住宅市場

1、 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 全球視野全球視野 本土智慧本土智慧 行業行業研究研究 Page 1 證券研究報告證券研究報告深度報告深度報告 地產服務地產服務 物業管理行業專題報告（三）物業管理行業專題報告（三） 超配超配 （維持評級） 2020 年年 07 月月 28 日日 一年該行業與一年該行業與上證綜指上證綜指走勢比較走勢比較 行業專題行業專題 非住宅物管， 更多元的業態。

2、 1 研究創造價值 物管業務穩定增長，強強聯手成就非住宅物業龍頭物管業務穩定增長，強強聯手成就非住宅物業龍頭 20192019 年年報點評年年報點評 方正證券研究所證券研究報告方正證券研究所證券研究報告 招商積余(001914) 公司研究 房地產行業房地產行業 公司財報點評 2020.04.15/推薦(首次) 分析師分析師 夏亦豐 執業證書編號： S1220518100001 E- 歷。

3、流動的學生群體繼續助推專建學生公寓的需求，如今前往歐洲留學的學生正呈增加之勢。
然而專建學生公寓的供應依然嚴重匱乏，羅馬、波爾圖的供需比僅3%，佛羅倫薩、里斯本和塞維利亞也只有4%的水平。
各類替代型住宅產品的投資都在升溫。
在2017年的全球房地產大宗投資市場，無論零售還是工業物業，投資額均不及住宅。
全球學生公寓投資在過去五年中增加了87%。
2017年歐洲八大市場的租賃住宅投資額突破270億歐元，較2013年增加了19%。
其中德國市場的投資占比達到54%。
收益率方面，德國最低（2.1%），英國最高（4.3%），平均收益率為3.4%。
全球投資者都在尋求擴張，這對管理效率提出更高要求。
學生公寓領域的跨境投資占比較高，達到46%。
2017年最大宗住宅資產交易也是跨境性質，即黑石集團在西班牙的一筆價值103億美元的投資。
美國市場替代型住宅的迅速擴張得益于相對統一的監管環境。
而歐洲國家眾多，政策各有千秋，投資者著實需要費一番工夫理清思路。

4、請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 行行 業業 研研 究究 行 業 深 度 研 究 報 行 業 深 度 研 究 報 告告 證券研究報告證券研究報告 房地產房地產 推薦推薦 ( 維持維持 ） 重點公司重點公司 重點公司重點公司 2020E 2021E 評級評級 招商積余 0.58 0.76 審慎推薦 南都物業 1.08 1.35 審慎推薦 新大正 1.8。

5、 1 證券研究報告證券研究報告 行業研究/深度研究 2020年02月17日 房地產 增持（維持） 陳慎陳慎 執業證書編號：S0570519010002 研究員 劉璐劉璐 執業證書編號：S0570519070001 研究員 韓笑韓笑 執業證書編號：S0570518010002 研究員 01056793959 林正衡林正衡 021-28972087 聯系人 1金地集團金地集團(。

6、動。
“多元化+存量市場+市占率提升”為海外普遍趨勢：隨著城鎮化率的完成，海外樓市均呈現新房市場的萎縮、二手房存量市場的崛起；同時市場的調整及成熟加速了行業集中度提升及帶來房企的多元化布局。
美英二手房成交占比超過80%；英國TOP10市占率達到近60%。
盡管各國房企均開啟多元化布局，但從收入結構來看，美英房企傳統開發類收入占比90%以上，日本隨著租賃、商管等業務崛起，物業開發類收入占比已不到40%。
“中期需求穩定+多元化+區域分化”為國內中期趨勢：隨著城鎮化率持續提升，改善及更新需求釋放，中期國內住宅需求規模仍有望維持年均12.5億平左右，同時在穩地價穩房價背景下，行業盈利中樞將逐步回歸至市場平均水平。
龍頭房企憑借融資、拿地等優勢，有望持續擴大市場份額，且積極開展多元化試水，但住宅開發中期仍將是傳統房企的主要收入來源。
區域布局上，一二線城市盡管兼具人口及產業支撐，但面臨競爭激烈、地價高企、供應少等問題，而大多數三四線城市人口凈流出、產業基礎較為薄弱，缺乏中長期支撐，未來以一二線為中心的城市圈將成為房企爭奪的主戰場。

