2022年房地產行業走向

1、量沒有意義；2）居民收入水平和償付能力不是限制，因此考慮可支配收入，考慮GDP 結構等進一步衡量也意義不大。
2，政策邊際變化將帶來彈性，因為加杠桿群體是被嚴格限制。
1）中國各種政策大幅限制居民加杠桿能力，邊際政策變化將帶來彈性。
過去幾年中低收入人群成為加杠桿主力，邊際放開后其他群體有加杠桿空間，中低收入群體中還沒加杠桿的群體有加杠桿彈性。
因此，總體杠桿有彈性。
2）商業銀行有持續配置按揭的意愿和能力，將帶動居民杠桿率提升。
在中國，金融機構和居民對于資產價格長期預期難以改變、金融機構資產配置趨勢難改變情況下，居民杠桿有大彈性。
3，美國日本泡沫破裂、居民加杠桿缺乏彈性有其他背景，中國目前不存在。
三四線中短期有一定壓力。
本輪三四線繁榮是由加杠桿帶來的，我們測算，三四線城市2016 年、2017 年有息負債杠桿率分別為66%和74%。
但是三四線眾多小筆金額按揭絕對不意味著低違約率。
三四線近年來購房杠桿率比較高，去庫存目標完成后，三四線難以繼續成為穩經濟和銀行資產配置以及信用創造的主要載體。
一二線城市將成為變化的主體，很可能成為未來經濟增長和銀行資產配置、信用創造的主要載體。
投資建議：居民杠桿率趨勢難以改變，長期看好一二線城市基本面，地產公司集中度提升趨勢延續，地產股“便宜”的特征明顯，增量資金中長期將帶來房地產核心資產的行情。
持續推薦保利地產、招商蛇。

2、調的概率增大，但“房住不炒”和“租購并舉”的基本基調不會改變，此前因調控升級從而對部分改善型住房消費的影響，后期可能會有所調整，以保證居民的合理住房消費。
預計2019年，房地產主要指標會出現回落，特別是新開工面積、土地購置面積和房屋銷售面積會出現小幅下降，房地產開發投資與企業資金來源保持相對平穩。

3、深圳中原研究中心 2020年1月1日 2019年房地產市場總結及預判 | 深圳中原研究中心 2019年 政策驅動供需兩旺 分化加劇理性猶存 深圳中原研究中心 序 言 (一) 政策驅動 供需兩旺 分化加劇 理性猶存 2019年全球經濟低迷，由美國挑起的國際貿易爭端加劇，主要經濟體增速普遍回落，貿易需求放緩。
外部環 境的復雜多變，疊加內部經濟結構矛盾猶存，國內經濟下行壓力進一步加大。
GDP增速逐季下滑。

4、房地產已進入峰值時代”，實際數據已印證，即使 2018 年的市場運行周期承壓，仍不改行業規模高位的峰值特征。
落筆新章，我們將以“云游”式的廣闊視角觀察新生力量，但最終依然回歸質樸有力的保利周期理論，看清本質、勾勒未來。
諾貝爾經濟學獎得主克魯格曼曾提出“核心邊緣”理論，即在一個平衡的區域內，能夠自發形成經濟集聚的核心和邊緣區，而兩者的空間結構地位并非一成不變的。
這個理論在今天仍有借鑒意義，在人口、經濟和產業等多重推拉力下，我國城市“地殼運動”正在持續進行，有的城市上升，有的城市下沉。
我們重申，基本面才是支撐房地產發展的根本因素，房地產發展是基本面的投射，城市的生命周期就是房地產的生命周期。
風起于青萍之末。
城市晉級賽激戰正酣，房地產行業亦呈現出新趨勢。
我們發現，趨向于“零和游戲”的節點上，無論在城市發展抑或行業發展中，人口都已成為重要的活力因子。
本次白皮書我們聚焦新趨勢新機遇時，對人口的結構、遷移也給予了重點關注。
我們發現以下 3 個新趨勢： 趨勢一，“工程師紅利”，發展新動能。
人口規模已告別高增長的數量紅利，但巨大的人口基數下，人口素質提升和城鎮化遷徙等結構變化，正在帶來新一輪的人口質量紅利。
過去十年間，我國國民受教育程度顯著提升，人才競爭決定未來城市格局之變，這也是各城市打響“人才爭奪之戰”的底層邏輯。
趨勢二，邊界模糊，尖角聳起。
城。

