房地產合作開發

房地產合作開發這一概念出現在我國現行多部法律文件中，如《城市房地產管理法》第二十七條規定“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及國有土地使用合同糾紛案件使用法律問題的解釋》中對第十四條：“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。

房地產合作開發是指合作雙方或者多方，根據自身企業所定制的發展方向，彼此間擬定符合本身戰略發展的有效合約，并遵循合約條款要求，合作方共同經營房地產項目的開發，實現利益共享、風險共擔。通常是一方提供土地使用權，另外一方對后期的土地開發提供資金，合作不僅是提供出讓土地使用權、資金，還可以是建筑材料、技術支持、勞務等相關要素，只要能構成合作行為即可以被稱為房地產合作開發。有些房地產企業有著熟化土地資源，但是苦于沒有足夠的資金進行開發建設，這時就可以尋找具有充足資金支持的合作單位，而那些沒有資質想要開發房地產的企業，也可以去尋求擁有開發項目資質的公司進行合作，實現互惠互利，共贏發展。

房地產合作開發屬于房地產開的一種方式，所以擁有房地產開發所具有的普遍特征，比如：具有較強的綜合性，具有較廣的涉及面，項目開發周期長，投入成本大，有較多的項目種類，需與銀行有密切關聯等，還具有一些獨特的特征。

(1) 房地產合作開發主體特性

房地產企業經營和開發的主要方向是房地產建設和土地的開發，其屬于典型不動產，受我國有關法律、法規約束。對于企業價值額度過大，對于社會影響面甚廣，且直接與一個城市或國家的整體規劃建設水平掛鉤。因此我國建立了有關的法律、法規進行了相關的約束，較之其他類型的企業而言，對于房地產開發主體的成立有更高的要求。根據相關的法律法規，可以看出房地產開發企業需要具備以下條件，房地產開發企業主體要具有自己的名稱和組織機構，要有固定的經營場所，還要具備符合國務院規定的注冊資本和具有一定數量要求的專業技術人員。成立房地產開發企業開發主體，需要去縣級以上的人民政府工商管理部門去申請登記備案工作。對于合作開發的房地產項目，只有一方具有相關資質，即可認定為合作行為。

(2) 房地產合作開發的基礎條件

根據相關法律條約規定，房地產合作開發的基礎條件為共同投資、共享利潤、共擔風險。根據房地產的開發特性，像是一般住宅類項目，工程量大，投資額基本均要高達幾十億元；施工周期限一般要二年到三年的時間。投資資金額大和開發周期長的特點造成了房地產開發的高風險性。房地產合作開發行為可以降低風險杠桿，減輕投資資金壓力，合作方彼此之前可以結合自身情況各取所需，實現共同的目的，實現利潤的共享。特別強調一下，共擔風險是指合作各方預期利益目標不能達成或不能全部達成的經營風險，而并不包含由于一方過失造成的利益風險，合作方需按一定比例來進行風險分擔，不可嚴重失衡。

房地產合作開發的優勢

(1) 有利于減少項目風險房地產開發項目容易受到金融、政策、經濟、技術等各個方面的影響。某些方面的細微變化就會對產業鏈中的相關產業產生影響，隨之波及至整個房地產業。房地產開發項目需要把控資金投入風險、嚴控建設成本、縮短建設周期等以應對復雜且多變的環境形勢并分散風險，可以通過建立合作發展模式來降低風險發生的概率。

(2) 有利于提高組織競爭力在房地產企業之間建立合作關系的目的是通過雙方的合作和優勢互補最大化協同作用，并增強組織的整體競爭力。實力房企聯合可以整合資源優勢，通過技術、品牌影響力、銷售和資金等方面的互補，可以提高風險防控能力，降低風險發生的機率，從而減少企業的損失。

(3) 有利于實現范圍管理和規模經濟房地產項目的開發涉及的維度比較多，包括市場、技術、資料和其他資源的協調與配合，企業的合作發展可以促進資源的流通，實現范圍經濟和規模經濟最大化，有助于成本的降低并提高合作雙方在市場中的地位。