7、度地方政策分析中央發布中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二零三五年遠景目標的建議、中共中央政治局召開會議等材料。
地方政策：2020上半年：疫情期間各地政府扶持穩定市場發展、通過出臺人才政策、公積金政策等措施，有限放寬調控。
2020下半年：疫情影響逐漸減退，調控出現分化，部分過熱區域開始收緊調控，主要集中在珠三角、長三角。
具體地方政策如圖1所示。
二、金融貨幣政策全年寬松，增速收窄圖2 金融貨幣資金分析2020年1月6日，降準0.5個百分點，釋放長期資金約8000多億元;2020年3月16日實施普惠金融定向降準0.5至1個百分點，共釋放長期資金5500億元。
2020年公開市場操作，凈投放為-1680億元。
合計約1.3萬億元。
三、流動性新政降企業、銀行杠桿，收緊企業、個人貸款圖3 商品住宅流動性新政：房地產貸款要求2020年12月31日，央行與銀保監會發布關于建立銀行業金融機構房地產 貸款集中度管理制度的通知，將根據銀行 業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定房地產貸款集中度管理要求。
第一檔為中資大型銀行，第二檔為中資中型銀行，第三檔為中資小型銀行和非縣城農合機構，第四檔是縣城農合機構，最后一檔為村鎮銀行。
文本由言禾原創發布于三個皮匠報告網站，未經授權禁止轉載。
數據來源：世聯行：粵港澳大灣區商品住宅市場年度報告(101頁)。

8、灣區的整體銷售情況為求大于供，形成價格上行整體格局。
2020年，灣區9城住宅供應面積7601萬平米，成交面積共計7814萬平米，分別同比增2%、8%;成交金額共計14994億元，同比20%; 成交價格19188元/平米，同比11%。
直接對沖了全年M2的增速。
圖2 大灣區9城住宅供應與銷售面積及銷售金額與銷售均價分析2020年，市場供求面積過1000萬平米的城市有廣州、佛山、惠州;市場供求低于500萬平米的城市有深圳、珠海;2020年供應增長較快 的城市廣州、東莞、深圳、江門、惠州;銷售增長較快的城市有廣州、東莞、深圳。
總的來說廣佛惠成為供應主體，廣州供銷兩端突出。
圖3 大灣區9城住宅銷售金額與銷售均價分析大灣區銷售排名前15的房企有9家在廣州銷售占比過24%，有5家在佛山銷售占比過30%，有5家在深圳銷售占比過20%，有5家在東莞 銷售占比過20%，有4家在惠州銷售占比過20%。
大灣區9城，銷售金額過2000億的有廣州、佛山、深圳、惠州第一梯隊;銷售金額1000-2000的有東莞、珠海;銷售在1000億以下 的有中山、江門、肇慶。
2020年銷售金額增長較快的城市有東莞、廣州、深圳、惠州、江門、珠海、佛山;銷售價格增長較快的城市有東莞、珠海、佛山、惠州。
綜上， 廣佛深莞，是房企主要出貨城市，銷售金額廣州深圳依舊領先。
文本由言禾原創發布于三個皮匠報告網站，未經授權。

9、觀(10.3%)，而大公司(7.7% - 9.6%)。
其他行業團體對大小公司的看法則更為復雜。
根據公司報告，按公司規模劃分的預期平均年收入增長率：二、預計到2020年，利潤仍將增長在7個行業集團中的6個，大多數公司預計利潤在2020年將增長(62%到69%)，盡管一些公司預計利潤將下降(7%到10%)。
建筑師仍然與其他行業集團不同，只有46%的人預計利潤會增長，16%的人預計利潤會下降，這與去年的預期一致(分別為46%和20%)。
公司(%)預計2020年的收入和利潤將發生同比變化：三、國民經濟前景的改善所有行業集團的大多數公司都樂觀地認為，2020年對其服務的需求將增加(58%至69%)。
盡管如此，每個行業集團的大多數企業都認為當地經濟不會發生變化，只有多達四分之一的企業預計當地經濟會有所改善(19% - 26%)。
與2019年(11%至18%)相比，更大比例的企業(15%至23%)保持了對國民經濟的樂觀前景，而對經濟下滑的預期與一年前(35%至61%)相比明顯不那么普遍(24%至43%)。
企業(%)預計2020年需求和經濟將發生逐年變化：文本由木子日青 原創發布于三個皮匠報告網站，未經授權禁止轉載。
數據來源：Houzz：2020年美國住宅改造與設計行業現狀報告。

