養老地產

養老地產是一類特殊的房地產，老年人是其主要的目標客戶群體，以此為基礎進行建筑設計、基礎設施及服務配套建設。養老地產是一種集住宅、商業和服務一體的綜合開發的復合型房地產。復合地產是地產行業的發展，是其他產業如金融、保險、醫療、商業等與傳統房地產業在產品形態和功能上的良性結合，對各種行業資源進行了充分高效整合，地產項目也因此具備了更高的居住價值及商業價值。養老地產與高端住宅產品相似，但養老地產的標準更高，其項目功能及配套服務設施更全面。養老地產的核心是適老化設計，項目產品設計以養老需求為基礎，全面滿足老年人的物質及精神需要，例如便捷且無障礙生活環境、豐富的社區文化活動以及鄰里溫暖關懷等方面。養老地產主要具備四個關鍵屬性：房地產屬性、服務屬性、金融屬性和人文屬性。

根據《2019養老地產行業全景圖：“需求升級+政策紅利”雙輪驅動養老地產有望開啟新時代》^[1]養老地產是指由企業開發主導的以養老為主題的產權類項目，是養老住宅+一般住宅+配套+服務的綜合開發模式。養老地產是各種養老保障服務的整合終端，通過在功能組合與產品形態上與養老產業相互滲透，可以創造出更大的居住價值與商業價值。

通過對我國養老產業發展歷史進行研究，將我國養老產業的歷史發展劃分為三個階段：初步探索階段、起步階段和成熟階段。

(1)養老地產探索階段

我國養老地產的初始探索階段，在2000年到2009年之間。針對當年的有關養老政策和制度，開始有部分嗅覺敏銳的地產企業察覺到了養老產業商業價值和市場需求，逐步將養老服務融入房地產開發之中，針對養老的各項服務內容進行深化改造和探索。此階段養老地產的發展還存在著諸多問題，譬如規模小、產品模式少等。

(2)養老地產起步階段

我國養老地產的起步階段，在2009年到2017年之間。此階段相比探索階段，養老地產的發展有了顯著提升，不僅擁有較大的社會關注度和社會資本注入，而且養老產品也更加豐富、養老服務也更加專業。養老地產的起步階段的資金更加充足，養老項目趨向規?；蛯I化，對于項目的整體收益也有了較大的提升。在養老地產的覆蓋范圍上，探索階段的養老地產主要集中在一線城市進行試點開發，而起步階段開始面向全國進行開發，覆蓋面更廣。此階段仍然還存在著一些問題，尤其體現在養老地產的土地獲取和開發模式上。

(3)養老地產成熟階段

對于我國養老地產的成熟階段，專家學者通過數據統計進行預測分析，將在2017年到2055年之間到達。屆時我國老齡化將成為我國不可回避的問題，帶來巨大的養老需求。根據專家學者提出的，當國家人均GDP超過10000美元，即可以認定為本國的養老行業已經進入了成熟階段。以此標準，我國2017年的人均GDP已達11510美元左右，這代表我國養老市場已經進入了成熟階段。

養老地產的成熟階段代表著我國的人口老齡化趨勢正在趨向平穩，養老相關的產業發展也達到了峰值。人口老齡化所釋放的龐大養老需求，在此階段也得到了緩解，養老市場更具規模，走向了一個更高的層次。經過了市場的洗禮和社會的淘汰，我國已經擁有滿足基本國情的養老產業，其中養老地產以其龐大的體量，將成為我國未來養老產業的核心^[2]

養老地產是將地產與養老服務結合的新型地產模式。養老地產的特色具有以下幾個層面。

(1)從經營業務上來說，養老地產可涵蓋醫療、保險、物業、地產等多種經營業務，而不再像傳統的房地產開發，將經營業務僅僅限制在對地產的開發建造上。對于養老產業開發企業來說，產業上游是資金運作，即向銀行等金融機構進行的融資活動，產業下游則是醫療護理、休閑娛樂、物業服務、市場營銷等活動。開發商要想在行業中形成競爭優勢就必須創造有真正價值的經營活動，這些活動才是價值鏈上的關鍵點。在養老地產的開發中，多種業務的整合延長了養老地產的產業鏈，各行業可以進一步發揮自身的專業化優勢，為企業贏得更多的利潤點，增加企業利潤，同時降低養老產業重資產輕服務的風險。

