房地產金融

房地產金融是房地產企業在發展，流通和消費過程中通過資金流通，融資和相關金融服務(通過貨幣流通和信貸渠道)進行的一系列金融活動的總稱。它的基本任務是使用各種方法和金融工具來籌集和融資資金，支持房地產行業的發展，流通和消費，在房地產企業的業務流程中促進健康的資本運作，并確保房地產再生產過程的順利進行。

房地產金融一般具有廣義和狹義兩方面含義。房地產金融的廣義上是指與房地產活動有關的所有金融活動。狹義的房地產金融通常以某些特定的金融形式表現出來，例如向房地產銀行發行債券，建立住房儲蓄機構，安排房地產公司和基金上市，建立抵押證券公司，抵押證券化以及其他。一種觀點認為，房地產金融的最簡單理解就是房地產資金的融資。實際上，房地產基金的融資與房地產融資不同。融資是房地產融資的主要方面。它包括房地產信貸融資，房地產股權融資和房地產債券融資。并采用信托融資。除了融資以外，房地產金融還具有許多其他金融功能，例如房地產保險，信托，證券，典當等。

(1)房產金融

指在房屋或建筑物的生產、消費和流通過程中的各種資金融資活動。嚴格來說，與住房金融有所不同。住房金融以住房為信用擔保，獲得住房券、住房抵押貸款、抵押貸款等資金融資。住房儲蓄主要在住房消費過程中進行融資活動，為住房融資資金?？梢钥闯?，住房金融不是全部只是房地產金融的一部分。房地產金融除住房金融內容外還應包括房地產開發管理公司在房地產商品生產和流通中的融資。

(2)地產金融

又稱土地融資，是指圍繞土地有償使用的融資活動。具體來說，可以分為地方財政和農地財政。城市金融是指圍繞城市土地開發、建設和運營的資金融資活動，包括城市土地收購融資、城市土地整治融資、城市土地出讓和運營融資。農地金融，在國外也稱為農業金融，是資金圍繞農地，的發展、生產和經營，主要包括農地獲得的融資活動。農地改善金融，農地管理金融。與兩者相比，前者的貨幣化程度和貸款利率更高，資金貸款容易收回，還款周期短，分期還款更常見；后者通常符合各國的土地政策。在政府的支持下，它不是為了盈利，而且貸款期限更長，通常長達幾年、十年甚至幾十年。在中國，農業金融分為廣義和狹義。廣義的農業金融也稱農村金融，包括與農村地區生產經營有關的一切金融活動，如吸收存款、發放貸款、結算、現金管理和農村信貸合作；狹窄的義上的農業金融是指農地的金融管理，即與農業生產活動相關的資金金融。

房地產業與金融業是聯系相當緊密的。1.房地產業的發展需要大量資金支持。房地產業是一個資金高度密集化的行業，從開發到經營的各個環節，都需要金融機構的大力支持，僅依靠房企自籌資金不足以支持其正常的發展。商業銀行的信貸資金是房地產市場資金的主要來源，房企也通過發債融資、定增等方式從資本市場直接籌資；2.金融相關業務在對房地產市場提高資金支持時得到發展和擴大。為了共同的利益，金融機構幫助房地產擴大資金來源渠道，例如發行債券、股票，發展資產證券化業務，都需要金融機構的幫助，這也為金融創新工具的擴大化提供了動力。二者相輔相成，共同發展。

(1) 集中性

房地產相對于絕大多數商品而言，其單件價值大。無論是在房地產商品的生產環節還是流通環節，都必須有巨額的資金投入。因此，房地產金融活動要有金融機構的參與和穩定充裕的信貸資金來源。在房地產金融活動中，單靠房企本身很難滿足資金需求，各個環節都需依靠金融機構來確保穩定充裕的流動資金。就西方發達國家而言，房地產信貸的資金籌措渠道相對較多，很多國家都設立了專門的金融機構，如日本設置住址金融公庫、美國設立了儲蓄銀行等等，能夠從較大程度上保證資金的充足。

(2)資金周轉期長

房地產開發建設需經過一系列復雜且耗時長的過程，因而房地產金融的生產周期長。且房屋購買者常采用分期付款方式購房，故房地產金融的資金回收周期較長。其中包括多個階段，如土地的取得、房地產設計、房產施工和房產竣工等等。交付之后，房地產通過七通一平之后，才能進入項目尾聲。與其他項目相比，房地產開發項目所需要的時間相對較長，一般需要幾年時間。在銷售環節，由于房產價格較高，大部分購買者無法一次付清房款，往往需要向金融機構借貸，采取個貸形式獲得房屋，對于銀行而言回收資金周期長，短則幾年長則幾十年。

