聯方項目面積占比在持續減弱。但就目前情況來看，除去部分獨立第三方物業服務企業外，絕大多數物企對關聯方的依賴程度較高，后者的項目輸送仍為物業企業擴展規模主要著力點。此外，作為擴展規模的方式之一，獨立第三方招投標可以說是評判真實市

31、場競爭力的體現 , 既能降低對兄弟開發企業的依賴，也不像收并購那樣高額支出，是長遠發展的重要擴張手段，不過目前這一方式的占比還比較低。值得注意的是，2020 年，伴隨著物企上市潮，行業“跑馬圈地”式擴張異常激烈。據觀點指數不完全統計，2020 年上市物數據來源：Wind、觀點指數整理“跑馬圈地”愈發激烈，收并購成擴張主渠道業服務企業披露的收并購事件數達到 59 起，涉及金額近 100 億元，平均交易金額為 1.7 億元。而 2019 年同期發生的收并購案例 35 起，涉及金額約 64 億，平均交易金額為 1.83 億元。這從側面反映出，隨著收并購競爭升級，過去依靠并購優質標的企業以實現規模與業

32、務快速提升的渠道在收窄。數據來源：企業公告、觀點指數整理數據來源：企業公告、觀點指數整理142021 中國物業服務發展年度報告同時，隨著上市物企增多，市場稀缺性減少。一些屬于優質標的物業公司在尋求并購意向時，傾向于平臺更高、規模更大、運營經驗更豐富的企業， 這進一步提高了收并購的門檻。數據來源：企業公告、觀點指數整理若細分被收并購企業的業務類型，可以看到，2020 年物業服務企業仍堅持以擴張規模為主，多種經營業務為輔的收并購策略?？梢钥吹?，發生在環衛清潔、康養醫美、保險業務等延伸領域的并購越發頻繁。如碧桂園服務收購城市縱橫、合富輝煌等，通過收并購其他業務領域專業公司，延伸服務鏈條，創造業務增長

33、點。2020 年，港股上市的 18 家物業服務企業，總在管面積超 10 億平米，募資凈額共計557.73 億港元，較 2019 年增長約 39.8%。資金用途將用于戰略收并購、數字化應用、孵化社區增值服務業務等，有望加速行業整合，拓展物業服務價值鏈，提升行業智能化水平。觀點指數以現金及現金等價物規模衡量物業企業的收并購實力，以現金及現金等價物 /總資產來衡量物業服務企業通過收并購業績帶來的資產彈性。經測算，41 家上市物業服務企業現金及現金等價物平均值為 14.39 億元人民幣，有 14家物業服務企業超過平均值；現金及現金等價物 / 總資產比值平均值為 42.68%，約有 23 家物業服務企業

34、越過平均線。從具體公司來看，現金及現金等價物較多且在總資產中占比較高的公司有碧桂園服務、保利物業等，在手現金規模較大而占比較低的為融創服務、彩生活、招商積余。收并購最大的優勢是能快速擴大規模，也有利于豐富管理業態和進入新城市，但需耗用大量資金，容易產生因整合不當導致的管理問題。第三方拓展無需資金支出，是企業實力和品牌的證明，但增速慢、拓展難度較高；關聯方支持對企業的規模增長確定性強，也有利于借助集團資源發展多元業務，但發展依賴于地產集團，市場競爭力較弱。因此企業要選擇適合自己的拓展途徑，實現規模高質量壯大。一般而言，非住宅物業業態主要包括辦公物業、商業物業、公建物業以及產業園區、學校、醫院物業

35、等。數據來源：公開資料、市場調研、觀點指數整理穿越疫情周期，搶攤非住宅業態藍海數據來源：企業公告、觀點指數整理152021 中國物業服務發展年度報告就目前上市企業數據來看，可以看到，物業服務行業已經開始橫向延伸，由最開始的專注住宅物業，不斷擴大行業服務邊界，大舉進攻非住宅業態藍海。據觀點指數整理，目前，典型樣本物業服務企業在管面積約 22 億平方米，其中非住宅物業在管面積約 7 億平方米，占比 31.8%，仍有較大的增量空間。根據國家統計局數據，2000-2019 年全國商業營業用房竣工面積為 15.67 億平方米，辦公樓竣工面積為 4.32 億平方米；2000-2018 年文化體育娛樂用房竣

