第一太平戴維斯業務

1、1 1-5月份， 上海實到外資金額同比增長4.5%， 上海仍是外 商投資的首選地之一。
部分公司加碼企業成本控制， 包括裁員、 降低其它固定 成本及導致的減租或退租。
2020年上半年， 僅兩個全新甲級寫字樓項目共計10.5萬 平方米入市， 預計下半年還將有78.4萬平方米新供應， 屆 時到年末全市甲級寫字樓存量將達1,420萬平方米。
二季度， 寫字樓租賃活動復蘇， 但季內凈吸納量僅錄得。

2、 1 - 第一太平戴維斯 | 研究部 | 2020年武漢寫字樓二級租賃市場專題報告 - - 20202020年年7 7月月 第 一 太 平 戴 維 斯 研 究 部 武 動格局 - -20202020年武漢寫字樓二級租賃市場專題報告 - 2 - 第一太平戴維斯 | 研究部 | 2020年武漢寫字樓二級租賃市場專題報告 武漢寫字樓二級租賃市場調研綜述武漢寫字樓二級租賃市場調研綜述 調研調研樣本樣。

3、流動的學生群體繼續助推專建學生公寓的需求，如今前往歐洲留學的學生正呈增加之勢。
然而專建學生公寓的供應依然嚴重匱乏，羅馬、波爾圖的供需比僅3%，佛羅倫薩、里斯本和塞維利亞也只有4%的水平。
各類替代型住宅產品的投資都在升溫。
在2017年的全球房地產大宗投資市場，無論零售還是工業物業，投資額均不及住宅。
全球學生公寓投資在過去五年中增加了87%。
2017年歐洲八大市場的租賃住宅投資額突破270億歐元，較2013年增加了19%。
其中德國市場的投資占比達到54%。
收益率方面，德國最低（2.1%），英國最高（4.3%），平均收益率為3.4%。
全球投資者都在尋求擴張，這對管理效率提出更高要求。
學生公寓領域的跨境投資占比較高，達到46%。
2017年最大宗住宅資產交易也是跨境性質，即黑石集團在西班牙的一筆價值103億美元的投資。
美國市場替代型住宅的迅速擴張得益于相對統一的監管環境。
而歐洲國家眾多，政策各有千秋，投資者著實需要費一番工夫理清思路。

4、中國零售20城 SPOTLIGHT Savills Research 中國零售 - 2019 中國零售20城 本報告于2019年8月發布。
如無特別說明， 報告所用宏觀數據為2018年底數據， 店鋪數為2019年中數據， 且在可比基礎上進行統計。
第一太平戴維斯自2014年起對中國內地20座主要零售城市進行跟蹤研究， 采用經濟指數及零售商指數共16組數據進行分析。
其中， 經濟指數覆蓋城市主要宏。

5、都等城市呈現空置率下跌、租金上揚的積極走勢；其他城市則受制于供應過剩，漲租難度增加。
實體零售繼續面臨來自電商及全渠道商家的強大競爭火力。
然識時務者為俊杰。
經驗老到的業主開始重新定義價值主張，不斷升級業態組合，引入熱門品牌或借助潮流技術元素增強互動體驗，更將電商平臺拉入己方陣營“化敵為友”，積極響應 “新零售”時代的消費需求。
物流市場持續發展壯大。
快消品消費日益向線上轉移，包裹投遞量不斷攀升，對服務品質及時效的要求日益“苛刻”；此外跨境電商、冷鏈物流也在強勢擴張，共同助力物流物業市場。
精品體驗式旅行、養生保健以及戶外運動相關領域迎來新一輪復興，為酒店市場帶來利好。
此外，在領先城市的活力中心區，酒店市場亦再煥生機，入住率、客房價格雙雙回升。
在政策導向以及貸款環境的共同作用下，住宅市場仍在不確定中搖擺。
面對價格滯漲而成交萎縮的困境，身負重債的開發商迫切希望政策面出現轉機。
住宅租賃市場熱度不減，但處境亦顯尷尬：運營平臺尚未成熟卻已有巨額資本注入；市場初具雛形尚不具規模，供應突增消化仍需要時日。
2018 年伊始投資市場氣氛蕭條，但在年末開發商沖業績、投資者配置資本的需求下，行情有所回暖。
本土保險公司與境外基金是投資主力；本土基金則因融資難度較大且收益低于預期，參與度較低。
倘若 2019 年房地產市場繼續降溫，將會有很多投資者伺機抄底，抑或轉向不良貸款領。