(3)資金運動固定性

房和地在物質形態上是連為一體、不可分割的，因而房地產固定在某一場所，在交換上只能是權屬關系的變更，具有資金運動的固定性。

(4) 資金增值性

房地產資金數目大，帶來高額利率。且土地的稀缺性和必要性使房地產價格不斷上漲，資金具有增值性。銀行進入房地產金融領域的主要目的是進行資本增值，房地產資金恰好通過流通能夠給銀行帶來資本的增值，這一增值過程主要靠利息收入來實現。資本通過周轉在進行增值的同時，由于土地資源的稀缺性和不可再生性，使得房地產本身成為重要的稀缺資源，特別是在城鎮化過程中城市的土地日漸增值，人們對房地產的需求不斷增加，導致了房地產價格不斷攀升。金融機構為了確保銀行貨幣資產得到保值和增值，為了擴大自己的資金實力，偏好于進行房地產投資或參加房地產信貸活動。

(5) 風險性

在房地產金融活動中，在信息不對稱的條件下，或多或少的存在的不可抗逆因素或者人為的投機倒把驅使預期的房地產溢價收益與實際的房地產金融收益產生偏頗，從而導致資金的風險。又由于房地產資金的融通時間比較久，從資金投入到資金的收回需要較長的期限，宏觀環境不斷交替變更，若融出的資本不能按預期收回或者收回的本金利息未到達期望，就會產生房地產金融風險。房地產金融風險的來源非常廣泛，主要包括：政策風險、自然風險、財務風險和決策風險等。以政策風險為例，管理者改變政策可能引致房地產市場和金融市場發生不同于投資決策時所預料的情況，從而減少收益亦或由于投資決策原來就是錯誤的，根本無法實現預期的投資收益，從而導致房地產融通的資金不能完全收回等等；又如遇到各種突發性的不可抗逆的自然災害，致使房地產項目遭到嚴重損壞甚至不復存在，融資出去的房地產資金同樣也無法收回。當房地產金融無法正常周轉導致資金的回籠出現困難，商業銀行不可避免的會發生房地產金融風險^[1].

金融機構為房地產企業提供資金支持的各環節中，由于某些原因致使風險發生產生損失，這些原因是事前沒有預料到的，不確定的因素。房地產金融風險，不僅是對某項具體業務的描述，更多的是指引起金融機構乃至金融體系的不穩定性，蔓延到社會經濟的方方面面。房地產業的發展依賴于金融機構大量的資金支持，但如果過度支持導致杠桿過高，就容易引起信用膨脹，引發房地產泡沫，一旦泡沫破裂，就會波及到整個金融體系，引發金融危機。

(1)信貸風險

這是房地產金融風險中最主要的風險，由于信息不對稱，并且信貸資金數額巨大，信貸風險涉及到房地產金融的方方面面。對于人住房貸款借款人而言，包括個人無力償付貸款、個人提前償還貸款的信用風險；對于房地產企業而言，包括無力償還巨額貸款、一旦信貸縮緊無法融入足夠資金的資金短缺風險；對于商業銀行而言，個人與企業的違約就直接導致其承受損失，并且當房地產價格下降時，即使處置抵押品也不能彌補全部的損失，當抵押品的處置過程中遇到一系列主觀或客觀的阻礙時，會進一步降低商業銀行的變現求償率，增大損失。

(2)宏觀調控風險

這是房地產金融風險中力度最大的風險。通過利率、增加貨幣供給量等宏觀調控政策，在經濟下行時，持續降低利率與增加貨幣供給量使得經濟過快的膨脹，房地產市場過熱；為了抑制經濟過熱、房價過高，開始使用調高利率、減少貨幣供給量的手段使樓市降溫，很有可能戳破泡沫，導致嚴重的金融危機。

(3)流動性風險

投入房地產市場的資金屬于中長期貸款，金融機構的資金來源多為短期儲蓄，這就會出現期限錯配的問題。一般而言，如果中長期貸款比例過大，現金、國庫券不足，并且沒有及時融入現金時，就會導致無法為客戶提現，這就是原發性風險。房地產開發業在貸款時，往往以房地產作為抵押，如果銀行不能按期收到本息，可以對房子進行處理以此來彌補損失。然而，如果抵押物賣不掉或者抵押品估值下降，就會導致銀行無法將資產變現，出現流動性短缺，這就是繼發性風險。在房地產市場過熱，宏觀調控使其降溫之后，就容易發生流動性危機^[2]。

參考資料：

[1]楚昊.WS農村商業銀行股份有限公司房地產金融業務風險管理研究

[2]陳安妮.我國房地產金融風險分析與防范

房地產金融相關報告：

NIFD：2022年Q1房地產市場金融季度報告（20頁）.pdf

仲量聯行：2017年中國房地產金融：傳統與創新共進（22頁）.pdf

2021年第二季度金融監管政策報告：加大防范化解房地產金融風險（15頁）.pdf

【研報】2020年金融地產行業地產分析研究報告（29頁）.pdf

銀行業“U”型底：從恒大事件看地產金融政策底線思路逐漸放松-211205（15頁）.pdf

銀行業：恒大集團債務風險對金融、地產及經濟的傳導及影響風險可控經濟增長壓力-211010（29頁）.pdf

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