36、工面積為4.88億平方米，科研及教育用房竣工面積為 18.83 億平方米，醫療用房的竣工面積為 4.79 億平方米。以上非住宅類用房累計竣工面積約 50 億平方米。值得注意的是，由于傳統五大行已經在辦公、商業方面占據主導地位。而醫院、機構、公建類物業對物業服務企業有著更高的管理、服務要求，導致傳統住宅物業服務企業轉型非住宅業態準入壁壘成倍提高。相較于住宅項目，非住宅物管項目通常在單價、 毛利率、 提價能力等方面具備一定優勢；同時，由于非住宅業態大都面對單一大業主，價格提升空間相比住宅更為容易，在常規物業管理費的收繳率方面也有更多保障，因此成為了中大型物管企業重點開拓的領域之一。以商業物業服務而

37、言，中海物業、華潤萬象生活和金地物業是比較突出的代表。中海物業是老牌的商寫物企，對服務和業態的堅持，讓其一直是同行的學習榜樣。 而金地物業成立專門的商服品牌金地商服，深耕非住宅領域，服務的業態包括寫字樓、綜合體、購物中心、產業園、政府公建物業、高校物業等，代表項目超 100 個，合計面積超2000 萬平米。從政策上看，部分非住宅業態正處于政策紅利期。在“機關及企事業單位后勤服務社會化”和“公共服務領域鼓勵社會資本參與投資和運營”等系列利好政策推進下，非住宅物業對物業服務企業帶來的增量空間未來有望進一步釋放。數據來源：公開資料、觀點指數整理數據來源：公開資料、觀點指數整理數據來源：公開資料、觀點

38、指數整理162021 中國物業服務發展年度報告增值服務多點開發，行業發力點明朗一般而言，物業服務企業的營收構成主要分為兩大類，一種是通過提供基礎物業管理服務，向業主收取物業管理費，內容主要是“四保一服務”，即保安、保潔、保綠、維保，價值創造主要在于房屋設備的保值增值。第二種是通過提供增值服務收取費用，包括面向社區居民的社區增值服務，包括空間運營、房屋經紀、社區金融、家政服務和養老服務以及電商零售等；以及和房地產產業鏈相關，主要面向開發商的非業主增值服務，包括銷售案場管理、前期物業咨詢、工程服務和新房銷售代理等。如建業新生活打造智慧社區解決方案，為物業管理服務增加溢價，同時打造增值服務增長極。對

39、于物業服務企業來說，基礎物業管理收入由于受到市場指導價以及業主委員會等因素影響，在很長一段時間內是固定的。同時由于基礎物業服務需要消耗大量的人力資源，人工成本是剛性，且難以壓縮。隨著增值服務的興起，基礎物業費難以上調的缺點逐漸被克服。通過觀察某物業公司的財報，可以看到其2020 年業主增值服務、非業主增值服務增長勢頭不一， 其中業主增值服務獲得大幅度增長，2020 年業主增值服務收入同比增長 116.9%，而非業主增值服務收入同比增長率為 37.5%，非業主增值服務的增速低于業主增值服務收入。原因或許在于受 2020 年疫情影響，部分如案場銷售、房屋經紀等非業主增值服務難以開展；同時，如上文提

40、及，近年物業服務企業逐漸開始優化收入結構，減少對關聯企業的依賴，這亦變相影響了與關聯企業較為緊密的非數據來源：企業公告、觀點指數整理業主增值服務的營收占比。物業服務發展初期，利用關聯企業的資源拓展非業主增值服務的阻力較小，同時費用收繳穩定，因此非業主增值服務更有利于初期物業服務企業打開局面。但 B 面是過分依賴該部分收入，容易形成對關聯方的依賴，同時部分非業主增值服務還具有一定周期性，會隨著經濟環境改變或房地產市場波動而受到影響。2021 年 1 月 5 日，住建部、發改委、銀保監會等十部委發布關于加強和改進住宅物業管理工作的通知，對當前行業主要問題提出了針對性的解決方法，具有里程碑意義。整理