(4) 有利于防止競爭過度在這個存量時代，無論在土地資源獲取階段和還是市場銷售階段，如果眾多大型房地產公司一同搶占市場份額，就有可能會導致企業利潤被嚴重壓縮?；蛘吒偁幍钠髽I間兩敗俱傷，恰恰使其他中小企業形成的聯盟體有可乘之機，搶奪目前的市場。

(5) 優勢互補和資源共享合作開發企業之間簽訂合作協議約定共享市場資源、人力資源、技術資源，使房企可以獲取外部優質互補資源，從而實現價值溢出，資源的有效整合可以更好地發揮企業間的合作，提高合作企業的綜合實力。兩家公司的資源相輔相成，可以增強它們在房地產市場中的話語權。

(6) 組織松散性房地產項合作開發項目是建立在良性的市場環境基礎上的。當市場環境比較好時，企業間建立合作關系以獲得更高利益。當市場環境發生變化且不再具有獲取利潤的機會時，組織就會相應地進行解散。企業之間簽訂正式合作協議并約定建立股權比例來維持合作關系，但是它們之間沒有控制關系，所有企業都具有獨立的法人地位。綜上，合作開發是一種以市場環境為基礎的松散組織形式，它保證了企業之間合作的便捷性及靈活性。

(7)企業間交流全面加強房地產企業之間的合作不僅實現了資源整合，而且為人才、管理和技術等多方面交流提供了機會，拓展了渠道。企業合作開發可以整合人才、資金和服務等價值鏈中的許多環節，這種合作方式不僅保證了企業運作的獨立性，而且互相提供了資源補充，增強合作雙方的市場競爭力^[1]。

房地產合作開發是房地產開發的一種特殊模式，實行房地產合作開發是時代發展趨勢和選擇，與一般房地產開發相比，主要有以下不同：

(1) 房地產合作開發的實際主體存在差異。

房地產開發主要將房屋或公司土地開發作為主體，在設立環節便被法律制度所限制。根據《城市房地產管理法》之中的相關規定，房地產開發公司一般具有逐利性的基本特征，主要參與房地產開發或者生產運營的公司。在城市里設立房地產開發公司時必須要符合下述條件：具備穩定的營業場所，存在自身名稱或組織機構，存在和國務院各項法規相符的注冊資本，具備充沛的專業型優質人才，遵守各項法律規定?！冻鞘蟹康禺a開發經營管理條例》之中明確規定：“在城里房地產開發公司時，必須前往縣級以上工商行政管理部門進行申請登記……”。房地產合作開發企業按照《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》之中的相關規定，在合作開發過程中，其中必須有一方擁有房地產開發運營管理資質，而另一方只需是具備民事能力的相關主體便可以。

(2) 房地產合作開發主體能將各種存在差異的價值要素當做合作開發的基礎。

在《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》之中明確規定，房地產合作開發合同就是參與雙方正式簽署的提供資金或者土地使用權等方式達成協作的，確保雙方收益共享、風險共擔的一項具有法律效力的協議。通過這一規定不難發現，房地產合作開發本身具備各種各樣的形式，能通過提供資金或者土地使用權的方式進行投資，也能通過提供勞務或者技術的方式來參與合作。

(3) 房地產合作開發之中的核心因素便是收益共享、風險共擔。

因為房地產開發需要雄厚的資金實力作為基礎，是最具代表性的資金密集型公司，工程量大，投資成本高等，時間周期較長。鑒于房地產開發的高風險性，通過合作開發能夠在一定程度上降低房地產開發的難度，合作開發主體通過資源共享，在一定程度上優化資源配置，達到共同營利的目的，從而降低了單獨開發的風險，而后實現了風險共擔^[2]。

一個建設項目從土地獲取，到定位決策、產品設計、項目報建、施工建設、銷售推廣再到交付使用，在這期間有包括但不限于五方責任主體(開發商、勘探單位、設計單位、施工單位、監理單位)、金融機構、政府有關監督與審批部門、中介等參與主體參與。這些角色貫穿了房地產項目建設的決策期、實施期和運營期，都能稱其為房地產開發主體。因此，我們首先需要明確研究對象。其中，房地產開發企在項目開發過程中占據主導地位，作為項目的組織者、協調者、出資者和管理者，參與了整個開發的過程，又稱為業主、甲方或建設方^[3]。

