樓宇經濟

樓宇經濟當中的“樓宇”，是表示商務辦公樓，即為常說的寫字樓，同時也指都市型工業樓宇。另外，部分酒店、商場乃至政府行政大樓，由于幾乎大范圍是商務辦公場所，故而也被視為此類經濟的媒介。這種經濟只有構成相當程度的集群，才可以真正發揮出規模效應，所以，并非建造幾棟辦公樓就可以打造出樓宇經濟，也并非在樓宇中移入幾個公司機構便可以創造出產業規模的。樓宇經濟的載體應當為一定范圍中大量集聚的樓宇群，而其主體就是樓宇中規模龐大、關聯密切的現代服務業公司。

所以，樓宇經濟是指樓宇中生成、發展，且集群、繁衍、拓展有關產業，促進區域經濟增長與進步的一類經濟形態。也有部分學者指出，在國內城市經濟不斷發展時，所有針對新樓盤、擱置房屋，采取租賃、銷售以及協作等手段，發展現代服務業以及都市型工業，進而開拓新的市場領域，推動區域經濟增長的經濟行為都屬于樓宇經濟

樓宇經濟的典型業態—中央商務區(CBD)的發展興起于西方國家，從20世紀20年代開始，經歷了大約50年的發展，到20世紀70年代逐漸發展成熟，出現了紐約曼哈頓、東京新宿、倫敦城等為代表的一批明星CBD，對城市經濟的發展產生了巨大影響。20世紀90年代，我國城市的樓宇經濟開始于上海，逐步在北京、深圳等中心城市和沿海城市得到迅猛發展，一幢幢地標性CBD伴隨著中國改革開放的步伐不斷拔地而起，讓人們除了感受到城市面貌改善和品質提升的同時，也見證了本地經濟的飛速增長和城市規模的發展變遷。

(1)以商務樓為載體，憑借這一空間進行產業發展，獲取經濟收益，其是城市現代化發展的必然趨勢；

(2)以現代服務為發展核心，現代服務業不僅是城市經濟發展的重點內容，同時還是樓宇經濟發展的中心產業。

(3)以產業集群為基礎，匯集結合了人才、資金以及技術等各種資源，創建了彼此聯系、協同發展的產業布局。

(4)以高創造效益為價值，土地占領規模小、知識含量大、單位創造收益高，為當地政府提供了豐富優質的稅源。

(5)以政府扶持為力量，一般情況，樓宇經濟發展情況較迅速的城市，其身后必然有政府的大力支持與幫助。政府從各種方面提供了有力支持，比如優惠補助、稅收獎勵等，使得樓宇經濟能夠呈現出飛快發展的趨勢^[1]。

樓宇經濟是城市經濟和中心城市發展到一定階段的必然產物，是一種集約化、可持續，輻射帶動作用和關聯性強的經濟業態。一般具有以下特征。

(1)集約性。各類現代企業集中在一棟辦公樓上，單位面積從業人員密度高，單位產出投入比高，經濟效益高效集中。企業能最大限度的利用土地資源，集中整合智力資源、勞動力和能源成本等要素，最大限度降低企業成本，提升企業的產出效益，是一種高效的經濟形式。

(2)關聯性。由于樓宇載體平臺中資源、人才和技術的集中，能吸引、招攬相關企業在平臺中抱團發展，向上、下游產業關聯延伸，帶動相關產業的共同發展。尤其是對服務業的帶動作用效果明顯，金融保險、高端商務、信息服務、科技研發和教育培訓等高附加值服務業的發展，產生了餐飲娛樂、住宿休閑和健康保健的強大市場需求，能吸引眾多行業聚集，推進現代服務業的健康發展。

(3)可持續性。在商務樓宇中發展的企業主要是現代服務業、科技創新企業和研發平臺等，主要是以知識、技術、資金、信息和人才為依托開展的經濟活動，對能源的需求很低，是低碳、環保、可持續發展的經濟形式，符合新形勢下我國經濟發展的主流方向。

(4)輻射性。樓宇經濟不是單一的經濟，它是與其他產業發展緊密聯系的經濟活動。樓宇內部相關產業的共融發展，促進了資源和信息之間的交流，同時也帶動了傳統服務業和商業的發展，起到了“鯰魚效應”的作用。通過總部經濟、研發創新平臺關聯制造基地和生產基地模式，帶動大城市人才、資金、信息和技術等資源向中小城市輻射，實現區域資源優勢互補，促進區域互惠共贏，推動中小城市經濟社會的發展。

樓宇和總部經濟需要樓宇、產業、空間、文化、人才、資源等一系列軟硬件因素的有力支撐，它的發展需要以下幾項條件。

(1)便利的區位交通。交通是否快捷暢通是影響樓宇經濟發展的第一要素，樓宇經濟的集聚性特點決定了其必須集中建設在交通便捷、客戶集中的區域。地段良好、區位優勢明顯，交通快捷暢通、基礎設施配套完備的核心區域是發展樓宇經濟的首要條件。