5、 天眼查 數據新聞實驗室 出品 天眼查大數據：房地產行業企業數據報告（2020） 2020年前三季度我國新增房地產相關企業超過30萬家 10月過半，“金九銀十”進入下半場，房地產市場整體成交依然活躍。
天眼查專業版數據顯示，2020年前三 季度我國共新增房地產相關企業超過30萬家，較2019年同期相比增長11.91%。
2019年Q1-2020年Q3新增房地產相關企業數量 單位：家 數據來源：天眼。

6、行為，遏制熱點城市房價過快上漲。
4、目前城鎮還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區，要持續進行改造。
今年再完成棚戶區住房改造600萬套，繼續發展公租房等保障性住房，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加強配套設施建設和公共服務，讓更多住房困難家庭告別棚戶區，讓廣大人民群眾在住有所居中創造新生活。
2018年政府工作報告中關于房地產相關行業的表述1、健全地方稅體系，穩妥推金房地產稅立法。
2、堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位。
3、加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
4、啟動新的三年棚改攻堅計劃,今年開工580萬套。
2019年政府工作報告中關于房地產相關行業的表述1、健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。
2、更好解決住房問題，落實城市主體責任，促進房地產市場平穩發展。
3、繼續推進保障性住房建設和棚戶區改造。
城鎮老舊小區量大面廣，要大力改造提升。
2020年政府工作報告中關于房地產相關行業的表述1、堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位。
2、因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。
3、深入推進新型城鎮化。
發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業。
4、新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。
1健人地方筋休系偵步搶講戶品,立6法2021年政府工作報告中關于房地產相關行業的表述1、堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩。

7、求。
隨著企業積極尋找空間，并從續簽和延長過渡到執行新的租賃，續簽將更接近租賃總金額19%的歷史平均水平。
圖2 新冠肺炎期間與遠程工作相關的關注三、投資者離場觀望注意長期主權債務收益率的上升，這表明投資者愿意承擔更多的風險，這可能會加速2021年的銷售活動。
當股市也在上漲時，這種效應往往特別強勁。
加強REIT市場歷來導致了全球CRE流動性的增加。
關注房地產投資信托基金市場的進一步加速，以發出恢復交易活動的信號。
全球房地產投資信托基金每增長10%，全球客戶投資基金交易量將增長9%。
圖3 全球REIT績效與全球CRE交易量四、移動性增加政府的封鎖和健康問題極大地減少了上班族和消費者的客流量。
隨著疫苗的推出，請注意增加信心，以扭轉這一趨勢，這表明他們將回歸辦公室和實體零售。
在世界各地的市場上，市內的客運量仍然保持不變。
請注意客流量的增加，這表明人們對公共交通的信心已經增強了。
這反過來應該有助于支持全球城市向恢復階段的過渡。
圖4 倫敦地鐵的使用情況五、開發人員恢復信心關注金融機構恢復對市場的信心，并重新資助更多的商業項目。
2020年第三季度81%的美國銀行收緊了貸款標準。
圖5 U.S.銀行建設貸款標準六、辦公租賃業務拐點關注空置率上升的情況，對租金施加下行壓力，導致2021年更多城市的流動。
隨著租戶在尋找便宜貨，租賃數量就會增加。
注意大中華區是主要指標還是異常。
全球辦公部門預計將在2022年。

8、增長(+3%復合年增長率)，投資額不斷上升(+14%復合年增長率)，因為歷史性的低利率、創紀錄的“干粉”(儲備)和不斷增加的房地產證券化推動了大量投資。
據房地產服務公司JLL統計，商業地產交易量自2009年以來穩步增長，2019年創下歷史新高，交易量超過2007年(圖1)。
2007-2020年美洲、歐洲、中東和非洲(EMEA)以及亞太地區的直接商業房地產交易量 圖1雖然投資者在2019年變得越來越謹慎，但該資產類別仍保持高度流動性，相對于優先主權債務的利差穩定，回報率穩健，證明了其彈性和穩定性。
二、房地產未來的框架四大支柱世界經濟論壇對房地產未來提出了展望，未來的房地產是宜居的，可持續的，有彈性的和負擔得起的。
為了實現這一愿景，WEF創建了房地產未來框架，以提供行業轉型的途徑。
城市和建筑的未來愿景基于四大支柱：宜居性、可持續性、彈性和可承受性。
它確定了推動變革的關鍵因素。
房地產的未來前景如圖2所示。
房地產未來框架 圖21.宜居性綜合各種因素有助于提高生活質量，包括發達的建筑和社區、以人為本的包容性設計(為所有年齡和能力的人設計)以及與房地產開發同步滿足公民需求的社會、社區和娛樂設施。
宜居性包括空間和居住者之間的相互作用，最終提高人類的體驗。
人們一天中90%的時間都在室內度過，這使得建筑物有助于確保宜居性。
研究表明，舒適的環境與生產力之間存在正相關關系。
2.可持續性建筑物占全球溫。