目前，為順應國家政策要求，不少房企努力的降杠桿、降負債、回正流現金，使得房地產合作開發成為了主流開發模式。因為法律法規對房地產合作開發的具體模式沒有限制，房地產企業可以根據自身需求情況，衍生出其所需要合作開發的新模式。

(1) 土地入股合作開發

簡單來說就是“一方出資，一方出地”，是合作方投入現金入股持有土地方。該模式優點是可穩固合作方的制約關系，增加合作深度。缺點是在出地方的基礎上進行運行，合作方介入過多，會影響出地方的運營及管理，可能會導致出地方自身運營不良，從而影響到合作開發的進展

(2)合作建房

合作建房一種相對比較特殊的合作模式，在雙發達成協議后，在政府監管和督導下進行招拍掛形式或協議出讓該部分土地使用權，合作方獲取該部分土地使用權后，雙方或者多方共同合作完成項目開發建設。像是有些舊區改造項目是由業主私下找合作方進行改造，對于城市規劃建設等造成一定的影響。而合作建房是需要在有政府支持的情況下，對土地進行掛牌或協議出讓，且允許土地方出讓一份利益，找到可靠的合作方對舊區進行改造。

(3)聯合成立項目公司

該模式是指由合作雙方或多方共同組建項目公司，并取得土地使用權，項目的建設開發和運營管理均由項目公司負責完成，合作方可以根據雙方或多方所簽訂的協議要求對項目進行監管和督導。需要特別關注的是，若土地方的使用權轉讓給了項目公司，將會使其發生交易的稅費，形成項目公司額外的成本負擔。也是使得雙方合作關系更為明晰，權責更加分明。

(4)股權收購模式

該模式是指房地產商與擁有土地使用權的項目公司合作，待雙方確立合作關系并簽訂合約后，房地產商會將項目公司的一部分股權進行收購，在簽訂股權轉讓協議書并辦理完成相關手續后，就可以獲取一部分土地，操作更加便捷，也可以節省一大筆土地成本支出。股權收購后，合作方共同注入后續資金，完成項目開發，獲取相應收益。這種合作開發模式，因為有已經成立的項目公司，還可以省去新成立項目公司的流程，提高開發效率

(5) 代建模式

開發商行使經營管理權力，而并不擁有土地使用權。業主方看中開發商的專業技術能力、管理能力及品牌效益，與業主方簽訂協議，提供全周期服務獲取一定的收益。由業主方提供土地和資金，交由代建方管理工程、成本、設計及銷售等工作。

(6) HI合作模式

HI合作模式是指地產商業資金方的合作模式，而不是與土地方進行合作，這種方式適用于國際化方向發展的房地產企業，項目公司與國際房地產投資銀行(簡稱HI)合作開發項目，但整個項目由開發商開發并享有利潤，待項目完成后以合約規定的利息贖回股權，也相當于一種變相的融資模式。該合作開發模式在股權運轉中需要提前做好可行性研究報告，以防止在運營中出現風險。HI合作模式對項目的操作周期精準度及周期的控制都有較高的要求，需要房地產企業進行嚴格的把控。并且該模式需要無時無刻對國內外匯政策和金融市場進行密切關注，因為如果它們稍有變動，則會對該合作模式產生極大的影響。

(7)信托模式

該模式屬于房企目前常用的一種融資形式，具體是指信托公司收集眾多投資方的資金，然后相當于中轉站一樣，將所收集的資金以股權形式投入到可靠的房地產項目中去，或者將所收集的資金以貸款的形式給房地產項目，待項目收益后可收取高額的利息或者利潤。對于房地產商來說這是一種融資期限彈性較高的合作模式，在獲取土地批文等相關文件后，即可進行信托。但是該模式對客戶類型要求過高，無法大范圍展開^[4]。

參考資料：

[1]董雅楠.S房企合作開發房地產項目的風險管理研究

[2]包文泉.房地產合作開發風險及評價研究

[3]吳煒琦.房地產合作開發項目風險識別及管理研究

[4]劉思佳.A房地產合作開發項目的風險管理研究

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