41、發現， 通知 中與物業服務企業重點相關的內容主要有： （1）落實街道屬地管理責任，推動成立業主委員會；（2）擴大物業管理覆數據來源：企業公告、觀點指數整理增值服務多點開花，行業發力點明朗172021 中國物業服務發展年度報告蓋范圍，完善物業服務價格機制；（3）推動發展社區增值服務，重申養老服務政策優惠。從社區增值服務收入占比來看，大部分頭部物業服務企業不超過 15%，社區增值服務還遠不是主要的收入來源。當前，物業服務企業發展社區增值服務的盈利模式并不完全成熟，還需要對服務內容和方式做進一步的拓展和優化。值得注意的是，由于社區本身擁有巨大的人口流量，對于物業服務企業來說，重點拓展業主增值服務，可

42、以不斷完善社區生態布局，更有利其發掘新的增長空間。觀點指數整理財報中 24 家明顯劃分社區增值服務的上市企業數據，2020 年上半年典型物業服務企業單位面積社區增值服務的營收為 2.69 元，如果按每戶平均 100 平來計算，即每戶居民一年可以帶來約 270 元的增值服務營收。而且， 社區增值服務與基礎服務共享人工，具有較高的毛利率，對物業服務企業增收減負的貢獻更加突出。另一方面， 承接網絡平臺的繁榮發展勢頭，網絡消費已成為普通民眾一種新的生活消費方式，除了火爆異常的線上購物平臺外，服務類的消費需求也日趨增加。物業服務企業已經開始主動挖掘管理區域客戶的消費潛力。線上平臺的搭建亦成為不少物業服務

43、企業重點布局的領域?；仡?2020 年，越來越多物業企業開始涉數據來源：觀點指數數據來源：公開資料、觀點指數整理城市服務成增長新飛輪，模式探索依然在途中入城市服務領域，城市服務有望成為新的規模增長飛輪。年內，萬科物業、碧桂園服務、融創服務、招商積余等均在該領域大力拓展。 從共性來看，市政環衛是目前頭部物業企業試水城市服務的主要切入點，各個已落地項目的業務均有涉及道路清掃、垃圾清運、園林綠化養護等基礎內容，可以看作是傳統物業 四保 服務場景的延申。 同時，諸如萬科物業、碧桂園服務、保利物業部分項目服務內容包括老舊小區保潔管理，為解決老舊小區改造后的持續管理問題提供一個市場化的可選路徑。未來，物業

44、服務企業將進一步深入到城市治理的數據來源：公開資料、觀點指數整理182021 中國物業服務發展年度報告方方面面，為地方政府提供全套的城市服務解決方案。行業趨勢來看，城市服務將會成為頭部物業服務企業主要搶占的賽道。但城市服務與傳統物業服務不同，有著更高的入局門檻，所涉及的業務范圍跨越多個行業，能否統籌與整合多方資源形成強大合力，對企業的運營能力和資金周轉提出了更高要求。且提供的服務會面臨政府和公眾的監督，前者在選擇合作對象時， 可能會更偏向于央企、國企和大型品牌企業，更考驗物業服務企業的服務水平。事實上， 城市服務的真正價值是企業的 “服務力”與居民生活所需、城市發展所需三者碰撞所創造出的巨大可

45、能性。而值得注意的是，“城市服務”作為一種新興業態，并沒有完全將經驗固化形成成熟的服務路徑，率先入局的的企業，其模式也仍在探索之中。誠然，隨著時代發展、消費升級、居住文化的迭代，社會對物業服務行業所賦予的意義亦隨之變遷。當前，各個物企的發展愿景亦不盡相同。萬物云已經將公司標簽改為“空間科技服務者”；碧桂園服務早前公布“新物業”品牌則再次重申了物業服務企業不是“科技”企業，而是永遠的“服務”企業；保利物業亦公開表示物業服務企業依舊定位為服務行業的底層邏輯。這種不同的愿景與戰略碰撞，正是物業服務企業不斷實踐，開拓業務邊界的探索。未來，哪家物企可以在新藍海中突破行業天花板，率先打造出成功的發展模式，