6、發布大西安（西安市西咸新區）國民經濟和社會發展規劃（20172021）。
區域經濟中心日益強化近年來，西安經濟發展迅猛，經濟增速躍升全國前列，引領大西北和西部地區經濟發展的核心作用日益凸顯。
2018，西安GDP再度入圍全國城市20強。
前三季度西安GDP增速在十五個副省級城市中躍升第二位。
西安以全西北五省約1/300的土地面積和1/10的人口，占比西北五省近五分之一（16%），排名第一。
西安以全陜西省1/20的面積和1/4人口，創造出全省35%的經濟總量，西安首位度值大于2，首位作用明顯。
區域產業發展引擎作用與日俱增西安不僅是經濟中心同時也是中國西北乃至全國的“產業之心”，科技、旅游、文化優勢產業帶動著城市第三產業蓬勃發展。
產業布局不斷優化西安以四個行政區為產業依托，支撐高新技術、裝備制造、旅游、現代服務和文化產業。
高新技術開發區：科技園+ 500強企業 + 800多家 電子信息、半導體企業（美光、中興、華為等）經濟技術開發區：中央商務區涇渭工業園生態產業園出口加工區主導產業：商用汽車、機械電子、新材料吉利、陜汽、中航、中鋼等企業落地曲江新區：主導產業：文化產業和旅游產業浐灞生態區：主導產業：金融、商務、會展、旅游、創意產業人口加速增長，逼近超大城市規模。

7、中國REIT市場報告 SPOTLIGHT Savills Research 中國投資 - 2019 2 3 中國的房地產、金融及證券市場正在經歷一系列變革。
房地產市場中，隨著城市發展日益成熟，城鎮化進程逐 漸深入，市場上新建工程慢慢減少；開發商不斷整合并提高專業性；內資開發商逐步將關注點從住宅轉向商業； 物業整持逐步取代散持；機構投資者不斷加強資產管理。
金融市場中，政府持續打壓影子銀行，并。

8、計金額都遠高于 2017 年同期。
2018 年下半年，由于與美國貿易戰的壓力，政府對于經濟去杠桿的態度出現一定程度松動；不僅準備金率下調，境內債券的發行量也有所上升。
然而，中小企業的融資問題仍然充滿挑戰。
面對巨大的融資困難，房地產開發商尤其是中小型開發商和投資者繼而轉向海外債券市場以及夾層貸款等成本更高的融資方式。
在 2018 年前四個月，中國上市開發商境外債券發行額達到人民幣996 億元，平均融資成本相比 2017 年上升 1 個百分點達到 6.98%。
雪上加霜的是，在一些核心城市，開發商面臨政府限購限價政策，住宅銷售速度遲緩。
另外，很多開發商以往利用高杠桿拍地開發，通過預售提前收攏資金，但一些城市已開始試行取消預售制，或規定土拍前須資金到位，從而令開發商面臨更大的貸款償還壓力。
預計房地產行業 2019 年第一季度到期的債券將達到230 億美元，如果有投資者要求提前償還債券，金額或將達到 430 億美元。
中國開發商償債能力達到三年來最低水平。
根據彭博數據來看，其統計的 80多家上市房地產公司 2018 年上半年的平均短期償債能力比率達到 133%，為2015 年上半年以來最低，較一年前的297% 有顯著下滑；有約四分之一的開發商比率在 50% 以下。