(2)成熟的產業氛圍。樓宇經濟的發展，其當地必須有一定經濟發展水平與產業基礎。成熱的產業氛圍、便捷的商務服務往往是大集團及總部公司選擇發展點位的必要條件。對于擁有產業集群的地區而言，發展樓宇經濟具有很大優勢。

(3)高端的樓宇品質。優質的樓宇品質是樓宇經濟發展的重要支撐點。企業選擇樓宇辦公，往往是為了能在享受高質量服務的同時，著重展示企業形象，彰顯企業實力。所以，要想大量企業總部入駐辦公，樓宇的建筑品質、裝修檔次、樓內客戶等要素構成的樓宇影響和品質顯得非常重要。

(4)完善的配套設施。完善、齊全的配套設施是發展樓宇經濟重要的條件之一。齊全、優質的配套設施不光是樓宇本身的辦公區域、會議室、會客室和停車場等；還包括樓宇周邊的其他綜合配套，如銀行金融、教育培訓、文化娛樂、住宿餐飲等生活服務設施和現代服務業配套產業。

(5)優質的物業服務。發展樓宇經濟離不開樓宇經營者提供的優質服務。優質服務不僅包括周到、貼心的日?；A服務，還要有樓宇內部各企業之間的互相協作，產業配套、文化交融，為企業之間搭建廣闊的交流、合作平臺。

(6)信息化建設水平。樓宇經濟要高度發展，必須與互聯網深度融合。信息化的發展水平與樓宇經濟的發展密不可分，加快提升基本公共服務項目的信息化水平，整合分散在各部門的信息資源，對促進樓宇經濟發展起到很大的作用^[2]。

(1)對經濟：樓宇經濟3.0的最大特征即樓宇本身已成為經濟的一種形式，不僅作為承載經濟的硬件載體，同樣可以與金融、科技等產業一樣進行培育、發展、管理，從而推動經濟增長、增加財政稅收、提高就業。上海陸家嘴已出現首個納稅額超過50億元的辦公樓，可見樓宇經濟之于上述三個維度的價值不容小覷。

(2)對投資者：樓宇經濟的發展日趨凸顯集約化的特征，科技的發展是推動樓宇經濟出現跨時代變革的核心推動力。在樓宇的開發、建造、招商、管理、運營、資產交易等各個維度，開發商及業主方都可以通過全新手段提升樓宇的價值。

(3)對租住方：各個經濟主體不應僅僅將樓宇視作辦公、商業或其他房地產功能的載體這一單一維度。樓宇在空間、配套以及運營服務的多維度整合以及與科技、綠色等元素的應用，將提升企業的經濟效率及企業中的人的福社，從而實現企業與人的可持續發展。

(4)對專業服務機構：伴隨市場與企業對待樓宇的認知升級，專業服務機構須順勢而為，與樓宇經濟發展保持同步，以企業及企業中的人為出發點，引入科技、洞見未來、升級服務。專業服務機構的升維發展同樣是樓宇經濟這一全新市場的有機組成部分。

廣州市目前共有標準寫字樓2095棟，其中10層以上商務寫字樓874棟，20層以上高端寫字樓484棟，辦公規模近2000萬平方米。辦公面積5萬平方米以上的112棟，辦公面積超10萬平方米的大型綜合體42棟。

廣州樓高200米以上的寫字樓40棟，其中樓高300米以上的10棟，遠超北京、上海。

目前在穗投資世界500強企業309家，涉及落地項目1100個，超過90%的世界500強項目落戶或租用商務寫字樓；商務寫字樓入駐企業平均在地注冊率超過85%。

2019年“億元樓宇”超130棟，直接創造地方經濟貢獻超650億元，樓內常駐辦公人員近200萬人。

全市商務寫字樓平均租金175元/平方米/元，空置率6.5%，租金下降幅度及空置率兩項數據均為一線城市中最低。

參考資料：

[1]趙天真.樓宇經濟發展中的政府職能研究——以日照市中央活力區為例[D].山東:曲阜師范大學，2020.

[2]高嵩.咸陽市渭城區樓宇經濟發展研究[D].陜西:西北農林科技大學，2019.

樓宇經濟相關報告：
廣州樓宇經濟促進會：廣州樓宇經濟發展報告(43頁).pdf

仲量聯行：樓宇經濟3.0：全新產業模式下的時代機遇(80頁).pdf

仲量聯行：開放 轉型 創新——濟南樓宇經濟白皮書（20頁）.pdf

BOMA：2019年商務樓宇租戶滿意度基準報告(28頁).pdf

《廣西壯族自治區樓宇數字經濟發展規劃（2021-2025）》（54頁）.pdf