10、是因為可穿戴設備沒電了。
2. 隱私中心。
人工智能敏感數據留在本地，不會離開大樓。
這種謹慎的設計消除了許多存在于其他系統中的令人不安的隱私問題。
由于這種舒適，人工智能已被部署在數千套公寓中，居民接受率達85%。
這一比例遠高于其他領域的高級技術普及率，比如皮尤研究中心2017年的一項調查顯示，只有42%的老年人表示自己擁有智能手機。
缺乏運動檢測警報：流感大流行給居民帶來直接的健康風險，但也有間接的風險，比如摔倒。
由于社交距離準則，工作人員接觸有限，摔倒可能不會被發現。
畢竟，缺乏運動是老年人跌倒的主要原因，因為隨著體育活動和運動的減少，發生事故的幾率會上升。
隨著疫情的蔓延，這種危險會增加，因為居民在自己家里呆的時間更長，與工作人員和朋友的聯系也會更加隔絕。
因此，人工智能系統的好處是能夠快速識別不活動的居民，并向工作人員和家屬提供即時警報。
輔助生活和記憶護理警報：大流行增加了監測居民健康變化的復雜性，并可以在居民日常狀況發生變化時通知工作人員。
在保護隱私的同時，卡斯帕。
人工智能系統支持員工:人工智能的關鍵健康指標：文本由木子日青 原創發布于三個皮匠報告網站，未經授權禁止轉載。
數據來源：Caspar：家庭的照顧者：人工智能公寓和住宅將如何改變老年人的生活。

11、尤其是酒店、零售貿易以及專業和商務服務行業的某些部門。
這些行業的工人往往處于最低工資階梯，并且比房主更可能是房客。
同時，由于消費支出轉向耐用品而不是服務(例如娛樂)，電子商務銷售額在2020年加速增長。
圖1 GDP和組成部分：季節性調整后的年化變化率住宅房地產房地產市場一直是經濟復蘇的一個重要因素。
現屋銷售額上升至564萬套，是自2006年以來的最高水平。
2020年住宅建設支出增長6%，非住宅建設支出下降11%。
由于抵押貸款利率低，買家更喜歡更大的房屋和更多的空間，單戶住宅銷售的增長速度快于共管公寓。
為住房和中低收入和少數族裔借款人服務，許多人受到了疫情的嚴重打擊。
大約有800萬房主有FHA保險的抵押貸款，其中大約10%，超過80萬，在新冠疫情期間拖欠貸款，延期和拖欠貸款。
FHA一直在努力通過為受到威脅的房主提供一系列的寬容政策和減輕損失的工具來避免止贖危機。
圖2 年內投資變動百分比資本市場2020年提供了股市和經濟是非常不同的證據。
世界充斥著資本，幾乎沒有其他選擇，這導致了令人興奮和破紀錄的股市表現。
2020年，道瓊斯指數上漲7.3%，標準普爾500指數上漲16.3%，納斯達克指數上漲43.6%。
到今年年底，仍有近1100萬2人失業。
2020年2月，美國經季節性調整后的失業率為50年來最低點的3.5%。
到今年4月，該指數已飆升至14.7%。
隨后的每個月都跌至11月3日的6.7%。

12、在美洲，特別是在美國的投資是最大的推動力。
歐洲、中東和非洲地區投資的穩步增長也令人印象深刻。
從2010年到2020年，歐洲、中東和非洲的投資從18億美元增至630億美元，增長了兩倍。
2020年，歐洲、中東和非洲地區的多戶家庭投資同比下降12%。
這是該行業恢復力和資本市場吸引力的另一個指標。
亞太地區的多戶家庭投資遠小于全球其他地區。
然而，到2020年，投資同比增長49.4%，達到106億美元。
隨著多戶型/住宅行業在世界范圍內日趨成熟，投資者可獲得的產品也越來越多，所有指標都表明，未來的投資量將大大增加。
多戶型/住宅是2021年第二受歡迎的房地產行業在全球范圍內，25%的調查對象將多戶型/住宅列為他們投資的首選物業類型。
工業和物流顯然是最受歡迎的。
在美洲，多戶型/住宅居第二位，29%的投資者表示偏好。
它在歐洲、中東和非洲地區也排名第二(24%)，僅次于辦事處。
在亞太地區排名第三，為4%。
在世界許多其他地區，多戶/住宅部門仍在興起，投資急劇增長。
歐洲、中東和非洲和亞太地區的投資額在過去五年中增長了50%。
該調查清楚地證實了投資者的強烈興趣，這可能會刺激該行業在全球的進一步發展和成熟。
在歐洲、中東和非洲，荷蘭的利益最大，近60%的受訪者更喜歡多戶/住宅。
德國受訪者對該行業的偏好高于平均水平，而法國、北歐和中歐則較低。
報告小結多戶/住宅是繼美洲工業和物流以及歐洲、中東和非洲地區(EMEA)的。