9、至2018年，國內生產總值（GDP）超過500億美元的城市已從十年前的177個增加到248個，其占全球GDP的比例也從79上升至8城市的重要性不言而喻；在未來顛覆性時代，城市還將繼續扮演重要角色。
預計到2028年，GDP超過500億美元的城市將增加到317個，GDP占比也將進一步上升至8這類城市的地理分布也發生了顯著變化，且未來還將繼續調整。
亞太區在2018年超越美洲，成為500億美元以上GDP城市最多的區域。
預計到2028年，亞太區將擁有全球半數以上的500億美元級經濟強市。
城市合作是對城市傳統排名的又一大威脅。
超級城市群概念提出至今，美國與墨西哥之間、歐洲鄰國之間都出現了跨境協作。
中國擁有很多人口眾多的大都市，無需“ 外援”即可構建城市群。
第一太平戴維斯研究部對以上城市相關的新興主題進行了深入分析，重點考察了城市韌性、有沖擊排名潛力的城市以及發展中的超級城市群。
韌性城市在不斷變化的時代背景下，尋求企業可以蓬勃發展的可持續城市正變得日益重要。
第一太平戴維斯通過自建的“韌性城市指數”對主要城市進行考察。
所謂韌性城市，即在面對房地產市場諸多顛覆性趨勢時，能夠承受考驗或順應潮流并加以善用的城市。
它們對人才富有吸引力，鼓勵創新創業，積極推動城市及私人財富的增長人才吸引力以及創新競爭力正是房地產投資者的決策考量。
2028年。

10、計金額都遠高于 2017 年同期。
2018 年下半年，由于與美國貿易戰的壓力，政府對于經濟去杠桿的態度出現一定程度松動；不僅準備金率下調，境內債券的發行量也有所上升。
然而，中小企業的融資問題仍然充滿挑戰。
面對巨大的融資困難，房地產開發商尤其是中小型開發商和投資者繼而轉向海外債券市場以及夾層貸款等成本更高的融資方式。
在 2018 年前四個月，中國上市開發商境外債券發行額達到人民幣996 億元，平均融資成本相比 2017 年上升 1 個百分點達到 6.98%。
雪上加霜的是，在一些核心城市，開發商面臨政府限購限價政策，住宅銷售速度遲緩。
另外，很多開發商以往利用高杠桿拍地開發，通過預售提前收攏資金，但一些城市已開始試行取消預售制，或規定土拍前須資金到位，從而令開發商面臨更大的貸款償還壓力。
預計房地產行業 2019 年第一季度到期的債券將達到230 億美元，如果有投資者要求提前償還債券，金額或將達到 430 億美元。
中國開發商償債能力達到三年來最低水平。
根據彭博數據來看，其統計的 80多家上市房地產公司 2018 年上半年的平均短期償債能力比率達到 133%，為2015 年上半年以來最低，較一年前的297% 有顯著下滑；有約四分之一的開發商比率在 50% 以下。
積極因素中國基本養老保險基金（以下簡稱“養老保險基金”）投資潛力巨大。
全國社會保障基金理事會從 20。

11、城市。
這九個城市都有各自的定位和特定的產業導向，但主導當地寫字樓市場的行業卻不盡相同。
右圖列出了九個國家中心城市的定位，并對比了主導各城市甲級寫字樓市場的前三大行業。
重點增長行業金融行業是中國寫字樓市場的需求主力，這幾乎在國內所有城市都得到了體現。
其中以傳統金融機構的承租面積最多他們傾向于租賃或購買優質甲級寫字樓，抑或在可以彰顯企業形象的黃金地段、金融產業聚集區自建總部大樓。
這類租戶對高位租金和租金波動的承受能力較高。
計劃建立區域總部的商業銀行和保險公司通常對辦公空間有較大需求，許多 5,000 平方米以上大面積的租賃成交來自傳統金融行業即為佐證；這些用戶自用購買的可能性也較大。
隨著這些金融大企業不斷擴張，其亦傾向于將分支或后勤部門選址 / 搬遷至次級或非核心商務區。
防范金融風險是中央政府的關鍵任務之一，新興金融行業尤其是金融科技和 P2P 公司因而面臨越來越大的監管壓力。
截至 2018 年末，中國境內 P2P 公司總數同比減少 54%。
在監管加碼、流動性趨緊的大環境下，P2P 市場加速整合，能夠生存下來的平臺往往具有相當實力，盡管一些業主仍對這類租戶的入駐穩定性表示擔憂。
2018 年，股市的疲軟表現對小型券商、基金和資產管理公司的擴張計劃造成沖擊。
2018 年全年，上證指數和深證指數分別下跌 25% 和 34%。
嚴峻的外部經濟環境、信貸緊縮和中。