(2)從融資對象上來說，養老地產與傳統地產開發不同，養老地產作為一種綜合性持續性的大產業，不僅在前期有高于傳統商業的開發成本，而且在后期，對配套設施的維護維修等持續運營成本也不低，一家企業的資金實力很難滿足養老地產開發的要求，所以在進行養老地產的開發時，必須進行融資，以保證資金鏈的持續穩定。對于傳統的地產開發商來說，其融資對象多為銀行或者直接在證券市場上發行公司債、股票等證券向投資者融資；而養老地產的融資對象則更為廣泛，不僅包括銀行及市場投資者等傳統融資對象，還可以吸納保險公司之類的金融機構。由于保險資金規模大、回報要求低、周期長的資金性質，相對更為適合投資養老地產，房地產企業可以通過向保險公司融資來解決養老地產開發時所面臨的資金困難問題。當然，對于保險公司來說，向養老地產投資也是符合他經營特征的，因為養老地產一旦成功開發并投入運營后，在后期會為股東帶來穩定的投資收益，這符合保險公司的投資原則。保險類企業不僅可以發行理財類的養老保險產品，還可以通過建設大型養老社區，進入養老地產的方式來完善企業自身商業版圖、構建長期穩定客源與收益，除此之外，還可以與自身所提供的保險產品形成互動、對未來市場進行前期鋪墊。

(3)從盈利層面上來說，養老地產的盈利模式不同于傳統的地產開發盈利模式。傳統的房地產開發盈利模式主要是開發完畢后通過銷售收回資金獲取利潤；養老地產的開發則是把眼光放在更為穩定的后期持續盈利上，在建成完畢投入運營后，不僅有多種形式收回成本，如銷售、出租甚至旅居等形式，而且還可以對地產進行持續運營，如持續為老人提供醫療服務、對社區物業的持續運營等都可以成為養老地產開發商新的利潤點^[3]。

養老地產是一種特殊的地產形式，與傳統地產項目相比，養老地產不同之處在于：

(1)養老地產的項目選址方面，需要綜合考慮老年人生活的需求，重點考慮生態環境、居住環境和交通便利性等；

(2)建筑的適老化設計，貼合老年人的生活習慣和需求，例如屋內照明設計、樓梯踏步扶手尺寸及無障礙通道設置等；再者是項目配套設施及服務設施的規劃，結合老年人衣、食、住、行、用、醫、娛、學等各項物質精神文化的需要，在項目周圍進行相應的產品配套，實現老年人樂享晚年的需要。

(3)養老地產項目的開發成本高，資金回收周期長。與一般地產項目相比，由于養老地產項目設計的特殊性及配套設施服務的全面性，養老地產項目的初期投入較大。另外，項目配套服務部分在項目總盈利占比較大，需要經營一段時間才能逐漸收回此部分投資，因此，養老地產項目資金回收的周期也會較長，投資者的風險也會比較大^[4]。

(1)功能：商品住宅是為了滿足人們居住要求專供居住的房屋。養老地產承載著為老年人提供養老、養生、醫療和康復等核心需求，所以其產品功能更為復雜，總的來講，其核心要素就是滿足老年人人群的多元化養老需求。

(2)客戶：普通商品房的客戶主要分為投資型客戶和居住型客戶。投資型客戶將商品房作為一種投資品，其主要目的是獲取商品房增值產生的收益。居住型客戶，包括渡居型和永久居住型兩種類型，其主要目的是為了買后自用，滿足生活需求。養老地產項目涉及的客戶范圍很廣泛，就前期投資而言，包括養老地產各功能板塊的投資商；就后期運營而言，包括養老、醫療、教育、餐飲、農業、商業等運營機構；就目標消費者而言，包括老人及其子女，老年消費人群又包括養生型客戶、康復理療型客戶、娛樂休閑客戶、度假旅游客戶、文化教育客戶、理財投資客戶等等類型。

(3)發展階段：“開發-建設、持有-經營”是一個成熟的養老地產項目必經的兩個發展階段。對于一般的商品房，只有“開發-建設”階段，建好后就可以通過銷售快速回籠資金。但是養老地產不同，它的重點在于“持有-經營”，養老地產主要的盈利模式是養老地產的物業和租賃收入，并收取相應配套設施的服務費，根據大部分養老地產的情況看，更多老年人偏向租賃老年公寓。

(4)銷售模式：對于商品房而言，其銷售模式十分簡單，通常就是直接出售或者是“部分出售+部分出租”。養老地產的銷售模式主要有“出售”、“持有”、“持有+出售”。直接出售這種模式主要是開發商為了降低承擔的風險，通過直接出售實現快速回籠資金的目的，其本質與商品房銷售模式一樣。但這種模式由于取得土地時不可以享受國家優惠政策，導致成本較高，這就可能造成了開發商為了降低成本對后期服務設施“偷工減料”，損害老年人的利益?！俺钟小边@種銷售模式，主要是采用租賃的方式經營，雖然不能快速回籠資金，會造成更高的經營風險，但一般而言，政府為了推動養老地產項目的發展，對于“持有”這種銷售模式會給與一定的優惠，獲取土地的成本更低，而且企業通過收取租金和日常服務費，保證可以獲得長期穩定的現金流，對于老年人消費者而言也是降低了其養老成本^[5]。