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5.個體工商店入駐選擇個體工商店，需要填寫經營者信息、店鋪信息，隨后經過平臺審核，審核通過后入駐成功。
6.企業店入駐企業店鋪分為：旗艦店、專營店、專賣店、賣場型旗艦店和普通企業店鋪，共5種。
移動端目前僅支持普通企業店入駐(其他類型可通過電腦端訪問快手電商官網入駐)，需填寫企業主體信息、店鋪信息，后經平臺審核，通過則入駐成功。
平臺會在13個工作日以內反饋審核結果，審核通過則直接進入工作臺，審核未通過需商家根據錯誤提示修改入駐信息，重新提交審核等待結果。
摘自原文快手電商：2021快手電商運營白皮（197頁）。

14、p護理人員和工作人員正在英勇地努力滿足這些需求，但即使是他們的健康和福祉也受到了COVID 19的影響。
pp這使得脆弱的老年人得不到他們需要的支持，盡管老年住房工作人員盡了最大的努力。
為了解決這個問題，一位技術創新者正在為老年住房邁出下一步。

15、p全國房地產經紀人協會與全球75個不同國家的100多個有組織的房地產協會保持正式關系。
這個全球聯盟網絡給房地產經紀人與遵守NAR嚴格道德規范的專業人士合作的信心，是NAR 140萬會員發展國際業務的強大網絡和推薦平臺。
pp為了更好地了解這些。

16、p在COVID19流感大流行期間，對優質內容的需求導致流媒體服務的使用增加。
這也導致了vpn和DNS代理的使用增加，用戶為了訪問地理位置受限的內容而偽造自己的IP地址。
由此產生的通過VPN和DNS代理的地理盜版增長破壞了制片廠內容所有者媒體。

17、空置旅館汽車旅館的一個明顯適應性重用是多戶型住房。
到2020年，由于COVID19大流行嚴重削減了休閑商務旅行和活動，酒店入住率驟降至3盡管一旦恢復常態，住宿需求將恢復，但來自短期租賃提供商的激烈競爭將繼續挑戰住宿業的生存能力。
另一方。

18、二多重政策利好打開行業市場空間pp1關于加強和改進住宅物業管理工作的通知進一步打開行業空間pp住房和城鄉建設部中央政法委中央文明辦等 10 部門聯合印發關于加強和改進住宅物業管理工作的通知以下簡稱通知，從融入基層社會治理體系健全業主委員會。

19、新冠疫情大流行以各種方式影響了客戶和保險行業，從新冠疫情爆發所直接造成的各種特定損失，到可能發生的更長期和潛在性的根本性變化即今后的市場運行方式。
本章節將重點介紹受到新冠疫情直接或間接影響的三個關鍵領域：理賠，條款和定價，及其所導致的可能。

20、家電市場趨勢研究 魔鏡市場情報 2021.04 CONTE N TS1. 大家電市場研究 2. 小家電市場研究 3. 重點品牌分析：小米 4. 數據與產品概況 數據來源： 平臺：天貓淘寶 時間：2018.012021.03 一站式服務商用轉。

21、 國海證券研究所 請務必閱讀正文后免責條款部分 2022 年年 02 月月 25 日日 行業行業研究研究 評級：推薦評級：推薦維持維持 電力市場電力市場輔助服務：市場化勢在必行，千億市輔助服務：市場化勢在必行，千億市場場有望有望開啟開啟 公。

22、細 節 ,2019.11,日 本 養深圳老中原 解住宅密設計,目,錄,前言Preface,衛生需求設計,Health requirements design,健康需求設計Health needs design,安全需求設計Safety r。

23、專業至上 服務至誠Professional Professional SincereSincere代理 咨詢 金融 商業 海外 養老 大數據 產業 公關朗詩集團投資開發模式解讀朗詩集團發展戰略簡介產品策略介紹投資策略與開發模式介紹結論與啟示。

24、駕馭亞洲市場風險2022 亞洲市場報告2022 亞洲市場報告 2目錄貢獻人員 自保建筑貨運險數字經濟責任險能源信用險金融機構網絡安全酒店董事及高管責任生命科學與制藥 航空大健康人力資本并購交易責任政治暴力財產險再保險財富解決方案與員工財務健。

25、投資者面臨的一個關鍵問題是，這對不同類型房地產的長期財務可持續性意味著什么如果利率上升，這可能會引起人們的極大關注。
真正的綠色機器我們在COP26上啟動的研究表明，脫碳房地產所需的投資規模。

26、不標準的茶葉，緣何難借電商東風2022年茶葉市場分析報告2022年3月魔鏡市場情報數據說明 數據來源：魔鏡市場情報 研究平臺：天貓淘寶平臺 研究時間范圍：2019年1月至2022年2月 口徑說明：本報告中茶葉主要包括黑茶烏龍茶綠茶紅茶白茶黃。