12、 萬億美元左右，或將在未來一兩年超過美國成為全球最大的零售市場。
與此同時，中國也正逐漸從服裝生產國轉向消費國。
在 2005 年，中國制造的服裝有 71% 用于出口，而這一比例在2017 年降至 47% 。
與增速下降對應的是，消費對經濟的貢獻度持續攀升。
2010 年，消費市場對 GDP貢獻率為 45%；而 2018 年，其對 GDP的貢獻率已升至 76%。
以投資和出口拉動的經濟增長模式近兩年遇到瓶頸。
增發貨幣帶來的非實體投資難以為繼、低成本制造業外遷東南亞，都令內需市場的重要性日益凸顯。
自 2018 年以來，個人所得稅減免、增值稅改革及多項進口產品關稅持續降低都對消費市場形成長期利好。
而電商法的實施，也令跨境交易進一步規范，將更多的消費留在國內。
中國零售市場愈發呈現新興市場與成熟兩者并存的特征。
互聯網加速了兩塊市場之間的互通，卻很難抹平消費差異。
頭部市場上海與北京樂于接受國際消費趨勢并加以融合，依然是國際品牌必爭之地。
另一方面，品牌下沉至二、三線城市乃至縣級小鎮的深度則難以定論。
且在此過程中，尋找合適的當地合作伙伴愈加重要。
消費和房價社會消費品零售總額增速下降原因復雜。
雖然龐大基數或為原因之一，但不少觀點認為，房價高企導致房貸壓力攀升，從而對消費造成擠出效應，是影響消費增速的主要原因。
房產的流動性不及股票、債券，房價上漲并不一定直接刺激消費開支，但房產的升值卻對購。

13、2020 疫情突發 新冠疫情導致品牌關閉部分店鋪，或縮減營業時間，第一季銷售受到影響； 若疫情在今年3月底之前得以有效控制，零售市場有望隨之逐步回暖； 品牌焦點已轉至夏季后的市場，預計下半年伴隨大量推廣活動，市場將重現活力。

14、經濟環境已然不同。
2019年全國的GDP總量已經是2002年總量的8倍有余，但在內經濟下行風險已現，在外中美貿易摩擦壓力猶在。
拉動經濟增長的因素中，投資占比減弱，消費成為經濟增長的主要推動力。
疫情對武漢經濟的影響短期內難以改善2019年12月，新冠疫情率先在武漢及湖北省內其他市州爆發，后蔓延至全國，截至發稿前全球多個國家疫情嚴峻。
此次疫情的爆發對中國經濟帶來了新的下行風險，但由于全國超過80%的確診病例集中于湖北省內，因此相比于2003年的非典在全國多個省市高速蔓延，其對國內整體經濟走勢的影響仍可控。
從經濟體量上來看，2019年武漢GDP占全國GDP雖僅約1.6%，但武漢經濟增長持續高于全國平均水平，長久以來，武漢的戰略地位也不容忽視。
作為全國的交通樞紐、教育腹地和多個產業的研發基地，此次疫情的發生與發展對武漢整體經濟、物業市場以及上下游企業的影響均不容小覷，市場的各方參與者都將面臨嚴峻挑戰。
企業節后復工推后，居民出行受限等級持續提升1月27日，國務院發布延長春節假期至2月2日的通知，部分城市在此基礎上酌情延遲復工時間。
從1月23日武漢宣布關閉出城通道、市內公交停運起，湖北省各市州陸續施行封閉式管理，出行管制持續加強。
疫情對寫字樓市場的影響疫情對武漢寫字樓市場的影響：供應端受COVID-19疫情的影響，武漢寫字樓供應與需求都將雙雙走弱。
就新增供應而言，全年新增供應（含甲乙級樓宇）預。