46、相信可以獲得市場和資本的進一步認可。 192021 中國物業服務發展年度報告評選參考指標包括：企業的管理服務（物業管理制度完善度、屋宇空間及社區、公共設施管理、業主關系維護及管理、人才團隊構筑與培養、管理服務效益 ( 業主滿意度、物業費收繳率）等）、服務創新（科技創新與場景應用、業務模式創新與探索、多元化增值服務、線上平臺搭建及管理等）、品牌價值（社會認可度、品牌美譽度、企業誠信度、服務理念構建等）。2021 中國物業企業服務表現 TOP30排名企業名稱123456789101112131415深圳市萬科物業控股有限公司龍湖智慧服務集團融創服務控股有限公司碧桂園服務控股有限公司綠城物業服務集團

47、有限公司雅生活智慧城市服務股份有限公司保利物業服務股份有限公司世茂服務控股有限公司恒大物業集團有限公司華潤萬象生活有限公司中海物業集團有限公司彩生活服務集團有限公司金科智慧服務集團股份有限公司永升生活服務集團有限公司招商局積余產業運營服務股份有限公司排名企業名稱161718192021222324252627282930河南建業新生活服務有限公司合景悠活集團控股有限公司新城悅服務集團有限公司時代鄰里控股有限公司遠洋服務控股有限公司中奧到家集團有限公司深圳市金地物業管理有限公司卓越商企服務集團有限公司富力物業服務集團佳兆業美好集團有限公司禹洲物業服務有限公司正榮物業服務有限公司重慶新大正物業集團

48、股份有限公司濱江服務集團有限公司蘇州中銳華田物業管理有限責任公司聲明：觀點指數研究院報告與數據均來源于觀點指數樣本企業的全年監測數據、 上市企業公告與公司通訊， 并針對企業市場、業績表現進行的統計測算。 觀點指數研究院報告與數據僅供行業研究參考，觀點指數研究院不對其內容引發的任何直接或間接損失承擔責任。202021 中國物業服務發展年度報告2020 年，物業服務行業風云變幻，市場化程度不斷提高，行業風口亦在不斷變換，但物企的服務表現仍然是長久發展的基石。激烈競爭環境下，究竟哪些企業能夠在物業服務表現上脫穎而出？觀點指數通過對眾多物業企業進行調查研究，結合業務創新和服務延伸，對物業服務表現進行了

49、全面細致的評估?！?021 中國物業企業服務表現 TOP30”，作為 2021中國物業服務卓越榜的一部分，旨在表彰過去一年表現卓越與非凡的物業企業。最終，榜單桂冠由萬科物業取得，龍湖智慧服務與融創服務位列其后，占據第二、第三位。萬科物業作為行業巨頭，在服務方面一向享有良好的口碑和聲譽。日常服務中，萬科物業對員工高標準高要求，充分滿足業主的需求。過去一年，萬科物業同樣秉持著這樣的理念，繼續提供著貼心全面的物業服務。2020 年 10 月 3 日，萬科物業正式對外宣布更名為萬物云，更是說明了其將物業服務做大做廣和服務智慧化方面的決心。物業服務作為勞動密集型產業，仍應以人為本，強調對服務人員的培訓與

50、管理，聚焦和構建對人的服務體系。旭輝永升服務認為，對人的服務才是真正有價值的地方，對人的服務應該強調的是員工的創新和執行，如果只有物的管理，沒有人的服務，就不可能有驚喜。2021 年 1 月，十部委聯合發文鼓勵有條件的物業企業積極地探索“物業服務 + 生活服務”的模式，傳遞出增值服務發展的利好信號。 增值服務是對傳統物業服務的拓展，利潤率非?？捎^，對物業公司而言，發展增值服務是把物萬科龍湖融創躍居前三 回歸品質成共識業服務進行現代化與專業化的必經之路。而增值服務的發展方向，目前還留有巨大的想象空間。過去的一年，恒大物業在增值服務方面取得了突飛猛進的發展，社區增值服務收入 12.64 億，較 2