中國的社會養老服務體系主要分為居家養老、社區養老和機構養老三大部分。2011年2月，民政部在發布的《社會養老服務體系建設“十二五”規劃》中提出建設以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的養老服務體系，由此衍生出養老社區(CCRC)、老年公寓和養老驛站三種養老地產類型。

(1)養老社區(CCRC)：是一站式的、全方位的、綜合性的居住社區，涵蓋了居家養老、社區養老和機構養老的所有功能。社區配備醫療和康復中心、護理中心、老年大學、文娛活動中心、休閑商業中心等。老年人在不同年齡階段和身體狀況下的需求都可以在社區里得到滿足。這類社區一般位于城市郊區或度假風景區，土地成本相對便宜。根據不同的土地性質和參與建設主體，盈利模式有產權出售、會員制、租賃制和租售結合等。

(2)老年公寓：是針對機構養老模式開發的。區別于保障型的公辦養老院，主要針對自理能力較低、收入不高的獨居老人、孤寡老人等，民辦老年公寓根據老人的需求設計，能提供全面周到和有特色的服務，收費相對公辦昂貴。根據不同健康狀況的老人，可以提供醫療康復、全護理、半護理、活動組織等服務。民辦老年公寓采取會員制、押金制和出租制等方式收費。

(3)養老驛站：是居家社區養老依托的地產類型，一般位于社區中心。養老驛站提供居家上門服務和日間照料服務，居家上門服務有醫療檢查、家政服務、生活照料(助餐、助浴、助醫、助行)等，日間照料服務有短期全托、日托、淋浴、醫療護理、健康檢測、膳食供應、文娛活動等。養老驛站一般配有護理人員、醫療人員、康復理療師、心理咨詢師、社會工作師等專業人員。養老驛站的收入來源多為政府補助、照料服務和餐飲服務，政府補助占主要部分。居家社區養老地產是受政府推崇的主要形式，有公建民營、公辦民營、民辦民營等模式，以公建民營為主，由政府提供舊建筑，開發商進行改造運營^[6]。

太陽城模式和CCRC養老社區模式是美國現有的兩個具有代表性的養老地產經營案例。

1太陽城模式

坐落于美國佛羅里達州西海岸的太陽城養老社區，自1961年建設起，便定位佛羅里達乃至全美最好的老年社區。其規模已達到微型城市的規模，據估計有超過14萬人口，并且其面積與人口仍在持續增長中。太陽城內部劃分六大居住區，分別是“太陽城中心”(獨棟別墅)、“國王之殿”(聯體別墅)、“湖中之塔”(輔助照料式住宅和家庭護理機構)、“庭院”、“阿斯頓花園”(出租的獨立居住公寓)、“自由廣場”(輔助照料式住宅和家庭護理機構)。太陽城模式值得借鑒之處：

(1)依靠銷售住宅迅速回款(2)客戶定位精確，從而精確提供服務。(3)區位選擇，臨近醫療設施，不設置醫療護理配套設施，降低成本。

2CCRC社區模式

CCRC社區全稱為持續照料退休社區，完全自理、需要半護理以及全護理的年長人士在這里都能夠獲取相對應的居住產品，滿足不同年齡段對居住和配套服務的要求。其銷售賣點在于將社區服務逐步精細化，醫療救護方面更具備優勢。CCRC社區最顯著的特點就是以年長人士的自身情況為依據對其產品的類型進行細致的劃分，并且依據住戶身體和心里狀況的變化來調換住處以及相對應的服務。

CCRC模式滿足了年長人士對健康管理、護理和醫療的基本養老需求。同時在同一社區內滿足了不同生理年齡段的不同養老需求。經營方面通過入門費以及年費月費的方式獲得收益。同時通過出租店面獲得租金收益。

參考資料：

[1]2019養老地產行業全景圖：“需求升級+政策紅利”雙輪驅動養老地產有望開啟新時代

[2]林澤宇.鄉村振興戰略下養老地產開發模式的研究[D].福建工程學院，2021

[3]陳孟鈺.我國養老地產融資模式分析[D].中南財經政法大學，2020.

[4]左小磊.養老地產發展的影響因素及對策研究[D].大連理工大學，2020.

[5]蘇勒德.基于REITs的中國養老地產融資模式研究[D].內蒙古大學，2021.

[6]2019中國養老地產行業發展研究報告36頁.pdf

相關報告：

國外養老地產模式研究報告（27頁）.pdf

世聯地產集團養老養生地產研究報告（111頁）（111頁）.pdf

高端養老地產專題研究報告（46頁）（46頁）.pdf

博志成：養老地產中端項目專題研究報告177頁（173頁）.pdf

2019中國式養老地產成功運營創新與實地體驗報告（35頁）.pdf

保險行業保險轉型進行時六：養老地產一超多強博弈加速-20210614（31頁）.pdf