15、多數預測認為,全球經濟將經歷嚴重衰退，程度或甚于金融危機時期;更有不少人士認為這將是第二次世界大戰以來最嚴重的經濟衰退。
爭論的焦點在于經濟復蘇模式。
是否會出現V形反彈?還是U形、L形或W形?甚至有預測認為會出現像耐克品牌標志那樣的“對勾形”復蘇。
隨著各國陸續放松封鎖禁令但繼續鼓勵社交隔離,新冠肺炎疫情的長期影響仍有待觀察。
許多人士認為世界將大為不同。
我們將在下文討論房地產各領域可能發生的潛在變化。

16、包容性和靈活性。
寫字樓二級租賃市場運營商的服務本質目前，武漢寫字樓市場中的二級租賃主要由三類運營商主導，包括商務中心、聯合辦公以及包租公司。
雖然三類運營模式都是基于滿足終端用戶辦公需求的同時，提供多樣化增值服務，但實際運營過程中，各類運營商的服務側重點不盡相同。
包租公司提供的“商品”為寫字樓中的可租賃面積，并且從付費方式上，終端用戶承租包租公司房源的付費方式與傳統租賃基本一致，都是以按建筑面積為單位計量的租金、物業費及其他附加費組成。
雖然終端用戶可以省去裝修和添置辦公用品的部分成本，但包租公司提供的裝修和布局大多為固定模式。
商務中心及聯合辦公主要采用工位出租、一價全包的模式租賃，運營上更加注重服務與配套，包括公共空間的使用、會議室租賃及會員網絡等。
相較于其他二級租賃運營商，運營成熟的聯合辦公品牌在會員互動與資源聯動上的優勢明顯。
武漢寫字樓二級租賃市場- 二級租賃在武漢寫字樓市場的發展現狀近十年，武漢寫字樓市場已經從初現規模、供需平穩發展到當前的第一輪市場供應高峰。
除了傳統寫字樓高速發展之外，以商務中心、聯合辦公和包租公司為代表的二級租賃市場運營模式也應時而生，成為武漢寫字樓市場的新生力量。
運營商洞察：聯合辦公區域分布與租金截至2020年第二季度，武漢聯合辦公市場總存量達到53,420平方米，中資品牌占據市場的主導地位。
2019年，wework兩個辦公空間相繼開業拉開了外資聯合品。

17、?？谏剔k市場pp辦 公:?？谵k公市場近年發展迅速，目前正處于全面向甲級寫字樓升級迭代的發展階段。
海南自貿港重點園區的掛牌推動了寫字樓市場的多區域發展，市場格局呈現出核心區域向東西延展城市規劃新區單獨發展的特征。
三個核心商務區的甲級寫字樓市。

18、天河 CBD 主要由三個部分構成，包括珠江新城天河北以及廣州國際金融城。
珠江新城的地標建筑匯聚，寫字樓物業存量 283.5 萬平方米，以超甲級甲級為主，目前為廣州寫字樓平均租金水平最高的板塊，產業集聚總部經濟金融與高端商務服務。
pp天河北。

19、近十年，成都傳統主城區外圍區域常住人口快速增長，增速已超過傳統主城區，并且在全市常住人口中的占比接近35；相較于迅 速集聚的居住人群，區域內綜合型商業項目供應有限。
伴隨傳統主城區外圍區域常住人口的高速增長，區域集聚了龐大的消費客群，消費需求。