9、2020年12月30日 輕博弈，重經營 2021年房地產行業年度策略 證券研究報告證券研究報告 核心觀點及投資建議核心觀點及投資建議 2 地產開發：地產開發： 三道紅線后，房地產行業整體預期回歸穩定，以往加杠桿廣囤地，賺取房價快速上漲的經營。

10、1 1 行 業 及 產 業 行 業 研 究 行 業 深 度 證 券 研 究 報 告 房地產 2021 年 01 月 11 日 物換星移，長風揚帆 看好 2021 年房地產行業投資策略 相關研究 銀行貸款新政加速優勝劣汰，十部委發 文 鼓 勵。

11、免責聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務必一起閱讀。
1 證券研究報告證券研究報告 行業研究專題研究 2021年01月22日 房地產開發 增持維持 房地產服務 增持維持 1房地產服務房地產服務房地產開發房地產開發: 高景氣收官，全年。

12、p住房交易的傳統渠道競爭是一種涇渭分明的狀態。
在新房銷售市場上，開發商開發新房，并通過售樓處直接自銷給購房者，而一手代理公司則為開 發商售樓處提供代理策劃服務，協助銷售;在存量房銷售和住房租賃市 場上，經紀公司通過旗下人經紀人進行存量房銷售。

13、p房企融資渠道主要有3 大類15 小類，具體情況如下：pp股權類發行股票項目股權融資明股實債或股債房地產基金引入戰略投資者。
截至2020 年11 月底，房企股權類融資余額約 7435.21 億元，受監管政策影響 2020 年以來僅有 6 家。

14、p1.4.2. 國企毛利率持續高于民企，二者均處于毛利率下行通道pp行業整體 2020 年毛利率為 25.92，國企和民企毛利率分別為 3024.05，分別較 2019年同期下降 5.7pct3.6pct，分別較 2020 年 H1 下降 。

15、整體來看，預計 2021 年房企盈利能力和運營效率將穩中略降。
竣工進度加快所帶來的業績釋放有助于凈利潤規模的提升，但成本增長對利潤形成一定侵蝕;凈資產收益率指標在凈利潤增幅放緩及所有者權益增長顯著下，預計將小幅下降，對盈利能力產生不利影響。

16、 stylewhitespace: normal;土拍兩集中政策pp stylewhitespace: normal;對地方政府：pp stylewhitespace: normal;供地量供地節奏以及地價上會更加謹慎，供地過程將更平穩透。

17、 由于整個行業空間極為廣闊，整個行業的增速和公司當前的規模相關性不高，存在一些大公司實現較快增長。
pp 截止2020年12月31日，重點公司在管面積已達37.25億平方米，同比36.02，增速較20182019年的32.9531.75進一。

18、派息收益率兩極分化：特許經營權型REITs 高于持有物業型 REITspp依據招募說明書披露，以 IPO 價格對應估值調整后可測算得首批 REITs 項目 2122 年的派息收益率，派息率均值分別為 6.4和 6.行業間的區別顯著：基。

19、地產集團K，過往使用OA系統發布內部招聘崗位，業務模塊較多調崗量較大。
因多端信息不同步內部審批報名線下操作等原因，整體效率低下。
搭建關鍵： 單點登錄，集成OA系統釘釘。
內外招聘系統OA系統對接，員工投遞后同步觸發OA系統審批。
審批通過后。

20、從需求端來看：1.城鎮化進程衍生大量流動人口，進而催生剛性租賃需求;2.熱點城市高房價及限購限貸等政策衍生外溢需求;3.家庭結構變化間接增加租賃需求:如晚婚致置業年齡延遲因而延長個體租賃消費周期;人口單身化趨勢加劇帶來獨居率提升等。
從供給端。

21、 請務必閱讀正文后的聲明及說明請務必閱讀正文后的聲明及說明 TableInfo1TableInfo1 房地產房地產 TableDate TableInvest 優于大勢優于大勢 上次評級: 優于大勢 TablePicQuote 歷史收益率曲。

22、1億翰智庫2022往者不可諫，來者猶可追往者不可諫，來者猶可追2022中國房地產市場年度策略報告2PART 1政策脈絡：信用體系面臨挑戰，需求端放松預期漸濃PART 2競爭格局：陣痛乃是必經之路，地產新格局初現端倪PART 3市場邏輯：市場。

23、 http: 請參考最后一頁評級說明及重要聲明 投資評級：投資評級：強于大市強于大市維持維持 報告日期：報告日期：2022 年年 04 月月 06 日日 分析師：陳智旭 S1070518060005 02131829691 數據來源：win。