20、十四運下西安零售市場新機遇借助承辦十四運的重大歷史機遇，2021年4月西安市推進國家體育消費試點城市建設實施方案印發，加快推進西安全國體育消費試點城市建設，實現體育消費新發展，豐富國際消費中心城市的內涵。
深挖體育消費潛力，拓展體育消費空間，。

21、重慶信息技術行業近年來發展迅猛，在上半年繼續保持良好增長的態勢，合計貢獻了約25的新增租賃需求，成長為重慶甲級寫字樓 市場的中堅力量。
重慶市于上半年發布重慶市軟件產業高質量發展十四五規劃 及重慶市十大工業軟件重點開發研究項目榜單。
明確了將。

22、GBA A級寫字樓市場似乎在2021年上半年開始復蘇。
許多市場參與者對租金下降放緩僅下降1.6HoH越來越有信心，價格再次上漲HoH上漲0.2，項目完工速度幾乎恢復到新冠疫情爆發前的水平。
因此，截至2021年上半年，GBA A級寫字樓總存量。

23、貴陽零售商業格局逐漸發生變化城市常住人口向非核心區域聚集隨著城市不斷向外擴張，貴陽市城市建成區面積近十年增長近2.4倍;人口方面，相較于貴陽市第六次人口普查，在第七次人口普查中，非核心區域常住人口占全市常住人口比例顯著增加，一定程度上有利于。

24、截至 2021 年上半年，大灣區甲級寫字樓租金指數環比下降 1.6% 至 147.6，降幅較 2020年下半年收窄 4.0 個百分點。
2021 年上半年，受不少跨國公司持續實施或延長居家辦公機制的影響，香港寫字樓租賃需求明顯下降，.。

25、零售商的平均擴張率從2020年的4.0上升到2021年的9.1，大多數類別的活動都在增加。
奢侈品行業繼續受益于海外支出的回報，很少有挑戰者品牌與老牌零售商競爭。
ErmenegildoZegna在大中華區的銷售額在21小時內實現了81.1的同。

26、封城后市2022年西安商業地產市場研判立新致勝INNOVATIVE SOLUTIONS TO ENSURE YOUR SUCCESS01對宏觀經濟的影響2020年2月5日2020年3月30日3背景數據來源：第一太平戴維斯華西區市場研究部武漢。

27、成都寫字樓租戶行業地鐵粘性指數SPOTLIGHTSavills Research中國 2020 歡迎閱讀2020年成都寫字樓租戶行業地鐵粘性指數報告。
城市軌道交通的發展對城市交通結構 空間結構 商務商業布局和經濟發展都具有深遠影響。
地鐵承。

28、許多貿易組織表示，盡管英國企業已做好應對新協議的準備，但人們仍然擔心，歐洲企業將需要一段時間來適應新協議，這最終會給本已脆弱的供應鏈帶來更大壓力。

29、截至第三季度末，休閑行業繼續改善，酒吧酒吧和俱樂部報告稱，與2019年水平相比，支出增長了43.5，而娛樂部門報告了兩年多來最強勁的增長，增長了28.這是由活動演出和電影發行的回歸，以及工作后社交的回歸所推動的。

30、通時合變SPOTLIGHTSavills Research中國房地產年度展望 疫情令公眾健康和經濟復蘇倍受考驗， 2021年政策環境又為房地產市場帶來巨大的挑戰， 2022年又將怎樣2022年上半年仍將充滿挑戰。
由于債務償還事件不斷出現，。

31、Shaping R 全球奢侈品 零售 第一太平戴維斯 全球奢侈品 零售 5 歡迎閱讀第一太平戴維斯全球奢侈品零售市場2018年展望。
本報告聚焦奢侈品零售市場，揭秘年內奢侈品牌開業門店最多的城市，遴選潛力突出的奢侈品牌擴張沃土，盤點歐洲新興的。